Решение по делу № 33-9176/2023 от 08.08.2023

    Судья: Щеглова Н.Г.                                               Дело № 33-9176/2023

    Докладчик: Рыбакова Т.Г.                                                      №2-175/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Белик Н.В.

    судей       Рыбаковой Т.Г., Мащенко Е.В.

при секретаре                       Частниковой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «05» сентября 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе Светличного Г. И. на решение Искитимского районного суда Новосибирской области от «24» марта 2023 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Рыбаковой Т.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дзиковская Л.В. обратилась в суд к Светличному Г.И. о взыскании суммы задатка.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязались заключить договор купли-продажи жилого дома общей площадью 139,4 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: НСО, <адрес>.

Пунктом 6.2. предварительного договора продавец гарантирует, что объекты не имеют каких-либо обременений, а п. 3.1 обязуется предоставить достоверную и исчерпывающую информацию по всем вопросам, имеющим отношение к объектам недвижимости, в том числе обременений и ограничений.

По условиям предварительного договора покупателем продавцу был передан задаток в размере 50 000 руб.

После заключения предварительного договора истцом был изучен градостроительный план земельного участка и выявлено ограничение в виде зоны с особыми условиями территории – охранная зона газопровода, площадь 77 кв.м., а также охранная зона ЛЭП 10 кВ ТП.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ в связи с выявленными ограничениями направлена телеграмма об отказе от заключения договора купли-продажи.

Полагает, что по правилам ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен покупателю.

Просила взыскать с ответчика задаток в размере 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины, а также судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб.

Решением Искитимского районного суда Новосибирской области от «24» марта 2023 года исковые требования удовлетворены частично, со Светличного Г. И. в пользу Дзиковской Л. В. взысканы сумма задатка в размере 50000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1700 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 20000 рублей.

С указанным решение мне согласился ответчик Светличный Г.И., в апелляционной жалобе просил его отменить, постановить новое, которым в удовлетворении требований отказать.

В обоснование жалобы указал, что по смыслу п. 6.2 Предварительного договора каких-либо недостоверный сведений продавец не предоставлял, при заключении же договора им была предоставлена выписка из ЕГРН, содержащая все необходимые сведения.

Впоследствии ответчиком был получен ответ на запрос от ООО «НГСК», согласно которому жилой дом расположен без нарушения действующих норм строительства, без нарушения прохождения воздушной линии электропередачи. Указанный ответ Светличный Г.И. планировал передать при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ, однако истец не явилась, от заключения договора уклонилась.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит законных оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции верно установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Светличным Г.И. и Дзиковской Л.В. был заключен предварительный договор, по условиям которого Продавец и Покупатель обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого дома общей площадью 139,4 кв.м., кадастровый №, и земельный участок общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для дачного строительства, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

По условиям п. 2.2. Предварительного договора Покупатель передает Продавцу 50 000 руб. в счет стоимости объекта недвижимости в день подписания предварительного договора в качестве задатка.

Указанное условие Предварительного договора Дзиковской Л.В. было исполнено, денежные средства в размере 50 000 руб. переданы ответчику.

В соответствии с п. 6.2 Предварительного Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен (находится в обременении (ипотеке), в споре, арестом или запрещением не состоит, какими либо иными обязательствами не обременен.

Кроме того, в соответствии с пп. «ж» п. 3.1. Предварительного договора Продавец обязуется предоставить Покупателю и (или) уполномоченным лицам достоверную и исчерпывающую информацию по всем вопросам, имеющим отношение к вышеуказанному недвижимому имуществу (права иных лиц на пользование данным недвижимым имуществом, другие обременения, ограничения, скрытые недостатки вышеуказанного имущества и др.).

После заключения предварительного договора истец ознакомился с Градостроительным планом земельного участка, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 564:19:112201:1504 расположен в охранной зоне газопровода, площадь, покрываемая зоной с особыми условиями использовании территорий, составляет 77 кв.м.

Также земельный участок расположен в охранной зоне ЛЭП 10 кВ, ТП, площадь, покрываемая зоной с особыми условиями использовании территорий, составляет 331 кв.м.

Дзиковской Л.В. ДД.ММ.ГГГГ Светличному Г.И. была направлена телеграмма, в которой Покупатель отказывается от заключения договора купли-продажи ввиду наличия ограничений в отношении земельного участка.

Суд первой инстанции, постанавливая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что Светличным Г.И. были нарушены условия предварительного договора, предоставлены недостоверные сведения об объекте договора, а потому Дзиковская Л.В. обладала правом на отказ от договора и возврат задатка.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Таким образом, исходя из положений ст. 380 ГК РФ и разъяснений Верховного Суда РФ, допускается обеспечение задатком обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи, при этом, задаток выдается в счет цены по заключенному основному договору.

Исходя из условий предварительного договора, спорная сумма выдана в качестве задатка в счет стоимости объектов недвижимости по основному договору купли-продажи, а потому отношения сторон урегулированы положениями параграфа 7 главы 23 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При этом, в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ в качестве зоны с особым условием использования территории может устанавливаться охранная зона объектов электроэнергетики, трубопроводов.

Согласно ч. 2, 3 ст. 104 ЗК РФ в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, по смыслу земельного законодательства охранные зоны выступают обременением земельного участка.

Между тем, вопреки установленным предварительным договором заверения Продавца об отсутствии ограничений (обременений) в отношении дома и земельного участка, было установлено, что земельный участок расположен в границах охранных зон газопровода и линий электропередач.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что Светличным Г.И. были предоставлены недостоверные сведения о характеристиках земельного участка, а потому Дзиковская Л.В. обладала правом на односторонний отказ от исполнения предварительного договора.

Приводимый ответчиком в качестве возражений ответ на запрос ООО «НГСК», в соответствии с которым жилой дом (кадастровый №) расположен без нарушения действующих норм строительства, без нарушения прохождения воздушной линии действующих норм строительства, без нарушения прохождения воздушной линии электропередачи, так как расстояние от опор ЛЭП и КТПН-4м-430 до жилого дома находится в допустимых границах, перенос охранной зоны воздушной ЛЭП считают нецелесообразным, выводов суда не опровергают, на факт наличия ограничений в отношении земельного участка не влияют.

То обстоятельство, что ответчику при заключении предварительного договора не было известно о наличии особых зон, судебная коллегия не находит уважительным, поскольку, действуя добросовестно, Продавец не лишен был возможности своевременно получить актуальные данные о земельном участке, предлагаемом к продаже.

При таком положении по правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток подлежит возврату Дзиковской Л.В.

Ввиду того, что решение суда в части суммы взысканных судебных расходов ответчиком не обжалуется, предметом проверки судебной коллегии по правилам ст. 327.1 ГПК РФ не является.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Искитимского районного суда Новосибирской области от «24» марта 2023 года по доводам апелляционной жалобы – оставить без изменения, апелляционную жалобу Светличного Г. И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи