Решение по делу № 2-746/2022 (2-8981/2021;) от 18.10.2021

УИД 11RS0001-01-2021-017337-26 Дело № 2-746/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 марта 2022 года                            г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Семенчиной Е.Е.,

с участием представителя истцов Строганова Ю.А.,

представителя ответчика Ануфриевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павленко Натальи Алексеевны, Павленко Данила Алексеевича, Павленко Тимура Алексеевича, Павленко Леонида Алексеевича, Павленко Алексея Александровича к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

Павленко А.А., Павленко Н.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ... Д.А., ... Т.А., ... Л.А., обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество – жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., указывая в обоснование на недостоверность отчёта об оценке № 380/05 от 28.06.2021, составленного ООО «ЗСКЦ», на основании которой ответчиком был определен в проекте соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд размер возмещения за изымаемую недвижимость. Сторона истца полагает, что размер возмещения за изымаемую недвижимость должен составлять не менее 2 500 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечёно ООО «ЗСКЦ».

В судебном заседании представитель Павленко А.А., Павленко Н.А. на иске настаивал.

Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» иск не признала.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Ранее в ходе рассмотрения дела Павленко Н.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ... Д.А., ... Т.А., ... Л.А., на иске настаивала.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что жилое помещение (квартира, общей площадью 41,9 кв.м) по адресу: ... принадлежит на праве общей долевой собственности Павленко А.А., Павленко Н.А. и несовершеннолетним ... Д.А., ... Т.А., ... Л.А. (по 1/5 доле в праве каждому, записи в ЕГРП от 07.10.2015).

...

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 25.11.2016 №11/4026 (с учётом постановления от 15.12.2016 № 12/4414) на основании заключения межведомственной комиссии № 181 от 28.10.2016 многоквартирный жилой дом № ... признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять меры по расселению граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме, в срок до 2020 года. На Комитет жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность по направлению гражданам данного дома уведомления о предложении жилых помещений маневренного фонда, предназначенных для временного проживания.

Указанный дом включён в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на период 2019 - 2025 годы», утверждённую постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 21.05.2019 № 5/1440.

В качестве планируемой даты расселения указанного дома в адресной программе указано 31.12.2021, в качестве планируемой даты сноса дома – 31.12.2022.

Вступившим в законную силу 26.11.2020 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 24.09.2020 по гражданскому делу №2-6113/2020 на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанностьв течение шести месяцев с момента вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... и жилого помещения по адресу: ... направить Павленко А.А., Павленко Н.А., действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетних ... Д.А., ... Л.А., ... Т.А., проект соглашения об изъятии, с определением размера возмещения, в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч. 8 указанной статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» № 3/822 от 31.03.2021 изъят для муниципальных нужд путем выкупа земельный участка, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ... и расположенное в указанном доме жилые помещения, включая жилое помещение по адресу: ....

Письмами от 30.07.2021 администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов проект соглашения об изъятии спорного недвижимого имущества для муниципальных нужд. Согласно п. 2.1. указанного соглашения размера возмещения за изымаемое имущество составил 1 141 126 рублей.

Указанный размер возмещения за изымаемую недвижимость был определён на основании отчёта об оценке № 380/05, составленному 28.06.2021 ООО «ЗСКЦ», согласно которому рыночная стоимость жилого помещения площадью по адресу: ..., составляет 1 049 260 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка с учётом доли собственников помещений в праве общей собственности на такое имущество – 791 438 рублей; убытки, связанные с расходами на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения – 35 000 рублей; убытки, связанные с переездом – 3400 рублей; убытки, связанные расходами на поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 39 500 рублей; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение – 2000 рублей, убытки, связанные с не проведением капитального ремонта – 11 966 рублей.

Между сторонами имеется спор о размере возмещения за изымаемую недвижимость. При этом между ними отсутствует спор относительно оставшихся условий соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и самого факта изъятия недвижимости для муниципальных нужд путём выкупа.

Сторона истца полагает недостоверным составленный ООО «ЗСКЦ» отчёт об оценке.

В целях проверки доводов сторон, касающихся достоверности отчёта об оценке, составленного ООО «ЗСКЦ», и стоимости изымаемой недвижимости, определением суда от 16.12.2021 по ходатайству стороны истца по делу была назначена судебно-оценочная экспертиза, производство которой было поручено ИП ... В.А.

Согласно экспертному заключению ИП ... В.А. от 14.02.2022 рыночная стоимость, установленная в отчёте № 380/05 от 28.06.2021, составленном ООО «ЗСКЦ», не может быть действительной с учётом следующих замечаний:

- оценщик в рамках сравнительного подхода использовал справочник оценщика Л.А. ... 2019 года, при том, что на дату оценки и дату составления отчёта был выпущен справочник оценщика за 2020 год;

- оценщиком в рамках сравнительного подхода не было дано подробного описания выбранным объектам-аналогам (не указано, какие характеристики у выбранных объектов-аналогов и в чём отличие от объекта оценки, какие поправочные коэффициенты должны вводиться для определения рыночной стоимости);

- размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт оценщиком был ошибочно определён в размере 11 966 рублей с учётом минимального размера взноса на основании тарифов, утверждённых Правительством Республики Коми;

- при определении размера расходов на оформлении права собственности на новое жилое помещение оценщиком ошибочно указан размер такой пошлины на одного собственника (вместо пяти).

Также экспертом указано, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., на момент проведения оценки, с включением в размер возмещения рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом долей Павленко Н.А., ... Д.А., ... Т.А., ... Л.А., Павленко А.А. в праве общей собственности на такое имущество, а также всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составил 2 040 087 рублей, из которых: стоимость жилого помещения – 954 210 рублей, стоимость доли земельного участка – 472 720 рублей, стоимость доли общего имущества многоквартирного дома – 83 070 рублей, размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома с учётом доли, приходящейся на квартиру истцов – 389 172 рубля, размер убытков, которые собственники понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением – 62 250 рублей, размер убытков, которые собственники понесут в связи с переездом – 18 665 рублей, размер убытков, которые собственники понесут в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 50 000 рублей, размер убытков, которые собственники понесут в связи с оформлением (регистрацией) права собственности на другое жилое помещение – 10 000 рублей.

Представителем истцов указано на несогласие с выводами судебной экспертизы, поскольку, по их мнению, эксперт не должен был использовать в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода использовать жилые помещения, расположенные в домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу.

В ходе допроса эксперт ... В.А. подтвердила содержащиеся в экспертном заключении выводы, пояснила, что все объекты-аналоги выставлены продажу в январе 2022 года, данный рынок является активным. Квартиры в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, не ограничены в обороте, эти объекты продаются как готовое жильё без указания информации об аварийности дома. Оцениваемое жилое помещение также расположено в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Применения таких объектов-аналогов соответствует пп. «б» п. 22 ФСО № 7, гл VII (Подходы к оценке), поскольку в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, к которым относится, в том числе, и фактор признания дома аварийным и подлежащим сносу. Напротив, жилые помещения в схожем доме, не признанном аварийным и подлежащим сносу, не могут являться прямыми аналогами оцениваемого жилого помещения.

Предметом исследования эксперта являлось определение размера возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения, в которое включается рыночная стоимость именно изымаемого жилого помещения, расположенного в жилом доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

При таких обстоятельствах, с учётом действующего законодательства об оценочной деятельности, доводы представителя истцов о неверном выборе экспертом объектов-аналогов судом не могут быть приняты во внимание.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта, обладающего соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключение.

Заключение эксперта согласуется с материалами гражданского дела и в ходе рассмотрения дела допустимыми и достаточными доказательствами не опровергнуты.

С учётом изложенного, суд полагает необходимым определить размер возмещения за изымаемое у Павленко Н.А., ... Д.А., ... Т.А., ... Л.А., Павленко А.А. для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., в сумме 2 040 087 рублей.

В целях разрешения спора сторона суд полагает необходимым в качестве правового последствия принято решения указать, что настоящее решение является основанием для заключения администрацией МО ГО «Сыктывкар» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу с Павленко Н.А., ... Д.А., ... Т.А., ... Л.А., Павленко А.А. соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд на условиях, содержавшихся в направленном 30.07.2021 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в адрес указанных лиц проекте соглашения, с определением размера возмещения за жилое помещение с кадастровым номером 11.05.0107017:199, расположенное по адресу: ..., в сумме 2 040 087 рублей. Указанный срок суд находит разумным.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Определить размер возмещения за изымаемое у Павленко Натальи Алексеевны, ..., ..., ..., Павленко Алексея Александровича для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером 11.05.0107017:199, расположенное по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, ул. Банбана, 34-11, в сумме 2 040 087 рублей.

Настоящее решение является основанием для заключения администрацией МО ГО «Сыктывкар» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу с Павленко Натальей Алексеевной, Павленко Данилом Алексеевичем, Павленко Тимуром Алексеевичем, Павленко Леонидом Алексеевичем, Павленко Алексеем Александровичем соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд на условиях, содержавшихся в направленном 30.07.2021 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в адрес указанных лиц проекте соглашения, с определением размера возмещения за жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., в сумме 2 040 087 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья -                                 Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 14.04.2022.