Решение по делу № 2-1069/2022 от 14.01.2022

50RS0№-93

г.Дмитров                                                                     Дело № 2-1069\22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2022 года Дмитровский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Черкашиной О.А.,

при секретаре Парнес А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке,

с участием представителей истца ФИО2 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО5,

представителя ответчика Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов в лице конкурсного управляющего ПАО «М2М Прайвет банк» по доверенности № от № ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении <адрес> с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Определением судьи Дмитровского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковое заявление возращено истцу в связи с неподсудностью спора данному суду.

Определением Перового кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ указанные судебные акта отменены с возвращением материалов в суд первой инстанции.

Определением Дмитровского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ с учетом ранее состоявшегося и вступившего в законную силу решения решением Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым истцу ФИО2 отказано в удовлетворении иска к ПАО «М2М Прайвет банк», ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи, производство по делу прекращено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанный судебный акт отменен с возвращением дела в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

В судебное заседание представители истца ФИО2 по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО5 явились, требования поддерживают, настаивают на удовлетворении иска.

Представитель ответчика Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов в лице конкурсного управляющего ПАО «М2М Прайвет банк» по доверенности № ФИО6 в судебное заседание явилась, с иском не согласилась.

Представлены письменные возражения на иск (л.д. 146-154 Т.1).

Представитель третьего лица ООО «ПКФ Афина ЛТД», конкурсный управляющий ФИО7 в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами (пункт 1 статьи 335.1 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 50 Закона об ипотеке предусмотрено, что особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, определяются указанным законом.

В силу части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в действовавшей на момент заключения спорных договоров об ипотеке редакции) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Частью 6 статьи 13 названного Закона установлены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае, когда до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, земельный участок и возведенные на нем объект незавершенного строительства или объект долевого строительства были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Частью 7 статьи 13 того же Закона установлены условия передачи в залог вышеназванного недвижимого имущества после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пунктом 6 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Дмитровского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 признано право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Так, указанным решением установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ФИО2 был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по условиям которого, стороны предварительного договора в дальнейшем заключают основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в доме с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, условный номер квартиры – №, планируемая проектная площадь № кв.м, общая площадь № кв.м, количество комнат № этаж №, на условиях и в сроки предусмотренные договором.

Стоимость квартиры с указанными характеристиками по предварительному договору составила 4 773 600 руб., срок оплаты, - до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.2.1. предварительного договора).

В соответствии с п.1.7. предварительного договора основанием заключения договора является: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права, выданной ДД.ММ.ГГГГ, серия № №.

В соответствии с п.1.5. предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 3 месяцев с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ стороны предварительного договора купли-продажи квартиры подписали акт приема-передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» передала, а ФИО2, в свою очередь, приняла на праве пользования двухкомнатную <адрес> (образованную в результате раздела <адрес> площадью № кв.м. с кадастровым номером №), ориентировочной площадью № кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. ФИО2 приняла расходы по оплате коммунальных услуг и техническому обслуживанию квартиры.

Свои финансовые обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры истец ФИО2 исполнила в полном объеме, в установленный договором срок, перечислив на счет продавца ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» денежные средства в размере № руб. в счет оплаты за квартиру, что подтверждается соответствующим платежным документом.

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» на <адрес> по указанному адресу.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, конкретизирует общие положения процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и направлена на обеспечение законности выносимых судом постановлений, а также на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

По смыслу приведенных норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению, преюдиция обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда, возможна только для дел с участием тех же лиц. Опровергать факты и обстоятельства, установленные судом по ранее вынесенному решению, вступившему в законную силу, могут лишь лица, не привлеченные к участию в ранее рассмотренном деле, поскольку только для них факты и обстоятельства, установленные предыдущим решением, не имеют преюдициального значения.

Из имеющихся в деле материалов следует, что при рассмотрении гражданского дела №, решение по которому принято судом ДД.ММ.ГГГГ, стороны по настоящему делу ФИО2 и Государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов в лице конкурсного управляющего ПАО «М2М Прайвет банк» участвовали в качестве истца и ответчика, соответственно.

Также как следует из представленных в материалы дела документов, между ПАО «М2М Прайвет Банк» и ФИО8 были заключены несколько кредитных договоров, что стороной ответчика не отрицается и не оспаривается, равно как не отрицается, что в последующем между указанными лицами и ООО «ПКФ АФИНА ЛТД» заключено соглашение о переводе долга, в соответствии с которым все права и обязанности по договорам перешли к ООО «ПКФ АФИНА ЛТД».

В обеспечение обязательств по указанным выше кредитным договорам, между ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО «ПКФ АФИНА ЛТД» был подписан договор залога от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащих ООО «ПКФ АФИНА ЛТД» квартир, а также дополнительные соглашения к указанному договору, в том числе, от ДД.ММ.ГГГГ, - в отношении <адрес> (без учета раздела).

В отношении указанного объекта недвижимого имущества, - <адрес>, установлено ограничение в виде ипотеки на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 114 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «М2М Прайвет Банк», ООО «ПКФ АФИНА ЛТД» и ФИО8 заключено соглашение о переводе долга, в соответствии с которым все права и обязанности по договорам перешли к ООО «ПКФ АФИНА ЛТД».

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО2 отказано в удовлетворении иска к ПАО «М2М Прайвет банк», ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

Указанным решением установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «М2М Прайвет Банк» признан банкротом, в отношении данной организации было открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию Агентство по страхованию вкладов.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ООО «ПКФ АФИНА ЛТД» в пользу ПАО «М2М Прайвет Банк» взыскана задолженность в сумме № руб., в том числе в размере № руб., - по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 103 Т.1).

Разрешая возникший спор, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО М2М Прайвет Банк» (залогодержатель) и ООО «ПКФ АФИНА ЛТД» (залогодатель), стороны согласовали изложить раздел 3 договора о залоге в следующей редакции: залогодержатель открывает должнику кредитную линию с лимитом задолженности в размере № руб. с преобразованием. кредитной линии с лимитом задолженности в кредитную линию с лимитом выдачи на срок по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 130, 131 Т.1).

Согласно выпискам из ЕГРН ипотека в отношении <адрес> установлена сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 113-117 Т.1).

Ипотека в отношении <адрес> зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО9, при удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества должны соблюдаться предписания статей 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, в силу которых как осуществление права иметь имущество в собственности, распоряжаться им единолично или совместно с другими лицами, так и осуществление права на судебную защиту в случае неисполнения обязательств не должны нарушать права и свободы других лиц. Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, из правовой позиции, выраженной им в постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П и от ДД.ММ.ГГГГ N 7-П, следует, что регулирование обращения взыскания на предмет залога и его реализации должно осуществляться на основе баланса конституционно значимых интересов взыскателей и должников (Определение от ДД.ММ.ГГГГ N 214-О). Это в полной мере распространяется и на регулирование отношений с участием залогодателя, не являющегося должником по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом.

Необходимым условием достижения баланса интересов взыскателей и должников выступает соблюдение общеправовых требований определенности, ясности и недвусмысленности правового регулирования, вытекающих, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, из принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства, закрепленных в статьях 1 (часть 1), 4 (часть 2), 15 (части 1 и 2), 17 и 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 12-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 1-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 1-П и др.). Из требований правовой определенности, с учетом выраженных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П правовых позиций, следует, что нормы, регулирующие отношения собственности и иные имущественные отношения, должны быть ясными, точными и непротиворечивыми, а механизм их действия - предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения.

Дополнение Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемой нормой (Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ, вступивший в силу с ДД.ММ.ГГГГ) коррелирует с упомянутыми конституционными предписаниями. Внесенными изменениями обеспечивается необходимая регламентация правоотношений с участием залогодателя - третьего лица, в том числе с учетом того, что в его соглашении с кредитором могут быть урегулированы не все вопросы. Применение к отношениям между должником, залогодержателем и залогодателем, не являющимся должником по основному обязательству, отдельных правил о поручительстве оправданно, принимая во внимание сходство этих способов обеспечения исполнения обязательств. Заключая договор с поручителем или залогодателем - третьим лицом, кредитор желает получить дополнительные гарантии удовлетворения имущественного интереса, реализуемого в рамках основного обязательства, и не преследует самостоятельной экономической цели, состоящей в приобретении какого-либо блага. Исполнение обязательства поручителем, исполнение являющимся третьим лицом залогодателем основного обязательства и удовлетворение интереса залогодержателя за счет заложенного имущества, по общему правилу, ведут к переходу прав кредитора (пункт 4 статьи 348, статья 365 и подпункт 3 пункта 1 статьи 387 ГК Российской Федерации).

В силу прямого указания абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации правила статей 364 - 367 данного Кодекса применяются к правоотношениям между залогодателем - третьим лицом, должником и залогодержателем, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Применение к этим правоотношениям статьи 367 данного Кодекса о прекращении поручительства, в частности ее пункта 6 (пункта 4 в редакции, действовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ), правилами об ипотеке и общими положениями о залоге не исключено (пункт 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", абзац второй пункта 4 статьи 334 и статья 352 данного Кодекса), притом что перечень оснований прекращений залога (пункт 1 статьи 352 данного Кодекса) является открытым. Тем самым, по смыслу названных законоположений в их взаимосвязи, если залогодателем является третье лицо, а срок залога в договоре не установлен, залог прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога.

Упомянутое правило о прекращении поручительства, не допускающее бессрочного существования обязательства поручителя, направлено на обеспечение определенности в правоотношениях с его участием, из чего исходит и правоприменительная практика (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 80-КГ15-18). Залогодателю, не являющемуся должником по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, также должна быть создана возможность в разумных пределах предвидеть имущественные последствия предоставления обеспечения. Отсутствие временных рамок для удовлетворения требования об обращении взыскания на предмет залога, срок которого в договоре не установлен, приводило бы к неопределенному во времени обременению права собственности залогодателя по не зависящим от него причинам. С учетом продолжительности общего срока исковой давности (статья 196 ГК Российской Федерации), правил о перерыве и приостановлении его течения и о его восстановлении сохранение возможности обратить взыскание на предмет залога во всех случаях, пока может быть удовлетворено требование к основному должнику, нарушало бы баланс интересов участников данных правоотношений. Залогодатель, желающий распорядиться своим имуществом, был бы вынужден исполнять обязательство основного должника, притом что кредитор мог и не предпринимать действий по реализации своих прав. Следовательно, неопределенность срока существования залога вела бы к непропорциональному ограничению возможности участников гражданского оборота распоряжаться своим имуществом.

Таким образом, абзац второй пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации - предполагающий во взаимосвязи с пунктом 6 статьи 367 данного Кодекса прекращение залога, срок действия которого не установлен соглашением сторон, при условии что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога, - вносит определенность в соответствующие правоотношения и стимулирует участников гражданского оборота к своевременной реализации прав.

На необходимость применения рассматриваемого правила к отношениям с участием залогодателя - третьего лица указывается и в судебной практике (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ЭС18-26241). Отказ в применении - вопреки буквальному содержанию абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК Российской Федерации - к правоотношениям с участием залогодателя, не являющегося должником по основному обязательству, положения пункта 6 статьи 367 данного Кодекса о годичном сроке предъявления требований к поручителю, если срок поручительства не установлен, противоречил бы принципу поддержания доверия граждан к закону, на значимость которого неоднократно обращал внимание Конституционный Суд Российской Федерации (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 8-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 4-П и др.).

К отношениям с участием залогодателя - третьего лица упомянутое правило статьи 367 ГК Российской Федерации должно применяться на основе исследования фактических обстоятельств с учетом смысла, придаваемого ему в судебной практике, имея в виду, что срок предъявления требования к поручителю не является сроком исковой давности (пункт 33 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством"; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 41-КГ18-16). Данному подходу не препятствует и пункт 1 статьи 207 ГК Российской Федерации о применении исковой давности к дополнительным требованиям.

Срок обращения взыскания на предмет залога, предоставленный лицом, не являющимся должником по основному обязательству, - пресекательный, т.е. это, по сути, срок существования залога. К отношениям с участием залогодателя - третьего лица не применяются правила главы 12 ГК Российской Федерации об исковой давности, в частности нормы о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности и о его восстановлении. Последствия истечения срока предъявления требования к такому залогодателю, в отличие от последствий пропуска срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 данного Кодекса), применяются судом по своей инициативе, независимо от заявления стороны в споре. Это соответствует требованиям защиты прав такого залогодателя при соблюдении баланса интересов участвующих в сложившихся правоотношениях лиц.

Залог, в том числе ипотека, прекращается при наступлении указанных в законе обстоятельств, т.е. и при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства не предъявит требование об обращении взыскания на предмет залога. При этом ипотека, как следует из части 12 статьи 53 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218 -ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", прекращается независимо от погашения регистрационной записи об ипотеке и внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки.

С учетом даты заключения договора залога, а также дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, положений п. 6 ст. 367 ГК РФ, а также установленного срока обременения в отношении указанного объекта недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что на дату обращения истца в суд с настоящими исками ипотека в отношении спорных объектов недвижимого имущества прекратилась.

Суд также полагает необходимым отметить, что Государственной корпорации Агентство по страхованию вкладов в лице конкурсного управляющего ПАО «М2М Прайвет банк» безусловно было известно о судебном акте, состоявшемся в 2018 году, о признании за ФИО2 права собственности на указанную квартиру, более того, названное выше решения суда было обжаловано ответчиком по настоящему делу в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, правоотношения между ООО ПКФ «Афина ЛТД» и ФИО2 возникли в период действия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., в редакции от 4 марта 2015 г.).

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект (часть 2).

С учетом положений ст. 13 названного Закона до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства названный выше залог прекращается ввиду исполнения застройщиком обязательства перед залогодержателем - участником долевого строительства.

Таким образом, при нормальном хозяйственном обороте застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. При этом ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Как отмечалось выше, между ООО ПКФ «Афина ЛТД» и ФИО2 был заключен не договор долевого участия в строительстве, а предварительный договор купли-продажи квартиры, при этом обязательства по оплате строительства квартиры ФИО2 исполнены в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривается и не отрицается.

Вследствие заключения с истцом предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, а не договора долевого участия в строительстве, соответствующие договор и обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН, что позволило ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» зарегистрировать объект строительства за собой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования являются законными и обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

Так, следует признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке, - УДОВЛЕТВОРИТЬ.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, расположенную по адресу: <адрес> с погашением регистрационной записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Дмитровский городской суд Московской области в течение месяца.

Судья                                            Черкашина О.А.