Решение по делу № 2-70/2024 (2-3408/2023;) от 21.04.2023

Дело №...

УИД 52RS0№...-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(адрес) 08.04.2024 г.

Советский районный суд (адрес) в составе председательствующего судьи Лафишева М.В.,

при помощнике ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к (адрес), Администрации (адрес) о признании бездействия незаконным, об определении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение и жилой участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации (адрес) о признании бездействия незаконным, об определении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение и жилой участок, по следующим основаниям.

В собственности истца ФИО1 имеется объект недвижимого имущества: жилое помещение - квартира, кадастровый №..., расположенная по адресу: Российская Федерация, (адрес). Новгород, (адрес), общей площадью 61,20 кв. м.    

Постановлением администрации (адрес) от (дата) №... (адрес) был признан аварийным и подлежащим реконструкции в срок до (дата).

В декабре 2017 года жители были отселены из дома, ввиду угрозы их жизни и здоровью.

(дата) администрацией (адрес) было вынесено постановление №... «О внесении изменений в постановление администрации горда Нижнего Новгорода от (дата) №...» в соответствии с которым, (адрес) литер А по (адрес) был признан аварийным и подлежащим сносу, при чём срок сноса был установлен до (дата).

Указанный дом непригоден для проживания, в связи с выявленными вредными факторами среды обитания человека, которые; не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Из-за общей ветхости конструктивных элементов дома, аварийного технического состояния основных несущих конструкций и особенности их конструктивных решений капитальный ремонт или реконструкция экономически нецелесообразны.    

Постановлением администрации города от (дата) №... «Об изъятии земельного участка и изъятии жилых и нежилых помещений в многоквартирном (адрес) литера А по (адрес)» департаменту строительствами капитального ремонта администрации поручено организовать работу по оценке рыночной стоимости изымаемых квартир.

В целях определений размера возмещения собственникам жилых и нежилых помещений за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимого имущества и размера убытков, причиняемых изъятием, (дата) между администрацией г. Н. Новгорода и ООО «Экспертный центр «Норматив» заключен муниципальный контракт, в рамках исполнения которого проведена оценка жилых помещений, расположенных по адресу: yл. Ломоносова, (адрес).

В настоящее время не установлен срок выплаты компенсаций за аварийное жилье. (адрес) г. Н. Новгорода и Администрация (адрес) не выдает отчет об Оценки стоимости изымаемых помещений.

На основании изложенного, с учетом принесенных уточненных исковых требований, истец просит суд признать незаконным и нарушающим права собственника недвижимого имущества (адрес), кадастровый №..., ФИО1 бездействие администрации (адрес) и администрации (адрес), в связи предоставлением своевременной надлежащей компенсации за изымаемое жилое помещение и земельный участок;    взыскать с администрации (адрес) выкупную стоимость, в размере 10 913 000 руб., выкупную стоимость жилого помещения, квартиры, принадлежащей на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: (адрес), а также убытки, причиненные изъятием жилого помещения, а также прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение и долю в праве на земельный участок, признать право собственности за указанные жилой участок и квартиру за Администрацией (адрес).

Стороны, извещенные о месте и времени судебного заседания не явились, об отложении не ходатайствовали.

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим реконструкции (сносу), обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ. То есть, в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от (дата) N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что постановлением администрации (адрес) от (дата) №... многоквартирный (адрес) литера А по (адрес), признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации (адрес) от (дата) №... на территории (адрес) введен режим чрезвычайной ситуации техногенного характера.

В декабре 2017 года, в связи с невозможностью безопасного проживания в доме, все жители дома выехали из занимаемых жилых помещений.

Выплата денежной компенсации за найм жилых помещений на рынке коммерческой недвижимости в целях временного размещения собственников жилых помещений (адрес) литера А по (адрес) осуществляется за счет средств, поступивших из резервного фонда (адрес), в соответствии с порядком, утвержденным постановлением администрации (адрес) от (дата) №....

ООО «Агрика» было проведено комплексное техническое обследование состояния строительных конструкций жилого дома с целью определения целесообразности проведения работ по реконструкции здания в соответствии с заключением ООО «Агрика» конструкции жилого (адрес) литера А по (адрес) находятся в аварийном состоянии и подлежат сносу.

Постановлением администрации (адрес) от (дата) №... в постановление администрации (адрес) от (дата) №... внесены изменения о признании жилого (адрес) литера А по (адрес) аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации (адрес) от (дата) №... земельный участок, занимаемый многоквартирным домом 15 литера А по (адрес), и объекты недвижимости, расположенные в многоквартирном (адрес) литера А по (адрес), изъяты для муниципальных нужд. Данным постановлением предусмотрена подготовка проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с каждым правообладателем изымаемой недвижимости с указанием срока выплаты возмещения.

Возмещение за изымаемое помещение было определено независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от (дата) № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

В соответствии с муниципальным контрактом от (дата) №...-у/2020, заключенным между администрацией (адрес) и ООО «Экспертный центр «Норматив», выполнены услуги по определению рыночной стоимости изымаемых для муниципальных нужд объектов недвижимости, расположенных по адресу по (адрес).

Общий размер возмещения собственникам жилых помещений составил более 500 000 000 руб.

Необходимое количество денежных средств на расселение вышеназванного жилого дома в бюджете (адрес) отсутствовало.

Постановлением администрации (адрес) от (дата) №... земельный участок, занимаемый многоквартирным домом 15 литера А по (адрес), и объекты недвижимости, расположенные в многоквартирном (адрес) литера А по (адрес), изъяты для муниципальных нужд. Данным постановлением Предусмотрена подготовка проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с каждым правообладателем изымаемой недвижимости с указанием срока выплаты возмещения.

Принимая во внимание признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в 2020 году с учетом текущего состояния многоквартирного дома, предоставляющего угрозу жизни и здоровью граждан, в совокупности с отсутствием со стороны Администрации (адрес) каких-либо действий, направленных на изъятие земельного участка под многоквартирным домом и заключение соглашения о размере выкупной цены за жилое помещение, суд приходит к выводу о наличии у истцов права требования взыскания выкупной стоимости жилых помещений независимо от установленных сроков для переселения и реализации мероприятий, предусмотренных статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации иск об изъятии жилого помещения может быть предъявлен в течение срока действия решения об

изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации

решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

действует в течение трех лет со дня его принятия.

Таким образом, изъятие жилого помещения может быть осуществлено в любое время в течение трех лет со дня принятия соответствующего решения, а не по истечении указанного срока.

Решение об изъятии земельного участка под данным многоквартирным домом было принято (дата) и на дату обращения с иском в суд не утратило свою силу.

В настоящее время принято новое решение об изъятии земельного участка под данным многоквартирным домом от (дата).

В то же время, суд не находит оснований для признания незаконным и нарушающим права истца, как собственника недвижимого имущества бездействие администрации г.Н.Новгорода в связи с непредоставлением собственнику проектов соглашений об изъятии недвижимого имущества, поскольку трехлетний срок изъятия, установленный постановлением Администрации (адрес) от 25.04.2023г. №..., не истек.

В удовлетворении указанного требования суд отказывает.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Лига-Эксперт НН» №..., размер возмещения с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество и на земельный участок, стоимости не произведенного капитального ремонта, а также всех убытков причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения, для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочном прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 10 913 000 руб.

Оценив заключение о выкупной стоимости квартиры по правилам ст.67 ГПК РФ, суд полагает, что в целом возможно положить его в основу решения суда, поскольку в данном заключении ООО «Лига-Эксперт НН» при проведении оценки изымаемого имущества дано достаточное количество объектов-аналогов с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками с объектом

оценки, данные обо всех объектах-аналогах достаточны и достоверны, различия в объекте-оценке и объектах-аналогах нивелированы путем внесения корректировок, заключение наиболее соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество, в ней наиболее полно отображена стоимость спорного имущества.

Оснований не доверять заключению ООО «Лига-Эксперт НН» у суда не имеется.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд исходит из следующего.

Согласно ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи

с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до

приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Экспертом в выкупную стоимость включена стоимость земельного участка под многоквартирным домом, рассчитанная как в отношении самостоятельного объекта недвижимости. При определении его стоимость эксперт исходил из оценки сравнительным подходом свободных от застройки земельных участков в различный районах (адрес), Однако данный подход является необоснованным и противоречит действующему законодательству.

Так одним из основополагающих принципов земельного законодательства (п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ) является единство судьбы земельных объектов и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют в судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ, по договору продажи здании, сооружения или другой недвижимости покупателю единовременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящийся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, запускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условий, что я продавец недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования данным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания строения, сооружения в случае, они принадлежат одному лицу.

Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должно включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Исходя из этого, можно говорить о неделимости и единстве судьбы квартиры в многоквартирном жилом доме и соответствующей доли занимаемого земельного участка, в котором расположен этот дом. Продажа квартиры (рассматриваемой в данном случае как доли дома) без продажи земельного участка, на котором расположена эта квартира (доля дома) невозможна.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в заключении ООО «Лига- Эксперт НН» при определении стоимости выкупаемой квартиры сравнительным подходом, исходя из среднерыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в данной местности, уже учтена стоимость и земельного участка под многоквартирным домом как общего имущества многоквартирного дома, так как используемые объекты-аналоги квартир также расположены в многоквартирных домах с придомовыми земельными участками, включенными в состав общего имущества.

Соответственно, повторно учтенная стоимость земельного участка подлежит исключению из выкупной стоимости изымаемого жилья.

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 2 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодном для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия.

Причем отсутствие оного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании данной компенсации.

Однако сторона ответчика указывает, что администрация никогда не была собственником спорного жилого помещения, доказательств обратного истцом не представлено.

Следовательно, у администрации отсутствует обязанность в выполнении капитального ремонта дома.

Ввиду вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что из общей выкупной стоимости недвижимости, подлежит исключению стоимость земельного участка и компенсация за не произведенный капитальный ремонт, а именно в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма в размере 9 958 222 руб. ( 10 913 000 руб. – 875 808 руб.)

Таким образом, требование истца подлежит частичному удовлетворению.

После исполнения администрацией г.Н.Новгорода обязательств по выплате истцу выкупной стоимости его квартиры, право собственности истцов на выкупленное жилье прекращается и, соответственно, возникает у муниципального образования г.Н.Новгорода в лице администрации г.Н.Новгорода.

Соответственно требования истца о прекращении за ним права собственности на квартиру и признании на него права собственности за администрацией г.Н.Новгорода также является законным и обоснованным, а потому подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к (адрес), Администрации (адрес) о признании бездействия незаконным, об определении выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение и жилой участок –удовлетворить частично.

Взыскать с администрации г.Н.Новгорода (ИНН 5253001036) в пользу ФИО1 (ИНН (марка обезличена)) в счет изымаемого жилого помещения денежную сумму в размере 9 958 222 руб.

После осуществления администрацией (адрес) (ИНН 5253001036) выплаты выкупной стоимости квартиры, прекратить право собственности ФИО1 (ИНН (марка обезличена)) на квартиру по адресу: г.Н.Новгород, (адрес) пропорциональную долю в местах общего пользования многоквартирного дома.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд (адрес).

Судья                           М.В. Лафишев

Мотивированное решение суда составлено (дата)