Решение по делу № 2-2/2019 от 11.07.2018

Дело № 2-2/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

1 февраля 2019 года                              п. Ибреси

Ибресинский районный суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Козлова В.А.,

при секретаре Орловой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Киселёвой ФИО11 к Шельтямову ФИО12 о расторжении договора купли-продажи,

Установил:

Киселёва Н.Г. обратилась в суд с иском к Шельтямову К.И. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между Киселёвой Н.Г. и Шельтямовым К.И., об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании судебных расходов. В обосновании иска указывается, что ДД.ММ.ГГГГ между Киселевой Н.Г. (покупатель) и ответчиком Шельтямовым К.И. (продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого она купила в собственность у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3 данного договора купли-продажи жилой дом и земельный участок по соглашению между ними оценены и проданы за <данные изъяты> рублей. Расчет между ними осуществлялся в следующем порядке: <данные изъяты> рублей в счет оплаты жилого дома путем безналичного перечисления средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты>, выданного Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (Государственное учреждение) в Ибресинском районе Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ на имя Киселёвой Н.Г., которые перечислены Пенсионным фондом на лицевой счет продавца Шальтямова К.И. в сроки предусмотренные Правилами о направлении средств (части средств) материнского (семейного капитала) на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ №. Денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты земельного участка уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя до подписания договора. Расчет произведен в полном объеме. При купле - продаже она осмотрела жилой дом визуально, фактически не вдаваясь в его техническое состояние, в том числе состояние фундамента. При производстве строительных работ обнаружились дефекты фундамента. Фундамент не капитальный, только временный, стоит на четырех подушках. Кроме того, до подписания договора купли-продажи не было документа - справки о пригодности вышеуказанного жилого помещения для проживания. У нее пятеро детей, из них двое несовершеннолетних и проживать в таких условиях невыносимо. Таким образом, если бы она располагала данными о фактическом техническом состоянии данного жилого дома, негодности его для проживания с несовершеннолетними детьми, тем более что расчет производился за счет средств материнского (семейного), капитала и целью направления этих средств в соответствии с законом является приобретение жилого помещения именно для улучшения жилищных условий, договор купли-продажи с ответчиком не был бы заключен. Ее требование, направленное к ответчику о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, оставлено без ответа. Ссылкой на ст.ст.475, 451, 452, 556, 557 ГК Российской Федерации просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №; №.

На судебном рассмотрении истец Киселёва Н.Г. поддержала исковые требования по изложенным в нем основаниям, указывая, что она не специалист и при осмотре дома в ДД.ММ.ГГГГ в условиях выпавшего снега не могла в должной мере оценить снаружи состояние фундамента. Когда весной следующего года собрала бригаду для сооружения пристроя, строители указали ей на неудовлетворительное состояние фундамента. Она не ожидала от ФИО2, что он, как бывший муж сестры, обманет ее, продав негодный для проживания дом за сумму свыше <данные изъяты> тыс. руб., приобретя его за <данные изъяты> тысяч. Она согласна на прекращение дела, если ФИО2 даст ей <данные изъяты> рублей, которые необходимы для доведения дома в пригодное для проживания состояние.

Ответчик Шельтямов К.И. исковые требования не признал, представил письменные возражения, а также на судебном рассмотрении пояснил, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия о качестве передаваемого недвижимого имущества отсутствуют. В пункте 5 договора указано, что покупатель ознакомился с техническим состоянием отчуждаемого имущества и претензий не имеет. Жилой дом оплачен полностью на средства материнского (семейного) капитала. Требования истицы о расторжении договора купли-продажи направлены фактически на обналичивание средств материнского (семейного) капитала, что является действием в обход закона. Приобретенный жилой дом полностью соответствует требованиям, предъявляемым жилищным законодательством к жилым помещениям. На момент подписания договора истица с несовершеннолетней дочерью проживала в перекошенном доме ДД.ММ.ГГГГ года постройки, которая не отвечала санитарным требованиям и не пригодна к проживанию. Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретенный жилой дом истица в течение шести месяцев обязана была оформить в общую собственность несовершеннолетнего ребенка. Согласно п.1 ст.64 Семейного кодекса родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными. В обзоре судебной практики ВС РФ № 2, утвержденный Президиумом ВС РФ от 06.07.2016 г. в п. 5, а так же в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией прав на материнский капитал утвержденный Президиумом ВС РФ 22.06.2016 г. указано, что объект недвижимости, приобретенный с использованием средств МСК, в силу закона находится в общей долевой собственности супругов и детей. Таким образом, обращаясь в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого дома, истица Киселева Н. Г., действует вопреки интересам детей, лишая их права на жилище. Согласно ч. 2 ст.64 Семейного кодекса РФ родители не вправе представлять интересы детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласия между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Также ответчик указывает, что он не согласен на прекращение дела примирением с условием передачи истцу указываемой ею суммы в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель ответчика ФИО8 указывает на необходимость участия в деле представителя Управления Пенсионного фонда, так как покупка дома уплачена истцом за счет средств материнского капитала. Также считает, что по делу необходимо провести обследование жилого дома жилищной комиссией при администрации Новочурашевского сельского поселения, а не комиссией при администрации Ибресинского района.

Представитель Управления Пенсионного фонда (ГУ) Российской Федерации в <адрес> Чувашской Республики (межрайонное), надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился.

Представитель администрации Ибресинского района Чувашской Республики, осуществляющей функции органа опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, представила суду заявление, в котором просит рассмотреть дело без их участия.

Выслушав истца, ответчика, его представителя и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между Киселёвой Н.Г. (покупатель) и Шельтямовым К.И. (продавец) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Киселёва Н.Г. купила в собственность у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., и жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (<данные изъяты>)

Согласно п.3 указанного договора расчет между продавцом и покупателем осуществлялся в следующем порядке: <данные изъяты> рублей в счет оплаты жилого дома уплачивается путем безналичного перечисления средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии <данные изъяты>, выданного Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации (Государственное учреждение) в Ибресинском районе Чувашской Республики ДД.ММ.ГГГГ на имя Киселёвой Н.Г., которые перечислены Пенсионным фондом РФ (территориальным органом ФИО1 фонда РФ) на лицевой счет продавца ФИО2 №, открытый в Чувашском отделении № ПАО Сбербанк, в сроки предусмотренные Правилами о направлении средств (части средств) материнского (семейного капитала) на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ №. Денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты земельного участка уплачена покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя до подписания договора. Оплата указанной суммы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не оспаривается. Согласно п. 5 договора продавец обязан передать покупателю отчуждаемые жилой дом, в том качественном и пригодном для проживания состоянии, земельный участок в том пригодном для использования состоянии, какие они есть на день подписания договора. Покупатель ознакомился с техническим состоянием отчуждаемого имущества и претензий не имеет.

Из кадастрового паспорта на жилой дом, расположенный в <адрес> видно, что общая площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты>).

Судом изучен технический паспорт на жилой дом расположенного по адресу: <адрес>, пер.Сехнерка, <адрес> Чувашской Республики, постройки 1975 года, выданный МУП БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом, расположенный в <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ года постройки, площадью <данные изъяты> кв.м., зарегистрирован за ФИО7 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>)

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что прилегающая к дому площадь земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу предписания ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

На основании п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из разъяснений, данных в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положений п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности на указанные жилой дом и земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, записи о регистрации № (на земельный участок); № (на жилой дом).

Согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ, к договору купли-продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ч. 2 данной нормы права, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

В силу ч. 1 ст. 476 ГК Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

По поручению районного суда межведомственная комиссия при администрации Ибресинского района ДД.ММ.ГГГГ провела обследование помещения по адресу: <адрес>. Установив неудовлетворительное состояние частей здания и инженерных систем комиссия пришла к выводу, что визуальным осмотром фактического проживания в жилом доме комиссией не обнаружено, помещение пустует и никем не используется. Данный жилой дом признать пригодным (непригодным) для проживания граждан невозможно без надлежащей оценки степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов (необходимо провести независимую оценку специализированной организацией) <данные изъяты>.

По ходатайству истца Киселевой Н.Г. судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ Чувашская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № степень износа строения (<адрес>) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составляет: жилого дома лит. А - 66%; сеней лит. а - 74%. В результате проведенного исследования на предмет определения соответствия строения (<адрес>) требованиям «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [6; раздел II] по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, установлено следующее. Техническое состояние жилого дома лит. А, по величине физического износа 66% оценивается как ветхое, когда состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих - весьма ветхое. Несущие конструкции имеют признаки физического износа в виде разрушений, повреждений, деформаций и трещин, снижающих несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций и строения в целом. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смене некоторых из них. Техническое состояние несущих конструкций и строения в целом не соответствует установленным требованиям п.10 Положения [6; раздел II]. Строение обустроено таким образом, что при передвижении жильцами около жилого дома, при входе и выходе из него, имеется риск получения травм, в связи с ветхим техническим состоянием сеней лит. а, через которое осуществляется вход в жилой дом лит. А. Отдельные конструктивные элементы сеней находятся в аварийном состоянии и частично разрушены. При пользовании отопительной печью также имеется риск получения травм жильцами, в связи с его ветхим техническим состоянием (имеются признаки физического износа в виде выпучивания и отклонения стенок от вертикали, глубоких трещин в кладке, разрушений и дымления печи). Вышеизложенное не соответствует установленным требованиям п. 11 Положения [6; раздел II]. Жилой дом не соответствует установленным требованиям п.12 Положения [6; раздел II] по обеспечению его отоплением и газоснабжением в газифицированном районе. Жилой дом не защищен от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды (путем устройства дренажа, защитных гидроизоляционных покрытий, продухов, отмостки и др.), что не соответствует установленным требованиям п. 16 Положения [6; раздел II]. Высота помещений жилого дома составляет не менее 2,5 м и соответствует установленным требованиям п. 22 Положения [6; раздел II]. Все помещения имеют естественное освещение. Отношение площади световых проемов к площади пола помещений соответствует установленным требованиям п. 25 Положения [6; раздел II] (л.д.71-97). У суда не имеется каких-либо оснований сомневаться в полноте, достоверности и объективности выводов судебной строительно-технической экспертизы. Выводы экспертов основаны на непосредственном исследовании объекта. Эксперты были предупреждены по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что возникновение недостатков товара до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, доказано, а также подтвержден факт обнаружения истцом недостатков приобретенного имущества после покупки дома и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки.

Так как Киселевой Н.Г. в ходе сделки ответчиком было передано имущество ненадлежащего качества – индивидуальный дом, где по его техническому состоянию проживание невозможно, оплата за указанное строение произведено средствами материнского капитала, но при этом жилищные права несовершеннолетних детей и их матери не были реализованы, требования истца подлежат удовлетворению.

Возражения ответчика и его представителя о том, что истец действует вопреки интересам детей, желает обналичить выданный материнский капитал, требуется дополнительное обследование дома комиссией по месту его расположения, голословны и опровергаются исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Согласно ст. 98 ГПК Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд также приходит к выводу, что ответчиком Шельтямовым К.И. должны быть возмещены истцу расходы по оплате государственной пошлины, а также им должна быть произведена оплата за производство судебной строительно-технической экспертизы в ФБУ «ЧЛСЭ» Минюста Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд

Решил:

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Киселёвой ФИО3 и Шельтямовым ФИО13.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №; №.

Взыскать с Шельтямова ФИО14 в пользу Киселёвой ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, а также взыскать с Шельтямова ФИО15 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Чувашская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации <данные изъяты> <данные изъяты> коп. за проведение судебной строительно-технической экспертизы.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Ибресинский районный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

         Судья