Решение по делу № 33-660/2019 от 09.01.2019

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-660/2019

№2-2290/2018

Строка № 118г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2019 года г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юрченко Е.П.,

судей Востриковой Г.Ф., Шабановой О.Н.,

при секретаре Федорове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Юрченко Е.П.

гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Карат» о признании права собственности

по апелляционной жалобе Конкурсного управляющего ООО «Карат»

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 09 октября 2018 года

(судья районного суда Косенко В.А.),

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО8 обратился в суд с иском к ООО «Карат», просил признать за ним право собственности и произвести государственную регистрацию права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. (л.д. 3-8).

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ООО «Карат» два договора долевого участия в строительстве многоквартирного 2-х секционного дома, входящего в состав жилого комплекса «Звездный квартал» (позиция №), который расположен на земельном участке по адресу: <адрес> «р», кадастровый №.

Условия договора по оплате квартир истцом выполнены в полном объеме. В настоящий момент дом сдан в эксплуатацию, квартиры переданы истцу, он заключил договор управления, вносит коммунальные платежи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанные квартиры, однако государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья. Во внесудебном порядке без участия ООО «Карат», в отношении которого введено конкурсное производство, восстановить право истца невозможно, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 09 октября 2018г. иск ФИО1 удовлетворен (л.д. 139, 140-142).

Конкурсный управляющий ООО «Карат» в апелляционной жалобе просил отменить решение суда, при принятии нового решения отказать в удовлетворении иска. Указав, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия влечет за собой его недействительность, суд не применил ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; у истца не возникло право требовать о признании за ним права собственности на объекты недвижимости, он вправе заявить только денежные требования к Застройщику. (л.д. 148-149).

ФИО1 и его представитель - адвокат ФИО9 в судебном заседании поддержал письменные возражения на апелляционную жалобу. Представитель конкурсного управляющего ООО «Карат» ФИО10 - ФИО11 просила решение суда отменить.

Третье лицо Управление Росреестра по Воронежской области явку представителя не обеспечили.

О времени и месте рассмотрения дела не явившиеся лица извещены надлежащим образом. На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не установила. При таких обстоятельствах с учетом положений ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к спорным правоотношениям.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст.8).

Согласно п. 1 ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства.

Как установлено вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Воронежа от 02.04.2018г. (л.д. 29-33) и следует из материалов настоящего гражданского дела:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Карат» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № в соответствии с которым застройщик был обязан своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства жилое помещение – однокомнатную квартиру, общей площадью 37,03 кв.м., расположенную в многоквартирном доме (Позиция 1) на первом этаже (секция 1, номер на площадке – 2, строительный номер – 2), на земельном участке по адресу: <адрес> «р». Согласно п.3.1 указанного договора, его цена составляет 1 173 110 руб. Истцом обязательства по договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 26.11.2015г. (л.д. 11-17, 27).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Карат» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, в соответствии с которым застройщик был обязан своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства жилое помещение – двухкомнатную квартиру, общей площадью 64,11 кв.м., расположенную в многоквартирном доме (Позиция 1) на первом этаже (секция 1, номер на площадке – 3, строительный номер – 3), на земельном участке по адресу: <адрес> «р». Во исполнение п.3.1 договора истец оплатил 1 967 536 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 26.11.2015г. (л.д. 18-24, 27).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского округа город Воронеж Застройщику ООО «Карат» на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № (л.д. 102).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписал передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № по которому Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял объект долевого строительства: двухкомнатную квартиру, расположенную на 1 (первом) этаже, строительный номер – 3 (в соответствии с планом БТИ – 3) проектной площадью 64,11 кв.м. (без учета лоджии 62,16 кв.м.), в соответствии с планом БТИ площадью 62,4 кв.м., в <адрес> (позиция №) по <адрес>. В п. 4 данного Акта указано, что условия по финансированию строительства квартиры, предусмотренные п. 3 Договора участия Участником долевого строительства исполнены, Стороны считают взаимные обязательства по Договору участия исполненными и не имеют финансовых и иных претензий, в том числе и по качеству строительства (л.д. 52).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписал передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, по которому Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял объект долевого строительства: однокомнатную квартиру, расположенную на 1 (первом) этаже, строительный номер – 2 (в соответствии с планом БТИ – 2) проектной площадью 37,03 кв.м. (без учета лоджии 35,08 кв.м.), в соответствии с планом БТИ площадью 35,1 кв.м., в <адрес> (позиция №) по <адрес>. В п. 4 данного Акта указано, что условия по финансированию строительства квартиры, предусмотренные п. 3 Договора участия Участником долевого строительства исполнены, Стороны считают взаимные обязательства по Договору участия исполненными и не имеют финансовых и иных претензий, в том числе и по качеству строительства (л.д. 53).

Договоры участия в долевом строительстве №3 своевременно не были представлены на государственную регистрацию, в связи с чем истец не может зарегистрировать свое право собственности на полученные от Застройщика квартиры (л.д. 56, 57).

В силу п. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Однако решением Арбитражного Суда Воронежской области от 20.08.2018г. ООО «Карат» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. (л.д. 119-126).

Из вышеизложенного следует, что истец свои обязательства по уплате обусловленной договорами № № цены выполнил в полном объеме (л.д. 27); многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, как объект недвижимости существует, введен в эксплуатацию (л.д. 102-107); обязательства по передаче-приему объектов долевого строительства (<адрес> № в названном доме) сторонами исполнены. (л.д. 52, 53). ФИО1 в качестве собственника ДД.ММ.ГГГГ заключил договоры управления многоквартирным домом с ООО «Вест» (л.д. 34-42, 43-51), несет бремя содержания указанных квартир, оплачивая коммунальные платежи (л.д. 54, 55).

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Проанализировав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия не может умалять право собственности истца на квартиры, которые им оплачены и приняты, в связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении иска.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001г. N 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия влечет за собой его недействительность, являются несостоятельными.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Воронежа от 02.04.2018г. в пользу ФИО12 с ООО «Карат» взыскана неустойка за нарушение срока передачи объектов долевого строительства по договору № № а также штраф и компенсация морального вреда. Указанным решением был установлен факт исполнения обязательств со стороны ФИО1 в полном объеме. Также представитель ООО «Карат» в суде признавал факт заключения и исполнения договоров долевого участия. (л.д. 29-33).

Требований о признании незаключенным договоров в рамках рассмотрения дела о взыскании неустойки не заявлялось.

Согласно ч.3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы относительно того, что отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права на объект недвижимости, не могут повлечь отмену оспариваемого судебного акта, т.к. не опровергают выводы суда, а сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств, обусловлены субъективным толкованием действующего законодательства.

Заслуживают внимания возражения на апелляционную жалобу о нецелесообразности заявлять денежные требования к ответчику в рамках дела о банкротстве вместо заявленных требований, т.к. на момент открытия конкурсного производства в реестр требований кредиторов включены требования в размере 138 223 241 руб., которые не могут быть удовлетворены ввиду отсутствия у ООО «Карат» денежных средств.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны с учетом фактических обстоятельств и совокупности представленных доказательств, при правильном применении норм права. Оснований для переоценки доказательств не имеется.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, которым была дана надлежащая оценка. С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда г. Воронежа от 09 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Конкурсного управляющего ООО «Карат» без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии