Решение по делу № 2-1338/2020 от 22.01.2020

№ 2-1338/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2020 года                                г.Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Савиной Е.В.,

при секретаре судебного заседания Сушковой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Махалова ФИО26, Шманенко ФИО27 к ООО «Кедр» о признании помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома, признании сделок недействительными, истребовании имущества, прекращении права собственности,

Установил:

    Махалов Д.А. и Шманенко О.В. обратились в суд с настоящим иском, в обоснование которого указали, что являются собственниками квартир № и № соответственно в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. В декабре 2014 года в отсутствие согласия истцов ООО «ФИО30» (ИНН №) зарегистрировало право собственности на расположенные в подвале указанного многоквартирного дома нежилые помещения № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером № (далее - спорные помещения), а далее 22 января 2015 года продало их ООО «Кедр», о чем истцам стало известно в 2019 году. 12 сентября 2017 года ООО «ФИО31» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Истцы полагают, что ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на данные помещения, которые являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме и принадлежат им на праве общей долевой собственности, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. С учетом изложенного истцы прося: признать нежилые помещения: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, общим имуществом и долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи от 22.01.2015 года, заключенный между ООО «Оболдино-1» и ООО «Кедр»; применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации за ООО «Кедр» права собственности на нежилые помещения: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилых помещениях № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; истребовать нежилые помещения № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, из незаконного владения ООО «Кедр».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники квартир в МКД Борисенков Д.В., Ошманова А.Ю., Касимов А.Р., Ахмедов Р.Д., Борисенкова А.В., Бордзей К.К., Бейгельман В.Ю., Корнеев С.Н., Редько Е.И.

Истец Махалов Д.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Истец Шманенко О.В. в судебном заседании требования иска поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истцов Купач О.С., действующий на основании доверенности (копия в деле), требования поддержал, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что право собственности Малаховым Д.А. (на квартиру №) зарегистрировано 17 июня 2014 года одним из первых в жилом доме, вместе с правом собственности на квартиру к нему перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе на спорные помещения. Ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Относительно пропуска срока исковой давности пояснил, что срок не пропущен, так как истцы узнали о переходе права собственности на спорные помещения в 2019 году из претензии ООО «Кедр» от 15 апреля 2019 года, участвуя в гражданском деле № по иску ООО «Кедр» об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, изменении конфигурации нежилых помещений с учетом установленных жильцами дополнительных коммуникаций, взыскании упущенной выгоды. С момента ввода объекта в эксплуатацию, истцы, зарегистрировав право собственности на квартиры, имея в фактическом владении спорные помещения, имели доступ к ним, использовали их.

Представитель ООО «Кедр» Печененко В.В., действующая на основании доверенности (копия в деле), требования иска не признала, просила в иске отказать, дополнительно пояснила, что по гражданскому делу № решением Щелковского городского суда Московской области от 18 сентября 2019 года, в редакции апелляционного определения Московского областного суда от 23 декабря 2019 года, установлено право ООО «Кедр» на спорные помещения, наличие этих помещений в проектной документации, из которой следует, что указанные помещения не относятся помещениям общедомового имущества. Право собственности у правопредшественника ООО «Кедр» - ООО «ФИО32» возникло на основании Разрешения на ввод МКЖД в эксплуатацию от 18 ноября 2013 года, нахождение в подвальных помещениях коммуникационного оборудования не подтверждает отнесение подвального этажа к специализированному виду помещений, предназначенных для обслуживания коммуникаций (технический этаж). Истцами пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Третьи лица Борисенков Д.В., Ошманова А.Ю. в судебном заседании исковые требования Махалова Д.А., Шманенко О.В. поддержали, просили удовлетворить.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу положений вышеуказанных статей к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 1 ст.304 ГК Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.45 Постановления от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что в силу ст.ст.304, 305 ГК Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Из приведенных выше норм следует, что собственник имущества или его законный владелец вправе защищать свои права путем предъявления требования о пресечении нарушения и восстановления положения, существовавшего до нарушения права. При этом в силу ст.56 ГПК Российской Федерации именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> построен в 2013 году, на основании выданного Администрацией г.п.Загорянский Щелковского муниципального района Московской области Разрешения №№ от 18 ноября 2013 года введен в эксплуатацию. Количество жилых объектов – 12 однокомнатных квартир, нежилые объекты отсутствуют.

В указанном жилом доме истец Махалов Д.А. является собственником квартиры № (кадастровый №, дата регистрации права 11 июля 2014 года) и нежилого помещения № (кадастровый №, дата регистрации права 16 сентября 2014 года), расположенных в указанном доме.

Шманенко О.В. является собственником квартиры № (кадастровый №, дата регистрации права 23 июля 2014 года) и нежилого помещения № (кадастровый №, дата регистрации права 23 июля 2014 года).

Расположенные в подвале жилого дома нежилые помещения № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером № поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости 02.12.2014 года.

Из реестровых дел на указанные объекты недвижимости следует, что нежилые помещения № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером № на основании Разрешения №№ от 18 ноября 2013 года на ввод объекта в эксплуатацию с 30.12.2014 года принадлежали ООО ФИО33», которое в последующем по договору купли-продажи от 22.01.2015 года их продало ООО «Кедр». Право собственности зарегистрировано.

12 сентября 2017 года ООО «ФИО34» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 18 сентября 2019 года, в редакции апелляционного определения Московского областного суда от 23 декабря 2019 года по гражданскому делу № по иску ООО «Кедр» к Хомченко ФИО35 об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, изменении конфигурации нежилых помещений с учетом установленных жильцами дополнительных коммуникаций, взыскании упущенной выгоды, установлено, что в подвальной части жилого дома имеются инженерные коммуникации (трубы водоотведения диаметром 150 мм, трубы водоснабжения диаметром 50 мм, электричество, а также система очистки воды), которые проходят через нежилые помещения с кадастровыми номерами №. Кроме того, в помещениях с кадастровыми №№ имеется вентиляционное отверстие, а в помещении с кадастровым № имеется ввод силового кабеля.

Таким образом, в составе указанных нежилых помещений расположены общедомовой ввод систем холодного и горячего водоснабжения, ввод электричества, силового кабеля, система очистки воды, не имеющие самостоятельного назначения и относящиеся к общему имуществу жилого дома.

Принимая во внимание момент возникновения права собственности истцов Махалова Д.А. (11 июля 2014 года), Шманенко О.В. (23 июля 2014 года) на квартиры №№ и № соответственно в многоквартирном жилом доме, к ним в силу закона перешло и право на общее имущество в многоквартирном доме.

Следовательно, формирование спорных нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов с последующим оформлением на них права собственности за ООО «ФИО36» без положительного решения собственников помещений в таком многоквартирном жилом доме является незаконным, в связи с чем суд считает обоснованным требование истцов о признании нежилых помещений: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, общим имуществом и долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В ст.166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Положения п.п.1 - 2 ст.167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Поскольку предметом последующей сделки между ООО «ФИО37» и ООО «Кедр» являлись образованные и оформленные в собственность с нарушением норм действующего законодательства нежилые помещения, которые не могли выступать объектами гражданских прав и участвовать в обороте, требования истцов о признании договора купли-продажи от 22.01.2015 года недействительным подлежат удовлетворению.

Исключение из ЕГРН сведений об объектах недвижимости - нежилых помещениях: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, и о зарегистрированных на них правах является следствием признания сделки недействительной.

Заявление стороны ответчика о пропуске истцами сроков исковой давности суд не принимает во внимание, поскольку обстоятельства, положенные истцами в обоснование своих требований, им стали известны в 2019 году (при участии в гражданском деле №). Доказательств иного суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск Махалова ФИО28, Шманенко ФИО29 удовлетворить.

Признать нежилые помещения: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, общим имуществом и долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 22.01.2015 года, заключенный между ООО «ФИО38» и ООО «Кедр».

Применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации за ООО «Кедр» права собственности на нежилые помещения: № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о нежилых помещениях № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Истребовать нежилые помещения № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, № с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, из незаконного владения ООО «Кедр».

На решение суда в апелляционном порядке может быть подана жалоба в Московский областной суд, через Щелковский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья                                Е.В. Савина