Решение по делу № 33-7224/2023 от 24.07.2023

Судья Бабурина И.Н.                                                                           Дело № 33-7224/2023

Дело № 2-7328/2017

УИД 64RS0046-01-2017-009231-06

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 октября 2023 года                                          город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Колемасовой В.С.,

судей Карпачевой Т.В., Шайгузовой Р.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хомутецким В.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лазаревой Т.Ю, к кооперативу по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» о признании права собственности на квартиру по договору долевого участия по апелляционной жалобе Бгашевой Н.А. на решение Ленинского районного суда города Саратова от 25 октября 2017 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Колемасовой В.С., объяснения представителя Лазаревой Т.Ю. - Кононистовой А.Ю., поддержавшей исковые требования, представителя кооператива по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» - Липкина Н.А., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Липкину Н.Н., возражавших против удовлетворения исковых требований, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Лазарева Т.Ю. обратилась в суд с иском к кооперативу по строительству и эксплуатации домов (далее - кооператив) «Росток-95» с учетом уточнений, принятых в порядке ст. 39 ГПК РФ, о признании за ней права собственности на долю в размере <данные изъяты> в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м на № этаже блок-секции № в строящемся жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу <адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что 24 ноября 2015 года между кооперативом «Росток-95» и Бгашевой Н.А. заключен договор долевого участия в строительстве № на объект долевого строительства - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м на № этаже блок-секции № договор зарегистрирован 21 декабря 2015 года. 16 мая 2016 года между Бгашевой Н.А. и Лазаревой Т.Ю. заключен договор уступки права требования по договору от 24 ноября 2015 года №, 20 мая 2016 года произведена государственная регистрация уступки прав требования. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства установлен до 05 октября 2016 года, однако до настоящего времени нежилое помещение истцу не передано, что явилось поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 25 июля 2017 года исковые требования удовлетворены. За Лазаревой Т.Ю. признано право собственности на долю в размере № доли в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м на № этаже блок-секции № в строящемся жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Бгашева Н.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить. Автор жалобы указывает, что не извещена судом первой инстанции о времени и месте проведения судебного заседания, в связи с чем была лишена возможности представлять доказательства. Полагает, что представленный Лазаревой Т.Ю. акт взаимных расчетов содержит ссылку на договор уступки права требования № от 16 мая 2016 года, предметом которого является нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. Дополнительный акт взаимных расчетов, а также дополнительное соглашение о доплате за увеличение площади не составлялись. Кроме того, в материалах дела отсутствует приходный кассовый ордер об оплате за излишнюю площадь помещения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представили, в связи с чем судебная коллегия, учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

При разрешении спора в суде первой инстанции третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Бгашева Н.А. о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом не была извещена.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 22 августа 2023 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

20 сентября 2023 года судебной коллегией приняты уточненные исковые требования Лазаревой Т.Ю. о признании права собственности на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>

Определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 сентября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Баранов А.В., Липкина Н.Н., Солодовникова А.Н.

Поскольку гражданское дело рассмотрено по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, решение суда первой инстанции в соответствии со ст. 328 ГПК РФ подлежит отмене с принятием нового решения.

Разрешая спор по существу и принимая по настоящему делу новое решение, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4, ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

При этом под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

    Понятие застройщика определено в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, которым является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

    В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным федеральным законом.

На основании ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Как следует из материалов дела, 24 ноября 2015 года между кооперативом «Росток-95» (застройщиком) и Бгашевой Н.А. (дольщиком) заключен договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется в срок до 05 октября 2016 года построить <данные изъяты>-ми этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м на № этаже блок-секции «№», а дольщик обязуется оплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства и принять его (запись о государственной регистрации договора от 21 декабря 2015 года №) (л.д. 9-12).

В соответствии с п. 2.1 договора от 24 ноября 2015 года за объект долевого строительства дольщик до подписания настоящего договора вносит платеж в размере 2500000 руб.

Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого дольщиком, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией бюро технической инвентаризации (п. 2.2 договора от 24 ноября 2015 года).

Пунктом 2.3 договора от 24 ноября 2015 года предусмотрено, что если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в п. 1.2 настоящего договора, дольщик обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом п. 1.8 договора.

16 мая 2016 года между Бгашевой Н.А. (передающая сторона) и Лазаревой Т.Ю. (принимающая сторона) заключен договор уступки права требования к застройщику ЖСК «Росток-95» нежилого помещения № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м на № этаже блок-секции «№» в строящемся жилом доме со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, (запись о государственной регистрации уступки права требования от 20 мая 2016 года №) (л.д. 13).

Согласно п. п. 1, 3, 4 договора от 16 мая 2016 года после ввода жилого дома в эксплуатацию общая площадь передаваемого помещения будет уточнена в соответствии с данными обмера органами БТИ. Стороны настоящего договора оценили уступаемое право на сумму 2 500 000 руб. За уступаемое право требования расчет с передающей стороной произведен принимающей стороной до подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств в полном размере. Передающая сторона к принимающей стороне по оплате претензий не имеет. Акт взаиморасчетов дополнительно составляться не будет.

Из акта взаимных расчетов от 16 мая 2016 года, подписанного председателем Кооператива «Росток-95» Л.Н.А. (сторона 1) и Лазаревой Т.Ю. (сторона 2), следует, что сторона 2 полностью выполнила свои обязательства перед стороной 1 по договору от 16 мая 2016 года за нежилое помещение под строительным номером №, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на №ом этаже блок-секции «№» строящегося многоквартирного многоэтажного жилого дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № и площадью <данные изъяты> га, на сумму 4 725 000 руб. (л.д. 35).

В приложенной к выкопировке из поэтажного плана МУП «Городское БТИ» от 07 июня 2017 года экспликации нежилого помещения № на № этаже, расположенного по адресу: <адрес> указана площадь помещения <данные изъяты> кв.м.

31 мая 2022 года Кооперативу «Росток-95» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №

09 июня 2022 года согласно распоряжению комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» № нежилому помещению с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж №, присвоен адрес: <адрес>

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22 августа 2023 года нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, поставлено на кадастровый учет 03 июня 2022 года, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ судебная коллегия приходит к выводу, что Лазарева Т.Ю. в полном объеме выполнила обязательства по договору долевого участия в строительстве от 24 ноября 2015 года, в том числе в части оплаты увеличения фактической площади нежилого помещения, что подтверждается актом взаимных расчетов от 16 мая 2016 года.

Вопреки доводам Бгашевой Н.А. указание в акте взаимных расчетов от 16 мая 2016 года на договор уступки права требования не свидетельствует о его недействительности, поскольку в акте имеется ссылка непосредственно на спорное нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, оплата за которое произведена Лазаревой Т.Ю. в полном объеме в сумме 4 725 000 руб. Названный акт подписан председателем кооператива «Росток-96» Л.Н.А., удостоверен печатью.

Нарушение председателем кооператива «Росток-95» правил оформления первичных учетных бухгалтерских документов, в том числе не предоставление истцу квитанции к приходному кассовому ордеру не может служить доказательством отсутствия оплаты Лазаревой Т.Ю. по договору долевого участия в строительстве от 24 ноября 2015 года № за нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. На дольщика не подлежат возложению отрицательные последствия несоблюдения застройщиком установленных правил ведения кассовых операций.

Таким образом, учитывая, что договор долевого участия в строительстве от 24 ноября 2015 года № и уступка прав требований по нему зарегистрированы в установленном законом порядке, застройщиком получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, увеличение площади объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации до <данные изъяты> кв.м оплачено истцом, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования Лазаревой Т.Ю. о признании права собственности на нежилое помещение подлежат удовлетворению в полном объеме.

Возражая против удовлетворения исковых требований, председатель кооператива «Росток-95» Л.Н.А. указывал, что акт взаимных расчетов от 16 мая 2016 года составлен сторонами в подтверждение исполнения иных обязательств, возникших между кооперативом и Л.А.П., в связи с чем представил копии протокола заседания членов правления ЖСК «<данные изъяты>» от 22 августа 2016 года № о прекращении полномочий председателя правления Л.А.П. и избрании председателем правления Л.Н.А.; договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 26 июля 2013 года №, заключенного между комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодателем) и Л.А.П. (арендатором); соглашения от 06 июля 2013 года к договору аренды от 26 июля 2013 года № об изменении вида разрешенного использования земельного участка; договора замены стороны в обязательстве от 03 апреля 2015 года, согласно которому права и обязанности арендатора по договору от 26 июля 2013 года № перешли ЖСК «<данные изъяты>»; копия акта зачета взаимных требований по передаче прав.

Вместе с тем представленные документы выводы судебной коллегии не опровергают, поскольку не подтверждают возникновение между кооперативом «Росток-95» и Лазаревой Т.Ю. иных обязательств, помимо вытекающих из договора долевого участия в строительстве от 24 ноября 2015 года №. Акт проведения зачета взаимных требований по передаче прав застройщика ЖСК «<данные изъяты>» и прав на земельный участок между Л.Н.А. и Л.А.П., в котором имеется ссылка на погашение задолженности Л.А.П. за передачу в его собственность нежилого помещения № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м на № этаже блок-секции «№» в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, не отвечает признакам относимости и допустимости доказательств, поскольку не содержит даты составления и подписи сторон.

Доводы ответчика о том, что в состав спорного нежилого помещения включена площадь (<данные изъяты> кв.м) нежилого помещения №, принадлежащего Липкиной Н.Н., отклоняются судебной коллегией.

Из разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что по смыслу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. п. 1 и 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФации.

Из материалов дела следует, что договор долевого участия в строительстве от 14 июля 2020 года № между кооперативом «Росток-95» и П.Ю.Н. в отношении нежилого помещения № площадью <данные изъяты> кв.м блок-секции «<данные изъяты>» по строительному адресу: <адрес>, в установленном порядке не зарегистрирован.

Уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области от 02 ноября 2020 года отказано в государственной регистрации сделки - договор долевого участия в строительстве от 14 июля 2020 года № в связи с допущенными застройщиком нарушениями требований Федерального закона № 214-ФЗ к привлечению денежных средств граждан, раскрытию информации.

Представленная в материалы дала проектная декларация от 06 декабря 2017 года не соответствует поэтажному плану многоквартирного дома, составленному МУП «Городское БТИ» 07 июня 2017 года по фактическим обмерам объекта недвижимости.

Выводы суда, изложенные во вступившем в законную силу решении Кировского районного суда город Саратова от 15 мая 2023 года по административному делу № об отсутствии права собственности Лазаревой Т.Ю. на <данные изъяты> кв.м помещения № в блок-секции «№» на № этаже в строящемся жилом доме, не опровергают выводы судебной коллегии, поскольку в рамках настоящего спора заявлено требование о признании права собственности на нежилое помещение № (строительный №), площадь которого уточнена после окончания строительства многоквартирного дома по данным технической инвентаризации, требование о признании права собственности на <данные изъяты> кв.м нежилого помещения со строительным № Лазаревой Т.Ю. не заявлялось.

Кроме того, судебной коллегией принимается во внимание, что нежилое помещение № по данным технической инвентаризации многоквартирного дома по адресу: <адрес>, не обозначено, на кадастровый учет не поставлено. Содержащийся в Едином государственном реестре недвижимости план № этажа указанного многоквартирного дома не содержит сведений о нежилом помещении №.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда город Саратова от 25 октября 2017 года отменить, принять по делу новое решение.

Удовлетворить исковые требования Лазаревой Т.Ю. к кооперативу по строительству и эксплуатации домов «Росток-95» о признании права собственности на нежилое помещение.

Признать за Лазаревой Т.Ю, право собственности на нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 20 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи