Решение по делу № 3а-363/2020 от 10.06.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    21 октября 2020 года                                                                город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-363/2020 по административному исковому заявлению Заокского районного потребительского общества к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

    у с т а н о в и л:

    Заокское районное потребительское общество обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником объектов недвижимости:

    нежилого здания (столовая с материальными складами) с кадастровым номером <...> площадью 758,4 кв.м, количество этажей – 1, расположенного по адресу: <адрес>;

    нежилого здания (магазин «Молодежный») с кадастровым номером <...>, площадью 284,6 кв.м, количество этажей – 1, расположенного по адресу: <адрес>;

    нежилого здания (универмаг) с кадастровым номером <...> площадью 1 505,9 кв.м, количество этажей – 3, расположенного по адресу: <адрес>.

    Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью нежилых зданий в размере 10 867 401,61 рублей (КН <...>), в размере 4 524 368,17 рублей (КН <...>), в размере 17 404 459,86 рублей (КН <...>), установленном по состоянию на 01.01.2019 в соответствии с Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области». Просит установить кадастровую стоимость указанных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости – 4 288 300 рублей (КН <...>), 1 925 000 рублей (КН <...>), 8 270 800 рублей (КН <...>), определенном в отчете С. от <...> № <...>.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. Заокский район Тульской области - представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от указанных лиц (за исключением правительства Тульской области) имеются ходатайства о проведении судебного заседания в их отсутствие. Управление Росреестра по Тульской области в письменном ходатайстве просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявленных к Управлению. ГУ ТО «Областное БТИ» представлен отзыв на административное исковое заявление.

    На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 4 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Законом Тульской области от 24.11.2003 № 414-ЗТО на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Судом установлено, что Заокское районное потребительское общество является собственником объектов недвижимости:

нежилого здания (столовая с материальными складами) с кадастровым номером <...> площадью 758,4 кв.м, количество этажей – 1, расположенного по адресу: <адрес>; право собственности зарегистрировано 10.02.2003;

нежилого здания (магазин «Молодежный») с кадастровым номером <...>, площадью 284,6 кв.м, количество этажей – 1, расположенного по адресу: <адрес>; право собственности зарегистрировано 10.02.2003;

нежилого здания (универмаг) с кадастровым номером <...> площадью 1 505,9 кв.м, количество этажей – 3, расположенного по адресу: <адрес>; право собственности зарегистрировано 24.03.1998 (согласно выписке из реестровой книги о праве собственности на ОКС, представленной ТУ ТО «Областное БТИ»).

Вышеуказанные объекты включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2019 год (утв. распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области №4954 от 29.11.2018).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 10 867 401,61 рублей (КН <...>), в размере 4 524 368,17 рублей (КН <...>), в размере 17 404 459,86 рублей (КН <...>). Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 21.01.2020 и подлежит применению для целей налогообложения с 01.01.2020.

    Установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются. Из этих обстоятельств и приведенных правовых норм следует, что принадлежащие административному истцу нежилые здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций, и результаты определения кадастровой стоимости объектов могут затронуть права и обязанности административного истца, поскольку налоговая база в отношении этого недвижимого имущества определяется, как его кадастровая стоимость.

    Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

    Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

    С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец обратился к С. В соответствии с отчетом об оценке от <...> № <...>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость названных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 4 288 300 руб., (КН <...>), 1 925 000 рублей (КН 71<...>), 8 270 800 рублей (КН <...>).

    В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

    Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

    В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «К» Т.

По выводам экспертного заключения №<...>, отчет С. об оценке от <...> № <...>, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО № 3, п.8ж ФСО № 3, п.8и ФСО № 3, п.11в ФСО № 7, п.11д ФСО № 7, п.22в ФСО № 7. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком. При этом после устранения выявленных нарушений, дополнительных расчетов эксперт определил рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2019:

нежилого здания КН <...> -    в размере 5 995 000 руб.;

нежилого здания КН <...> - в размере 3 011 000 руб.;

нежилого здания КН <...> - в размере 12 641 000 руб.

    Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимый стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

    Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

    Содержащиеся в заключении сведения при соблюдении принципов ФСО дают надлежащее представление о местоположении, размере, стоимости объектов – аналогов, других характеристиках, использованных в расчетах. Представлена необходимая информация, характеризующая объекты оценки, произведен анализ сегмента рынка, к которому отнесены объекты, приведены ссылки на использованные источники информации.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств (применительно к положениям статьи 84 КАС РФ).

Что касается имеющегося в материалах дела отчета С от <...> № <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО № 3, п.8ж ФСО № 3, п.8и ФСО № 3, п.11в ФСО № 7, п.11д ФСО № 7, п.22в ФСО № 7, и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

Согласно п.5 ФСО № 3, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как отмечено экспертом (и видно при анализе отчета), аналоги представляет собой ОКСы с земельными участками. Для корректировки на отсутствие у объектов оценки земельных участков оценщик рассчитывает стоимость земельных участков в составе ЕОН аналогов, при этом оценщик производит корректировку на наличие/состав инженерных сетей и коммуникаций, тогда как наличие и состав коммуникаций учтено им в стоимости ОКСов. Это противоречит п. 20 ФСО №7 и п.п.7.11, 8.15 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Корректировка на состояние объекта представлена для помещений в аренде. В таблице № 31 имеет место опечатка: объект недвижимости с кадастровым номером <...> – это отдельно стоящее трехэтажное здание, а не помещение на первом этаже. Общая сумма корректировки рассчитана с ошибкой. Сумма корректировки для аналога № 1 также содержит ошибку. Такие ошибки содержатся в расчетах рыночной стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами <...> и <...>. Оценщик в расчетах использует одни и те же аналоги, делая корректировку только на функциональное значение, при этом заявляя, что указанные металлические склады для инвентаря являются универсальными производственно-складскими объектами. Значение общей площади объекта оценки с кадастровым номером <...> в выписке и техническом паспорте не совпадает.

Эти недочеты свидетельствуют о нарушении оценщиков вышеназванных норм ФСО.

Оценщик указывает, что стоимость находится в диапазоне цен с НДС, цена предложений объектов аналогов указана «с НДС».

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

По смыслу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 N 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» наблюдаемые на рынке недвижимости цены, используемые в целях определения кадастровой стоимости, не подлежат корректировке на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Анализ приведенных норм в совокупности и в связи с положениями п.1 ст. 8, пп.1,3 ст.38, п.1 ст.39, пп.1, 4 – 11 ст. 40, п.1 ст. 166, п.1 ст. 154 Налогового кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства.

В связи с изложенным отчет С от <...> № <...> за основу при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, по мнению суда, взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2019. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных объектов экспертом.

Доказательств иного размера рыночной стоимости объектов на 01.01.2019, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов на 01.01.2019 составляла 5 995 000 рублей (КН <...>), 3 011 000 рублей (КН <...>), 12 641 000 рублей (КН <...>), что ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 29.05.2020 (дата направления административного иска в суд почтой).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (столовая с материальными складами) с кадастровым номером <...> площадью 758,4 кв.м, количество этажей – 1, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 5 995 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (магазин «Молодежный») с кадастровым номером <...>, площадью 284,6 кв.м, количество этажей – 1, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 3 011 000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (универмаг) с кадастровым номером <...> площадью 1 505,9 кв.м, количество этажей – 3, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2019 его рыночной стоимости в размере 12 641 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости является день обращения указанного лица в суд -29.05.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: