Решение по делу № 2-83/2018 от 22.09.2017

<№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область                      10 января 2018 года

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре Фрейдине В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ральникова И. В., Кашиной Е. А., Ларина Ю. Л., Володина Ю. А., Регельской Л. В. к ООО «Ивастрой» о признании земельных участков общим имуществом многоквартирного дома, установлении границ земельного участка, исключении записи о регистрации права,

УСТАНОВИЛ

Истцы предъявили требования с учетом уточнения о признании участков 50:10:0020402:2212 площадью 40 кв.м, 50:10:0020402:2213 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2214 площадью 679 кв.м, 50:10:0020402:2215 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2216 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2217 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2218 площадью 41 кв.м общим имуществом многоквартирного дома по адресу: Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>; о признании права собственности ООО «Ивастрой» на них отсутствующим; о прекращении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записей о государственной регистрации такого права; об установлении границы земельного участка 50:10:0020402:2214 общей площадью 913 кв.м (объединением всех участков) согласно заключению судебной экспертизы; о внесении изменений в сведениях о границах и площади земельного участка; об исключении сведений об иных земельных участках; о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок.

В обоснование указали, что ответчик - застройщик многоквартирных домов блокированной застройки неправомерно разделил исходный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, т.е. являющийся общим имуществом многоквартирного дома, на вышеуказанные земельные участки с регистрацией своего права собственности на них.

В судебном заседании представитель требования поддержала.

Представитель ООО «Ивастрой» требования не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях.

3-и лица Кашина Ю.Г., Кашин А.Г., Жилатова И.Н. ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

3-и лица Администрация г.о.Химки, ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области представителей не направили, будучи извещенными о первом судебном заседании впоследствии самостоятельно принимают меры о получении сведений о движении дела (ч.2.1 ст. 113 ГПК РФ).

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4).

Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> N 491 утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно п.2 которых в состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно материалам дела истцы являются собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>, полученных по заключенным с ответчиком договорам участия в долевом строительстве.

Строительство данного многоквартирного дома осуществлялось в рамках реализации проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, состоящего из 36 трехэтажных многоквартирных жилых домов, состоящих из 278 квартир, торгового комплекса и детского сада на 60 мест, на предоставленных в аренду застройщика земельных участках 50:10:020402:0511 площадью 57 300 кв.м и 50:10:0020402:516 площадью 9 988 кв.м, что подтверждается инвестиционным контрактом и договорами аренды, заключенными с Администрацией г.о.Химки, а также проектной декларацией.

Проект межевания территории для определения местоположения границ и размеров земельных участков, застраиваемых конкретными многоквартирными домами, не составлялся, однако исходя из условий договоров долевого участия (п.2.8 и 2.9) и ч.1 ст. 13 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» права ООО «Ивастрой» на земельный участок, на котором велось строительство дома, находились в залоге у участников долевого строительства, в т.ч. истцов.

Из заключения <№ обезличен> государственной экспертизы объекта капитального строительства, проведенной Государственным учреждением Московской области «Мособлгосэкспертиза», следует, что проектом для каждой квартиры выделен земельный участок от 40 до 170 кв.м; основу структуры поселка составляют вытянутые вдоль улиц блоки, состоящие из 7-10 трехуровневых квартир, имеющих отдельные входы с улицы и выходы на индивидуальные участки со стороны тыловых фасадов.

Формирование индивидуального земельного участка для каждой квартиры в блокированных домах с выходом на них со стороны фасадов усматривается также из графической части проекта планировки территории, утвержденного органом местного самоуправления.

По окончании строительства истцы получили от ООО «Ивастрой» в свою собственность результаты долевого строительства – жилые помещения в <адрес>, а ООО «Ивастрой», преобразовав впоследствии земельные участки, на которых осуществлял строительство, сформировал из них путем раздела(выдела) участки 50:10:0020402:2212 площадью 40 кв.м, 50:10:0020402:2213 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2214 площадью 679 кв.м, 50:10:0020402:2215 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2216 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2217 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2218 площадью 41 кв.м.

Согласно правовой позиции, основанной на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении N 12П от <дата>, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст.36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) – специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из заключения назначенной по делу судебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, проведенной экспертами ООО «СЭР-Клин», следует, что жилые помещения расположены в многоквартирном доме – трехэтажном доме блокированной застройки, состоящем из шести блоков, каждый блок представляет отдельную квартиру, имеющую общую стену без проемов с соседними квартирами и два выхода – один на территорию общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (по смыслу п.12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), и второй выход с противоположной стороны.

Согласно ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Согласно СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к квартире (дому), с непосредственным выходом на него (приложение Б).

Согласно СНиП <дата>-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» блокированный жилой дом - дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

В своих объяснениях стороны ссылались на то, что спорные земельные участки аналогичной площади, были сформированы застройщиком с целью их предоставления за плату собственникам квартир блокированных жилых домов.

Однако вышеприведенные нормы, проект планировки жилого комплекса и схема архитектурно-планировочного решения проекта планировки позволяют прийти к выводу о том, что при блоках (квартирах) возведенных жилых домов блокированной застройки должны быть сформированы индивидуальные земельные участки (приквартирные земельные участки), на которые из блоков (квартир) имеются самостоятельные выходы - и такие участки не должны иметь самостоятельного назначения и участвовать в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, поскольку предназначены для обслуживания главной вещи.

Учитывая, что в соответствии с жилищным законодательством земельный участок с элементами озеленения и благоустройства многоквартирного дома не может быть объектом индивидуальной собственности, то на приквартирный земельный участок при жилом доме блокированной застройки распространяется режим общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно СНиП <дата>-89*«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Приложение 3) размеры приквартирных участков составляют 30-60 кв.м (без площади застройки) при многоквартирных одно-, двух-, трехэтажных блокированных домах или 2-, 3-, 4(5)-этажных домах сложной объемно-пространственной структуры (в том числе только для квартир первых этажей) в городах любой величины при применении плотной малоэтажной застройки и в условиях реконструкции.

Экспертами с учетом нормативов градостроительного проектирования Московской области, утвержденных Постановлением Правительства Московской области от <дата> N 713/30, сделан вывод, что для г.о.Химки (численностью населения свыше 100 тыс. чел., расположенного в городской устойчивой системе расселения), расчетная потребность в территории блокированных жилых домов в границах квартала со средней этажностью жилых домов до 3 этажей составляет 49,9 кв.м/чел. В расчете на один блок (квартиру), при средней численности семьи 3 чел. потребность составляет 149,7 кв.м/чел. С учетом того, что площадь застройки одного блока составляет 70,83 кв.м, то нормативная площадь придомовой территории в расчете на 1 блок равняется 78,87 кв.м.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты в своем заключении сослались на невозможность определить границы и размер земельного участка, необходимого для расположения и обслуживания многоквартирного <адрес>, который будет состоять из нескольких земельных участков: земельного участка под многоквартирным домом размером площади пятна застройки и приквартирных земельных участков, по причине отсутствия проекта межевания территории (ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Экспертами в результате спутниковой геодезической съемки границ установлено, что земельный участок 50:10:0020402:2214 площадью 679 кв.м сформирован под многоквартирным <адрес>, его большую часть занимает площадь застройки, имеется отступ, позволяющий организовать отмостку для свободного прохода. Участки 50:10:0020402:2212 площадью 40 кв.м, 50:10:0020402:2213 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2215 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2216 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2217 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2218 площадью 41 кв.м согласно рекомендуемым нормам соответствует размеру (площади) приквартирных участков. Таким образом, все указанные земельные участки необходимы для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома с элементами озеленения.

В связи с изложенным экспертами предложено формирование земельного участка общей площадью 913 кв.м, включающий площади спорных участков.

Выводы экспертов мотивированы, последовательны, непротиворечивы, бесспорно не опровергнуты сторонами. Уровень образования и квалификации экспертов подтвержден представленными дипломами и свидетельствами, в связи с чем заключение принимается судом в основу решения.

Согласно разъяснениям в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от <дата>, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.67 Постановления).

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах раздел исходного земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который необходим для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома с элементами озеленения, на спорные земельные участки после его ввода в эксплуатацию нарушил режим общего имущества многоквартирного дома, а значит, спорные участки не могут быть признаны самостоятельными объектами недвижимости, т.к. не участвуют в гражданском обороте, и не могут поступить в собственность ответчика.

Удовлетворяя требования истцов, суд отмечает тот факт, что требование о внесении изменений в ГКН и ЕГРН в сведениях о земельном участке общей площадью 913 кв.м не является материально-правовым исковым требованием, не имеет ответчика, к которому оно предъявлено. Более того, государственная регистрация изменений в сведениях об объектах недвижимости осуществляется органом государственной регистрации в заявительном порядке. Сведений о том, что истцам будут созданы препятствия в регистрации изменений, не имеется.

Исковое требование о признании права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок общей площадью 913 кв.м, является ненадлежащим способом защиты права. Принятие судом решения о признании права не требуется исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от <дата> N 12-П, поскольку переход земельного участка в общую долевую собственность (момент возникновения права) собственников помещений в многоквартирном доме связан с наступлением единственного предусмотренного ч.5 ст. 40 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» события - осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В связи с этим достаточным для восстановления нарушенных прав истцов является признание судом земельного участка общей площадью 913 кв.м общим имуществом многоквартирного дома и указание на то, что это является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующими зарегистрированные права собственности ООО «Ивастрой» (ИНН 5047038898, ОГРН 1025006170540) на земельные участки 50:10:0020402:2212 площадью 40 кв.м, 50:10:0020402:2213 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2214 площадью 679 кв.м, 50:10:0020402:2215 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2216 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2217 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2218 площадью 41 кв.м.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объектах недвижимости – земельных участках 50:10:0020402:2212 площадью 40 кв.м, 50:10:0020402:2213 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2215 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2216 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2217 площадью 38 кв.м, 50:10:0020402:2218 площадью 41 кв.м.

Установить границы земельного участка 50:10:0020402:2214 со следующими координатами (МСК-50) их поворотных точек:

№ точки	Х	Y
1	490655.35	2185642.90
2	490659.32	2185647.70
3	490663.07	2185652.21
4	490666.81	2185656.70
5	490670.56	2185661.23
6	490674.30	2185665.74
7	490678.29	2185670.54
8	490673.29	2185674.71
9	490673.94	2185675.48
10	490660.72	2185686.45
11	490637.18	2185658.10
12	490641.19	2185654.71
13	490639.47	2185652.53
14	490641.78	2185650.62
15	490641.09	2185649.79
16	490644.26	2185647.15
17	490643.89	2185646.71
18	490647.53	2185643.69
19	490650.35	2185647.06

и площадь - 913 кв.м.

Признать земельный участок 50:10:0020402:2214 площадью 913 кв.м в вышеуказанных границах общим имуществом в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>.

Решение является основанием для исключения записей о государственной регистрации права ООО «Ивастрой» на земельные участки.

Решение является основанием для государственной регистрации долей в праве общей собственности на земельный участок 50:10:0020402:2214 площадью 913 кв.м, составляющий общее имущество в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>.

Решение является основанием для внесения сведений об изменении характеристик земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья      Д.В.Букин

В окончательной форме принято

<дата>.