Решение по делу № 2-1382/2012 (2-5179/2011;) от 23.12.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 сентября 2012 года

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Землемеровой О.И.

С участием старшего помощника прокурора Абаимовой Е.А.

при секретаре Карелиной З.А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1382\12 по иску Администрации городского поселения <...> к Турчинской Н. П., третьи лица: Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Раменскому муниципальному району, ООО «<...>» о признании недействительным договора коммерческого найма, признании утратившей право пользования, выселении и по встречному иску Турчинской Н. П. к Администрации городского поселения <...>, третьи лица: Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Раменскому муниципальному району, ООО «<...>»об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения,-

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения <...> обратилась в суд с иском к Турчинской Н.П., третьи лица Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Раменскому муниципальному району, ООО «<...>» о выселении. (л.д.3-4) Затем уточнили исковые требования и в настоящее время просят о признании недействительным договора коммерческого найма, признании утратившей право пользования жилым помещением, о выселении. (л.д.62-63). В обоснование требований истец ссылается на то, что Турчинская Н.П. занимает жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора коммерческого найма жилого помещения от <дата> <номер>, заключенного между ООО «<...>» и Турчинской Н.П. бессрочно. В качестве члена семьи нанимателя жилого помещения был вселен <...> ФИО1, <...>. В соответствии с Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата> по делу <номер> договор купли-продажи от <дата> <номер>, заключенный между ГСУ «Фонд имущества Московской области» и АОЗТ «<...>» в части передачи в собственность АОЗТ «<...>» жилого здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, признан недействительным, поскольку сделка по передаче данного имущества была совершена с нарушением требований законодательства, так как общежитие, как объект жилищного фонда не подлежал включению в состав приватизируемого имущества предприятия. Этим же постановлением ЗАО «<...>» обязано передать указанное здание общежития Администрации Раменского района Московской области. На основании ничтожной сделки право распоряжения зданием общежития у ЗАО «<...>» не возникло, поэтому, как следует из мотивировочной части вышеуказанного постановления суда, оно не могло совершать сделки по передаче этого объекта другим лицам, в том числе в доверительное управление, в связи с чем совершенные в отношении этого недвижимого имущества сделки являются также ничтожными. Решением Высшего Арбитражного суда РФ вышеуказанное постановление оставлено без изменения. Сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна независимо от признания её таковой судом, является недействительной с момента её совершения и не может порождать правовых последствий. Таким образом, заключенные впоследствии, в результате совершения указанной сделки, ООО <...> с гражданами договоры коммерческого найма, являются ничтожными, в связи с чем отношения по пользованию гражданами жилыми помещениями подлежат прекращению. На основании вышеуказанного решения суда спорное здание передано в муниципальную собственность Раменского муниципального района. Решением Совета депутатов от <дата> утверждена передача здания общежития в собственность городского поселения <...>. Поскольку все сделки, совершенные с указанным недвижимом имуществом являются ничтожными, отношения по пользованию Турчинской занимаемым жилым помещением утрачены, в связи с чем подлежат прекращению. В настоящем судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик – Турчинская Н.П. исковые требования не признала и предъявила встречные исковые требования об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения. В обоснование заявленных требований указала, что в спорное жилое помещение она вселилась на основании договора коммерческого найма <номер> от <дата> по ходатайству работодателя – ЗАО «<...>». С этого времени она проживает в спорной квартире, пользуется жилым помещением, производит оплату коммунальных услуг. Ежегодно договор продлевался. Договор <номер> был заключен с ней в <дата>, когда <...> еще осуществляло управление зданием. Проживает она в спорном жилом помещении с <дата>, с <дата> она проживала в комнате, таким образом, право пользования у неё возникло до перехода права собственности к Администрации городского поселения <...>. ЗАО «<...>» согласно договоров доверительного управления имуществом передало вышеуказанное здание общежития доверительному управляющему ООО «<...>» в <дата>. До <дата> ООО «<...>» пользовалось зданием общежития, управляло им, несло все расходы по его содержанию и оплате коммунальных услуг, также заключало с гражданами договора коммерческого найма. До <дата> Администрация не заявляла требований о выселении ни к одному из жильцов. Спорное жилое помещение было предоставлено ей работодателем в <дата>. Она и её несовершеннолетний сын зарегистрированы в спорном жилом помещении. Сын посещает школу, которая находится в непосредственной близости от спорного жилого помещения. Выселение её и её несовершеннолетнего сына по месту её регистрации в настоящее время невозможно, так как <адрес> находится в удаленности от школы, которую посещает её сын, и в силу малолетнего возраста он не в состоянии добираться до места учебы самостоятельно, в связи с чем это ведет к дополнительным транспортным расходом либо к переводу в другую школу. Кроме того, размер жилплощади по адресу: <адрес> составляет 1 комната-<...>.м. и в ней проживают <...>: ФИО2 и ФИО3, 2 комната- <...>.м. и в ней проживают <...> ФИО4 и ФИО5 Согласно Решения Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> учетная норма площади жилого помещения в городском поселении <...> установлена в размере не менее 10 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи. В связи с тем, что общая площадь жилого помещения <адрес> составляет <...>.м., а количество зарегистрированных членов семьи составляет пять человек, то общая площадь жилого помещения на 1 человека составит 8,5кв.м. таким образом она относится к категории граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Полагает, что у администрации отсутствуют основания для её выселения, а потому просит обязать администрацию заключить с ней договор коммерческого найма жилого помещения до <дата>, поскольку это не противоречит действующему законодательству.

Администрация г/п <...> Раменского муниципального района Московской области со встречными требованиями не согласились, просили в их удовлетворении отказать.

Третье лицо – Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Раменскому муниципальному району – представитель явился и указала, что исковое заявление Администрации не поддерживают, просит отказать в удовлетворении иска администрации, так как при выселении Турчинской Н.П. будут ущемлены права ребенка. В <дата> ребенок выехал с <адрес> и переехал с матерью на спорную жилую площадь. Не возражаю против удовлетворения иска Турчинской Н.П. (л.д.28)

Третье лицо - ООО «<...>» – представитель явилась и пояснила, что полагают не подлежащими удовлетворению исковых требований администрации, и просят встречные исковые требования Турчинской удовлетворить в полном объеме, так как ЗАО «<...>» - учредитель управления, согласно договоров доверительного управления имуществом, передало спорное здание общежития доверительному управляющему – ООО «<...>» в <дата>. До <дата> ООО «<...>» пользовалось зданием общежития, управляло им, несло все расходы по его содержанию и оплате коммунальных услуг, заключало договора коммерческого найма. Турчинская Н.П. вселилась в указанное жилое помещение в квартиру <номер> (предыдущий номер квартиры <номер>) в <дата>. Жилое помещение было предоставлено Турчинской Н.П. по ходатайству работодателя ЗАО «<...>» для проживания. С Турчинской Н.П. был заключен договор коммерческого найма <номер> от <дата> Далее каждый год с Турчинской Н.П. заключались договора найма жилого помещения, а в <дата> с Турчинской Н.П. был заключен долгосрочный договор коммерческого найма сроком на пять лет. Турчинская Н.П. была временно зарегистрирована в спорном жилом помещении вместе с <...>. Ссылка администрации на необходимость предоставления жилого помещения очередникам несостоятельна, так как администрация городского поселения <...> была осведомлена о том, что здание общежитие обременено правами жильцов, проживающих в этом здании. Кроме того, такое основание, как предоставление жилья очередникам как основание для расторжения договора с последующим выселением Турчинской Н.П. законом не предусмотрено. Поэтому полагают, что администрация может заключить с Турчинской Н.П. договор найма жилого помещения на указанный ею срок, что не противоречит нормам Гражданского законодательства, регулирующим отношения сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

Суд, выслушав доводы явившихся сторон, выслушав заключение прокурора, полагавшего в удовлетворении исковых требований о выселении отказать, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как усматривается из материалов дела и установлено в судебном заседании истица Турчинская Н.П. проживает по адресу: <адрес> на основании договора коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата>, заключенного с ООО «<...>». (л.д.36-37)

В качестве члена семьи нанимателя жилого помещения в квартиру был вселен <...> ФИО1, <...>

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, следует исходить из того, что договор коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата> был заключен на пять лет.

Доводы представителя администрации о том, что администрация не против заключения договора коммерческого найма с Турчинской Н.П., но на срок 1 год, так как это установлено формой договора, утвержденной Положением «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Раменское о договорам коммерческого найма», принятым Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер>, суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с Положением «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Раменское о договорам коммерческого найма», принятым Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер>, коммерческий наем жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и (или) пользование жилыми помещениями.(п.1) Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор коммерческого найма жилого помещения, заключаемый в письменной форме. Форма договора приведена в приложении <номер>.

Таким образом, была утверждена форма договора, как образец, в котором в п.1.2 указан срок найма жилого помещения на 1 год.

То, что представленная форма договора является лишь образцом, подтверждает пункт 3 статьи 2 Положения «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения Раменское о договорам коммерческого найма», принятым Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер>, в котором указано, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет.

То есть Положением не установлен определенный срок найма жилого помещения в 1 год, а указано, что на срок, определенный договором, но не более чем на 5 лет.

Следовательно, требования истицы Турчинской Н.П. об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения на пять лет не противоречат ст. 683 ГК РФ, а также принятому Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер> Положению «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда городского поселения <...> о договорам коммерческого найма», а следовательно подлежат удовлетворению.

Срок действия договора до <дата> обусловлен имеющейся регистрацией истицы и её сына по месту пребывания, что подтверждено представленными в суд свидетельствами. (л.д.39, л.д.40)

Однако, суд исходит из того, что с Турчинской Н.П. следует заключить договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до <дата>, на условиях, предусмотренных типовым договором, являющимся одним из приложений к решению Совета депутатов городского поселения <...> <номер> от <дата>, поскольку, заключенный договор от <дата> следует признать недействительным по следующим основаниям.

В соответствии с Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата> по делу <номер> договор купли-продажи от <дата> <номер>, заключенный между ГСУ «<...>» и АОЗТ «<...>» в части передачи в собственность АОЗТ «<...>» жилого здания общежития, расположенного по адресу: <адрес>, признан недействительным, поскольку сделка по передаче данного имущества была совершена с нарушением требований законодательства, так как общежитие, как объект жилищного фонда не подлежал включению в состав приватизируемого имущества предприятия. Этим же постановлением ЗАО «<...>» обязано передать указанное здание общежития Администрации Раменского района Московской области. На основании ничтожной сделки право распоряжения зданием общежития у ЗАО «<...>» не возникло, поэтому оно не могло совершать сделки по передаче этого объекта другим лицам, в том числе в доверительное управление, в связи с чем совершенные в отношении этого недвижимого имущества последующие сделки являются также ничтожными. Решением Высшего Арбитражного суда РФ вышеуказанное постановление оставлено без изменения.

Согласно ст. 166 ГК сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, заключенные впоследствии, в результате совершения указанной сделки, ООО <...> с гражданами договоры коммерческого найма, являются недействительными.

Проверяя обоснованность заявленных Администрацией городского поселения <...> требований о признании Турчинской Н.П. утратившей право пользования жилым помещением и выселении, суд приходит к следующему.

На основании вышеуказанного решения суда (Постановления Десятого Арбитражного Апелляционного суда от <дата>) спорное здание передано в муниципальную собственность Раменского муниципального района.

Решением Совета депутатов Раменского муниципального района от <дата> утверждена передача здания общежития, расположенного по адресу: <адрес> из муниципальной собственности. Раменского муниципального района в собственность городского поселения Раменское.

Решением Совета депутатов городского поселения <...> от <дата> <номер> согласована передача указанного здания общежития из муниципальной собственности Раменского муниципального района в муниципальную собственность городского поселения <...>. На основании постановления администрации городского поселения <...> от <дата> <номер> спорное здание общежития по вышеуказанному адресу принято в муниципальную собственность городского поселения <...>.

Между тем, учитывая, что между сторонами фактически сложились отношения по договору найма жилого помещения; здание общежития было передано в собственность ЗАО "<...>" в нарушение действующего законодательства; истица обеспечивалась жилым помещением до проведения организационных мероприятий по приватизации государственного предприятия в акционерное общество и вселилась в спорную квартиру в <дата>, суд приходит к выводу о том, что последующее изменение статуса жилого помещения не может ухудшать права истицы.

В спорное жилое помещение Турчинская Н.П. вселилась на основании договора коммерческого найма <номер> от <дата> по ходатайству работодателя – ЗАО «<...>». С этого времени она проживает в спорной квартире, пользуется жилым помещением, производит оплату коммунальных услуг. Ежегодно договор продлевался. Договор <номер> был заключен с ней в <дата>, когда <...> еще осуществляло управление зданием. Проживает Турчинская Н.П. в спорном жилом помещении с <дата>, с <дата> она проживала в комнате, таким образом, право пользования у неё возникло до перехода права собственности к Администрации городского поселения <...>.

Ввиду того, что суд удовлетворил встречные исковые требования Турчинской Н.П. об обязании Администрацию городского поселения <...> заключить с Турчинской Н. П., договор коммерческого найма жилого помещения, суд не усматривает оснований для признания Турчинской Н.П. утратившей право пользования и её выселении.

Ссылка администрации на необходимость предоставления жилого помещения очередникам несостоятельна, так как администрация городского поселения <...> была осведомлена о том, что здание общежитие обременено правами жильцов, проживающих в этом здании. Кроме того, такое основание, как предоставление жилья очередникам как основание для выселения Турчинской Н.П. законом не предусмотрено.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что исковое заявление Администрации подлежит частичному удовлетворению, а встречные исковые требования Турчинской Н.П. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 8, 166, 167ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Администрации городского поселения <...> удовлетворить частично.

Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения <номер> от <дата>, заключенный наймодателем – ООО «<...>» и нанимателем – Турчинской Н.П.

В части заявленных требований о признании Турчинской Н. П. утратившей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> и о выселении Турчинской Н. П., ФИО1 из занимаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в жилое помещение по адресу: <адрес> – отказать.

Встречные исковые требования Турчинской Н. П. удовлетворить.

Обязать Администрацию городского поселения <...> заключить с Турчинской Н. П., <...>, договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком до <дата>, на условиях, предусмотренных типовым договором, являющимся одним из приложений к решению Совета депутатов городского поселения <...> <номер> от <дата>

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца.

Федеральный судья