Решение по делу № 2-47/2024 от 18.01.2024

Дело № 2-47(2)/2024

64RS0034-02-2024-000011-40

Решение

Именем Российской Федерации

20 марта 2024 года                                      с. Воскресенское

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Дарьиной Т.В.,

при секретаре Мазановой Ю.Ф.,

с участием представителей истца Онищука Д.Е., Фольмера В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гайтукаева Шарпудина Шаваловича к администрации Синодского муниципального образования Воскресенского муниципального района Саратовской области, администрации Воскресенского муниципального района Саратовской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю,

установил:

Гайтукаев Ш.Ш. обратился в суд с вышеуказанным иском, обосновывая требования тем, что 16 октября 2018 года между ним и Мясниковой М.И. был заключен договор купли-продажи 1/25 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 2500000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, тер. <адрес>, на землях колхоза «Большевик», поле № V бр.1, на расстоянии 2,3 км восточнее с. Медяниково, за 40000 руб., которые ранее были перечислены продавцу в виде безналичного расчета на представленный Мясниковой М.И. расчетный счет с расчетного счета ИП Глава КФХ Тахировой Х.Ш. за ИП Шлава КФХ Гайтукаева Ш.Ш. в полном объеме. В день подписания договора обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности не смогли в связи с плохим самочувствием продавца, а впоследствии Мясникова М.И. не вышла на связь, по месту проживания дверь никто не открывал. В дальнейшем в отношении Гайтукаева Ш.Ш. в рамках дела о банкротстве № А57-23460/2018 Арбитражного суда Саратовской области были применены меры обеспечительного характера, в том числе, в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области на осуществление регистрационных действий в отношении имущества, в связи с чем не мог подать заявление на государственную регистрацию права. В настоящее время в соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 06 апреля 2021 года отменены все обеспечительные меры. 04 декабря 2023 года в адрес Мясниковой М.И. направлено письменное обращение явиться для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельной доли, но ответа от нее не поступило.

Впоследствии стало известно, что Мясникова М.И. умерла.

Учитывая, что договор купли- продажи земельного участка является состоявшимся, так как согласованы все существенные условия договора, продавец уклонился от регистрации перехода права на участок, с учетом уточнений исковых требований Гайтукаев Ш.Ш. просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорную земельную долю с Мясниковой М.И. на него.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.

Представитель ответчика администрации Синодского муниципального образования Воскресенского муниципального района Саратовской области не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования признает.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о причинах неявки не сообщили, о отложении заседания не просили.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГКР РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ (п. 59).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61).

В п. 62 указанного Постановления Пленума разъяснено также, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 2500000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, тер. <адрес>, на землях колхоза «Большевик», поле № V бр.1, на расстоянии 2,3 км восточнее <адрес>, поставлен на кадастровый учет 11 июня 2006 года, имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», находится в общей долевой собственности граждан, в том числе за Мясниковой М.И. зарегистрирована 1/25 доля, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Мясниковой М.И. земельная доля принадлежала на основании постановления администрации Воскресенского района от 07 октября 1993 года № 356 и подтверждалось свидетельством о праве собственности от 19 октября 1994 года (т. 2 л.д. 1-2).

Земельный участок обременен правом аренды Гайтукаева Ш.Ш. в соответствии с договором аренды со множественностью лиц со стороны арендодателей от 25 февраля 2010 года, договором замены арендатора от 20 февраля 2011 года

16 октября 2018 года между Гайтукаевым Ш.Ш. и Мясниковой М.И. был заключен договор купли-продажи 1/25 доли указанного земельного участка.

Стороны пришли к соглашению о цене объекта в 40000 руб. (п. 2 договора).

Согласно п. 3 договора расчет за проданную недвижимость произведен полностью до подписания договора путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца.

В подтверждение оплаты истцом представлено платежное поручение от 13 октября 2018 года № 328 об оплате ИП глава КФХ Тахировой Х.Ш. Мясниковой М.И. за ИП глава КФХ Гайтукаева Ш.Ш.

В соответствии с п. 8 договора продавец продал и передал, а покупатель купил и принял объект по договору, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

Истец в обоснование исковых требований ссылался на то, что после заключения договора Мясникова М.И. для регистрации договора в регистрирующий орган не являлась, от регистрации в Управлении Росреестра уклонилась.

22 октября 2018 года в Арбитражный суд Саратовской области обралось АО «Россельхозбанк» с заявлением о признании ИП главы КФХ Гайтукаева Ш.Ш. несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27 марта 2019 года в отношении ИП главы КФХ Гайтукаева Ш.Ш. введена процедура наблюдения, решением суда от 29 ноября 2019 года он признан банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06 апреля 2021 года производство по делу прекращено в связи с утверждением мирового соглашения.

    02 марта 2019 года Мясникова М.И. умерла, что подтверждается ответом отдела ЗАГС по Воскресенскому району. Наследственное дело после ее смерти не заводилось.

    Согласно выписке из похозяйственной книги от 26 февраля 2024 года, по состоянию на 02 марта 2019 года зарегистрированных с Мясниковой М.И. лиц нет.

Судом установлено, что Мясникова М.И. на момент продажи земельной доли являлась ее собственником, право собственности не оспорено, недействительным не признано, стороны полностью исполнили сделку, Гайтукаев Ш.Ш. оплатил сумму за имущество, а Мясникова М.И. передала недвижимое имущество.

Вышеуказанные обстоятельства по заключению договора купли-продажи недвижимости не противоречат действующему законодательству, обязательства выполнены сторонами, при отсутствии между ними спора по исполнению сделки, она считается заключенной с момента ее подписания, никем не оспорена, соответственно порождает у истца право собственности на приобретенное имущество.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, не имеется.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования Гайтукаева Ш.Ш. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/25 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 2500000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, тер. <адрес>, на землях колхоза «Большевик», поле № V бр.1, на расстоянии 2,3 км восточнее <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Гайтукаевым Шарпудином Шаваловичем и Мясниковой Маргаритой Ивановной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Саратовский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2024 года.

Судья                                              Т.В. Дарьина