Решение по делу № 2-196/2021 от 09.11.2020

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2021 года                              г.Чебаркуль Челябинской области

Чебаркульский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Мохначёвой С.Л.,

при секретаре Китаевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова А.А. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, Администрации Чебаркульского городского округа о признании действий незаконными,

    УСТАНОВИЛ:

Кузнецов А.А. обратился в суд с иском к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, Администрации Чебаркульского городского округа о признании действий незаконными, просил:

признать действия Администрации Чебаркульского городского округа о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> незаконными;

признать договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенным на неопределенный срок на тех же условиях, с восстановлением (внесением) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка правами Кузнецова А.А. (л.д.3-10).

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и <данные изъяты>» был заключен договор аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, срок действия договора был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Кузнецовым А.А. был заключен договор № об уступке прав (цессии), с согласия Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> переходили от <данные изъяты>» к Кузнецову А.А.

С Кузнецова А.А. по решению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была взыскана задолженность в размере 252868 руб. 79 коп., пени в сумме 128732 руб. 83 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из текста данного решения следует вывод, что договор аренды может быть продлен на новый срок, а именно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, решением Чебаркульского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было установлено, что на спорном земельном участке в период арендных отношений истцом был сооружен объект незавершенного строительства, а также был сделан вывод о том, что Кузнецов А.А. как арендатор продолжает фактически пользоваться земельным участком и договор аренды фактически возобновлен на неопределенный срок.

В период арендных отношений Администрацией Чебаркульского городского округа было выдано ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство ангара для хранения строительных материалов, со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, на основании данного разрешения Кузнецовым А.А. были проведены работы, выстроен объект незавершенного строительства со степенью готовности 15%, выстроен фундамент к ангару, относящийся к капитальному сооружению, понесены затраты в размере 1850000 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о продолжении арендных отношений между сторонами. Поскольку после получения уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном ст.610 ГК РФ, стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений. Таким образом, у Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа отсутствовали права на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, указанные действия являются незаконными и нарушающими права истца.

Истец Кузнецов А.А. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель истца Кузнецова А.А. – адвокат Биктимиров Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа и Администрации Чебаркульского городского округа – Каюмов Р.А., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признал, указав на то, что арендатор Кузнецов А.А. является недобросовестным, с заявлением о продлении договора аренды в период его действия для завершения строительства не обращался, право собственности на объект незавершенного строительства за Кузнецовым А.А. не зарегистрировано, и никаких действий, по регистрацию данного права в период с 2012 года по 2019 год не предпринималось, кроме того, имелись нарушения по внесению арендных платежей.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещены, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, возражений по существу требований не представили (л.д.69-72).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав все письменные доказательства по делу, суд пришел к следующему.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При рассмотрении дела установлено следующее:

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

По ранее рассмотренному спору по делу № по иску Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Челябинской области к Кузнецову А.А. о возложении обязанности возвратить земельный участок, решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ установлено, следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между УМС ЧГО (Арендодателем) и ООО «<данные изъяты>Арендатором) на основании постановления главы Чебаркульского городского округа Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №, по которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, №-Г, для производственных целей. Государственная регистрация договора № от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок принят <данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи.

Согласно п.2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ с согласия Арендодателя УМС ЧГО между ООО «<данные изъяты>» (Цедентом) и Кузнецовым А.А. (Цессионарием) заключен договор уступки прав (цессии) №, в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>» уступило Кузнецову А.А. в полном объеме права по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с УМС ЧГО, после истечения срока действия договора аренды Кузнецов А.А. как Арендатор продолжил пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в силу п.2 ст.621 ГК РФ возобновлен на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Ростреестра по <адрес> проведена государственная регистрация прекращений ограничения (обременений) – аренды земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Чебаркульского городского округа Челябинской области Кузнецову А.А. выдано разрешение на строительство № ангара для хранения строительных материалов по адресу: <адрес>, №-Г, срок действия которого продлен до ДД.ММ.ГГГГ, Кузнецовым А.А. в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект капитального строительства площадью застройки <данные изъяты> кв.м. со степенью готовности 15%, обладающий признаками недвижимой вещи (объект незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что ст.622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика Кузнецова А.А. обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка, в связи с чем УМС ЧГО в удовлетворении исковых требований к Кузнецову А.А. о возложении обязанности возвратить земельный    участок, было отказано (л.д.26-29).

ДД.ММ.ГГГГ Кузнецов А.А. обратился к Главе Администрации Чебаркульского городского округа Виноградовой С.А. с заявлением, в котором просил о подписании договора аренды, направив для заключения и подписания два экземпляра договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером № площадью 6618 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91-107).

На данное обращение Администрацией Чебаркульского городского округа дан ответ № от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что договор аренды возвращен без подписания, поскольку заявление о заключении нового договора аренды земельного участка за три месяца до дня истечения срока действия ранее заключенного договора (то есть до ДД.ММ.ГГГГ) подано не было, а также с учетом того, что на данный момент договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие. Заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов не представляется возможным. Кроме того, заявителем не представлено доказательств регистрации в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке (л.д.24).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

УМС Администрации Чебаркульского городского округа в целях своего права на отказ от договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ направило Кузнецову А.А. уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды и необходимости возврата земельного участка по акту приема-передачи, которое, фактически было получено Кузнецовым А.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в силу положений действующего законодательства прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в силу приведенной нормы права в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, суд в данных действиях Администрации Чебаркульского городского округа не усматривает каких-либо незаконных действий, при этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может однократно заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

С заявлением в Администрацию Чебаркульского городского округа либо в Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа Кузнецов А.А. в порядке, предусмотренном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации не обращался.

Принимая во внимание, поскольку на день рассмотрения дела договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, оснований для признания данного договора заключенным на неопределенный срок на тех же условиях и восстановления записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № правами Кузнецова А.А. не имеется.

Учитывая изложенное, исковые требования Кузнецова А.А. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, Администрации Чебаркульского городского округа удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кузнецова А.А. к Управлению муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, Администрации Чебаркульского городского округа о признании действий Администрации Чебаркульского городского округа о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> незаконными, признании договора аренды земельного участка №, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> заключенным на неопределенный срок на тех же условиях, с восстановлением (внесением) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка правами Кузнецова А.А. – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Чебаркульский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение составлено 20 февраля 2021 года.

Судья                 С.Л.Мохначёва