Решение по делу № 33-7853/2019 от 05.03.2019

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-7853/2019 Судья: Серова С.П.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего	Савельевой Т.Ю. Грибиненко Н.Н.
судей	Яшиной И.В.
при секретаре	Шалаевой Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 апреля 2019 года апелляционную жалобу Калач Владимира Ивановича, Гурова Олега Валерьевича на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2018 года по гражданскому делу № 2-3667/2018 по иску Соболь Татьяны Семеновны к Демину Сергею Валерьевичу об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности и по иску третьих лиц Калач Владимира Ивановича и Гурова Олега Валерьевича к Демину Сергею Валерьевичу об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Савельевой Т.Ю., объяснения Демина С.В., представителя Гурова О.В. и Калач В.И. – Кожевникова Д.В., судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Соболь Т.С. обратилась в суд с иском к Демину С.В. о государственной регистрации перехода права собственности по заключенному сторонами 20 ноября 2017 года договору купли-продажи 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес>, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что является собственником 2/3 долей в указанной квартире, 20 октября 2017 года через нотариуса Гасанову П.А. получила от сособственника Демина С.В. предложение приобрести его долю в квартире. Данное заявление истец получила по почте, согласовала все условия с ответчиком и 20 ноября 2017 года стороны заключили договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на спорную квартиру. Истец и ответчик в тот же день обратились в МФЦ за регистрацией перехода права собственности на основании договора. Уведомлением от 24 ноября 2017 года действия по государственной регистрации были приостановлены ввиду представления на государственную регистрацию документов, согласно которым ответчик продал свою долю другому лицу. Действия ответчика, заключившего другую сделку на следующий день после нотариального удостоверения договора между сторонами, по мнению истца, надлежит расценивать как уклонение от регистрации перехода права собственности. Истец имеет право преимущественной покупки доли в праве собственности на квартиру, которое реализовала в установленном законом порядке.

Калач В.И. и Гуров О.В. обратились в суд с самостоятельными исковыми требованиями к Демину С.В. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по заключенному сторонами договору купли-продажи 1/3 доли в квартире по адресу: <адрес>, в обоснование иска указали, что 20 октября 2017 года между ответчиком и третьими лицами был заключен предварительный договор купли-продажи спорной доли, указав все существенные условия договора купли-продажи объекта, в том числе, объект сделки, стоимость, обязательство ответчика передать объект третьим лицам по 1/6 доле каждому. Стоимость объекта в размере 1 300 000 рублей была полностью выплачена ответчику при подписании предварительного договора, что подтверждается нотариально удостоверенным заявлением Демина С.В. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи объекта в срок не позднее 21 ноября 2017 года. В указанную дату сторонами заключен основной договор купли-продажи, однако, при попытке государственной регистрации перехода права собственности было получено Уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации права от 27 ноября 2017 года в связи с заключением ответчиком договора купли-продажи того же объекта с другим лицом и представлении его на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Поскольку спорный объект был передан третьим лицам 21 ноября 2017 года при заключении договора купли-продажи, а Соболь Т.Н. спорная доля не передавалась, такая передача должна была состояться в течение одного рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю квартиры, то Калач В.И. и Гуров О.В. полагали, что надлежит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора, заключенного Деминым С.В. с третьими лицами. Калач В.И. и Гуров О.В. полагали, что преимущественное право покупки спорной доли Соболь Т.Н. не реализовала.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2018 года исковые требования Соболь Т.С. удовлетворены. Судом постановлено:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Демина С.В. к Соболь Т.С. в отношении 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 49,2 кв.м, расположенной на первом этаже, на основании договора купли-продажи, заключенного 20 ноября 2017года между Деминым С.В. и Соболь Т.С., удостоверенного нотариусом Смагиной Л.Е., зарегистрированного в реестре за № 1-9330.

Калачу В.И. и Гурову О.В. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Калач В.И. и Гуров О.В. просят решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Соболь Т.С., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены посредством направления судебной повестки почтовой связи и факсимильной связью (л.д. 205-212) об отложении слушания дела не заявили, доказательств уважительности причин своей неявки суду не представили.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав оиц, участвующих в деле, их представителей, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорной является 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру №..., расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно справке о регистрации форма 9 в указанной квартире зарегистрированных лиц не имеется.

Как усматривается из материалов дела, 04 декабря 2012 года право на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано за Деминым С.В. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 15 ноября 2012 года.

29 декабря 2011 года на за Соболь Т.С. зарегистрировано право на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 29 апреля 2008 года.

Из представленных суду квитанций об оплате жилого помещения и коммунальных услуг усматривается, что Соболь Т.С. производит оплату за всю квартиру в полном объеме.

18 октября 2017 года Демин С.В. оформил нотариально удостоверенное заявление, которым сообщил Соболь Т.С., имеющей преимущественное право покупки отчуждаемой доли, о своем намерении продать принадлежащую ему 1/3 долю за 1 300 000 рублей, указав контактные телефоны для уведомления его о решении воспользоваться своим правом преимущественной покупки либо отказаться от приобретения доли в течение одного месяца с момента получения уведомления.

Данное заявление был направлено нотариусом и получено истцом 20 октября 2017 года.

20 ноября 2017 года, т.е. до истечения установленного в уведомлении срока, Демин С.В. и Соболь Т.С. заключили нотариально удостоверенный договор купли-продажи принадлежащей ответчику 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру (нотариальное действие зарегистрировано в реестре за № 2-6517).

Денежные средства уплачены истцом ответчику до подписания договора в размере 1 100 000 рублей, о чем указано в договоре, а впоследствии 09 декабря 2017 года Деминым С.В. составлена расписка о получении от Соболь Т.С. денежных средств за проданную долю в размере 1 100 000 руб.

20 ноября 2017 года истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества 78 АБ 3791690.

Уведомлением от 24 ноября 2017 года действия по государственной регистрации перехода права собственности были приостановлены в связи с тем, что ранее были представлены документы на государственную регистрацию перехода права по другой сделке с этим же объектом недвижимости.

Из материалов дела следует, что ранее, 20 октября 2017 года между Деминым С.В. и Калач В.И., Гуровым О.В. был заключен предварительный договор на приобретение в будущем 1/3 доли в праве собственности на квартиру №..., расположенную по адресу: <адрес> (по 1/6 доле каждому). Стоимость объекта составляет 1 300 000 рублей. Срок для заключения основного договора - не позднее 21 ноября 2017 года. Договор удостоверен ВРИО нотариуса Гасановой П.А. Эйсмонт Е.С. (нотариальное действие зарегистрировано в реестре за № 1-5433).

20 октября 2017 года Демин С.В. выдал Аболемову И.С. нотариально удостоверенную доверенность с правом дарения либо продажи 1/3 доли в квартире №..., расположенной по адресу: <адрес>.

21 ноября 2017 года между Деминым С.В., в лице представителя Аболемова И.С., действующего по доверенности от 20 октября 2017 года, с одной стороны, и Калач В.И., Гуровым О.В. (с другой стороны) заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 1/3 доли квартиры №..., расположенной по адресу: <адрес> (нотариальное действие зарегистрировано в реестре за № 3-749).

Уведомлением от 27 ноября 2017 года Демин С.В., Калач В.И. и Гуров О.В. были извещены о приостановлении государственной регистрации права в связи с представлением на регистрацию договора от 20 ноября 2017 года, заключенного Деминым С.В. с Соболь Т.С.

В суде первой инстанции Демин С.В. ссылался на отсутствие нотариуса в нотариальной конторе 20 октября 2017 года при оформлении документов, указал, что денежные средства в размере 1 300 000 рублей покупатели Калач В.И. и Гуров О.В. ему не передавали, Деминым С.В. был подписан пустой бланк с расшифровкой подписи.

При просмотре судом видеозаписи заключения предварительного договора от 20 октября 2017 года, сделанной в нотариальной конторе установлено, что Эйсмонт Е.С. - ВРИО нотариуса Гасановой П.А. - не присутствовала при подписании сторонами самого договора, доверенности и других документов, оформленных 20 октября 2017 года, что нарушает требования ст.ст. 42-44 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». Документы для подписания предоставлялись сторонам работниками нотариальной конторы, каких-либо денежных средств ни Гуров О.В., ни Калач В.И. Демину С. В. не передавали, какую-то сумму денежных средств Демину С.В. передавал Аболемов И.С.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 42-44 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», ст. 167, 168, 209, 398, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 61, 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принял во внимание наличие преимущественного права покупки спорной доли у Соболь Т.С., что не оспаривалось сторонами, заключение истцом договора до истечения установленного в уведомлении срока для реализации своего преимущественного права, а также учел установленные факты грубых нарушений нотариального законодательства при совершении нотариальных действий, влекущие их ничтожность, в том числе, ничтожность заключенного Деминым С.В. с Калачом В.И. и Гуровым О.В. договора купли-продажи спорной доли, в связи с чем пришел к выводу о наличии у истца права требовать государственной регистрации перехода права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, в связи с чем удовлетворил иск Соболь Т.С.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны на материалах дела, к которым суд пришел в результате обоснованного анализа доказательств, имеющихся в материалах дела, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе Калач В.И. и Гуров О.В. ссылаются на необоснованность вывода суда первой инстанции о фактической передаче предмета договора купли-продажи продавцом Соболь Т.Л., а не третьим лицам.

Судебная коллегия находит приведенные доводы несостоятельными, поскольку вывод суда первой инстанции основан на представленных в материалы дела квитанциях об оплате жилого помещения, 1/3 доля в праве собственности на которое является предметом спора, в полном объеме, что свидетельствует о фактической реализации истцом правомочий собственника в отношении квартиры в целом (1/3 доля + 2/3 доли).

В свою очередь податели жалобы не представили доказательств фактического принятия предмета договора, принимая во внимание ничтожность документов, оформленных 20 октября 2017 года (например, дубликата ключей от входной двери в квартиру для реализации правомочий собственников).

Не может согласиться судебная коллегия и с доводами апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального права при указании на отсутствие правового значения для разрешаемого спора согласование Соболь Т.С. и Деминым С.В. стоимости спорной доли менее той, которая указана в заявлении Демина С.В. о намерении ее продажи, и ниже указанной в договоре, заключенным с Калач В.И. и Гуровым О.В., поскольку выводы суда основаны на верном толковании действующего законодательства, устанавливающего равные, а именно не хуже условия реализации преимущественного права покупки сособственниками, однако не запрещающего осуществить продажу сособственнику доли по более выгодной для него цене, чем стороннему покупателю. Положения ч.1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае выступают гарантом прав сособственника с целью недопущения создания невыгодных для него условий, установления цены больше, чем для стороннего покупателя, с целью воспрепятствования реализации преимущественного права.

Ссылки в апелляционной жалобе на неверно установленные обстоятельства подписания нотариально удостоверенных документов Деминым С.В. 20 октября 2017 года с третьими лицами Калач В.И. и Гуровым О.В., просмотр судом видеозаписи из помещения нотариальной конторы в отсутствие третьих лиц, не дают оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку в судебном заседании при просмотре видеозаписи присутствовал представитель третьих лиц, при этом третьи лица надлежащим образом были извещены судом о времени и месте судебного заседания, а потому не лишены были возможности реализовать свое право на личное участие в судебном заседании, распорядились процессуальными правами по своему усмотрению, направив в суд представителя с соответствующими полномочиями. Судом установлен факт отсутствия нотариуса в помещении нотариальной конторы при подписании Деминым С.В. документов 20 октября 2017 года, что является достаточным основанием для признания ничтожными всех заверенных нотариусом, исходящих от Демина С.В. документов, датированных 20 октября 2017 года, как оформленных с грубыми нарушениями нотариального законодательства, исключающими возможность установления подлинной воли Демина С.В. 20 октября 2017 года. Кроме того, следует отметить, что Демин С.В., имея возможность настаивать на заключении договора с более высокой ценой за спорную долю - 1 300 000 руб., пояснил суду, что данную сделку не заключал, денежные средства не получал, подписал пустые нотариальные бланки с разъяснением, что это образцы его подписи. В судебном заседании Деминым С.В. даны четкие последовательные пояснения с неизменной позицией о заключении единственного договора купли-продажи 1/3 доли квартиры с Соболь Т.С.

Соглашаясь с решением суда, судебная коллегия принимает во внимание, что договор купли-продажи спорной доли от 20 ноября 2017 года с Соболь Т.С. был заключен ранее, чем договор купли-продажи с Калач В.И. и Гуровым О.В. (21 ноября 2017 года).

При этом с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную долю на основании договора купли-продажи от 20 ноября 2017 года, заключенного с Соболь Т.С., в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу Демин С.В. обратился лично.

При указанных обстоятельствах, оснований сомневаться в выводах суда первой инстанции и приведенной оценке представленных доказательств и обстоятельств дела, у судебной коллегии не имеется.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 24 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: