Решение по делу № 3а-21/2022 от 11.01.2022

Дело № 3а-21/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2022 года                                   город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Датхужевой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-21/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, заинтересованные лица Администрация муниципального образования «Тахтамукайский район» Республики Адыгея, Администрация муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» Тахтамукайского района Республики Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО9 обратился в Верховный суд Республики Адыгея к ответчикам с административным иском об установлении размера кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства:

складское помещение площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19928, расположенное по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здания администрации <адрес>. Участок находится примерно в 4,50 км от ориентира по направлению на юго-запад;

складское помещение площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19929, расположенное по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здания администрации МО <адрес> Участок находится примерно в 4,50 км от ориентира по направлению на юго-запад, что подтверждается сведениями в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с данными государственного кадастра недвижимости на основании приказа Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 06.09.2016 № 223 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Республики Адыгея» размер кадастровой стоимости каждого из вышеназванных объектов капитального строительства составляет 34 636 349,44 рублей по состоянию на дату 22.06.2021.

Полагая размер кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости явно завышенным, административный истец обратился к оценщику для определения размера их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Согласно Отчету об оценке от 23.12.2021 №084-12/21, выполненному оценщиком ИП ФИО3 размер рыночной стоимости:

складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19928 по состоянию на дату 22.06.2021 составляет 15 305 203 рублей;

складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19929 по состоянию на дату 22.06.2021 также составляет 15 305 203 рублей.

Указав, что утвержденная кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства существенно превышает размер их рыночной стоимости, определенной в Отчете об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21, ФИО9 в своем административном исковом заявлении просил суд установить кадастровую стоимость складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19928 по состоянию на дату 22.06.2021, складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19929 по состоянию на дату 22.06.2021, в размере 15 305 203 рублей за каждое.

В судебное заседание административный истец ФИО9 не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Судом в адрес административного истца по месту жительства: <адрес>, аул Гатлукай, <адрес>, неоднократно направлялись судебные извещения, а также телеграмма посредством почтовых отправлений, которые административный истец не получал. Кроме того, истцом суду не были указаны номера его телефонов (домашнего, мобильного), а также адреса электронной почты, что подтверждается справкой помощника судьи от 11.03.2022.

При этом в административном исковом заявлении ФИО9 просил суд рассмотреть административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в его отсутствие (л.д. 4).

С учетом вышеизложенного на основании статьи 102 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает административного истца, принимающего участие в деле без представителя, надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания.

Представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 возражали, просили оставить без удовлетворения в виду их необоснованности и недоказанности.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержал письменный отзыв от 03.03.2022 № 01-877, указав, что представленный административным истцом в подтверждение своих требований Отчет об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21, выполненный оценщиком ИП ФИО3, нельзя признать допустимым доказательством по административному делу, поскольку его содержание не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что привело к искажению размера определенной в ней рыночной стоимости объектов оценки – складских помещений (л.д. 135-137).

Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея по доверенности ФИО5 заявленный административный иск полагал не подлежащим удовлетворению по основаниям, изложенным в Отзыве представителя Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть административное дело в ее отсутствие. Представила письменный отзыв на административное исковое заявление ФИО1 от 11.03.2022 № 07-0090/22, в котором просит отказать в его удовлетворении за необоснованностью, указав, что содержание представленного административным истцом Отчета об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21 в нарушение требований федеральных стандартов оценки не подтверждено допустимыми доказательствами.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» Республики Адыгея по доверенности ФИО7 также поддержала свой письменный отзыв от 11.03.2022, в котором возражала против удовлетворения административного искового заявления ФИО1, указав, что в представленном административным истцом Отчете об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21 при определении рыночной стоимости складских помещений с кадастровыми номерами 01:05:2900013:19928 и 01:05:2900013:19929, оценщиком допущена необоснованная корректировка на местоположение ко всем объектам-аналогам, что привело к искажению в расчетах рыночной стоимости объектов оценки.

Изучив материалы административного дела, заслушав в судебном заседании мнение лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07. 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» также предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии, в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде, на дату, по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 4.2 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, в виду чего административному истцу необходимо доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объектов капитального строительства, а именно:

складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19928, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здания администрации <адрес> Участок находится примерно в 4,50 км от ориентира по направлению на юго-запад;

складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19929, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здания администрации <адрес> Участок находится примерно в 4,50 км от ориентира по направлению на юго-запад, что подтверждается соответствующими сведениями в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно сведениям из Единого государственного кадастра недвижимости размеры кадастровой стоимости вышеназванных объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 01:05:2900013:19928 и 01:05:2900013:19929 составляют 34 636 349,44 рублей каждый по состоянию на дату определения стоимости 22.06.2021 (л.д. 7, 8).

Полагая, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости явно завышена и влечет для него, как собственника, необоснованное увеличение налоговых обязательств, ФИО9 представил суду Отчет об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21, выполненный оценщиком ИП ФИО3, в соответствии с которым, размер рыночной стоимости: 1) складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19928, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здания администрации <адрес> Участок находится примерно в 4,50 км от ориентира по направлению на юго-запад, на дату оценки 22.06.2021 составляет 15 305 203 рублей; 2) складского помещения площадью 1463 кв.м с кадастровым номером 01:05:2900013:19929, расположенного по тому же адресу, на дату оценки 22.06.2021 – также составляет 15 305 203 рублей (л.д. 20, 18-113).

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в ред. от 02.07.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.

В статье 11 указанного Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который должен соответствовать требованиям нормам действующего законодательства, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Оценивая Отчет об оценке от 23.12.2021 №084-12/21, представленный административным истцом в подтверждение своих требований об оспаривании кадастровой стоимости объектов оценки, а также замечания сторон на него, суд приходит к выводу о несоответствии данного Отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки по приведенным ниже основаниям.

Пунктом 3 главы II Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 определено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Между тем в нарушение положений пункта 8 ФСО № 3 в Отчете об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21 отсутствуют документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объектов оценки (конструктивные элементы, высота, сведения о земельном участке), которые использованы при определении рыночной стоимости объектов оценки – складских помещений.

Вопреки требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 при анализе рынка в Отчете оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки.

Также в нарушение требований пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) в представленном Отчете об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21 отсутствует анализ социально-экономического положения Российской Федерации, анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, и выводы относительно рынка недвижимости.

В анализе фактических данных о ценах сделок и предложений в Республике Адыгея оценщиком в исследуемом Отчете представлен диапазон сведений о сделках по земельным участкам (стр. 53, 54, 60), в то время как, объектом оценки по делу являются нежилые складские помещения, анализ фактических данных о которых в Отчете отсутствует.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки в графе «местоположение» оценщик применил в Отчете корректировку, равную 0 (стр. 54), однако на странице 63 Отчета при расчете рыночной стоимости ко всем объектам-аналогам необоснованно применил корректировку 30% со знаком «минус», что противоречит корректировке на местоположение, указанной на странице 65 Отчета, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимое местоположение.

На страницах 57-58 Отчета оценщик приводит перечень фирм-продавцов, опрошенных оценщиком, однако в нарушение пункта 11 ФСО № 13 данная информация ничем не подтверждена.

Для расчета стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода оценщик в Отчете использует информацию о четырех объектах-аналогах. Вместе с тем, аналоги № 1 и № 2, согласно информации, представленной в объявлениях о продаже, являются одним и тем же объектом (стр. 38-39), что нарушает требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, пункта 5 ФСО № 3 и свидетельствует о введении оценщиком в заблуждение как заказчика, так и заинтересованных лиц.

Кроме того, в общую площадь объекта-аналога № 3 (645 кв.м), использованную при определении рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом, оценщиком в Отчете включена площадь навеса (250 кв.м), который не может применяться для сравнения с нежилым помещением (объект оценки), поскольку использование площади навеса приводит к необоснованному снижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки (стр. 71, 72).

Понижающая корректировка на техническое состояние для всех объектов-аналогов в размере 35,5% введена оценщиком на основании того, что объект оценки представляет собой холодный склад, а объекты-аналоги являются теплыми складами (стр. 72). Однако в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ данная корректировка не подтверждена соответствующими доказательствами, при этом в отношении объектов оценки отсутствуют документы, надлежаще подтверждающие данные характеристики объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода оценщик при определении годовой арендной платы использует в Отчете неподтвержденную и необоснованную корректировку на местоположение в размере 9%. Также в расчетах оценщиком учитывается изменение цен на электроэнергию, между тем, обоснование данных действий в Отчете отсутствует (стр. 90).

Также, определив операционные расходы собственника объектов оценки в размере 5,7%, при расчетах в Отчете оценщик использовал данный показатель на уровне 12% (стр. 91).

На странице 91 Отчета оценщик приводит расчеты согласно справочнику АФОС (автоматизированная финансовая оценочная система), однако данный справочник разработан для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области, в связи с чем, не мог быть применен в Отчете при расчете рыночной стоимости объектов оценки, расположенных на территории Тахтамукайского района Республики Адыгея.

Более того, приведенный оценщиком на странице 91 Отчета расчет не соответствует формуле, имеющейся в справочнике АФОС, что, соответственно, привело к искажению конечного результата рыночной стоимости объектов оценки.

При этом представителем административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям соответствующий корректный расчет, опровергающий расчет оценщика, представлен (л.д. 138-139).

Таким образом, суд приходит к выводу, что, содержание представленного административным истцом вместе с административным иском Отчета об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21, в нарушение вышеуказанных требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не подтверждено надлежащими сведениями, в нем имеются противоречия, допускающие неоднозначное толкование суждений оценщика, в связи с чем, Отчет не может быть признан достоверным и рекомендуемым для определения размера рыночной стоимости объектов оценки – нежилых складских помещений.

В соответствии со статьями 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ представленные в дело доказательства должны отвечать требованиям относимости и допустимости.

Между тем, Отчет об оценке от 23.12.2021 №084-12/21, выполненный оценщиком ИП ФИО3, нельзя признать допустимым доказательством по делу, поскольку он не соответствует нормам действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

При обсуждении вопроса, поставленного судом, о назначении по настоящему административному делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления ошибок в Отчете оценщика, участники судебного заседания против назначения судебной экспертизы возражали, просили в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство судебным процессом, разъясняет каждой из сторон их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения сторонами процессуальных действий, оказывает им содействие в реализации их прав, создает условия и принимает предусмотренные настоящим Кодексом меры для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу (часть 2 статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ лица).

Между тем, административный истец, не явившись в судебное заседание, ходатайств о назначении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не заявлял, свое мнение по данному вопросу суду не представил, в административном исковом заявлении просил установить рыночную стоимость принадлежащих ему объектов капитального строительства в размере, определенном в Отчете об оценке от 23.12.2021 № 084-12/21, который судом признан недопустимым доказательством по делу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности ФИО9 заявленных им исковых требований, в связи с чем, они не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 -180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (ФКП «Росреестра») по Республике Адыгея, заинтересованные лица Администрация муниципального образования «Тахтамукайский район» Республики Адыгея, Администрация муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» Тахтамукайского района Республики Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26-а) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

Председательствующий                            Е.А. Тхагапсова