Решение по делу № 8Г-17856/2021 от 16.07.2021

I инстанция – ФИО2

II инстанция    – ФИО3, ФИО4 (докл.), ФИО5

№ дела в суде I инстанции 2-2196/2020

№

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего ФИО6,

судей ФИО9, ФИО7

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «МФК «ГРАС» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО9, объяснения представителя ФИО10 – ФИО8, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО10 обратился в суд с иском к акционерному обществу (далее – АО) «МФК «ГРАС» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора № КБ-3-6-21-645 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 876 333 рубля 80 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора участия в долевом строительстве № КБ-3-6-21-645 от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался передать истцу квартиру с кадастровым номером 77:08:0010013:4193, площадью 127,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, Карамышевская набережная, <адрес>А, <адрес>. Истец свои обязательства по оплате цены договора в размере 21 941 414 рублей исполнил в полном объеме. Однако ему была передана квартира с меньшей площадью (на 5,3 кв.м), относительно проектной и оплаченной по договору, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 165 346 рублей. Разница в переплаченной стоимости составила 876 333 рубля 80 копеек, которую просит взыскать истец в качестве соразмерного уменьшения цены договора.

Решением Хорошевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов кассационной жалобы указывается, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения дела, допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов ответчика.

В судебное заседание суда кассационной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились извещены. Дело рассмотрено в порядке статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Из материалов дела следует, что ФИО10 заключил с АО «МФК «ГРАС» договор участия в долевом строительстве № КБ-3-6-21-645 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик обязался передать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, СЗАО, район Хорошево-Мневники, Карамышевская набережная, пр.пр. 2062 (строительный адрес), проектной площадью 132,70 кв.м, расположенную в корпусе № секции 6, на 21 этаже. Пунктом 4.4 договора установлена цена одного квадратного метра - 165 346 рубля. Истцом уплачена указанная в договоре стоимость квартиры в размере 21 941 414,20 руб. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана истцу.

Ответчик передал истцу квартиру, площадью 127,4 кв.м, то есть на 5,3 кв.м меньше, чем было указано в договоре (проектной площади). Таким образом, истец считает, что им излишне уплачена сумма в размере 876 333 рубля 80 копеек.

В адрес ответчика истцом направлена претензия, в которой он указал о необходимости уменьшения размера цены договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что стороны рассматриваемого договора долевого участия при его заключении пришли к соглашению о цене договора и по условиям ее изменения, цена объекта недвижимости не подлежит уменьшению, что следует из пунктов 4.1 и 4.3 договора.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции с такими выводами согласилась, при этом отклонила довод апелляционной жалобы о том, что объект построен с существенным отступлением от условий договора, так как не исполнены пункты договора о проектной площади и обязанности передачи объекта, соответствующей проектной документации, то есть имеется нарушение качества, поскольку согласно пункту 3.3 договора площадь, адрес, номер объекта долевого строительства являются ориентировочными и будут уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения данных технической инвентаризации. Довод о ничтожности условий договора о невозможности уменьшения его цены при уменьшении площади объекта судебная коллегия во внимание не приняла.

Разрешая требования и отказывая в удовлетворении искового заявления, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 309, 310, 314, 421, 424, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», руководящими разъяснениями, данными постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 этого же Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 данного Федерального закона).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора, что не было учтено судом.

Как следует из материалов дела, условиями договора № КБ-3-6-21-645 от ДД.ММ.ГГГГ не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. Площадь передаваемого объекта составляет, согласно пункту 3.2 договора, 132,70 кв.м. При этом есть оговорка о том, что площадь будет уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения данных технической инвентаризации (пункт 3.3 договора), однако последствия изменения площади не оговорены.

В то же время, пунктом 4.1 договора определена общая цена 21 941 414 рублей 20 копеек, которая, согласно пункту 4.3 договора, является окончательной и подлежит изменению только в случаях, прямо указанных в договоре. Пунктом 4.4 договора определена расчетная цена одного квадратного метра площади квартиры в размере 165 346 рублей, которая положена в основу расчета общей цены договора на основании указанной в пункте 3.2 площади.

Как следует из материалов дела, фактическая площадь квартиры составила 127,4 кв.м, что на 5,3 кв.м меньше проектной площади, определенной в качестве предмета договора – того существенного условия, по которому стороны пришли к соглашению.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 5,3 кв.м, что не было учтено судебными инстанциями.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что согласованная площадь квартиры является ориентировочной и будет уточняться при сдаче объекта в эксплуатацию, не может быть принята во внимание, поскольку такое обстоятельство не означает право застройщика уменьшать размер передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены и не исключает право участника долевого строительства требовать такого уменьшения.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Соответствующие доводы приводились как в апелляционной, так и в кассационной жалобах. В этой связи кассационную жалобу следует признать обоснованной.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по данному делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи