Решение по делу № 8Г-6231/2024 [88-10747/2024] от 05.03.2024

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-10747/2024

47RS0004-01-2021-014292-51

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                                                                  3 июня 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Птоховой З.Ю.,

судей Ворониной Э.Н., Лепской К.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5151/2022 по исковому заявлению К.Т.А. к ООО «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок

по кассационной жалобе К.Т.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Лепской К.И., выслушав объяснения К.Т.А. и её представителя Жареного А.В., действующего по доверенности от 1 ноября 2021 г., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

К.Т.А. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0953003:541, расположенный по адресу: <адрес>., ссылаясь на то, что 20 декабря 2018 г. между ООО «Гринекс» и К.Т.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 м2, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 2 500 000 руб. К моменту подписания договора его стоимость оплачена в размере 2 369 200 руб., неоплаченный остаток составляет 130 800 руб. 20 декабря 2018 г. ООО «Гринекс» передало К.Т.А. указанный земельный участок по акту приема-передачи. От регистрации перехода права собственности ответчик уклоняется.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 ноября 2023 г., К.Т.А. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Гринекс» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В кассационной жалоб К.Т.А. просит об отмене судебных актов, ссылаясь на допущенные нижестоящими судами нарушения норм процессуального и материального права, правил оценки доказательств.

В судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции иные участники процесса, извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела по кассационной жалобе, не явились. О причинах неявки в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции иные участники процесса не сообщили, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не предоставили. Информация о месте и времени судебного заседания своевременно размещена на официальном сайте Третьего кассационного суда общей юрисдикции.

С учетом части 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела кассационную жалобу в отсутствии не явившихся участников процесса (их представителей).

Проверив законность и обоснованность судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы согласно части 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на неё возражений, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебных актов нижестоящих судов.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Как усматривается из материалов дела, 10 марта 2017 г. между ООО «КераМакс Девелопмент Кредитные Решения» в лице генерального директора С.А.А. и К.Т.А. заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

20 декабря 2018 г. между ООО «Гринекс» в лице» генерального директора С.А.А. и К.Т.А. заключен договор купли- продажи земельного участка площадью 700 м2 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Цена земельного участка составляет 2 500 000 рублей. К моменту подписания договора покупателем стоимость участка оплачена в размере 2 369 200 руб. Неоплаченный остаток составляет 130 800 руб. Покупатель обязуется погасить задолженность до 20 февраля 2019 г. До подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Передача участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

20 декабря 2018 г. сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Ни договор, ни акт приема передачи не содержат сведений о том, что6 сентября 2018 г. в отношении земельного участка зарегистрировано обременение - залог в силу закона в пользу С.Е.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 20 января 2015 г. Срок установленного обременения с 4 февраля 2015 г. до полного исполнения обязательств.

6 декабря 2021 г. К.Т.А. направила ООО «Гринекс» требование о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Также установлено, что в производстве подразделения ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу находится исполнительное производство в отношений должника ООО «Гринекс», по которому задолженность в пользу взыскателя С.Е.А. составляет 67 758 550 руб. Должнику на праве собственности принадлежат земельные участки, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №, в отношении которых имеется обременение - залог в силу закона в пользу С.Е.А.

10 сентября 2020 г. на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 7 сентября 2020 г., вынесенного по материалам исполнительного производства, в сведения ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № внесены сведения о запрещении совершать регистрационные действия в отношении указанного земельного участка.

В декабре 2020 г. Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «Гринекс» об обращении взыскания на земельные участки, включая земельный участок с кадастровым номером № (гражданское дело № 2-4741/2021).

Исковые требования удовлетворены, однако решение Всеволожского городского суда от 6 июля 2021 г. по гражданскому делу № 2-4741/2021 в законную силу не вступило в связи с обжалованием его лицами, не привлеченными к участию в деле, в том числе, К.Т.А. Апелляционное производство приостановлено до вступления в законную силу решений по гражданским делам по искам подателей апелляционной жалобы к ООО «Гринекс» о правах на земельные участки, в том числе, по иску К.Т.А., рассматриваемому в настоящем деле.

Отказывая К.Т.А. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу приведенных выше положений законодательства требование о государственной регистрации перехода прав собственности может быть удовлетворению только в случае, если единственным препятствием для государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю является неявка стороны договора в уполномоченный орган либо отсутствие заявления о государственной регистрации перехода права.

В настоящем деле указанное условие не соблюдено.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 89 620 м2 (в результате раздела которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером №) ранее принадлежал Созоновой (в настоящее время- Зубова) Е.А. По договору купли-продажи земельного участка от 20 января 2015 г. земельный участок с кадастровым номером № продан ею С.А.А., который 26 апреля 2018 г. продал его ООО «Гринекс».

В июле 2018 г. собственником произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № с образованием нескольких участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №. В сентябре 2018 года в результате раздала земельного участка с кадастровым номером № образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №.

Поскольку договором от 20 января 2015 г. была предусмотрена рассрочка платежа, одновременно с регистрацией перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу С.Е.А. Данное обременение сохранилось и в отношении земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, в частности, и в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге, поставлена законом в прямую зависимость от согласия залогодержателя.

В материалы дела такое согласие залогодержателя С.Е.А. не представлено, и на его наличие стороны не ссылались.

Имеющиеся в деле правоустанавливающих документов на земельный участок решение о разделе земельного участка и дополнительное соглашение к решению о разделе земельного участка, согласно которому С.Е.А. дает свое согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером № на 13 самостоятельных земельных участков (в том числе, участок с кадастровым номером 47:07:0953003:541), не является, подтверждением согласия залогодержателя на отчуждение залогодателем земельных участков, образованных при разделе.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Такое соглашение между С.Е.А. и ответчиком отсутствует.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применив нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон, суд первой инстанции исходил из того, что применительно к установленным обстоятельствам по делу неявка стороны договора в уполномоченный орган, отсутствие заявления продавца о государственной регистрации права является не единственным препятствием для государственной регистрации, поэтому не усмотрел оснований для применения положений пункта 3 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворения исковых требований К.Т.А., заявленных по указанному основанию.

Проверяя законность решения в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его отмены, так как согласился с выводами суда первой инстанции, ввиду чего судебная коллегия по мотивам, изложенным в апелляционном определении, оставила решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание, что в ходе апелляционного рассмотрения С.Е.А. наличие согласия на отчуждение недвижимого имущества, находящегося в залоге, также не подтвердила, указав на несогласие на переход прав на заложенное имущество к другим лицам. Более того, как указал представитель истца, С.Е.А. не подписала мировое соглашение, несмотря на готовность истца оплатить ей стоимость земельного участка, ссылаясь на несогласие с переходом права собственности к иному лицу и снятием обременения до погашения задолженности покупателем С.А.А.

    Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение ООО «Гринекс» земельного участка является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности К.Т.А. в силу пункта 15 части 1 статьи 26, части 1 статьи 27 Федерального закона Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, а неустранение указанных в статье 26 причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

Кроме того, государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37 части 1 статьи 26, Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной I регистрации недвижимости»). Соответственно, в силу части 1 статьи 27 указанного Федерального закона неустранение указанных причин, препятствующих осуществлению государственного государственной регистрации прав, является основанием для отказа в осуществлении государственного государственной регистрации прав.

При установленных по делу обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование К.Т.А. направлено на преодоление установленного законодательством запрета на регистрацию перехода права на находящееся в залоге имущество в отсутствие согласия залогодержателя и при наличии акта судебного пристава-исполнителя о запрете совершать регистрационные действия в отношении земельного участка, о которых должна была знать, заключая договор купли-продажи участка, обремененного залогом.

Поскольку признание ответчиком иска свидетельствует об отсутствии спора между истцом и ответчиком по заявленным в настоящем деле требованиям о государственной регистрации перехода прав на земельный участок, то есть, факт уклонения ответчика от регистрации также не подтвержден, а по смыслу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит только нарушенное или оспоренное право, суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, не усмотрев оснований для принятия признания иска ответчиком по настоящему делу, указав, что признание ответчиком иска в настоящем деле содержит признаки действий в обход установленного законом порядка регистрации прав на объект недвижимость в обход законодательства, что недопустимо в силу статей 1 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, признание иска нарушает права и законные интересы третьего лица - С.Е.А. как залогодержателя спорного имущества, что недопустимо.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что вопреки доводам кассационной жалобы, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

Нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, при апелляционном рассмотрении дела также не допущено.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы о наличии оснований для удовлетворения иска, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом исследования судебных инстанций, по существу сводятся к несогласию с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях и направлены на иную оценку доказательств по делу, а потому основанием к отмене решения суда и определения судебной коллегии являться не могут, так как в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Оценка представленных доказательств относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (статьи 198 и 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и не входит в полномочия кассационного суда общей юрисдикции.

Доводы кассационной жалобы о том, что судебные инстанции неправильно применили нормы материального права, судами были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела, также не могут быть приняты во внимание, поскольку опровергаются содержанием обжалуемых судебных актов, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, выражают субъективное, не основанное на доказательствах мнение заявителя относительно процессуальной деятельности судов, а потому не могут являться основанием для отмены постановленных по делу судебных актов в кассационном порядке.

Ссылка на судебную практику по иным делам, с участием иных лиц, при наличии иных обстоятельств дела, не может служить основанием для вывода о незаконности оспариваемых судебных постановлений.

Иные доводы кассационной жалобы заявителя также не свидетельствуют о наличии оснований, установленных в статье 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены принятых по делу судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку сводятся к ошибочному толкованию норм материального и процессуального права, не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судами первой и второй инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов, влияли на законность и обоснованность постановленных судебных актов, либо опровергали выводы судов.

Нарушений норм материального или процессуального права, указанных в статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении настоящего спора судами допущено не было, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 15 декабря 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22 ноября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу К.Т.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи