Решение по делу № 2-842/2021 от 28.07.2021

Дело № 2-842/2021

УИД 74RS0017-01-2021-001343-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Усинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи С.Г. Волковой,

при помощнике судьи Г.М. Хуснутдиновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Усинске, Республики Коми 20 декабря 2021 года гражданское дело по исковому заявлению Зайцевой Н. А. к Банщикову А. А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, процентов, судебных расходов

встречному исковому заявлению Банщикова А. А. к Зайцевой Н. А. о признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи в части завышения стоимости жилого помещения, признании договора купли продажи заключенным на сумму 1 330 000 руб.

У С Т А Н О В И Л :

Зайцева Н.А. обратилась в суд с иском к ответчику Банщикову А.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РК ... размере 450 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 229 руб. 91 коп., за период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг., судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 12 000 руб. и на оплату госпошлины.

В обоснование требований указывает, что дд.мм.гггг. между истцом и ответчиком был заключен договор купли продажи указанного жилого помещения, принадлежавшего истцу на праве собственности. По условиям договора купли-продажи сумма подлежащая перечислению продавцу составляет 1 750 000 руб., передача денежных средств осуществляется в течение одного рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. дд.мм.гггг. ответчиком было произведено перечисление на счет истца 1 300 000 руб., оставшаяся сумма по договору купли продажи не выплачена до настоящего времени. дд.мм.гггг. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием выполнить обязательства по оплате по договору купли-продажи в полном объеме, однако ответчик отказался выполнять требования истца, ссылаясь на условия предварительного договора купли-продажи квартиры от дд.мм.гггг., где сумма была указана в размере 1 330 000 руб. По мнению истца, данный отказ от исполнения обязательств по договору купли-продажи противоречит закону, поскольку предварительный договор купли-продажи является намерением заключить в будущем основной договор, который будет являться приоритетом. На основании положений гражданского законодательства РФ истцом предъявлены вышеприведенные требования к ответчику.

В ходе рассмотрения дела, дд.мм.гггг. истец уточнила сумму задолженности по договору купли-продажи, предъявленную к взысканию, просила взыскать 420 000 руб., не оспаривая, что 30 000 руб. ей были выплачены при заключении предварительного договора купли-продажи, в остальной части на исковых требованиях настаивала.

Ответчиком предъявлены встречные исковые требования первоначально о признании договора купли-продажи от дд.мм.гггг. незаключенным с осуществлением зачета встречных требований, согласно которому основываясь на доводах, приведенных в обоснование возражений по иску ответчик, ссылаясь на положения ст.ст. 420,421, 424, 432, 555, п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ полагает, что между сторонами не было достигнуто соглашение о существенном условии договоре – цене, в связи с чем договор не может считаться заключенным. При этом, поскольку спорная квартира уже выбыла из собственности ответчика к добросовестному приобретателю и двусторонняя реституция невозможна, ответчик полагает необходимым возмещение стоимости квартиры на основании рыночной стоимости квартиры на дату сделки, соответствующей стороне спора (л.д. 5-6,т. 2)

дд.мм.гггг. представителем ответчика Кочневой Н.А. представлено уточнение встречных исковых требований на основании ст. 39 ГПК РФ, согласно которому заявлены встречные требования о признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи в части завышения стоимости жилого помещения на 420 000 руб. в связи с ничтожностью, признании договора купли продажи заключенным на сумму 1 330 000 руб. В обоснование указано на то, что истинная воля сторон была направлена на заключение сделки на сумму 1 330 000 руб., завышенная стоимость квартиры была указана в связи с ее плохим состоянием и необходимостью проведения ремонта, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ условие о цене на завышенную сумму является ничтожным.

В судебном заседании истец настаивала на требованиях по доводам, приведенными в обоснование иска, также пояснила, что в предварительном договоре купли-продажи была указана стоимость квартиры 1 330 000 руб., при этом риэлторы пояснили, что при заключении основного договора они обсудят с покупателем увеличение стоимости. Непосредственно на заключении основного договора в банке истец сообщила представителю Банщикова А.А. – Свидетель №3, что готова продать квартиру только за 1 750 000 руб., на что последняя согласилась. Всего по договору купли-продажи истцу выплатили 30 000 руб. по расписке и 1 300 000 руб. при заключении основного договора, оставшиеся денежные средства не выплачены до настоящего времени. Никаких договоренностей о завышении стоимости квартиры в договоре купли- продажи между ней и Свидетель №3 не имелось. После написания претензии в адрес Банщикова А.А., у них состоялся телефонный разговор, который она записала и в ходе которого, Банщиков А.А. не оспаривал стоимость квартиры в размере 1 750 000 руб., ссылаясь, что недополученная сумма была передана ей Свидетель №3 наличными, чего в действительности не имело места, также в ходе беседы Банщиков А.А. стал угрожать расправой, в связи с чем истец обратилась с заявлением в полицию по факту угроз.

Представитель истца – адвокат Нечунаев И.В., в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, приведенным в обоснование иска.

Ответчик Банщиков А.А., извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, согласно заявлению просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика – адвокат Кочнева Н.А. в судебном заседании с исковыми требованиями Зайцевой Н.А. не согласилась, поддержав встречные исковые требования по доводам, изложенным в письменных пояснениях, согласно которым дд.мм.гггг. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РК ..., в соответствии с которым стоимость квартиры согласована сторонами в размере 1 330 000 руб., из них в качестве задатка перечислено 30 000 руб., оставшаяся сумма подлежала передаче перечислению на счет продавца при заключении основного договора купли-продажи. Пунктом 7 предварительного договора было предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на указанных условиях. В дальнейшем, по соглашению сторон в основном договоре купли-продажи была указана завышенная стоимость квартиры в размере 1 750 000 руб., с учетом плохого состояния квартиры и необходимостью капитального вложения в ремонт покупателем, однако, у ответчика не было намерения на действительное изменение цены. Ответчиком произведены существенные вложения в ремонт квартиры для ее дальнейшей перепродажи по муниципальному контракту № ЭА 50-2020-АМО в муниципальную собственность по договору от дд.мм.гггг., стоимость квартиры по указанному договору составили 1 647 698 руб. 82 коп. Договоренность о завышении стоимости квартиры на сумму 420 000 руб. могут подтвердить сотрудники агентства недвижимости Свидетель №1 и Свидетель №2, присутствовавшие на сделке, а также Свидетель №3, действовавшая от имени ответчика по доверенности. Согласно независимой оценки, стоимость квартиры на дату заключения договора купли-продажи составляла 1 570 000 руб. Также указывают, что согласно договору между агентством недвижимости «Родник» и Зайцевой Н.А. от дд.мм.гггг. на оказание услуг по оформлению сделки купли-продажи квартиры, стоимость объекта также была установлена в размере 1 330 000 руб., а между агентством недвижимости «Родник» и Банщиковым А.А. был заключен договор на поиск для приобретения квартиры стоимостью не выше 1 400 000 руб. (л.д. 44-47, 229 т. 1).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрация МО ГО «Усинск», Латыпов Р.Ж., Марданова Л.Б. извещены надлежащим образом месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что дд.мм.гггг. между Зайцевой Н.А. (продавец) и Свидетель №3, действующей на основании доверенности от имени Банщикова А.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РК ..., принадлежащей на праве собственности Зайцовой Н.А., (л.д. 48-49, т. 1).

По условиям предварительного договора купли-продажи стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в порядке, установленном законом, в срок до дд.мм.гггг. и сдать пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности (п. 4). По соглашению сторон указанная квартира оценивается и продается за 1 330 000 руб. Стоимость квартиры не может быть изменена в одностороннем порядке. Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: часть стоимости квартиры в размере 30 000 руб. оплачивается покупателем в счет стоимости а также в качестве задатка и в обеспечение исполнения настоящего договора, в порядке, предусмотренном ст. 380 Гражданского кодекса РФ. Оставшаяся сумма в размере 1 300 000 руб. будет оплачиваться покупателем в день подписания и сдачи договора купли-продажи документов на государственную регистрацию права собственности (п.п. 5,6).

В подтверждение передачи задатка в размере 30 000 руб. сторонами составлена соответствующая расписка, денежные средства переведены безналичным путем (л.д. 51, 52 т. 1).

дд.мм.гггг. между Зайцевой Н.А. и Банщиковым А.А., от имени которого на основании доверенности действовала Свидетель №3 был заключен основной договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стоимость объекта была установлена в размере 1 750 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1 договора). Пунктом 2.2 договора установлен порядок расчетов: передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости по договору осуществляется в течение 1 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расчеты производятся путем передачи наличных денежных средств от покупателя к продавцу (л.д. 163-164, т. 1).

дд.мм.гггг. между Банщиковым А.А. (продавец) и Администрацией МО ГО «Усинск» (покупатель) заключен муниципальный контракт, согласно которому спорная квартира продана в муниципальную собственность, стоимость квартиры установлена в размере 1 647 698 руб. 82 коп. (л.д. 140-148, т. 1).

Впоследствии спорное жилое помещение на основании договора мены № от дд.мм.гггг. передано Администрацией МО ГО «Усинск» в собственность Латыпова Р.Ж., которым в свою очередь на основании договора дарения от дд.мм.гггг. передано в собственность Мардановой Л.Б. (л.д. 182-184, 202-203 т. 1).

Все перечисленные сделки в отношении квартиры по адресу: ... переход права собственности на спорное жилое помещение были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав недвижимости, а также копиями реестровых дел по каждой из сделок, представленных регистрирующим органом по запросу суда.

Согласно п. 1 ст. 240 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.В силу положений пункта 3 статьи 420, статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая совокупность представленных сторонами доказательств в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных достоверных доказательств в подтверждение позиции ответчика о ничтожности п. 2.1 договора купли-продажи от дд.мм.гггг. в части завышения стоимости жилого помещения, признании договора купли продажи заключенным на сумму 1 330 000 руб.

Так из показаний свидетелей Свидетель № 1., Свидетель №2, Свидетель №4 следует, что они непосредственными очевидцами разговора состоявшегося между Зайцевой Н.А. и представителем Банщикова А.А. – Свидетель №3 не являлись, в связи с чем показания в части причин увеличения стоимости квартиры при подписании договора купли-продажи являются предположением указанных лиц.

Указание в предварительном договоре купли продажи стоимости квартиры - 1 330 000 руб. не исключает возможности изменения цены при заключении основного договора купли-продажи по соглашению сторон.

В рассматриваемом споре, в договоре купли-продажи квартиры от дд.мм.гггг. стоимость объекта недвижимости установлена в размере 1 750 000 руб., договор соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду договоров действующим законодательством, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, доказательств соглашения сторон договор об иной стоимости объекта недвижимости при заключении договора дд.мм.гггг. суду не представлено.

Показания Свидетель №3 о фиктивном увеличении цены с целью получения большего кредита для ремонта спорного жилого помещения, при отсутствии иных доказательств, не отвечают принципу достаточности и не могут быть приняты во внимание.

Из аудиозаписи разговора Зайцевой и Банщикова А.А., состоявшегося после обращения истца с претензией о не исполнении условия об оплате по договору купли-продажи от дд.мм.гггг. следует, что в ходе разговора Банщиковым А.А. не оспаривалась стоимость, указанная в договоре купли-продажи от дд.мм.гггг., при этом он настаивал о расчетах наличным путем, доказательств проведения которых в материалы дела не представлено, в обоих случаях денежные средства в размере 30 000 руб. и 1 300 000 руб. перечислялись безналичным путем (л.д. 12, 52, т. 1).

Аудиозапись разговора свидетеля Свидетель № 4 и представителя Банщикова А.А. – Свидетель №3 не является подтверждением позиции ответчика относительно завышения цены в договоре купли-продажи, поскольку свидетель Свидетель № 4, допрошенный в судебном заседании, пояснил, что на момент разговора он действительно так считал, однако, впоследствии, ознакомившись с документами, изменил свое мнение.

Иные доводы стороны ответчика о заключении договоров с риэлторским агентством истцом и ответчиком, стоимости аналогичных квартир, оценки квартиры согласно отчету от дд.мм.гггг., при установленных обстоятельствах и исследованных доказательствах, правового значения для разрешения спора не имеют, в силу вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, требование истца о взыскании недополученной суммы по договору купли-продажи от дд.мм.гггг. подлежит удовлетворению и пользу истца с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 420 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 2.2.1 договора купли-продажи от дд.мм.гггг. передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости по договору осуществляется в течение 1 рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности Банщикова А.А. на квартиру было зарегистрировано дд.мм.гггг. (л.д. 115-117, т. 2), соответственно расчет по договору купли-продажи должен быть произведен не позднее дд.мм.гггг. и с дд.мм.гггг. подлежат начислению проценты в порядке, установленном ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Срок начисления процентов ограничивается датой, указанной истцом в расчете – дд.мм.гггг., поскольку иного периода расчета истцом не указывалось. За период с дд.мм.гггг. по дд.мм.гггг. от суммы задолженности в размере 420 000 руб. размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляют 13 899 руб. 01 коп.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 12 000 руб., в подтверждение которых представлен договор на оказание правовых (юридических) услуг от дд.мм.гггг., заключенного с адвокатом Нечунаевым И.В. и квитанция об оплате услуг в размере 12 000 руб.

Согласно договору в указанную стоимость входило устная консультация - 2 000 руб., составление искового заявления - 10 000 руб.

При определении обоснованности размера расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика, суд учитывает объем работ, предусмотренный указанным договором, категорию сложности рассмотренного гражданского дела, объем материалов дела и нормативно-правовой базы, подлежащих изучению представителем истца для консультации и составления искового заявления, частичное удовлетворение исковых требований по составленному представителем иску, требования разумности и справедливости и полагает размер судебных расходов на оплату услуг представителя за проделанную работу согласно договору поручения от дд.мм.гггг., подлежащим снижению до 10 000 руб.

Согласно ст. 98 ч.1 ГПК РФ и ст.333.19 ч.1 п.1 Налогового кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату госпошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в размере 7 538 руб. 99 коп., которые подтверждаются квитанцией, представленной в материалы дела.

В связи с удовлетворением исковых требований Зайцевой Н.А., по изложенным основаниям, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Зайцевой Н. А. к Банщикову А. А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, процентов, судебных расходов – удовлетворить в части.

Взыскать с Банщикова А. А. в пользу Зайцевой Н. А. задолженность по договору купли-продажи в размере 420 000 руб., проценты в размере 13 899 руб. 01 коп., расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 руб., расходы на оплату госпошлины 7 538 руб. 99 коп., всего - 451 438 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Зайцевой Н. А. к Банщикову А. А. - отказать

В удовлетворении встречных исковых требований Банщикова А. А. к Зайцевой Н. А. о признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи в части завышения стоимости жилого помещения, признании договора купли продажи заключенным на сумму 1 330 000 руб. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Усинский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2021г.

Председательствующий –                 С.Г. Волкова