Решение по делу № 2-3241/2023 от 25.10.2023

УИД02RS0001-01-2023-005386-52 Дело № 2-3241/2023

Категория 2.211

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2023 года г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи          Сумачакова И.Н.,

при секретаре                      Павиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фефеловой А.С. к Юнусову А.А., Кудрявцевой Е.А., Батыровой А.С. о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Фефелова А.С. обратилась в суд с иском к ответчикам, в котором просит взыскать с Юнусова А.А. денежные средства за 7,26 кв.м. в размере 657 596 рублей 28 копеек и денежные средства за пользование чужими денежными средствами в размере 3 278 рублей 97 копеек, взыскать с Кудрявцевой Е.А. денежные средства в размере 219 000 рублей 00 копеек за 2,42 кв.м., взыскать с Батыровой А.С. денежные средства в размере 219 000 рублей 00 копеек за 2,42 кв.м. Исковые требования мотивированы тем, что 16 августа 2023 года между Фефеловой А.С. и Юнусовым А.А. (3/5 долей), Кудрявцевой Е.А. (1/5 доля), Батыровой А.С. (1/5 доли) заключили договор купли-продажи, предметом которого является квартира № 1 общей площадью 55,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, д.69, стоимостью 5 000 000 рублей. В договоре указана площадь квартиры 55,2 кв.м. Таким образом, стоимость одного квадратного метра указанной квартиры составляет 90 578 рублей 00 копеек. Впоследствии выяснилось, что фактически площадь квартиры составляет 43,1 кв.м., то есть переплата продавцам за приобретенную квартиру составила 1 095 993 рубля 80 копеек (657 596 рублей 28 копеек Юнусову А.А. и по 219 000 рублей 00 копеек Кудрявцевой Е.А., Батыровой А.С.

Определением суда от 31 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк России».

В судебное заседание Фефелова А.С. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель Кардаева С.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Ответчик Юнусов А.А. и его представитель Енушевская К.С., ответчик Кудрявцева Е.А., представитель ответчика Батыровой А.С. – Батырова Г.Н. в судебном заседании возражали относительно удовлетворения исковых требований.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.

В силу требований ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 главы 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В статье 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием, которая подлежит изменению в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между Фефеловой А.С. (покупатель) и Юнусовым А.А., Кудрявцевой Е.А., Батыровой А.С. (продавцы) заключен договор купли-продажи, предметом которого является квартира с кадастровым номером №, общей площадью 55,2 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая продавцам на праве общей долевой собственности (3/5 доли Юнусову А.А., по 1/5 доли Кудрявцевой Е.А. и Батыровой А.С.).

Согласно п. 2.1 данного договора стоимость объекта составляет 5 000 000 рублей 00 копеек. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Поскольку на основании п. 1 ст. 555 ГК РФ цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием, то в пункте 3 данной статьи федеральный законодатель предусмотрел, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре купли-продажи недвижимости установлены за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, окончательная стоимость объекта по договору купли-продажи недвижимости может измениться (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) только в том случае, если цена недвижимости в договоре купли-продажи недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера на основании п. 3 ст. 555 ГК РФ.

Как указано выше, предметом договора купли-продажи от 16.08.2023 г. является недвижимое имущество в виде квартиры № №, расположенной в многоквартирном доме по <адрес>, то есть квартира приобреталась Фефеловой А.С. на вторичном рынке жилья и по условиям договора цена в размере 5 000 000 рублей определена за квартиру как за объект недвижимости, которая образована по соглашению сторон без расчета за единицу ее площади, поскольку договор не содержит указания на стоимость единицы площади передаваемого объекта недвижимости.

Ссылка представителя истца Кардаевой С.В. на тот факт, что в пункте 1.1 договора указано, что площадь квартиры составляет 55,2 кв.м., не влияет на указанные вывода суда, поскольку данная площадь квартиры указана в договоре при описании ее технических характеристик как предмета договора купли-продажи недвижимости. Ни в разделе 2 договора «Цена Договора и порядок расчетов», ни в других разделах договора не указана, что стоимость объекта в размере 5 000 000 рублей зависит (образована) от фактической площади квартиры, как это предусмотрено п. 3 ст. 555 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № №, № № от 16 августа 2023 года. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись.

Согласно п. 2.4 договора стоимость доли продавца в праве общей долевой собственности на объект составляет:

- Юнусов А.А. оценивает стоимость своей доли (3/5) в размере 3 000 000 рублей (п. 2.4.1);

- Кудрявцева Е.А. оценивает стоимость своей доли (1/5) в размере 1 000 000 рублей (п. 2.4.2);

- Батырова А.С. оценивает стоимость своей доли (1/5) в размере 1 000 000 рублей (п. 2.4.3).

Таким образом, системный анализ пунктов 2.1 и 2.4 позволяет прийти к выводу о том, что стоимость квартиры в размере 5 000 000 рублей поставлена в зависимость не от фактический площади квартиры и стоимости одного квадратного метра, а от размера и стоимости долей.

В таком случае, учитывая, что договор купли-продажи от 16.08.2023 г. не предусматривает зависимость стоимости квартиры от стоимости одного квадратного метра жилого помещения (или другой единицы площади), правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Как полагает суд, в рассматриваемом случае при имеющихся условиях договора купли-продажи от 16.08.2023 г. взыскание с ответчиков в пользу истца выплаченной стоимости квартиры в общем размере 1 095 596,28 рублей приведет к изменению цены объекта недвижимости (с 5 000 000 рублей на 3 904 403,72 рубля), что недопустимо по заявленному истцом способу на основании пункта 2.1 договора и пункта 2 статьи 424 ГК РФ.

Более того, в выписке из ЕГРН, представленной стороной истца, площадь квартиры № № по пр. <адрес> указана «55,2 кв.м.» Аналогичные сведения о площади квартиры содержатся и в выписке из ЕГРН от 01 сентября 2023 года, а также в выписке из ЕГРН от 01 ноября 2023 года, представленной по запросу суда.

В реестровом деле на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, представленном по запросу суда, а именно в кадастровом паспорте по состоянию на 12 августа 2014 года, расписках в получении документов на государственную регистрацию от 23 октября 2014 года, от 12 апреля 2018 года, договоре № № от 22 сентября 2014 года о безвозмездной передачи в собственность граждан занимаемого ими жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (приватизации), договоре дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру № от 27 марта 2017 года, договоре дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру № от 23 декабря 2022 года, техническом паспорте многоквартирного дома площадь квартиры № № по пр. <адрес> указана «55,2 кв.м.».

Таким образом, согласно актуальным реестровым сведениям площадь спорной квартиры составляет 55,2 кв.м.

К исковому заявлению представителем истца Кардаевой С.В. также приложена выписка из ЕГРН от 18.09.2023 г., из которой следует, что площадь спорной квартиры составляет 43,1 кв.м., однако при рассмотрении настоящего дела судом из поступивших ответов на запросы суда установлено, что реестровая площадь квартиры составляет именно 55,2 кв.м. В ЕГРН отсутствуют реестровые сведения о площади квартиры 43,1 кв.м.

Как объяснила в судебном заседании представитель истца Кардаева С.В., данную выписку из ЕГРН от 18.09.2023 г. ей предоставила Фефелова А.С., которая данную выписку получила в МФЦ. При этом Кардаева С.В. также объяснила, что технический паспорт на квартиру они не заказывали и не получали, в Управление Росреестра по Республике Алтай с заявлением о внесении изменений в ЕГРН данной технической характеристики объекта недвижимости (площади квартиры) не обращались.

При таких обстоятельствах неясно, каким образом Фефеловой А.С. получена данная выписка из ЕГРН от 18.09.2023 г. с указанием площади спорной квартиры 43,1 кв.м., так как не только соответствующие изменения не вносились в ЕГРН по ее заявлению как правообладателя, но и даже не изготавливалась техническая документация с привлечением соответствующих специалистов (в частности, кадастрового инженера).

Руководствуясь ч.ч. 1, 4 ст. 67 ГПК РФ, при оценке имеющихся в материалах дела доказательств суд отдает предпочтение ответам, поступившим на запросы суда из Управления Росреестра по Республике Алтай, а именно выписке из ЕГРН от 01.11.2023 г. и копии материалов реестрового дела в отношении спорной квартиры, из которых следует, что площадь квартиры составляет 55,2 кв.м., а к предоставленной стороной истца выписке из ЕГРН от 18.09.2023 г. суд относится критически и не принимает ее в качестве допустимого доказательства по делу.

Разрешая настоящий спор, суд также полагает необходимым отметить то обстоятельство, что Управлением Федеральной службы государственной статистики по Алтайскому краю и Республике Алтай на своем официальном сайте в сети «Интернет» опубликованы средние цены на вторичном ранке жилья на территории Республики Алтай в III квартале 2023 года (в котором заключен договор купли-продажи от 16.08.2023 г.) в размере 119 244 рубля за один квадратный метр. Если даже исходить из того, что фактическая площадь спорной квартиры составляет 43,1 кв.м., то Фефелова А.С. приобрела у ответчиков квартиру по цене 116 009,28 рублей за один квадратный метр, то есть ниже, чем средние цены на вторичном ранке жилья на территории Республики Алтай в III квартале 2023 года.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного кодекса.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех обязательных условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, ни на ином правовом основании, то есть происходит неосновательно.

При этом также следует иметь в виду, что при наличии договорных отношений между сторонами возможность применения такого субсидиарного способа защиты, как взыскание неосновательного обогащения, ограничивается случаями, когда такое обогащение, приведшее к нарушению имущественных прав лица, не может быть устранено с помощью иска, вытекающего из договора.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, и указать причину, по которой в отсутствие правовых оснований произошло приобретение ответчиком имущества за счет истца или сбережение им своего имущества за счет истца. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

В связи с тем, что заявленные к взысканию 1 095 596,28 рублей получены Юнусовым А.А., Кудрявцевой Е.А., Батыровой А.С. как продавцами по договору купли-продажи от 16.08.2023 г., то в отношении спорных денежных средств у них не возникло неосновательное обогащение по смыслу ст. 1102 ГК РФ, поскольку возникший спор подлежит разрешению из договора купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.

Как установлено судом из объяснений сторон, истец Фефелова А.С. до приобретения данной квартиры по договору купли-продажи от 16.08.2023 г. осматривала ее, тем самым видела, какой объект она приобретает, какие размеры комнат и квартиры в целом.

Если несоответствие реестровой площади фактической площади квартиры расценивать в качестве недостатка данного жилого помещения (передача продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве), то это означает, что применительно к п. 1 ст. 475 ГК РФ квартира имеет явные недостатки, которые могли быть установлены (обнаружены) покупателем при осмотре жилого помещения.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, если товар имеет неустранимый недостаток, то покупателю принадлежит только право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Неустранимый недостаток товара (работы, услуги) – недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Как полагает суд, несоответствие реестровой площади (55,2 кв.м.) фактической площади (43,1 кв.м.) квартиры является неустранимым недостатком, то есть существенным нарушением требований к качеству товара, поскольку фактическая площадь квартиры в многоквартирном доме не может быть увеличена до реестровой площади путем проведения строительно-монтажных работ.

Поскольку недостаток неустранимый, то на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ в рассматриваемом случае Фефелова А.С. вправе только отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (при условии доказанности факта вышеуказанного несоответствия).

При таких обстоятельствах истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

При совокупности изложенных обстоятельств не имеется оснований для удовлетворения иска Фефеловой А.С. к Юнусову А.А., Кудрявцевой Е.А., Батыровой А.С. о взыскании неосновательного обогащения в общем размере 1 095 596,28 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 278,97 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Фефеловой А.С. в удовлетворении исковых требований к Юнусову А.А.ж о взыскании неосновательного обогащения в размере 657 596 рублей 28 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 278 рублей 97 копеек, к Кудрявцевой Е.А. о взыскании неосновательного обогащения в размере 219 000 рублей, к Батыровой А.С. о взыскании неосновательного обогащения в размере 219 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья И.Н. Сумачаков

Мотивированное решение изготовлено 06 декабря 2023 года