Решение по делу № 33-5632/2021 от 17.11.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Жесткова А.Э.                       УИД39RS0007-01-2021-000827-38

                                                            Дело № 2-459/2021

    № 33-5632/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    7 декабря 2021 года                                                                         г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего         Поникаровской Н.В.,

судей                       Ивановой О.В., Ткач Е.И.

при секретаре                    Глодян В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бойченко А.И. на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 22 сентября 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Бойченко Алины Игоревны к Романову Максиму Александровичу, Романову Сергею Александровичу о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора и дополнительного соглашения к нему.

Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., объяснения представителя Бойченко А.И. – Кадацкой С.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Романова М.А. – Степанова А.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

    Бойченко А.И. обратилась в суд с исковым заявлением к Романову М.А. и Романову С.А., ссылаясь в его обоснование на те обстоятельства, что между ней и Романовым А.С., в лице представителя Лузановой А.В., был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка под ним, расположенных по <адрес>. Согласно данному предварительному договору стоимость указных объектов недвижимого имущества была согласована сторонами в размере 850 000 рублей. 27.05.2020 г. покупателем было передан задаток в сумме 350 000 рублей, стороны оговорили снижение стоимости покупаемых объектов до 650 000 рублей. 30.05.2020 г. сторонами договора было подписано дополнительное соглашение, которым они закрепили договоренность о снижении стоимости имущества, продавцом было дано согласие на переезд покупателя в приобретаемую долю дома, проживание и производство ремонта по своему усмотрению. 11.08.2020 г. продавец ФИО1 умер, не успев заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Наследники Романов М.А. и Романов С.А., являющиеся в настоящее время собственниками спорных объектов, отказали истцу в заключении основного договора купли-продажи долей дома и земельного участка на оговоренных сторонами договора условиях. Истец Бойченко А.И., ссылаясь на то обстоятельство, что к наследникам, принявшим наследство, кроме прав наследодателя переходят и его обязанности, указывая, что срок заключения основного договора купли-продажи еще не истек, ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи, настаивает, что у нее имеется право требовать заключения основного договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке.

С учетом последующего уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит возложить на ответчиков обязанность заключить с ней основной договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по <адрес>, на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи 1/2 доли дома от 25.05.2020 г. и дополнительном соглашении к нему от 30.05.2020 г., указав:

- цена всего имущества по договору составляет 650 000 рублей, является окончательной и увеличению не подлежит.

Указанную сумму покупатель обязуется выплатить продавцу из собственных средств, следующим образом:

- при подписании настоящего договора покупатель в качестве обеспечения исполнения обязательств, взятых на себя сторонами по настоящему договору, уведомляет продавца о том, что задаток в размере 350 000 рублей был получен по расписке от 27.05.2020 г.,

- оставшуюся сумму в размере 300 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи и до подачи комплекта документов на государственную регистрацию перехода права собственности (путем передачи наличных денежных средств на руки), состоящую из средств, предоставляемых покупателю в виде социальной единовременной денежной выплаты многодетному гражданину взамен предоставления земельного участка в размере 300 000 рублей, выделяемой на основании справки о включении в список претендентов на получение единовременной денежный выплаты многодетному гражданину взамен предоставления земельного участка, выданной Областным государственным казенным учреждением «Центр социальной поддержки населения» Черняховский отдел.

    Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от 22 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований Бойченко А.И. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Бойченко А.И. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Выражая несогласие с выводами суда, продолжает настаивать на приведенных в иске доводах, ссылаясь на аналогичные изложенным в исковом заявлении обстоятельства. Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, в связи с чем пришел к необоснованным выводам, изложенным в решении. Обращает внимание, что предварительный договор купли-продажи при жизни наследодателя, а затем его правопреемниками оспорен не был. При этом волеизъявление ответчиков производно от ранее выраженного волеизъявления наследодателя, а вытекающая из него обязанность заключить основной договор является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону и свободе договора. Указывает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что и было сделано сторонами. Также указывает, что истец является добросовестным покупателем недвижимого имущества, который исполняет все условия договора, в том числе по внесению задатка и проведению в доме ремонта. Кроме того, полагает, что суд первой инстанции не исследовал должным образом сведения о том, что в дате предварительного договора купли-продажи допущена описка, безосновательно не принял во внимание свидетельские показания ФИО2, а также нотариально удостоверенную доверенность на ее имя от 27.05.2020 г., выданную именно на совершение действий по продаже спорного имущества. Считает, что правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований у суда не имелось.

На апелляционную жалобу ответчиком Романовым М.А. принесены письменные возражения, в которых выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Истец Бойченко А.И., ответчики Романов М.А. и Романов С.А. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, заявлений об отложении судебного заседания не поступало, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 167, частями 1, 2 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежали 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом <адрес>, а также 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, имеющий кадастровый №, категории – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под обслуживание жилого дома, расположенный по тому адресу.

    25.05.2020 г. между ФИО1, в лице представителя ФИО2, как продавцом, и Бойченко А.И., как покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка под ним, расположенных по указанному выше адресу. Согласно условиям предварительного договора стоимость указанного имущества составила 800 0000 рублей и 50 000 рублей соответственно. Договор содержит подписи ФИО2 и Бойченко А.И.

    27.05.2020 г. ФИО2, действуя в интересах ФИО1, получила от Бойченко А.И. денежные средства в качестве задатка в размере 350 000 рублей, о чем ею была составлена расписка.

30.05.2020 г. между ФИО1, в лице представителя ФИО2 и Бойченко А.И. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, согласно условиям которого стороны пришли к соглашению о снижении стоимости доли дома по причине скрытых дефектов, окончательная стоимость 1/2 доли дома составила 600 000 рублей, земельного участка 50 000 рублей. Покупателю Бойченко А.И. разрешено переехать в указанную долю дома, проживать в ней с семьей, производить ремонт по своему усмотрению.

Также материалами дела подтверждается, что основной договор купли-продажи долей дома и земельного участка между ФИО1 и Бойченко А.И. заключен не был по причине смерти ФИО1, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности на спорные объекты недвижимого имущества в порядке наследования по закону перешло к сыновьям умершего - Романову М.А. и Романову С.А., о чем 02.03.2021 г. и 03.03.2021 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о них как о собственниках спорных объектов (по 1/4 доли каждый).

Бойченко А.И., обратившись в досудебном порядке к Романову М.А. и Романову С.А. по вопросу заключения оснвного договора купли-продажи долей дома и земельного участка, получила отказ.

Бойченко А.И., ссылаясь, что к наследникам, принявшим наследство, переходят и обязательства наследодателя, в данном случае по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, обратилась в суд с настоящим иском с требованием о возложении обязанности заключить основной договор на условиях предварительного договора.

    Разрешая заявленные Бойченко А.И. исковые требования и не соглашаясь с их обоснованностью, суд первой инстанции, полно и правильно установив все юридически значимые обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь надлежащими нормами материального права, приведенными в решении, пришел к верному выводу о несоблюдении сторонами обязательной нотариальной формы сделки, что влечет ее ничтожность, в связи с чем не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признав установленным, что предварительный договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему является недействительной ничтожной сделкой, такая сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей сторон, в том числе и не порождает обязанность по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к названным выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.

Приведенные в жалобе указания истца о несогласии с выводами суда на оценку законности состоявшегося судебного постановления не влияют, отмену судебного постановления они не влекут.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно статье 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Так, объекты недвижимости, являвшиеся предметом предварительного договора купли-продажи, находились в долевой собственности ФИО1 и Тимофеева А.Н. (по 1/2 доли у каждого).

В силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, в связи с чем предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2020 г. также подлежал нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, как установлено судом и сторонами не оспаривалось, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2020 г. нотариально не удостоверен, следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, вследствие чего, в силу прямого указания закона является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой отсутствие каких-либо иных требований, помимо письменной формы, к спорному предварительному договору купли-продажи недвижимости, предметом которого являются объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не могут повлечь за собой отмену законного и обоснованного судебного постановления, вынесенного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и положениями закона.

Кроме того, по изложенным в решении мотивам суд обоснованно исходил из того, что предварительный договор купли-продажи был заключен неуполномоченным лицом, что также свидетельствует о том, что он не отвечает требованиям закона, поэтому является ничтожным согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ независимо от признания его таковым судом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы такой вывод суда основан на совокупности исследованных судом доказательств, которым суд дал надлежащую правовую оценку по правилам положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2020 г. был подписан представителем ФИО1 - ФИО2 действовавшей на основании доверенности, сведения о чем содержит сам предварительный договор купли-продажи, однако такая доверенность была удостоверена нотариусом Борисовой Е.Л. лишь 27.05.2020 г.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что из содержания предварительного договора купли-продажи от 25.05.2020 г. видно, что в предварительном договоре указание о номере доверенности дописано в тексте уже после указания всех фактических данных о ФИО2 указанная запись также не содержит сведения о дате выдачи доверенности, тогда как в расписке от 27.05.2020 г. при указании того, что ФИО2 при получении задатка действует на основании доверенности, одновременно указаны все реквизиты такой доверенности.

При таком положении, а также приняв во внимание показания свидетеля ФИО2 которая не привела конкретных и точных сведений относительно даты подписания предварительного договора купли-продажи, суд обоснованно исходил из того, что такой довод стороны истца о том, что фактически договор был подписан сторонами 27.05.2020 г. и в дате его подписания допущена описка, достаточными доказательствами не подтвержден.

Давая оценку доводам апелляционной жалобы, в которых истец выражает несогласие с указанными выводами суда, судебная коллегия отмечает, что материалами дела подтверждается несоблюдение установленной законом обязательной нотариальной формы сделки, что в любом случае исключает правомерность заявленных исковых требований.

Таким образом, применительно к положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы Бойченко А.И. не содержат правовых оснований для отмены решения, не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения по доводам апелляционной жалобы не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

        Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 22 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 декабря 2021 года.