Решение по делу № 8Г-13887/2024 [88-17435/2024] от 26.04.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                      Дело № 88-17435/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-3794/2023

23RS0011-01-2022-007053-91

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                          6 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Жогина О.В.,

судей Харитонова А.С., Грымзиной Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО2, ФИО1 о сносе самовольной постройки

по кассационным жалобам ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности ФИО27, представителя ФИО26, ФИО24 по доверенностиФИО6, представителя ФИО17, ФИО26, ФИО19, ФИО23, ФИО18, ФИО22, ФИО21,ФИО16, ФИО24, ФИО15, ФИО7,ФИО14, ФИО5, ФИО20 по доверенностям ФИО25 на решение Хостинского районного суда города Сочи от 29 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи ФИО11, объяснения представителя ФИО1 адвоката ФИО8, представившей ордер№ 187144 от 04 июня 2024 года; представителей по доверенностям: ФИО2 – ФИО27; ФИО26 и ФИО24 – ФИО6; ФИО17, ФИО26, ФИО19, ФИО23, ФИО18, ФИО22, ФИО21, ФИО16, ФИО24, ФИО15, ФИО7, ФИО14,ФИО5, ФИО20 – ФИО25, настаивавших на удовлетворении кассационных жалоб; администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ФИО9, полагавшего оставить кассационные жалобы без удовлетворения, исследовав материалы дела, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО1 о сносе самовольной постройки. Требования обосновала тем, что в ходе проведенной прокуратурой Хостинского района города Сочи проверки земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, было установлено, что земельный участок имеет площадь 318 кв. м., категорию земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «общественное питание» (далее – Земельный участок) и находится в муниципальной собственности. На основании постановления администрации города Сочи от 21 ноября 2017 года № 2004 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи и ФИО10, ФИО1 был заключен договор аренды указанного земельного участка от 27 ноября 2017 года сроком аренды до 21 ноября 2022 года. По договору о передаче прав и обязанностей от 18 июня 2021 года права по договору аренды переданы ФИО2 Между Администрацией и ФИО2 A.В. заключено дополнительное соглашение от 30 марта 2022 года о продлении срока действия договора аренды до 21 ноября 2025 года. 27 декабря 2006 года администрацией города Сочи ООО «Фирма «Анастасия» выдано разрешение на строительство объекта «Кафе» на указанном Земельном участке, этажностью – 2. На Земельном участке возведен объект капитального строительства с кадастровым номером №, принадлежавший с 08 февраля 2017 года ООО «Фирма «Анастасия». На основании решения от 21 апреля 2017 года право собственности перешло к ФИО10 иФИО1 по 1/2 доле в праве каждому. На основании договора купли-продажи доли здания от 17 февраля 2021 года право собственности перешло от ФИО10 к ФИО2 Право собственности ФИО2 и ФИО28 B.И. прекращено на основании решения собственника о реальном разделе нежилого здания от 08 апреля 2021 года. В настоящее время объект капитального строительства с кадастровым номером № представляет собой 2-этажное здание, разделенное на 28 помещений с отдельными кадастровыми номерами, фактически являющимися апартаментами. При этом, согласно информации департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи,ООО «Фирма «Анастасия» выдавалось разрешение на строительство на земельном участке объекта «Кафе». Иных разрешительных документов не выдавалось. Кроме того, в ходе проверки установлено, что площадь, занятая строением, составляет 317,84 кв.м, при этом, указанное строение на151,7 кв.м, выступает на территорию неразграниченной государственной собственности. Само здание на 32,38 кв.м размещено на территории земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования и являющегося полосой отвода железнодорожных путей. Объект капитального строительства с кадастровым номером № имеет признаки реконструкции, поскольку изменен контур здания, увеличена площадь, выполнены работы по перепланировке внутреннего пространства помещения. Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № выявлены признаки самовольной постройки. Истец просил суд признать объект капитального строительства площадью застройки 317,84 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, а также на земельном участке из состава земель неразграниченной государственной собственности, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; обязать ответчиков снести данный объект капитального строительства за свой счет; признать отсутствующим право собственности на нежилые помещения, расположенные в объекте недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем аннулирования записей о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав недвижимости (далее – ЕГРН); исключить сведения о государственном кадастровом учете объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>; взыскать с ответчиков в пользу Администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения; в случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, предоставить Администрации право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 12 октября 2023 года исковые требования администрации г. Сочи удовлетворены частично. Объект капитального строительства площадью застройки 317,84 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, а также на земельном участке из состава земель неразграниченной государственной собственности, по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой; на ФИО2, ФИО1 возложена обязанность снести указанный объект капитального строительства за свой счет; признано отсутствующим право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, №, №, №, №. №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенные в объекте недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем аннулирования записей о государственной регистрации права в ЕГРН с номерами, указанными в просительной части искового заявления. Исключены сведения о государственном кадастровом учете объектов движимости с кадастровыми номерами, также указанными в просительной части искового заявления, расположенных по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации отказано. С ФИО2,ФИО1 взыскана солидарно в доход государства государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 января 2024 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ФИО17, ФИО26, ФИО19, ФИО23, ФИО18, ФИО22, ФИО21, ФИО16, ФИО24, ФИО15, ФИО7, ФИО14, ФИО5, ФИО20 по доверенностям ФИО25 просит отменить указанные судебные постановления, считая, что судами допущены существенные нарушения норм права. В обоснование своих доводов ссылается на то, что судебные акты вынесены в отсутствие фактов и обоснованных доводов, только на основе изложенных в исковом заявлении доводов и предположений, ничем не подтвержденных и необоснованных. Обжалуемыми судебными актами вопрос изменения параметров объекта не рассмотрен надлежащим образом. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие увеличение площади строения. Также не рассмотрен вопрос возможности приведения в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа части объекта, которая создана в результате реконструкции и является незаконной по мнению Администрации. Спорный объект возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка. Год окончания строительства объекта – 2007, то есть, до введения в действие правил землепользования и застройки г. Сочи Краснодарского края. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

ФИО1 в кассационной жалобе также просит отменить решение суда и апелляционное определение, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм права. В обоснование указывает, что она в настоящем гражданском деле не является надлежащим ответчиком. ФИО1 не реконструировала принадлежащую ей долю в здании и не использовала ее в целях, не соответствующих разрешительной документации. Кроме того, объект был возведен на законных основаниях, и первоначальное право на ФИО1 и ФИО10 было оформлено также в рамках закона. Впоследствии, ФИО2 был произведен капитальный ремонт в виде изменения внутренних перегородок, и, как следствие, изменение цели законно возведенного строения. В материалах дела не представлено документов, свидетельствующих о том, что таковые изменения произвела ФИО1 Иск, предъявленный к ФИО1, не обоснован, так как последняя никак не может исполнить решение и снести объект, который уже дважды был продан с момента ее владения зданием. ФИО1 на протяжении более чем 2 лет не является собственником спорного здания. В материалах дела отсутствуют сведения о возведении ФИО1 самовольной постройки.

В кассационной жалобе представителя ФИО26, ФИО24 по доверенности ФИО6 содержится просьба об отмене состоявшихся по делу судебных актов в связи с допущенными судами нарушениями норм права. В обоснование доводов указано, что суды без наличия оснований признали объект самовольной постройкой, при противоречии выводов материалам дела, без исследования относимых и допустимых доказательств. Доказательства, которые подтверждали бы признаки объекта как самовольной постройки, в деле отсутствуют. Земельный участок предоставлен в аренду на законных основаниях, договор не расторгнут, доказательств нарушений арендатора не представлено. Выводы судов о выходе площади застройки объекта за пределы предоставленного земельного участка являются ошибочными. Строительство и реконструкция была произведена в соответствии с разрешением на строительство, договором аренды, объект введен в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности. Настоящие собственники, привлеченные в дело в качестве третьих лиц, являются добросовестными приобретателями, права которых грубо нарушаются принятыми по делу судебными актами.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО27 также указывает на допущенные судами нарушения норм права и просит отменить состоявшиеся судебные акты. Ссылается на то, что, исходя из существа рассматриваемого спора, необходимости установления юридически значимого обстоятельства по делу, к которому относится определение соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, принимая во внимание, что вопрос требует специальных познаний, которыми суд не обладает, необходимые сведения для правильного разрешения дела могли быть получены посредством проведения судебной экспертизы в соответствии со статьей 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ). Однако, в нарушение требований закона, судебная экспертиза назначена и проведена не была.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия устанавливает наличие таких нарушений, допущенных судами обеих нижестоящих инстанций, в связи с чем, полагает обжалуемые акты подлежащими отмене.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 318 +\– 6 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «общественное питание», расположенный по адресу: <адрес> (далее – Земельный участок), поставлен на кадастровый учет 03 февраля 2006 года и находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи с 17 сентября 2009 года на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Акта приема-передачи земельных участков, передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи. В пределах Земельного участка находится объект недвижимости с кадастровым номером №. Земельный участок обременен правом аренды в пользу ФИО2 со сроком аренды с 29 декабря 2017 года по 21 ноября 2025 года.

Из сведений ЕГРН следует, что находящийся в пределах Земельного участка объект недвижимости с кадастровым номером № является Зданием кафе ООО «Фирма «Анастасия», имеет площадь 610 кв.м, назначение «нежилое», этажность 2, год завершения строительства 2007 (далее – Здание). Здание поставлено на кадастровый учет 21 августа 2013 года, и собственника не имеет. Право общей долевой собственности последних собственников ФИО1 и ФИО2 (размер долей в праве по ? доли) было прекращено 19 апреля 2021 года на основании решения собственника о реальном разделе нежилого здания от 08 апреля 2021 года. Первоначальным собственником Здания являлось Общество с ограниченной ответственностью «Анастасия» ИНН №, чье право впервые было зарегистрировано 08 февраля 2007 года. В Здании зарегистрировано расположение 28 объектов недвижимости.

По сведениям ЕГРН на 15 февраля 2023 года, все 28 объектов недвижимости, расположенные в Здании, являются нежилыми помещениями, поставленными на кадастровый учет 19 апреля 2021 года в связи с их созданием. Собственниками 24-х помещений являются физические лица, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц. Собственником четырех помещений является ФИО2

Из светокопии Разрешения на строительство от 27 декабря 2006 года№ RU №х-18.08.06 следует, что администрацией города СочиООО «Фирма «Анастасия» была разрешена реконструкция объекта капитального строительства «Кафе», площадь участка 318 кв.м., этажность – два, расположенного по адресу Земельного участка. Срок действия разрешения на реконструкцию до 27 декабря 2007 года.

Из светокопии схемы объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, выполненной 14 декабря 2022 года Муниципальным бюджетным учреждением г. Сочи «Муниципальный институт генплана Сочи» (МБУ г. Сочи «МИГ») с точностью определения координат 0,10 м, следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено двухэтажное капитальное строение с площадью застройки 317,84 кв.м. При этом, выявлены заступы строения за границы соседнего земельного участка с кадастровым номером № суммарной площадью 80,72 кв.м. Указанный земельный участок поименован как «территория неразграниченной гос. собственности». Сведений об отнесении этого земельного участка или его части к полосе отвода железной дороги схема не содержит.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 21 412 +\– 51 кв.м., поставлен на кадастровый учет 24 января 2009 года, категория земель не установлена, данные о виде разрешенного использования отсутствуют. Материалы дела сведений о правообладателе этого земельного участка не содержат.

Из письма и.о. заместителя прокурора Хостинского района г. Сочи от 27 января 2023 года за № 7-07/2023 на имя директора правового департамента Администрации следует, что по результатам проведенной проверки прокуратура района пришла к выводу о том, что все нежилые помещения здания являются апартаментами, объект капитального строительства имеет признаки реконструкции, поскольку изменен контур здания, увеличена площадь, выполнены работы по перепланировке внутреннего пространства помещения. Одновременно, прокуратура района предоставила информацию о том, что на основании постановления администрации города Сочи от 21 ноября 2017 года № 2004 между муниципальным образованием городской округ город-курорт Сочи и ФИО10, ФИО1 был заключен договор аренды указанного Земельного участка от 27 ноября 2017 года сроком аренды до 21 ноября 2022 года. По договору о передаче прав и обязанностей от 18 июня 2021 года права по договору аренды переданы ФИО2 Между Администрацией и ФИО2 A.В. заключено дополнительное соглашение от 30 марта 2022 года о продлении срока действия договора аренды до 21 ноября 2025 года. На земельном участке возведен объект капитального строительства с кадастровым номером № принадлежавший с 08 февраля 2017 года ООО «Фирма «Анастасия». На основании решения от 21 апреля 2017 года право собственности перешло к ФИО10 и ФИО1 по 1/2 доле в праве каждому. На основании договора купли-продажи доли здания от 17 февраля 2021 года право собственности перешло от ФИО10 к ФИО2 Площадь, занятая строением, составляет 317,84 кв.м, при этом, указанное строение на 151,7 кв.м, выступает на территорию неразграниченной государственной собственности. Само здание на 32,38 кв.м размещено на территории земельного участка с кадастровым номером №, входящего в состав единого землепользования и являющегося полосой отвода железнодорожных путей. Источник перечисленных сведений в письме не указан. К письму приложены две фототаблицы с изображением двухэтажного здания.

Иных доказательств материалы дела в своем объеме на день вынесения обжалуемого решения суда не содержат.

Решением суда исковые требования удовлетворены в части. При принятии решения суд указал как на достоверно установленные обстоятельства на то, что на Земельном участке возведен двухэтажный объект недвижимости, в котором имеются 28 помещений, фактически являющиеся апартаментами. При этом, в материалах дела необходимая разрешительная документация на строительство указанного объекта отсутствует. Строение возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, поскольку он предоставлен для строительства объекта «Кафе». Кроме того, спорное строение выступает на территорию неразграниченной государственной собственности, и часть здания размещена на территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302025:27, входящего в состав единого землепользования и являющегося полосой отвода железнодорожных путей. По этим основаниям суд пришел к выводу о том, что спорный объект является самовольной постройкой. Иных фактических обстоятельств в основу выводов суда не положено.

Из решения суда первой инстанции усматривается, что оно вынесено в отсутствие третьих лиц – собственников нежилых помещений в спорном здании. При этом, в решении суда указано на их надлежащее уведомление о времени и месте судебного разбирательства.

Из приложенной к апелляционной жалобе представителя третьих лиц светокопии кадастрового паспорта Земельного участка от 03 февраля 2006 года следует, что его разрешенным использованием являлось «для эксплуатации капитального строения – кафе и реконструкции его в рекреационный объект». Фактическое использование совпадало с разрешенным. Согласно этому кадастровому паспорту, на Земельном участке располагался одноэтажный объект недвижимости площадью 245 кв.м.

Из приложенной к этой же апелляционной жалобе светокопии технического паспорта на здание кафе ООО «Анастасия», составленного 22 мая 1997 года Сочинским БТИ, усматривается, что, по данным технической инвентаризации, площадь Земельного участка была установлена в размере 366 кв.м, из них застроенная – 255,7 кв.м. Инвентаризуемое здание указано как одноэтажное, состоящее из 17 помещений суммарной площадью по внутреннему обмеру 217,4 кв.м. Площадь Здания по внешнему обмеру указана как 244,6 кв.м., а также площадь ступеней – 11,1 кв.м. Из технического паспорта Здания усматривается, что после его составления представлялось регистрационное удостоверение от 17 апреля 1998 года за№ 233, выданное БТИ г. Сочи.

Из светокопии письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации от 01 апреля 2021 года за № на имя ФИО1 и ФИО10 следует, что для выполнения работ по установке новых и демонтажу существующих перегородок в спорном Здании с учетом экспертного заключения № № от 19 марта 2021 года, составленного ООО «АКБ «Гепар», при условии не затрагивания конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, неизменности общей площади здания подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется.

Иных доказательств материалы дела в своем объеме на день рассмотрения апелляционных жалоб с делом не содержат.

Суд апелляционной инстанции текстуарно повторил выводы суда первой инстанции. Доводы апелляционных жалоб, включая довод о рассмотрении дела судом первой инстанции в отсутствие доказательств надлежащего уведомления третьих лиц – собственников помещений в Здании о времени и месте судебного разбирательства, своих отражения и оценки в обжалуемом апелляционном определении не получили.

Судебная коллегия по результатам исследования перечисленных доказательств и проверки обжалуемых судебных актов устанавливает наличие грубых нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами.

Частью 1 статьи 195 ГПК РФ установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Содержание этих понятий разъяснено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении».

Согласно его пункту 2, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Пунктом 3 этого Постановления Пленума установлено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с нормами статьи 148 ГПК РФ, задачами подготовки дела к судебному разбирательству, в числе прочего, являются: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.

В части 1 статьи 157 ГПК РФ закреплено, что суд при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу: заслушать объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, консультации и пояснения специалистов, ознакомиться с письменными доказательствами, осмотреть вещественные доказательства, прослушать аудиозаписи и просмотреть видеозаписи.

В соответствии с разъяснениями пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», учитывая, что в силу статьи 157 ГПК РФ одним из основных принципов судебного разбирательства является его непосредственность, решение может быть основано только на тех доказательствах, которые были исследованы судом первой инстанции в судебном заседании. При вынесении судебного решения недопустимо основываться на доказательствах, которые не были исследованы судом в соответствии с нормами ГПК РФ, а также на доказательствах, полученных с нарушением норм федеральных законов (часть 2 статьи 50 Конституции Российской Федерации, статьи 181, 183, 195 ГПК РФ).

Судебная коллегия устанавливает нарушение судами обеих нижестоящих инстанций приведенных правовых норм и неисполнение ими приведенных руководящих разъяснений.

Выводы суда о проведении спорной реконструкции ответчиками, об отсутствии разрешительной документации, о назначении нежилых помещений как апартаментов, о нахождении соседнего земельного участка в полосе отвода железнодорожных путей, о последовательности возникновения, перехода и прекращения прав сторон на Земельный участок и Здания сделаны в отсутствие соответствующих доказательств в материалах дела. Судебная коллегия разъясняет, что письмо прокурора не является актом прокурорского реагирования и источником сведений о фактах быть не может.

Согласно нормам статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Судебная коллегия устанавливает, что все перечисленные нормы права судами нижестоящих инстанций нарушены.

Судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, чтоООО «Анастасия» Администрацией выдавалось разрешение на строительство. Из доказательства по делу усматривается, что такое разрешение выдавалось на реконструкцию.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что это разрешение было выдано до приобретения муниципальным образованием права собственности на Земельный участок.

Судами не установлены первоначальные характеристики Здания на момент реконструкции, период ее проведения в части перепланировки и возведения второго этажа. Судами не дана оценка тому обстоятельству, что при первичном кадастром учете здания оно уже имело два этажа и существующую площадь.

Установление времени проведения реконструкций и перепланировок имеет существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, поскольку от этого зависит определение закона, действовавшего на момент совершения указанных действий.

Судом апелляционной инстанции не дана оценка разъяснительному письму Департамента архитектуры и градостроительства Администрации об отсутствии необходимости представления проектной документации и разрешения на перепланировку в случае изменения внутренних перегородок.

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что площадь земельного участка приблизительно совпадает с площадью Здания, и, при этом, справкой геодезиста, приложенной к письму прокурора, установлены значительные по площади заступы за границы земельного участка. Также, не дана оценка расхождению значений площади земельного участка по техническому паспорту и сведениям кадастрового учета.

Согласно руководящим разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

Согласно положениям статьи 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судами обеих инстанций не исследованы вопросы о наличии нарушений строительных и градостроительных норм и правил, их существенности и устранимости при их наличии, наличия угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44, при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Судами не истребовался и не исследовался договор аренды в его первоначальной и последующих редакциях. Одновременно, судом апелляционной инстанции не дана оценка разрешенному использованию земельного участка в период действия договора аренды с ООО «Анастасия». При этом, не установлено правовое содержание понятия «объект рекреационного обслуживания» в соответствии с правовыми нормами, действовавшими на момент внесения записи о нем в кадастровый паспорт.

Одновременно, судебная коллегия обращает внимание на то, что с 01 сентября 2024 года вступает в силу Распоряжение Правительства РФ от 01 июня 2024 года № 1372-р, которым в соответствии со статьей 98 Земельного кодекса Российской Федерации утвержден Перечень объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности на землях рекреационного назначения. В него, в числе иных объектов, включены гостиницы и иные средства размещения (в том числе некапитальные), предназначенные для оказания гостиничных услуг (пункт 1); объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения, медицинской реабилитации (пункт 2); объекты общественного питания (пункт 30); объекты (в том числе линейные) коммунально-бытовой, транспортной и инженерной инфраструктуры, обеспечивающие функционирование объектов, указанных в пунктах 1-32 настоящего перечня (в том числе магазины, билетные кассы, фотоателье, контейнеры-мусоросборники, площадки для установки контейнеров для сбора мусора, урны, прачечные, химчистки, парикмахерские, стоянки автомобильного транспорта) (пункт 33).

Согласно дефиниции, закрепленной пункте «г» Раздела II «Положения о классификации гостиниц», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2020 года, № 1860, апарт-отель – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент». Требования к этим категориям номеров содержатся в приложениях к Положению.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Судебная коллегия разъясняет, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства, исходя из принципа пропорциональности, является крайней мерой, а отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Между тем суды обеих нижестоящих инстанций, разрешая спор и принимая решения об удовлетворении исковых требований, ограничились лишь доводами истца о производстве реконструкции спорного объекта капитального строительства без оформления в установленном порядке разрешительной документации.

Из содержания статьи 55 ГПК РФ следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Данные требования в силу абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Между тем обжалуемые судебные постановления указанным требованиям закона не соответствуют.

Вопрос о возможном допущении ответчиками или их правопредшественником при реконструкции объекта капитального строительства существенных нарушений норм и правил, препятствующих использовать такую постройку, создании строением угрозы жизни и здоровью граждан судами не исследовался, собственники помещений в спорном Здании были лишены возможности представить свои доводы и доказательства по этому поводу, доводы их апелляционных жалоб никакой правовой оценки со стороны суда апелляционной инстанции не получили.

В соответствии с частью 1 статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Суд апелляционной инстанции не обсуждал и не разрешал каким-либо образом ходатайство представителя ФИО2 по доверенности ФИО27 о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, хотя заявление такого ходатайства в апелляционной жалобе отражено в обжалуемом апелляционном определении.

Таким образом, суды обеих нижестоящих инстанций подошли к разрешению спора формально и фактически уклонились от установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для его правильного разрешения, правовой оценки соответствующим доводам сторон не дали, допустили существенное нарушение норм процессуального права, устанавливающих правила доказывания в гражданском процессе, а также исследования и оценки доказательств, что привело к неправильному применению норм материального права.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия устанавливает факт такого нарушения, допущенного судом первой инстанции в отношении третьих лиц – собственников помещений в спорном Здании. Доказательства такого надлежащего уведомления при рассмотрении дела судом первой инстанции материалы дела не содержат.

Судом апелляционной инстанции все перечисленные нарушения, допущенные нижестоящим судом, не выявлены и не устранены.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков.

По всем приведенным основаниям судебная коллегия полагает необходимым обжалуемые судебные акты отменить и вернуть дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо предложить сторонам представить все имеющиеся у них доказательства по делу; истребовать материалы землеустроительного дела на Земельный участок, инвентарного дела на Здание, регистрационных дел на Здание и Земельный участок, сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности о территориальной зоне, в которой находится Земельный участок с указанием распространяющихся на нее требований документов градостроительного планирования; все договоры, заключавшиеся в отношении прав на Земельный участок с момента его формирования; все материалы, имеющиеся в распоряжении Администрации в отношении проводившихся на Земельном участке и в Здании реконструкций, перепланировок с момента передачи Земельного участка в аренду ООО «Анастасия» (разрешения, вводы в эксплуатацию, заявления о выдаче разрешений; уведомления о юридически значимых действиях); проектную и иную документацию, на основании которой было выдано Разрешение на реконструкцию от 27 декабря 2006 года № RU №; заключение № № от 19 марта 2021 года ООО «АКБ «Гепар»; иные доказательства, найденные судом необходимыми для правильного разрешения спора. По результатам исследования доказательств решить вопрос о назначении соответствующего вида экспертизы (строительно-технической, землеустроительной, комплексной) для выяснения параметров и назначения Здания и помещений в нем, вида и характера работ, проводившихся в Здании и на Земельном участке, их давности, соответствия Здания действовавшим на момент выполнения работ и действующим в настоящее время нормам и правилам, устранимости нарушений в случае их выявления, наличия угрозы жизни и здоровью людей, иных вопросов, найденных судом необходимыми для правильного разрешения спора. Совершить все иные процессуальные действия, направленные на правильное разрешение спора. Выводы об обоснованности или необоснованности исковых требований сделать по результатам надлежащей оценки допустимых доказательств в их совокупности. Не допускать выводов, основанных на предположениях, либо в отсутствие допустимых доказательств. Разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу обстоятельствами и с соблюдением требований процессуального закона.

В связи с рассмотрением кассационных жалоб ФИО1, представителя ФИО2 по доверенности ФИО27, представителя ФИО26, ФИО24 по доверенностиФИО6, представителя ФИО17, ФИО26, ФИО19, ФИО23, ФИО18, ФИО22, ФИО21,ФИО16, ФИО24, ФИО15, ФИО7,ФИО14, ФИО5, ФИО20 по доверенностям ФИО25 по существу, приостановление исполнения решения Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29 сентября 2023 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 февраля 2024 года в силу положений статьи 379.3 ГПК РФ надлежит отменить.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда города Сочи от 29 сентября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 февраля 2024 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Хостинсткий районный суд города Сочи Краснодарского края.

Приостановление исполнения решения Хостинского районного суда города Сочи от 29 сентября 2023 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 февраля 2024 года отменить.

Председательствующий                               О.В. Жогин

                                            Судьи                                          А.С. Харитонов

                                               Е.В. Грымзина