Решение по делу № 2-1954/2013 от 23.09.2013

Дело № 2-1954/2013 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2013 года                                                                             город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре                              Квачевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Гарбуз А.В. о сносе самовольно возведенного строения и по встречному иску Гарбуз А.В. к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Гарбуз А.В., в котором просит признать самовольной постройкой, с учетом уточнения капитальный объект недвижимости литер Б, общей площадью 212,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес> и обязать ответчика осуществить снос указанного самовольно возведенного капитального трехэтажного строения.

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе осуществления земельного контроля управлением муниципального земельного контроля администрацией г.Сочи по адресу: г. Сочи, <адрес>, установлено, что земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, относящийся к землям населенных пунктов и предназначенный для индивидуального жилищного строительства находится пользовании Гарбуз А.В. на условиях аренды, что подтверждается договором аренды от 28.12.2012 года №. Земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-2»- малоэтажная жилая застройка до 15 метров. На указанном земельном участке    расположен жилой дом литер «А», общей площадью 44 кв.м, на который за Гарбуз А.В. зарегистрировано право 1\2 доли общедолевой собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2001 г. №. Согласно технического паспорта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи от 18.2006 года № на указанном земельном участке расположены строения : жилой дом литер «А» площадью 44,1 кв.м, баня в стадии строительства литер Г13 площадью 78,6 кв.м., а так же вспомогательные постройки навес литер Г12 площадью 18,7 кв.м, сарай литер Г14 размерами в плане 2,40х1,50. В ходе осмотра установлено, что фактически баня литер Г13 представляет собой трехэтажный капитальный объект разрешение на строительство которого не представлено. Факт возведения объекта капитального строительства подтверждается актом обследования земельного участка в натуре от 22 августа 2013 года и фотоматериалами. По мнению истца, указанное строение в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой и подлежит сносу лицом, осуществившим эту постройку.

В судебном заседании представитель администрации города Сочи Ахвледиани Т.Г.    на удовлетворении    исковых требований настаивала, учитывая доводы искового заявления. При этом истцом уточнены исковые требования в части литера заявленного к сносу строения, поскольку с учетом реконструкции ответчиком ранее заявленного объекта самовольного строительства литер Г13 в настоящее время отражен в техническом паспорте как литер Б, общей площадью 212,6 кв.м.

Ответчик Гарбуз А.В. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что он постоянно проживает и зарегистрирован по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский <адрес> В указанном жилом доме, литер «А», общей площадью 44кв.м., ему принадлежит 1\2 доля в праве собственности, что подтверждается свидетельством : государственной регистрации права от 16.02.2001г., №. Земельном участок находится в его правомерном пользовании на условиях договора аренды заключенном с Администрацией г.Сочи. На указанном земельном участке он построил подсобное помещение литер Г-13, которое изначально планировалась как баня. В дальнейшем целях улучшения бытовых и жилищных условий его семьи он своими средствами и за свой счет реконструировал строение под литером Г 13 в жилой дом - литер «Б», разрешение на строительство данного жилого дома не имелось.

Ответчик Гарбуз А.В. в ходе разрешения спора заявил встречный иск о признании права собственности на жилой дом литер «Б» общей площадью всех частей здания 212,6 кв.м., общей площадью жилого помещения 195,1 кв.м, жилой площадью 33,2 кв.м расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>. Единственным признаком, по которому данный жилой дом может быть отнесен к самовольной постройке в силу п.1 ст.222 ГК РФ является отсутствие необходимых разрешений на строительство. При возведении жилого дома не был нарушен вид разрешенного использования земельного участка, также отсутствуют и какие-либо нарушения градостроительных и строительных норм и правил. После окончания строительства жилого дома Литер «Б» в филиале ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Сочи 03.04.2013 года был изготовлен технический паспорт на данный жилой дом. В соответствии с ситуационным планом, возведенный дом полностью находится в границах правомерного земельного участка, который ему предоставлен на условиях аренды. Он предпринял меры к сохранению постройки, обратившись в Городскую межведомственную комиссию по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи и согласно решению которой от 26.11.2013 года, возможно сохранить данный объект капитального строительства – жилой дом литер «Б» с цокольным и мансардным этажами, общей площадью 212,6 кв.м при условии    оформления прав на строение в установленном законом судебном порядке и выполнения требований о приведении объекта к единому архитектурному облику. Указанные условия им были выполнены. Кроме, того, просит учесть, что его супруга является <данные изъяты> При таких данных, Гарбуз А.В. считает, что обращение в суд с заявлением о признании права собственности на спорный объект законно, в связи встречный иск просит удовлетворить, а в исковых требованиях администрации города Сочи о сносе самовольного строения – отказать.

Суд, выслушав представителя Администрации города Сочи, ответчика ( истца по встречному иску) Гарбуз А.В., исследовав представленные сторонами письменные доказательства, находит, что в удовлетворении иска администрации города Сочи о сносе самовольного строения должно быть отказано, а встречное исковое заявление Гарбуз А.В. к администрации города Сочи о признании права собственности на жилой дом подлежит удовлетворению.

К такому выводу суд пришел из исследования совокупности следующих доказательств.

Как следует из материалов настоящего дела, а также из объяснений ответчика (истца по встречному иску) Гарбуз А.В. им создан новый объект недвижимости в виде жилого дома литер «Б» с цокольным этажом литер под Б и мансардой литер над Б, общей площадью 212,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>, на земельном участке площадью 700 кв.м с кадастровым номером №, относящемся к землям населенных пунктов и предназначенном для индивидуального жилищного строительства.

Судом достоверно установлено, что указанный земельный участок находится пользовании Гарбуз А.В. на условиях аренды, что подтверждается договором аренды от 28.12.2012 года №. Земельный участок расположен в территориальной зоне «Ж-2»- малоэтажная жилая застройка до 15 метров. Срок действия указанного договора до 22 апреля 2060 года. Договор аренды заключен во исполнение Распоряжения Главы администрации Хостинского района г.Сочи от 22.04.2011 года № «О предоставлении Гарбуз А.В. в аренду земельного участка по <адрес> г.Сочи с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство.( л.д. 22).

На момент рассмотрения дела указанный договор аренды не расторгнут и не оспорен, в силу чего данный документ является юридически действительным.

Из Акта обследования земельного участка от 22.08.2013 года и фото таблицы к нему следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство. Участок находится в пользовании Гарбуз А.В. на основании договора о предоставлении в пользование на условиях аренды от 28.12.2012 года №. На указанном земельном участке    расположен жилой дом литер А общей площадью 44 кв.м на который за Гарбуз А.В.     зарегистрировано право общедолевой собственности в размере ? доли, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2001 года №. Согласно технического паспорта филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи от 18.2006 года № на указанном земельном участке расположены строения : жилой дом литер «А» площадью 44,1 кв.м, баня в стадии строительства литер «А» площадью 44 кв.м, баня в стадии строительства литер Г13 площадью 78,6 кв.м разрешение на строительство не представлено, а так же вспомогательные постройки навес литер Г12 площадью 18,7 кв.м, сарай литер Г14 размерами в плане 2,40х1,50. В ходе осмотра установлено, что фактически баня литер Г13 представляет собой трехэтажный капитальный объект разрешение на строительство которого не представлено.( л.д. 8-11).

Согласно технического паспорта на жилой дом расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>, изготовленного филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Сочи    от 03.04.2013 года, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 700 кв.м. расположены литер А- жилой дом общей площадью 44,1 кв.м 1930 года постройки и литер Б- жилой дом общей площадью 195, 1 кв.м и жилой площадью 33,2 кв.м постройки 2013 года. В состав жилой дома литер Б входит собственно литер Б     общей площадью жилого помещения 62 кв.м, жилая площадь 33,2 кв.м, подсобная площадь 28,8 кв.м, площадь помещений вспомогательного характера 17,5 кв.м, цокольный этаж литер под Б состоящий из 5 помещений общей площадью 68 кв.м, а так же литер над Б мансарда включающая 5 помещений, общей площадью жилого помещения 65,1 кв.м.., литер б остекленная веранда площадью 9,3 кв.м и литер б1 терраса общей площадью 8,2 кв.м. Разрешение на строительство указанного жилого дома литер Б не предъявлено. ( л.д. 56-62)

О сносе именно данного строения администрацией г. Сочи предъявлен иск.

Администрация города Сочи в качестве основания иска ссылается на положения ст.222 Гражданского кодекса РФ, то есть на норму права, обосновывающую понятие самовольной постройки.

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, самовольная постройка должна обладать одним из трех указанных в ст.222 ГК РФ обязательных признаков.

Земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером № общей площадью 700 кв.м. расположенный по адресу: г.Сочи <адрес>, на котором возведен спорный жилой дом, предоставлен ответчику Гарбуз А.В. на основании договора о предоставлении в пользование на условиях аренды от 28.12.2012 года № заключенным между ответчиком и администрацией г.Сочи. Срок действия договора до 22 апреля 2060 года ( л.д. 22)

Разрешенный вид использования указанного земельный участка, согласно кадастрового паспорта - индивидуальное жилищное строительство ( л.д. 13)

В силу положений ст.263 ГК РФ, а так же норм земельного законодательства, а именно п.2, 4.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ1.

- собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Согласно ч.1 ст.41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Тем самым, основное требование Федерального Закона о том, что объекты недвижимости в виде строений должны возводиться на правомерных, принадлежащих гражданам на законных основаниях, земельных участках, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием в данном, конкретном случае, ответчиком Гарбуз А.В. не нарушено.

Обосновывая требования о сносе самовольной постройки администрация г.Сочи    ссылается на положения Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» а именно подпункт 20 пункта 1 статьи 14, о том, что в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Аналогичные полномочия закреплены подпунктом 26 пункта 1 статьи 7 Устава муниципального образования город-курорт Сочи. Статьей 125 ГК РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

     Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

    В соответствии с пунктом 2 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с требованиями ст.ст.51 и 55 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий     застройщику право осуществлять строительство. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года №698 утверждена единая форма разрешения на строительство, заполняемая в порядке, предусмотренном Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 года №120.

Согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

В соответствии с требованиями ст.25 Закона РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос/полную разборку/самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

При рассмотрении гражданского дела установлено, что ответчик ( истец по встречному иску ) Гарбуз А.В. действительно не обращался к администрации г.Сочи за получением разрешения на строительство спорного объекта недвижимости.

При этом согласно п.п3 п.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется на строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Как установлено из пояснений ответчика в судебном заседании, которые являются самостоятельными доказательствами по делу, изначально им строился спорный объект как вспомогательное строение – баня, в последствии реконструированная в жилой дом.

Согласно разъяснениями по вопросу применения ст.222 ГК РФ, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а именно п.25,26 указанного постановления в силу ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в силу закона, само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При рассмотрении дела установлено, что Гарбуз А.В. обращался в администрацию города Сочи по вопросу сохранения самовольно возведенного жилого дома и согласно решению городской межведомственной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи от 26.11.2013 года, спорную самовольную постройку возможно сохранить при условии оформления права на строение в установленном законом судебном порядке, а также при условии выполнения требования о приведении объектов к единому архитектурному облику в установленный срок.

Согласно представленному Гарбуз А.В. в судебное заседание Акта, составленного и подписанного начальником отдела архитектуры и градостроительства Администрации Хостинского района г.Сочи от 28.11.2013 года, работы по приведению индивидуального жилого дома с цокольным и мансардным этажами, расположенного <адрес> г.Сочи к единому архитектурному облику выполнены в полном объеме.

     Кроме того, ответчиком ( истцом по встречному иску) Гарбуз А.В. представлено строительно-техническое заключение № изготовленное специалистом Филиала ГУП КК «"Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Сочи от 15 апреля 2013 года на предмет    установления соответствия требованиям СНиП, предъявляемым к жилым и подсобным помещениям жилого дома по адресу г.Сочи, <адрес>

        Согласно указанного заключения специалиста, исследуемое строение в виде жилого дома литер Б находящееся на земельном участке по <адрес> г.Сочи соответствует требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», требованиям СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, а так же соответствует требованиям СНиП 11-7-81 «Строительство в сейсмических районах и СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края, учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям» по объемно-планировочному решению, по видам примененных строительных материалов жилой дом литер Б соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам. Общая площадь всех частей здания литер Б составляет 212,6 кв.м, общая площадь жилого помещения 195,1 кв.м, жилая площадь- 33, 2 кв.м. ( л.д. 48-52)

            Суд, исследовав указанное заключение специалиста, не находит оснований, по которым возможно было бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов. Специалист проводивший данные исследования состоит в должности эксперта Филиала ГУП КК «"Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по г. Сочи, имеет высшее техническое образование по специальности инженер –строитель, значительный стаж работы по специальности, а также стаж экспертной работы, а кроме того, и наличие специальной лицензии.

              В соответствии с правилами распределения обязанностей по доказыванию при рассмотрении гражданских дел, следует, что именно истец в лице администрации города Сочи, обязан представить суду доказательства в опровержение указанных выводов специалиста

Однако администрация города Сочи не представила суду доказательств, того, что жилой дом литер Б возведен ответчиком Гарбуз А.В. с существенным нарушением градостроительных, строительных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан и не ходатайствовала перед судом об оказании помощи в сборе таких доказательств в том числе путем проведения судебной экспертизы.

    Представителем истца не представлено суду доказательств того, что спорное строение, каким– либо образом нарушает строительные нормы и правила, ущемляет права третьих лиц, вышло за пределы правомерного земельного участка ответчика.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 2 Конституции Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, что закреплено в ст.35 Основного Закона РФ.

    Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, об отказе в удовлетворении требований истца по первоначальному иску Администрации г.Сочи, и об удовлетворении заявленных встречных исковых требований Гарбуз А.В..

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Администрации города Сочи в удовлетворении иска к Гарбуз А.В. о сносе самовольно возведенного строения – отказать.

Встречное исковое заявление Гарбуз А.В. к администрации города Сочи о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.

Признать за Гарбуз А.В. право собственности на жилой дом литер «Б» общей площадью всех частей здания 212,6 кв.м., общей площадью жилого помещения 195,1 кв.м, жилой площадью 33,2 кв.м - расположенный по адресу г.Сочи, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд, через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение отпечатано в совещательной комнате.

Судья                                                                                      О.А.Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья                                                 Крижановская О.А.