Решение по делу № 2-822/2018 от 16.02.2018

Копия

Дело №2-822/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2018 года      г.Калининград

Московский районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.,

при секретаре Ивашкиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «Город Калининград» к Марутяну Арутюну Карленовичу, Кочаровой Лиане Владимировне о разделе земельного участка, обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в котором указала, что на основании договоров на размещение объектов мелкорозничной торговли от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенных с ИП Кольберт А.В. и Боскачевым Р.В., последним предоставлены места для размещения нестационарных торговых объектов (далее – НТО) возле здания <адрес>. На момент заключения договоров НТО располагались на землях, находившихся в неразграниченной государственной собственности, земельные участки в границах которых образованы не были. 16.08.2016 года в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации обратился Марутян А.К. – собственник нежилого помещения в здании <адрес> – об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельного участка под здание. Представленной Марутяном А.К. схемой под вышеуказанным зданием предусматривалось образование земельного участка площадью <данные изъяты> вплоть до красных линий <адрес>, в состав которого попали НТО ИП Кольберт А.В. и Боскачева Р.В. Поскольку нахождение НТО в границах запроектированного земельного участка не являлось основанием для отказа в утверждении схемы и предварительного согласования предоставления земельного участка, администрацией было издано постановление от ДД.ММ.ГГГГ № о предварительном согласовании предоставления Марутяну А.К. земельного участка по <адрес> и утверждении представленной им схемы. ДД.ММ.ГГГГ на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. На основании обращения от 09.11.2016 года данный земельный участок был предоставлен Марутяну А.К. в аренду по договору с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ. 12.04.2017 года Марутян А.К. обратился в комитет экономики, финансов и контроля администрации с просьбой о переносе НТО, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером №, за пределы границ этого участка в другое место. В ответном письме Марутян А.К. был проинформирован об отсутствии оснований для переноса НТО, поскольку изменение местоположения НТО, размещенных до утверждения действующей схемы НТО, не допускается. Остальные помещения в здании <адрес> находятся в муниципальной собственности, в результате разграничения государственной собственности на землю земельный участок с кадастровым номером № отнесен к собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград», право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку Марутян А.К. не является единственным правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, то не вправе принимать единоличное решение о порядке пользования данным земельным участком, в том числе, о нахождении на нем НТО. Вместе с тем, действия Марутяна А.К. напрямую затрагивают права и законные интересы администрации, поскольку препятствуют надлежащему исполнению обязанностей по обеспечению ИП Кольберт А.В. и Боскачеву Р.В. беспрепятственного использования места, предоставленного под принадлежащие им НТО. Восстановление нарушенных интересов возможно только при условии раздела арендуемого Марутяном А.К. земельного участка. Письмом от 14.04.2017 года в адрес Марутяна А.К. была направлена подготовленная за счет бюджетных средств схема расположения земельных участков, образуемых путем раздела, предусматривающая раздел земельного участка с кадастровым номером № на два земельных участка: участок, занятый зданием <адрес>, и участок, занятый НТО. Обращением от 01.06.2017 года Марутян А.К. уведомил администрацию о несогласии с разделом земельного участка. Повторные предложения об осуществлении раздела, направленные Марутяну А.К. письмами от 30.06.2017 года и от 23.10.2017 года остались без ответа. В случае раздела земельного участка с кадастровым номером № восстановление нарушенных прав и законных интересов администрации будет возможно только при условии внесения изменений в заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за № в части предмета, где вместо земельного участка с кадастровым номером № будет указан земельный участок, образованный под зданием <адрес>. Просит разделить земельный участок с кадастровым номером № на два земельных участка: участок, занятый зданием <адрес>, и участок, занятый НТО, обязать Марутяна А.К. внести изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в части его предмета, где вместо земельного участка с кадастровым номером № будет указан земельный участок с условным номером № площадью <данные изъяты>, который будет образован путем раздела.

В процессе рассмотрения дела судом с согласия истца соответчиком привлечена Кочарова Л.В., приобретшая по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Марутяна А.К. нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке.

Представитель истца администрации ГО «Город Калининград» по доверенности Шеффер В.А. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил иск удовлетворить.

Ответчик Марутян А.К., и его представитель Самойлов А.В., представляющий также интересы ответчика Кочаровой Л.В. по доверенности, относительно удовлетворения исковых требований возражали, просили в иске отказать. Пояснили, что договор аренды заключен с администрацией на законных основаниях, по заявлению Марутяна А.К. был образован земельный участок, наличие НТО на участке не послужило препятствием для предоставления участка в аренду, истец сам предоставил участок в таком размере и границах, в связи с чем в настоящее время постановка вопроса о разделе арендованного участка не обоснована и влечет нарушение прав арендатора.

Третьи лица Кольберт А.В. и Боскачев Р.В. в судебном заседании поддержали исковые требования, просили иск удовлетворить, пояснили, что с ними заключены договоры на размещение НТО на спорном участке, вносится плата истцу, участок необходимо разделить, чтобы их права не были нарушены и НТО не перемещали, была возможность их эксплуатации.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 39.20, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ч. 1).

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, с учетом соблюдения предельных минимальных размеров земельных участков (пункты 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4), недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5).

В силу части 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (часть 1 статьи 11.9 ЗК РФ).

По смыслу приведенных выше положений, юридически значимым является вопрос о возможности образования из спорного земельного участка при его разделе других участков, отвечающих требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

Правила землепользования и застройки, в которых указаны предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (статьи 1, 8, 30, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок размещения объектов недвижимости на земельных участках регулируется нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, один объект размещается на одном земельном участке с соблюдением организации земельного участка, с соблюдением отступов от границ земельных участков.

При решении вопроса о возможности раздела земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, значение имеет усмотрение собственника.

Земельный кодекс Российской Федерации и гражданское законодательство Российской Федерации не содержат норм, обязывающих собственника осуществить раздел земельного участка, и в силу статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения о разделе земельного участка является правом собственника земельного участка.

Пунктом 4 ст.11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (ч.8 ст.11.2 ЗК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией ГО «Город Калининград» и ответчиком (арендатором 1) Марутяном А.К. как собственником нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты>, был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ( п. 2. 1 договора), на условиях аренды соразмерно долям в праве собственности на нежилые помещения, расположенные в здании по указанному адресу.

Согласно п. 1. 3 договора аренды земельный участок имеет разрешенное использование и цель использования-объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

На земельном участке расположено нежилое здание с КН №, площадью <данные изъяты>, имеется обременение части участка –охранная зона объектов электросетевого хозяйства ( п. 1. 4 договора).

Порядок пользования земельным участком определен с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимого имущества (п. 1. 6 договора), а также предусмотрена замена стороны арендатора при переходе прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке на основании дополнительного соглашения к договору ( п. 1.9 договора), замена на стороне арендатора осуществляется путем уведомления арендодателя в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Арендная плата предусмотрена соразмерно долям в праве собственности на нежилое здание, для арендатора 1, как собственника нежилого помещения площадью <данные изъяты>, предусмотрена плата за участок за площадь <данные изъяты>.

Любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в виде дополнительных соглашений. ( п. 10.1 договора).

В период рассмотрения дела Марутян А.К. заключил договор купли-продажи нежилого помещения № по адресу: <адрес>, с Кочаровой Л.В., зарегистрировавшей право собственности на указанное нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о замене стороны не заключалось, однако в силу вышеуказанных положений закона к Кочаровой Л.В. перешли права в том же объеме по договору аренды, заключенному ранее с Марутяном А.К. как с собственником помещения.

Также судом установлено, что по заявлению Марутяна А.К. от 16.08.2016г. и за его счет произведены кадастровые работы по образованию спорного земельного участка из земель государственной (муниципальной) собственности, спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с указанием координат характерных точек с погрешностью <данные изъяты>, о чем указано в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, издано постановление администрации ГО «Город Калининград» № от ДД.ММ.ГГГГ о предварительном согласовании предоставления земельного участка и земельный участок передан в аренду по вышеуказанному договору с множественностью лиц на стороне арендатора ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора).

Земельный участок расположен в территориальной зоне № с видом разрешенного использования объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Истец просит разделить земельный участок с КН № площадью <данные изъяты> согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории по заявке №, составленной МП «Городской центр геодезии» на два земельных участка, образовав земельный участок с условным номером №, площадью <данные изъяты> (для обслуживания нежилого здания) и земельный участок с условным номером №, площадью <данные изъяты> (для эксплуатации НТО) в соответствующих координатах характерных точек границ.

С предложением истца о согласовании данной схемы раздела земельного участка арендатор-ответчик Марутян А.К. не согласился.

Договоры на размещение НТО между администрацией округа и третьими лицами по делу Боскачевым Р.В., ИП Кольберт А.В. были заключены в ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договоров на момент образования спорного участка был определен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, НТО были включены в схему размещения НТО, утвержденную постановлением администрации ГО «Город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>, но, несмотря на это, администрацией округа было принято решение о предоставлении в аренду земельного участка Марутяну А.К., в том числе включающего ту часть участка, на которой фактически располагались НТО.

В данном случае, основанием для раздела участка в судебном порядке истец указывает не наличие спора между двумя собственниками объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке, а ссылается на необходимость раздела участка фактически для обслуживания и эксплуатации находящихся на спорном участке НТО, которые объектом недвижимого имущества не являются, их размещение носит временный характер, в связи с чем суд полагает, что само по себе размещение НТО на спорном участке, не может являться безусловным и достаточным основанием для раздела земельного участка.

Кроме того, учитывая, что именно собственник земельного участка принимает решение об образовании земельного участка и вправе определять в каком размере и с учетом каких характеристик такой участок может быть предоставлен в аренду, наделен правом на заключение, изменение и расторжение договора аренды в установленном гражданским и земельным законодательством порядке, суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Тем более, что на момент рассмотрения дела ответчик Марутян А.К. является ненадлежащим ответчиком, поскольку продал нежилое помещение Кочаровой Л.В., а с новым собственником нежилого помещения возможность раздела земельного участка и внесения изменений в договор аренды во внесудебном порядке не обсуждался.

Более того, раздел участка в силу положений земельного законодательства допускается в случаях, когда имеется возможность разделить участок, с соблюдением требований к режиму использования земель и требований градостроительного регламента, установленных в данном случае Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» (ст. 29), утвержденных решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017г. № 339.

Однако в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств возможности раздела исходного земельного участка с соблюдением требований, предъявляемых к образуемым участкам согласно ст. 11. 9 ЗК РФ, истцом суду не представлено, предложенная схема раздела не содержит данных, подтверждающих достаточность образуемого участка для обслуживания и эксплуатации нежилого помещения, равно как и соблюдение требований по минимальным отступам от границ образуемых участков от НТО в соответствии установленными требованиями.

Требования истца о возложении на ответчиков обязанности по внесению изменений в предмет договора аренды также не обоснованы не только в связи с отсутствием оснований для раздела участка, но в том числе и ввиду того, что согласно положений ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, любые изменения в договор возможны только по соглашению сторон, тем более в предмет договора, который является существенным условием договора аренды недвижимого имущества.

Возложение на арендатора обязанности изменить ранее заключенный договор в нарушение статьи 421 Гражданского кодекса РФ является понуждением к заключению договора на иных условиях, а исключение из договора в одностороннем порядке согласованного условия, касающегося предмета договора, нарушает положения статьи 310 Гражданского кодекса РФ, не допускающей одностороннего изменения условий договора.

С учетом вышеизложенного, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации городского округа «Город Калининград» к Марутяну Арутюну Карленовичу, Кочаровой Лиане Владимировне о разделе земельного участка с кадастровым номером № согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории, составленной по заявке № МП «Городской центр геодезии», обязании внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части его предмета – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 11 июля 2018 года.

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья                    Е.Ю. Медведева

Секретарь с/з                Е.Н. Ивашкина

Решение суда не вступило в законную силу 11 июля 2018 года.

Судья                    Е.Ю. Медведева

Секретарь с/з                Е.Н. Ивашкина