Решение по делу № 2-4795/2018 от 21.08.2018

              подлинник                                               № 2-4795/18

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                        Резолютивная часть

30 октября 2018 года                                                    г.Красноярск

Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Куликовой А.С.

при секретаре – Манукян М.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Черновой С. В. к ПАО «Сбербанк России», Нелюбину Я. Н., АО «Российский аукционный дом» о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Черновой С. В. к ПАО «Сбербанк России», Нелюбину Я. Н., АО «Российский аукционный дом» о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки- удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Нелюбиным Я. Н. по итогам торгов от ДД.ММ.ГГГГ, признанных недействительными.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Нелюбина Я. Н. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Возвратить в собственность Черновой С. В. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

    Судья:                                                                                                        А.С. Куликова

УСТАНОВИЛ:

Чернова С.В. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что в феврале –марте 2017 года между ООО НПО «ЭПРИС» и ПАО «Сбербанк России» в лице отделения №8646 Сибирского банка заключены 3 кредитных договора на общую сумму 6 000 000 руб. В целях обеспечения исполнения обязательства ООО НПО «ЭПРИС» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 100 000 руб. Черновой С.В. по договору ипотеки от 01.03. 2017 г. в залог предоставлено банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первый этаж площадь <данные изъяты> кв.м. При этом, на 01 марта 2018 года по выписке из ЕГРП истице стало известно, что банк во внесудебном порядке реализовал данное недвижимое имущество, путем проведения торгов, заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с покупателем Нелюбиным Я.Н., который стал новым собственником спорного имущества.

Истец полагает, что указанные сделки не соответствуют закону, поскольку истец, являясь собственником, никаких уведомлений о предстоящих торгах не получала, банк не уведомлял о проведении торгов, как формировалась начальная продажная цена не известно, нет сведений о порядке проведения торгов, торги проведены с существенными нарушениями норм права. В результате незаконных действий банка, истец лишена права собственности на спорное имущество, в связи с чем, просит признать недействительными торги по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> первый этаж, площадь <данные изъяты> кв.м., признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между банком и Нелюбиным Я.Н., применив последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Нелюбина Я.Н., возвратив в собственность истца нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первый этаж, площадь <данные изъяты> кв.м.

В судебное заседание истец Чернова С.В. не явилась, извещена надлежаще, доверила представление своих интересов представителю Попову И.А., действующему по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, который заявленные требования поддержал, суду пояснил, что еще в октябре 2017 года ответчик ПАО «Сбербанк России» обратился в Свердловский районный суд г. Красноярска с иском к ООО НПО «ЭПРИС», Черновой С.В., Космакову И.В. о взыскании задолженности по кредитным договорам от 2017 года, с требованием об обращении взыскания на предметы залога, включая спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> первый этаж, площадь <данные изъяты> кв.м., принадлежащее на праве собственности Черновой С.В. С декабря 2017 года Чернова С.В. активно начала погашать обязательства по всем трем кредитным договорам от 2017 г., поэтому банк злоупотребил правами по реализации данного нежилого помещения во внесудебном порядке. Кроме того, банк продал спорный объект по заниженной цене, установил в начале торгов иную цену объекта, без учета стоимости, которую определил оценщик, чем существенно нарушил права залогодателя Черновой С.В.

В судебном заседании представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» Кувшинов С.Н. (полномочия проверены) иск не признал, суду пояснил, что банком при проведении торгов не нарушены права истицы, соблюдена процедура проведения внесудебной реализации спорного недвижимого имущества, поскольку долг по кредитным договорам истцом не погашен.

Ответчик Нелюбин Я.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, не просил об отложении дела, о причинах неявки суд не уведомил.

Ответчик АО «Российский аукционный дом» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о слушании дела, о причинах неявки не уведомили.

Третьи лица- ООО НПО «ЭПРИС», Космаков И.В., УФРС по Томской области в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, просили рассмотреть в их отсутствие.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о рассмотрении дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

В силу ст.ст. 447-449 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу ст.ст. 55, 56,57,59 ФЗ «Об ипотеке» реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.

Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

1) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодателя;

2) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодержателя;

3) название обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случаях, если это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

5) время и место проведения торгов;

6) наименование, место нахождения, номер телефона организатора торгов.

Опубликованное извещение о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

1) название, место нахождения, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) размер, срок и порядок внесения задатка лицами, участвующими в торгах. Размер задатка не может превышать пять процентов от начальной продажной цены заложенного имущества;

3) порядок и сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов;

4) время и место проведения торгов;

5) наименование, место нахождения, контактный номер организатора торгов и его платежные реквизиты.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными.

С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней.

Если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

В целях реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 17 указанного закона при проведении торгов, запроса котировок цен на товары запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в том числе создание участнику торгов, запроса котировок или нескольким участникам торгов, запроса котировок преимущественных условий участия в торгах, запросе котировок, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909).

Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов.

Например, Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети "Интернет" в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Если в субъекте Российской Федерации установлен свой государственный язык, то публикация информации в официальном информационном органе должна быть осуществлена на этом языке и на государственном языке Российской Федерации - русском языке.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Черновой С.В. (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель, кредитор) заключен договор ипотеки, согласно которому Чернова С.В. передает в залог банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первый этаж, площадь <данные изъяты> кв.м., в обеспечение обязательств заемщика ООО НПО «ЭПРИС» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ответчиком, на сумму 2 100 000 руб. Оценочная стоимость объекта недвижимости установлена сторонами в сумме 4 780 000 руб. (п.1.4 договора ипотеки). Согласно п. 6.1. договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога, осуществляется по Приложению №1, которое является неотъемлемой частью договора. В Приложении №1 установлено, что предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых в соответствии с законодательством РФ (п.4).

Право собственности Черновой С.В. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., подтверждается выпиской из ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (доверитель) и АО «Российский аукционный дом» (поверенный) заключен договор поручения №, по которому Банк поручил поверенному совершать от его имени юридические и фактические действия по продаже объектов, находящихся в залоге доверителя, в том числе на спорное нежилое помещение (п.1.2.2. договора). Продажа объектов осуществляется на торгах в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений с применением метода повышения начальной цены продажи («английский аукцион») либо с применением метода понижения начальной цены («голландский аукцион»), по цене и в порядке, предусмотренным настоящим договором (п.2.1.) Начальная цена спорного нежилого помещения устанавливается в размере 4 780 000 руб., минимальная цена (цена отсечения) составляет 2 390 000 руб., сумма задатка 100 000 руб., шаг на повышение: 30 000 руб., шаг на понижение 478 000 руб., то есть условием продажи объектов сторонами заранее установлен метод понижения начальной цены («голландский аукцион»).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору поручения от ДД.ММ.ГГГГ № сторонами изменена начальная цена спорного объекта недвижимости, установлена начальная цена продажи спорного нежилого помещения в сумме 4 302 000 руб., минимальная цена отсечения устанавливается в размере 2 151 000 руб., сумма задатка 100 000 руб., шаг на повышение 30 000 руб., шаг на понижение 430 200 руб.

Согласно отчету № г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной стоимости объекта на дату оценки составляет 4 780 000 руб., ликвидационная стоимость спорного объекта составила 3 960 000 руб.

Оценка начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, залогодержателем не производилась, в материалы дела не представлена, сторона ответчика ПАО «Сбербанк России» ссылалась на проведение оценки перед торгами только в соответствии с отчетом № г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ

20.10.2017 г. Черновой С.В. получено лично требование Банка о досрочном возврате суммы кредита, на 20.10.2017 г. долг перед банком составил 5 619 097,85 руб. В случае не погашения задолженности банк сообщил о проведении следующих мероприятий: взыскании задолженности в судебном порядке, обращении взыскания на предметы залога.

ДД.ММ.ГГГГ Банк направил в Свердловский районный суд г. Красноярска исковое заявление к ответчикам ООО НПО «ЭПРИС», Черновой С.В., Космакову И.В. о взыскании суммы долга по кредитам, обращении взыскания на предметы залога, включая обращение взыскания на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., 06.11.2017 Свердловским районным судом г. Красноярска указанный иск принят к производству суда.

14.11.2017 г. Чернова С.В. получила лично уведомление залогодержателя, удостоверенное нотариусом, в котором банк предложил в течение 7-ми дней с момента получения данного уведомления исполнить обязательство, обеспеченное залогом, возвратив банку денежные средства в размере 2 046 070,04 руб. Также в этом уведомлении банк предупредил, что предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с законодательством РФ. Начальная цена заложенного имущества составит 2 390 000 руб. В случае неисполнения обязательств должником, будет обращено взыскание на предмет ипотеки, путем совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре о залоге. Иной информации о торгах в уведомлении не указывалось.

29.11.2017 г. нотариусом совершена исполнительная надпись, проставлена на договоре ипотеки, по взысканию в пользу Банка задолженности с Черновой С.В. на 31.10.2017 г. в сумме 2 046070,04 руб., за счет обращения взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно протоколу проведения торгов от 22.02.2018 г. торги в отношении спорного объекта, расположенного в <адрес>, проводились ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> мин. по адресу <адрес>, извещение о проведении торгов опубликовано в журнале «Каталог Российского аукционного дома», а также размещено на сайте организатора торгов - www.аuction-house.ru. Начальная цена спорного объекта составила 4 302 000 руб., цена отсечения 2 151 000 руб., шаг на повышение 30 000 руб., шаг на понижение 430 200 руб. «голландский аукцион».

Участие в торгах приняли 3 человека, победителем торгов признан Нелюбин Я.Н., цена приобретения 2 661 000 руб.

Торги проведены на основании договора поручения №К от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорное нежилое помещение перешло к Нелюбину Я.Н., согласно данным ЕГРП, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Оценив представленные сторонами доказательства, установив всю совокупность юридически значимых обстоятельств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушений процедуры проведенных ответчиками ДД.ММ.ГГГГ торгов по реализации имущества, принадлежащего залогодателю Черновой С.В. Восстановление нарушенных прав Черновой С.В., которая в результате неправомерных действий Банка и организатора торгов, была лишена права собственности на недвижимое имущество, возможно путем применения последствий недействительности сделки, заключенной на торгах с покупателем Нелюбиным Я.Н.

В обоснование иска истец ссылался на неполучение залогодателем извещения от организатора торгов, а также от залогодержателя о проведении торгов, а также отсутствия опубликования извещения о торгах на официальном сайте РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, а также публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Суд соглашается с позицией стороны истца о нарушении стороной ответчиков норм закона, регламентирующих порядок уведомления залогодателя о проведении торгов, поскольку сведения о проведении ДД.ММ.ГГГГ торгов по реализации спорного объекта не были опубликованы ответчиками на официальном сайте РФ в сети "Интернет" - www.torgi.gov.ru, доказательств обратного сторона ответчиков суду не представила. Кроме того, поскольку объект залога расположен в <адрес>, то сведения о проводимых в отношении этого объекта торгах должны быть опубликованы в официальном информационным издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, которым в <адрес> является газета «<данные изъяты>» и печатное издание «Собрание законодательства <адрес>». Однако из материалов дела следует, что публикацию о торгах организатор разместил только на сайте АО «Российский аукционный дом» - www.аuction-house.ru. и в журнале «Каталог Российского аукционного дома», что не соответствует требованиям законодательства РФ о торгах, то есть суд считает, что официального опубликования извещения о торгах ответчики не совершили. Более того, в силу закона «Об ипотеке» организатор торгов направляет залогодателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах. Однако, суд установил, что Черновой С.В. вручались уведомления не о проведении торгов, с описанием в нем необходимых сведений, а уведомления о необходимости в срочном порядке погасить задолженность перед банком, с указанием от залогодержателя на возможность инициировать процедуру торгов либо судебное разбирательство, в случае неисполнения его требований. В связи с чем, суд критически относится к доводам стороны ответчика ПАО «Сбербанк России» о надлежащем извещении и уведомлении Черновой С.В. о торгах, поскольку Чернова С.В. и представитель ООО НПО «ЭПРИС» под личную подпись 22.10.2017 г. и 14.11.2017 г. получали уведомления от залогодержателя о погашении долга, то есть фактически получили досудебные претензии, в которых банк требовал возвращения долга и ссылался на применение санкций в случае неисполнения требований. В данных уведомлениях не содержалась информация о времени и месте проведения торгов, наименование организатора торгов и иная, предусмотренная законом информация о проведении торгов. Таким образом, порядок уведомления залогодателя о торгах не соблюден. Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного порядка, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей, следовательно, влияет на формирование цены реализации имущества. Ссылки ответчика об извещении Черновой С.В. со стороны нотариуса о начале обращения взыскания, не приняты во внимание суда, как не имеющие юридического значения, так как нотариус путем совершения уведомления и совершения исполнительной надписи не извещал истицу о проведении торгов в установленном законом порядке. Несоблюдением порядка извещения о проведении публичных торгов нарушены интересы Черновой С.В., поэтому данные торги могут быть признаны недействительными как проведенные с нарушением порядка их проведения.

Также суд отмечает, что торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»), вместе с тем, из дела следует, что торги проходили в <адрес>, тогда как спорный объект находится в <адрес>. Таким образом, при проведении оспариваемых торгов ответчиками нарушен принцип территориальности, что также нарушает порядок проведения торгов.

В силу закона при обращении взыскания на заложенное имущество залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Целью реализации имущества должника с торгов является получение максимальной суммы за него для погашения задолженности должника, в связи с чем, все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Судом установлено, и не оспорено ответчиками, что для определения начальной цены спорного объекта недвижимости до начала торгов Банк принял отчет № г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, установил на торгах начальную продажную стоимость нежилого помещения в размере 4 302 000 руб., однако величина рыночной стоимости объекта по отчету оценщика составляла 4 780 000 руб. Из изложенного следует, что банк без законных оснований существенно снизил начальную стоимость залогового имущества, начав торги с меньшей цены, что не позволило получить наибольшую выручку от продажи предмета залога. Между тем, определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов. Поскольку спорный объект продан лишь за 2 660 000 руб., то суд считает, что цель реализации имущества должника с торгов ответчиками не достигнута. Кроме того, организатором торгов и залогодержателем в данном случае не правильно выбрана форма проведения торгов с применением метода понижения начальной цены, так называемый «голландский аукцион», поскольку эта форма не отвечает целям реализации имущества должника с торгов.

Кроме того, оценивая поведение участников торгов, суд учитывает, что в данном случае между участниками ФИО1, ФИО2, Нелюбиным Я.Н. не установлено факта их заинтересованности в действительной конкуренции, наличествует видимость состязательности на торгах. Так, как видно из протокола подведения итогов торгов от ДД.ММ.ГГГГ победителем признан Нелюбин Я.Н. Однако данных о том, как голосовали участники, какие предлагались ими варианты цены, до какой суммы конкурировали между собой, о том, какие предложения поступали от данных лиц, действительно ли они имели намерения в приобретении спорного имущества, указанный протокол не содержит.

Отсутствие на торгах действительной конкуренции является основанием для признания таких торгов недействительными, поскольку они влекут нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречат положениям п. 5 ст. 447 ГК РФ

Доводы стороны ответчика ПАО «Сбербанк России» о том, что первоначальные торги по продаже спорного имущества Черновой С.В. не состоялись, а проведенные ДД.ММ.ГГГГ торги являлись повторными, в связи с чем, банк снизил начальную стоимость предмета залога до 4 302 000 руб., несостоятельны, поскольку не основаны на материалах дела. Из дела видно, что АО «Российский аукционный дом» проводит ДД.ММ.ГГГГ торги по продаже нежилых помещений, находящихся в залоге у ПАО «Сбербанк России», при этом ссылок на то, что торги проводятся повторно, не состоялись первоначально, в сообщении не имеется. Иных письменных доказательств, свидетельствующих о том, что торги проводились повторно, материалы дела не содержат, суду не представлены. Более того, начальная цена предмета залога изменена банком и организатором торгов с 4 780 000 руб. на 4 302 000 руб. дополнительным соглашением № к договору поручения от ДД.ММ.ГГГГ №, и в данном соглашении какие-либо указания об изменении цены вследствие несостоявшихся первоначально торгов отсутствуют.

Доводы ответчика о том, что у истца имеется задолженность перед банком, поэтому действия истца по оспариванию торгов являются злоупотреблением правом, не приняты во внимание суда, поскольку не имеют юридического значения для оценки законности процедуры состоявшихся торгов.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования истицы Черновой С.В. о признании торгов недействительными подлежат удовлетворению, поскольку торги могут быть признаны недействительными в случае грубых нарушений процедуры торгов, влияющих существенным образом на результаты торгов, либо препятствующих допуску лиц к участию в торгах, что в данном случае нашло свое подтверждение.

Требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между банком и Нелюбиным Я.Н., применении последствий недействительности сделки, путем прекращения право собственности Нелюбина Я.Н., возврате в собственность истца нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., суд, с учетом положений ст.ст. 166-167 ГК РФ, полагает необходимым также удовлетворить.

        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Черновой С. В. к ПАО «Сбербанк России», Нелюбину Я. Н., АО «Российский аукционный дом» о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки- удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными торги от ДД.ММ.ГГГГ по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Нелюбиным Я. Н. по итогам торгов от ДД.ММ.ГГГГ, признанных недействительными.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Нелюбина Я. Н. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первый этаж, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Возвратить в собственность Черновой С. В. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> первый этаж, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Свердловский районный суд г.Красноярска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2018 года.

    Судья:                                                                                                        А.С. Куликова