Решение по делу № 33-1994/2024 от 22.05.2024

УИД: 04RS0021-01-2023-005073-75

                                                                                                                           2-360/2024

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Дело № 33-1994/2024

судья Цыбикдоржиева Т.В.,

поступило 22 мая 2024 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Улан-Удэ                                                                                 19 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Вагановой Е.С.,

судей коллегии Базарова В.Н., Рабдановой Г.Г.,

при секретаре Селиховой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» к Ринчинову Ж.В., Сахаровской Л.А., Шашковой С.Н., ЗАО «Байкалжилстрой», ООО «Пчеловодство Бурятии» об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по апелляционной жалобе МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 14 марта 2024 г., которым постановлено:

Исковые требования МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ИНН ...) к Ринчинову Ж.В. (СНИЛС ...), Сахаровской Л.А. (паспорт ...), Шашковой С.Н. ( паспорт ...), ЗАО "Байкалжилстрой" (ОГРН ...), ООО "Пчеловодство Бурятии" (ОГРН ...) об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Базарова В.Н., доводами апелляционной жалобы, ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд с иском Ринчинову Ж.В., МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером: ..., со степенью готовности объекта ...%, площадь застройки ... кв.м, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: <...>, категория земель-земли населенных пунктов, с площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., путем продажи с публичных торгов.

Определениями суда привлечены в качестве третьих лиц - Управление Росреестра по Республике Бурятия, ППК «Роскадастр» в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия, Правительство Республики Бурятия и ГКУ Республики Бурятия «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия».

Определениями суда привлечены в качестве соответчиков - Сахаровская Л.А., Шашкова С.Н., ЗАО «Байкалжилстрой», ООО «Пчеловодство Бурятии», в качестве третьих лиц - Абушеев В.М., Свеколкин Н.Р., Убогоев В.Б.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Манханова Б.Б. исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Ринчинов Ж.В. просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании его представители по доверенности Гуцин В.Л. и Дашиев В.В., действующий также по доверенности в интересах Сахаровской Л.А., с иском не согласились.

В судебном заседании представитель Шашковой С.Н. по доверенности Шашкова Е.В. также с иском не согласилась.

Представители Управление Росреестра по Республике Бурятия и ППК «Роскадастр» в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия просили рассмотреть дело в их отсутствии.

Остальные участники процесса в суд не явились, извещены, причины неявки неизвестны, суд считает необходимым рассмотреть дело в их отсутствии.

Районный суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Манханова Б.Б. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает, что судом первой инстанции не учтено, что между Комитетом и Ринчиновым Ж.В. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Также не принято во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения объекта незавершенного строительства реализовано, оснований для заключения договора на новый срок, либо заключения дополнительного соглашения об изменении я сроков не имеется. В настоящее время Комитет не имеет возможности распоряжаться земельным участком, что свидетельствует о нарушении прав Комитета.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Манханова Б.Б. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчиков Ринчинова Ж.В. и Сахаровской Л.А. – Дашиев В.В., представитель ответчика Шашковой С.Н. – Лупсанова в суде апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагают решение суда законным и обоснованным.

Ответчики Сахаровская Л.А., Шашкова С.Н, Ринчинов Ж.В., Абушеев В.М., Убогоев В.Б., Свеколкин Н.Р., представители ответчиков Архипенко Н.А., Гуцин В.Л., Шашкова Е.В., представители ответчиков ЗАО «Байкалжилстрой», ООО «Пчеловодство Бурятии», представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Бурятия, ППК «Роскадастр» в лице Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия, Правительства Республики Бурятия и ГКУ Республики Бурятия «Управление комплексного развития территорий Республики Бурятия» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. При этом суд исходит из того, что участникам процесса известно о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, а в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона в целях завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером 03:24:011206:471 расположен по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Свободы, д. 11 площадью 3074 кв.м., категория - земли населенных пунктов, установленным разрешенным использованием - для строительства гостиничного комплекса, на государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 29.10.2010 г.

Между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» ( далее – Комитет) и ЗАО «Байкалжилстрой» был заключен договор аренды участка, находящегося в государственной собственности № 283 от 23.12.2010 года, согласно которого последний принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 03:24:011206:471 площадью 3074 кв.м. по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район пересечение ул. Советская и ул. Свободы на срок с 23.12.2010 по 22.12.2013 г.

19.06.2013 года ЗАО «Байкалжилстрой» получено разрешение на строительство объекта капитального строительства «Гостиничный комплекс на ул. Свободы - Советская г. Улан-Удэ».

В ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., зарегистрирован вышеуказанный договор аренды и дополнения в договору, а также зарегистрированы ипотека на основании договоров участия в долевом строительстве с Бугдаевой И.М., Бадлуевой Е.В., Ивановым Л.Ф., ООО «Пчеловодство Бурятии», Шашковой С.Н., Сахаровской Л.А., Буянтуевой Х.Б. Далее в ЕГРН было зарегистрировано соглашение о расторжении договора (кроме договора участия в долевом строительстве) аренды земельного участка от 03.12.2020 г., заключенного между Комитетом и ЗАО «Байкалжилстрой».

04.12.2020 года между Комитетом и Ринчиновым Ж.В. был заключен договор аренды указанного земельного участка, находящегося в государственной собственности на срок с 04.12.2020 года по 03.12.2023 год.

В настоящее время по сведениям ЕГРН в отношении данного земельного участка внесена запись об ограничении прав и обременению в виде аренды, в качестве арендатора указан Ринчинов Ж.В., внесена запись об ограничении прав и обременению в виде ипотеки, в качестве залогодателя указан Ринчинов Ж.В., в качестве залогодержателя - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а именно ООО «Пчеловодство Бурятии», Шашковой С.Н., Сахаровской Л.А.:

Так, ООО «Пчеловодство Бурятии» с 22.12.2014 по настоящее время на основании договора долевого участия от ... № .... С Шашковой С.Н. с 25.12.2014 по настоящее время на основании договоров долевого участия от 19.12.2014 № .... С Сахаровской Л. А. с 05.11.2015 по настоящее время на основании договора долевого участия oт 15.09.2015 № ГК/Р.

Также по сведениям ЕГРН в границах данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. со степенью готовности ...%, право собственности которого зарегистрировано на Рннчинова Ж.В.. Ранее собственниками объекта незавершенного строительства были ООО «Консалт-Трейд», после Ринчинов Ж.В., после Шалбаев Г.Г., после Ринчинов Ж.Б.

Обращаясь в суд, Комитет, ссылаясь на ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером: ..., ввиду того, что срок аренды земельного участка истек, а Ринчиновым право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства реализовано, оснований для заключения договора на новый срок, либо заключения дополнительного соглашения об изменении сроков не имеется.

Так, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Однако, в силу части 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства) не применяются.

Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок и объект незавершенного строительства обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, оснований для изъятия такого объекта согласно статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Довод представителя Комитета о том, что заключенные договора участия в долевом строительстве являются недействительными, судом не были приняты. Указанные договора долевого участия заключены в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРН, не признаны судом недействительными.

Обсуждая довод Комитета о том, что ответчик Ринчинов по смыслу статьи Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ не является застройщиком - хозяйственным обществом, в связи с чем, заключенные договора долевого участия в строительстве являются недействительными, суд первой инстанции пришел к следующему.

Согласно ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

То обстоятельство, что ответчик Ринчинов не может считаться застройщиком по смыслу статьи Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, не означает, что спорный объект незавершенного строительства утратил статус объект долевого строительства.

Также не основано на нормах закона довод стороны истца о том, что права требования дольщиков перестали существовать после принятия ЗАО «Байкалжилстрой» решения о реализации объекта незавершенного строительства.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворении иска об изъятии объект незавершенного строительства с кадастровым номером: ...

Кроме того, судом учтено, что земельный участок и объект незавершенного строительства находятся в границах территории, подлежащий комплексному развитию, согласно Постановления Правительства РБ от 12.10.2023 N 617 «О решении о комплексном развитии территории жилой застройки центральной части г. Улан-Удэ». В связи с чем, юридическая судьба объекта незавершённого строительства может быть определена в рамках указанного постановления.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, полагает, что выводы суда основаны на всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка обстоятельствам и доказательствам по делу дана в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения в апелляционном порядке, не имеется.

Остальные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 14 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи коллегии