Решение по делу № 3а-258/2019 от 25.12.2018

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    25 апреля 2019 года                                                                                         г. Тула

    Тульский областной суд в составе:

    председательствующего Семеновой Т.Е.,

    при секретаре Семенчевой Е.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-258/2019 по административному исковому заявлению Зеркова Д.В. к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

    у с т а н о в и л:

    Зерков Д.В. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью <...> кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 01.01.2016 года на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» в размере 947 260,96 руб., и просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Заявленный размер рыночной стоимости (266 000 руб.) обосновал отчетом ООО «П» от <...> года № <...>. Просил также обязать административного ответчика внести в ГРН сведения о такой кадастровой стоимости.

    Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованное лицо – администрация г. Тулы (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены, данные лица (за исключением административного истца) представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Администрацией г. Тулы представлены письменные возражения относительно заявленных административных исковых требований.

    На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

    Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

    Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

    Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Ранее кадастровый учет объектов производился согласно Федеральному закону от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.01.2017 года).

    Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

    Пункт 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусматривал, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

    Судом установлено, что Зеркову Д.В. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью <...> кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

    Право собственности зарегистрировано <...> года. Участок поставлен на кадастровый учет <...> года.

    Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.

    Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в ходе массовой оценки по состоянию на 01.01.2016 года в размере 953891,12 руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года.

    С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику ООО «П». В соответствии с отчетом от <...> года, подготовленным последним, рыночная стоимость земельного участка с КН <...> по состоянию на 01.01.2016 года составляла 266000 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный земельный участок является объектом налогообложения, при этом налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости, а административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

    Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

    Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

    В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

    В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

    По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «О» С.

    По выводам, содержащимся в экспертном заключении №<...> от <...> года, отчет ООО «П» от <...> года №<...> не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с КН <...>, определенная оценщиком в указанном отчете, по состоянию на 01.01.2016 года, не подтвердилась и была определена экспертом в сумме 337249 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки более 19 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт С является членом СРО «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» и его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО «П», то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства в области оценки и федеральным стандартам оценки, выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговый результат.

Согласно п.13 ФСО №3, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Как видно из отчета и отмечено экспертом, по аналогам №2 и 3, площадью 1000 кв.м, оценщиком применена корректировка на площадь в размере 0.88 (-12%), к аналогу №4, площадью 1200 кв.м, в размере 0.93 (-7%), рассчитанная с помощью коэффициента торможения. Однако в результате изучения рынка земельных участков, предназначенных под жилищное строительство в районе расположения объекта оценки, экспертом не была выявлена столь значительная зависимость стоимости от площади, примененная оценщиком. Данная корректировка приводит к занижению стоимости аналогов в размере 12% и 7%, соответственно, и, как следствие, к занижению итоговой рыночной стоимости.

В связи с изложенным отчет ООО «П» при определении рыночной стоимости земельного участка за основу взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

    Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 кадастровая стоимость принадлежащего Зеркову Д.В. земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 337 249 руб. в экспертном заключении.

    Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, как и доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

    Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере 337249 руб. значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 953892,12 руб., что затрагивает права и обязанности Зеркова Д.В., как плательщика земельного налога.

    В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.

    При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

    Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 25.12.2018 года.

    Возражения администрации г. Тулы, сославшейся на необходимость при оценке доказательств учитывать интересы всего общества, направленные на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.

    В части обязания ответчика внести в ГРН соответствующие изменения, требования удовлетворению не подлежат, так как в соответствии со ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании кого-либо из ответчиков совершить дополнительные действия не требуется.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

    р е ш и л:

    административное исковое заявление Зеркова Д.В. удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...> кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 337249 руб.

    В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 25.12.2018 года.

    В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий: