Решение по делу № 2-1695/2022 (2-7470/2021;) от 22.12.2021

Дело № 2-1695/2022

УИД 22RS0068-01-2021-011668-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2022 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Черемисиной О.С.

при секретаре Шаммедовой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Некоммерческой организации «Алтайский фонд микрозаймов» о признании договора ипотеки жилого дома, земельного участка незаключенным, признании отсутствующим обязательства в виде залога (ипотеки),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Некоммерческой организации «Алтайский фонд микрозаймов» с учетом уточнения требований о признании договора ипотеки жилого дома, земельного участка незаключенным, признании отсутствующим обязательства в виде залога (ипотеки).

Заявленные исковые требования мотивированы ФИО2 тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ПО «Алтайский фонд микрозаймов» был заключен договор ипотеки № в отношении принадлежащего ей имущества: незавершенного строительством жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка, расположенных по адресу: .....

При заключении договора она полагала, что обеспечивает обязательства по договору займа, заключенному между ней и ФИО8, о предоставлении денежных средств для завершения строительства. При этом ставила в известность сотрудника ответчика о том, что она, купив дом за свои личные средства, полученные от продажи квартиры, продолжила строительство дома путем реконструкции, но в связи с недостаточностью денежных средств ей не хватило денег для проведения отопления и чистовой отделки.

Площадь дома в реконструированном состоянии составляла <данные изъяты> кв.м.

Вместе с тем, договор залога был составлен в отношении незавершенного строительством жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м.

Кроме того, договор залога жилого дома и земельного участка был составлен без согласования с ней (истцом) как собственником имущества.

Никто из сотрудников фонда документы на имущество у нее не затребовал. После предоставления документов не была проведена проверка имущества, передаваемого в залог. Тем самым фонд не проявил должной осмотрительности и принял на себя риски наступления неблагоприятных последствий.

Перед заключением договора ипотеки залогодержатель знал о наличии на земельном участке спорных построек, а именно: дома в реконструированном состоянии. Тем не менее в договоре указан объект без определения идентификационных признаков, как незавершенный строительством жилой дом.

Действующим законодательством определено, что при оформлении залога на недвижимое имущество подлежит представлению выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Однако, дом в реконструированном состоянии, право собственности на который не было зарегистрировано в установленном порядке, без запроса каких-либо документов был обременен залогом.

Помимо того, согласно п. <данные изъяты> договора ипотеки право залога не распространяется на иные, помимо указанных в настоящем договоре, здания, сооружения, расположенные на земельном участке.

При этом в силу п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Исходя из положений п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, действовавшей на момент заключения договора, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Соответственно, исходя из изложенного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ условия о залоговом имуществе стороны в соответствии с указанными нормами закона предусмотрели, что на спорный жилой дом в реконструированном состоянии залог не распространяется, так как жилой дом с пристроями относился к иному, помимо указанного в договоре, имуществу.

На момент подписания договора залога на земельном участке находился жилой дом в реконструированном состоянии, площадью <данные изъяты> кв.м.

Соответственно, в состав имущества, переданного взыскателю в порядке ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», данный объект не включался.

Исходя из положений ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенным договор будет считаться тогда, когда при его составлении и заключении нарушены требования данной нормы закона.

Одним из существенных условий договора о залоге является предмет залога. Предмет ипотеки в договоре определяется его наименованием, сведениями о месте нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В спорном договоре предмет ипотеки не соответствует существующему объекту недвижимости по площади, конструкции. В нем отсутствуют необходимые сведения для идентификации предмета договора. Соответственно, стороны не согласовали существенное условие – предмет залога. Тем самым договор ипотеки является незаключенным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и нормы права, ФИО2 просит о признании договора ипотеки жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка, расположенных по адресу: ...., заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и НО «Алтайский фонд микрозаймов» незаключенным; признании отсутствующим обязательства в виде залога (ипотеки) незавершенного строительством жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, земельного участка, расположенных по адресу: ...., возникшего на основании договора, заключенного между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ за №.

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истца ФИО4 заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных дополнениях к нему; также привели доводы о том, что в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было принято не существующее на момент заключения договора имущество, поскольку жилой дом, принятый в залог как незавершенный строительством, имеющий площадь <данные изъяты> кв.м, фактически не существовал, к этому моменту дом был реконструирован, имел площадь <данные изъяты> кв.м; данные обстоятельства подтверждаются результатами технической инвентаризации, проведенной в отношении жилого дома, отраженными в техническом паспорте сведениями; однако, данные документы затребованы у истца не были, проверка наличия, фактического состояния жилого дома, оформляемого в залог, осмотр дома, его оценка произведены не были; указанные обстоятельства свидетельствуют о незаключенности договора ипотеки, поскольку объект залога на момент заключения договора отсутствовал; техническое описание объекта в договоре не позволяет определить предмет залога, поскольку площадь дома и его конструкция, отраженные в техническом паспорте, не соответствуют характеристикам, указанным в договоре; тогда как в силу закона часть объекта недвижимости (часть здания, отдельные помещения как части жилого дома) не может быть передана в залог, обременена им; часть здания, строения может быть предметом ипотеки только в том случае, если здание состоит из нескольких самостоятельных помещений, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке; вместе с тем, на момент заключения договора право собственности на реконструированный дом не было зарегистрировано, соответственно, ввиду отсутствия регистрации права жилое помещение не могло быть предметом ипотеки; кроме того, несоответствие площади жилого дома, зафиксированной в договоре и реально существовавшей, повлекло в последующем нарушение прав истца при обращении взыскания на жилой дом, поскольку взыскание было обращено на иной, более дорогостоящий объект, тогда как взыскатель имел право на получение исполнения за счет заложенного имущества, а истец имела право на получение суммы, образованной за счет разницы стоимости квадратуры дома, заложенной по договору – <данные изъяты> кв.м, и вырученной за продажу жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м; учитывая, что в договоре не содержится достаточных сведений о переданном в залог недвижимом имуществе, позволяющем его индивидуализировать, предмет залога сторонами является не согласованным; привели доводы о том, что срок обращения в суд не является пропущенным, заявив соответствующее ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с иском, в обоснование которого указали на то, что в течение длительного времени, а именно с июля 2013 года, истец обращалась с различными исками в суд в целях защиты своих прав, при этом решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ был удовлетворен ее иск о признании договора займа, заключенного между истцом и ФИО8, безденежным, также обращалась в правоохранительные органы за уголовно-правовой оценкой ситуации, в 2017 году в отношении ФИО8 был вынесен приговор, в его действиях установлено мошенничество при заключении договора займа.

Представитель ответчика Некоммерческой организации «Алтайский фонд микрозаймов» ФИО5 против удовлетворения исковых требований возражала по тем основаниям, что ранее истец неоднократно обращалась за признанием договора ипотеки недействительным, в удовлетворении требований ей было оказано; при этом судебными инстанциями было установлено, что отношения между ФИО2 и НО «Алтайский фонд микрозаймов», основанные на договоре ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с реализацией заложенного имущества; законность действий фонда неоднократно устанавливалась при рассмотрении иных гражданских дел по искам ФИО2; одновременно заявила ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности к заявленным требованиям, высказав также позицию об отсутствии оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности ввиду отсутствия уважительных причин пропуска, наличия в действиях истца злоупотребления правом ввиду неоднократности обращения в суд за признанием договора недействительным.

Другие лица, участвующие в деле, извещены о судебном заседании в установленном порядке, участия не принимали.

Суд с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Исходя из положений ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей основания возникновения залога, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1).

Пунктом 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации («Предмет залога») определено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Вопросы залога недвижимости (ипотеки) урегулированы Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Статьей 1 указанного Закона на момент возникновения спорных правоотношений предусматривалось, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Как предусмотрено ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Имущество, которое может быть предметом ипотеки») в редакции на момент возникновения спорных правоотношений по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно нормам ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке») ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции на момент заключения договора в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

По смыслу вышеприведенных норм права, договор об ипотеке является заключенным в случае достижения его сторонами соглашения относительно такого существенного условия, как предмет ипотеки. При этом условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре соответствует сведениям об объекте имущества, а также сведениям о праве собственности залогодателя, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Едином государственном реестре недвижимости).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 6 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 44 постановления, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Как установлено в ходе рассмотрения дела судом, истец ФИО2 являлась собственником незавершенного строительством жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...., на основании договора купли-продажи (купчей) от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано за истцом в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между НО «Алтайский фонд микрозаймов» и <данные изъяты> заключен договор займа №Г на сумму 1 000 000,00 руб. с уплатой 8,5% годовых за пользование займом.

ДД.ММ.ГГГГ между НО «Алтайский фонд микрозаймов» и <данные изъяты> в лице ФИО8 заключен договор займа №Г на сумму 700 000,00 руб. с уплатой за пользование займом 10% годовых.

В ту же дату, ДД.ММ.ГГГГ, между НО «Алтайский фонд микрозаймов» и ФИО2 заключен договор об ипотеке № предметом которого являлись незавершенный строительством жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .....

В соответствии с условиями договора об ипотеке он заключен в обеспечение исполнения обязательств <данные изъяты> по договору займа №Г и <данные изъяты> по договору займа №Г, заключенными с НО «Алтайский фонд микрозаймов».

Указанные обстоятельства установлены решением Железнодорожного районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ....вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования ФИО2 о признании договора об ипотеке №Г/31 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным ввиду введения ФИО2 в состояние обмана оставлены без удовлетворения.

Аналогичные обстоятельства установлены решением <данные изъяты> суда .... от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 к НО «Алтайский фонд микрозаймов», ФИО8, ФИО7, <данные изъяты> в .... и .... об оспаривании договора ипотеки. Исковые требования ФИО2 о признании договора недействительным ввиду введения истца в заблуждение ФИО8 относительно своих истинных намерений, злоупотребляя ее доверием, в целях создания убежденности в его добросовестности и намерений исполнять перед ней обязательства удовлетворены в части, однако, апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в иске отказано.

Решением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам ....вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора залога недвижимости (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между НО «Алтайский фонд микрозаймов» и ФИО2 на самовольно реконструированный жилой дом без государственной регистрации права собственности истца на образовавшийся в результате реконструкции здания новый объект недвижимости, признании ничтожным договора залога единственного жилья, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении (обремени права) ипотека – на незавершенный строительством дом назначение (нежилое), Литер А, инвентарный №, площадь застройки <данные изъяты> кв.м и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу ..... В ходе рассмотрения дела суд первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что изменение площади недвижимого имущества не является основанием для признания договора залога недвижимого имущества ничтожным.

Решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании НО «Алтайский фонд микрозаймов» недобросовестным кредитором, признании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности.

Обратившись в суд с данным иском, истец указывала на то, что имела намерение заключить договор ипотеки в целях обеспечения своих кредитных обязательств, но фактически был заключен договор в обеспечение обязательств ФИО8, в связи с чем сделка является притворной; кроме того, поскольку при совершении сделки не были достигнуты правовые последствия в виде обеспечения обязательств истца, а обеспечены обязательства другого лица, сделка является мнимой.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 просит признать договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным, ссылаясь на то, что предмет договора является несогласованным сторонами, поскольку жилого дома, указанного в качестве предмета ипотеки (залога), не существовало на момент составления договора, в действительности имелся жилой дом в реконструированном состоянии, имеющий большую площадь, соответственно, в договоре изложены недостоверные сведения о жилом доме, идентифицирующие предмет залога, которые не позволяют определить конкретное заложенное имущество; вместе с тем, правовой экспертизы представленных документов для заключения договора ипотеки, а также технической инвентаризации и оценки жилого дома ответчиком произведено не было; данные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о несогласовании сторонами договора ипотеки существенного условия договора о предмете ипотеки, что влечет незаключенность договора.

Разрешая заявленные исковые требования, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с содержанием п. <данные изъяты> договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между залогодержателем НО «Алтайский фонд микрозаймов» и залогодателем ФИО2, в обеспечение своевременного исполнения обязательств заемщиками <данные изъяты> по договорам займа залогодатель передала в залог залогодержателю:

- незавершенный строительством жилой дом, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>, адрес: .... («заложенное имущество №»), правообладатель: ФИО2;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, площадь общая <данные изъяты>, адрес: .... («заложенное имущество №»), правообладатель: ФИО2

В договоре также содержатся сведения об основаниях возникновения права собственности истца на недвижимое имущество, регистрационных записях о правах.

Ипотека дома, земельного участка были зарегистрированы на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в .... и ФИО7 в рамках реализации предмета залога, на который обращено взыскание в судебном порядке, предметом договора является незавершенный строительством жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м.

В выписке из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ приведены следующие характеристики домовладения: <данные изъяты> кв.м. Кадастровый паспорт жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ содержит данные о площади в размере <данные изъяты> кв.м.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на момент заключения договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона; в договоре ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между залогодержателем НО «Алтайский фонд микрозаймов» и залогодателем ФИО2, указаны те же наименование, место нахождения и площадь переданного в ипотеку жилого дома – <данные изъяты> кв.м, что и в записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО2 на этот дом; при этом сведений о том, что ФИО2 принадлежит на праве собственности иной зарегистрированный в установленном законом порядке объект, чем находившийся в ипотеке у НО «Алтайский фонд микрозаймов», не представлено.

Таким образом, описание в договоре ипотеки предмета залога является надлежащим, содержит все необходимые сведения для идентификации заложенного имущества, что свидетельствует о согласовании сторонами существенного условия договора залога о его предмете.

Кроме того, в силу прямого указания ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 в редакции на момент возникновения спорных правоотношений).

Исходя из п. 1 ст. 10 указанного Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

По смыслу указанных норм, договор ипотеки считается в силу закона заключенным с момента государственной регистрации такого обременения и не определяется обстоятельствами соответствия фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Как указано выше, договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию.

Что касается доводов о прекращении существования к моменту заключения договора жилого дома с ранее имевшимися характеристиками в связи с его реконструкцией, то такие доводы не могут быть приняты во внимание.

Реконструкция жилого дома, связанная с изменением его конструктивных особенностей, а также увеличением площади, о прекращении существования дома как вещи (объекта права) не свидетельствует.

Кроме того, как предусмотрено нормами ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на момент заключения договора ипотеки, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» («Ипотека строящихся жилых домов») при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Таким образом, нормами закона предусмотрены последствия видоизменения жилого дома, к чему относится и реконструкция, в виде сохранения ипотеки.

При этом закон не требует для сохранения силы договора ипотеки внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

Вместе с тем, как установлено, ипотека в отношении объектов недвижимого имущества, зарегистрированная в Едином государственном реестре недвижимости, прекращена ДД.ММ.ГГГГ на основании п.2 ст.25.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем отношения между ФИО2 и НО «Алтайский фонд микрозаймов», основанные на договоре об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, прекратились в связи с реализацией заложенного имущества в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное обстоятельство свидетельствует также о том, что договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен путем передачи в залог спорного имущества, а также последующей его реализации в рамках исполнения обязательств залогодателем по обеспечению исполнения обязательств заемщиками по договорам займа.

Между тем, в силу действующего законодательства исполненный договор не может быть признан в последующем незаключенным.

При таких обстоятельствах основания для признания договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № незаключенным отсутствуют.

Равным образом не имеется оснований для признания отсутствующим обязательства в виде залога (ипотеки).

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Вместе с тем, в настоящем случае договор ипотеки спорного недвижимого имущества незаключенным либо недействительным не признан, соответственно, договор (до момента его фактического исполнения) являлся основанием для возникновения и существования обязательства в виде залога (ипотеки).

Вопросы реализации улучшенного объекта залога в рамках исполнения залогодателем обязательств по обеспечению исполнения обязанностей заемщиков (реализации жилого дома с большей площадью, нежели при передаче в залог по договору) находятся в сфере правоотношений по обращению взыскания на заложенное имущество.

Разрешая вопросы срока обращения в суд с настоящим иском, восстановления такого срока, суд принимает во внимание следующее.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Исходя из положений п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ....вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО2 к НО «Алтайский фонд микрозаймов» о признании сделки недействительной установлено, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента заключения договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с этого момента истица узнала и должна была узнать о том, что она передала в залог жилой дом с иными характеристиками, чем указаны в технической документации.

Учитывая данные обстоятельства, срок обращения в суд с иском о признании договора незаключенным, для исчисления которого также имеет значение момент, когда ФИО2 узнала о передаче в залог принадлежащего ей имущества с определенными идентификационными признаками, начал течь с ДД.ММ.ГГГГ и истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящий иск подан в суд по истечении более шести лет с момента окончания срока исковой давности по требованиям о признании договора незаключенным, что свидетельствует о пропуске срока обращения в суд за защитой субъективного права.

В силу положений ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности, под которыми в силу ст. 205 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются исключительные обстоятельства, связанные с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), стороной истца не представлено.

Обращение в суд за судебной защитой прав с применением иных способов защиты на течение срока исковой давности в настоящем случае не влияет, поскольку предъявление настоящего иска не является следствием ранее разрешенных споров, обращение в суд с иными исками, предшествовавшими по времени подаче данного иска, не являлось необходимым для реализации права на предъявление настоящего иска в суд.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 исковых требований не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Черемисина