Решение по делу № 2-77/2020 от 08.04.2019

Дело № 2-77/20(2-3125/2019)

50RS0028-01-2019-002688-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2020 г.             г.о. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Молевой Д.А.,

при секретаре Лозовенко Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Осенний квартал» об уменьшении цены договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в связи с уменьшением площади объекта,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Осенний квартал» об уменьшении цены договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости, в связи с уменьшением площади объекта.

Свои требования мотивирует тем, что на основании договора №/ОДА/ЗПИФ/У уступки прав по договору №/ОДА/ЗПИФ от ДД.ММ.ГГГГ Переуступки прав по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Уступки прав требований по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, уч.2Ж, корпус № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ЗАО «Управляющая компания «Капитальные вложения» ФИО7 паевого инвестиционного фонда недвижимости «Столица» и Истцом, переданы права на нежилые помещения:

1.Офис №, общей площадью орентировочно144,50 кв.м. расположенного на 1 этаже в секции 1 объекта недвижимости;

2.Офис №, общей площадью ориентировочно 240,50 кв.м., расположенного на 1 этаже в секции 3 объекта недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на 36/1000 долей в объекте незавершенного строительства в многоквартирном доме в виде нежилых помещений - офисов №,2.6 общей площадью 555,8 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, уч. 2Ж, корпус №. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обязательства застройщика переданы ответчику - ООО «Осенний квартал». Стоимость указанных помещений в соответствии с п.4.1 договора составляет 30 000 000 руб. Обязанность по оплате истцом выполнена в полном объеме. Общая проектная площадь офиса № составляет 240,50 кв.м. В соответствии с п. 8 Проектной декларации ООО «Осенний квартал» на завершение строительства 10-12-15-ти этажного 4-х секционного жилого дома с объектами инженерной инфраструктуры по адресу: <адрес>, уч. 2Ж, корпус № от ДД.ММ.ГГГГ общая проектная площадь офиса № составляет 240,3 кв.м. По заключению ООО «Инекс» помещение, назначение: нежилое, общей фактической площадью 194,6 кв.м. проектной площадью 240,3 кв.м. расположенное по строительному адресу: <адрес>, уч. 2Ж, <адрес>, офис № (почтовый адрес: <адрес>, г.<адрес> на поэтажном плане: секция 3, этаж 1, помещение №). По результатам анализа экспертами сделан вывод о том, что разница между общей проектной и фактической площадью составляет 45,7 кв.м., а разница между рыночной стоимостью договорного и фактического метража нежилого помещения составляет 4 350 000 руб.

Просит суд обязать ООО «Осенний квартал» соразмерно уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, уч.2Ж, корпус № на 4 350 000 руб., взыскать с ответчика разницу между первоначальной и окончательной ценой договора в размере 4 350 000 руб., взыскать штраф предусмотренный п.6 ст. 13 Закона РФ» О защите прав потребителей».

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, требования не признала, просила в иске отказать.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям, ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Согласно ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно ч.ч. 1, 2, 5 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом. В частности, при нарушении застройщиком прав участника долевого строительства – гражданина, последний вправе требовать взыскания неустойки за нарушение срока удовлетворения требований (об устранении недостатков, соразмерном уменьшении цены и пр.), взыскания компенсации причиненного морального вреда (ст.ст. 15, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» и ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» заключен договор № «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, уч. 2Ж, корпус №.

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, соответствующие условиям договора, требования технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять у застройщика объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый дом недвижимости «Жилищный капитал» с одной стороны, ООО «Объединённая строительная компания» и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ( АО «АлеутСтрой») был заключен договор уступки прав (требований) № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве.

Согласно п. 1.1 по настоящему договору правообладатель уступает (передает) правоприобритателю, а правоприобритатель принимает в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, уч. 2Ж, корпус №, между застройщиком и правообладателем.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №/ОДА/ОСК переуступки прав (требований) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав (требований) по договору № отДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, уч. 2ж, корпус №.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Капитальные вложения» ФИО6 Н «Столица» и ФИО1 заключен договор №/ОДА/ЗПИФ/У уступки прав (требований).

Согласно п.1.1 по настоящему договору Цедент (ЗАО УК «Капитальные вложения» ФИО6 Н «Столица») передает, а Цессионарий (ФИО1) принимает на себя в полном объеме все права и обязанности участника долевого строительства, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, уч. 2ж, корпус №, в части долевого строительства нежилого помещения - офис №, общей площадью ориентировочно 144,50 кв.м. расположенном на 1 этаже в секции 1 объекта недвижимости и нежилого помещения - офис №, общей площадью ориентировочно 240.50 кв.м. расположенного на 1 этаже в секции 3 объекта недвижимости, а также общего имущества в объекте недвижимости, подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в соответствии с условиями настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Объединенная Строительная компания» и ФИО1 заключен договор уступи прав (требований) №/оф1.

Согласно п.1.1 настоящего договора ООО «Объединенная Строительная компания» уступает, а ФИО1 принимает на себя в полном объеме все права и обязанности участника долевого строительства установленные договором от ДД.ММ.ГГГГ переуступки прав требований по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, уступки прав по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 2ж, корпус №.

Как усматривается из п.1.1 акта об оплате инвестиционного взноса и переходе прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЗАО УК «Капитальные вложения», ФИО7 паевым инвестиционным фондом недвижимости «Столица» и ФИО1 последний перечислил в соответствии с условиями п. 4.1 договора платеж на сумму 30 000 000 руб.

Решением Одинцовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к АО «АЛЕУСТРОЙ» о признании права собственности на жиле помещения, за ФИО1 признано право собственности на жилые помещения офис № общей площадью ориентировочно 170,80 кв.м., офис № площадью ориентировочно 144,50 кв.м., офис № общей площадью ориентировочно 240,50 кв.м., в объект незавершенного строительства - многоквартирного дома, расположенном по адресу: <адрес>. 2ж, корпус №.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ООО «Осенний квартал» о намерении стать приобретателем объектов завершенного строительства и конкурсного управляющего ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» и передаче имущества и обязательства должника были удовлетворены требования ООО «Осенний квартал» и ему передано имущество в том числе, 10-12-15-ти этажный 4-х секционный жилой дом с объектами инфраструктуры, расположенной по адресу: <адрес>, уч. 2Ж, корпус №, кадастровый №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело рассмотрено судебной коллегией по правилам суда 1 инстанции и вынесено решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ( АО «АлеутСтрой») и ООО «Осенний квартал» заключено соглашение о передаче имущества.

Согласно п.1.1 в соответствии с условиями настоящего соглашения, передающая сторона, на основании определения суда, обязуется передать в собственность принимающей стороны. А принимающая сторона обязуется принять в порядке на условиях предусмотренных настоящим соглашением, следующее недвижимое имущество:

- объект незавершенного строительства: 1-12-15-ти этажный 4-х секционный жилой дом с объектами инженерной инфраструктуры, расположенный по адресу: <адрес>, Одинцовский муниципальный район, <адрес>, уч. 2ж, корпус 24, кадастровый №.

- земельный участок, на котором расположены объекты, площадью 12 207 кв.м., с кадастровом номером 50:20:00702275, расположенный по адресу: <адрес>, уч. 2ж.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Осенний квартал» и ФИО1 заключен акт приема-передачи помещения, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 2ж., корпус 24.

Согласно отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта проведенного ООО «ИНЕКС» разница между общей проектной и фактической площадью составляет 45,7 кв.м., а разница между рыночной стоимостью договорного и фактического метража нежилого помещения составляет 4 350 000 руб.

Разрешая требования истца суд не находит оснований к удовлетворению требований, поскольку в соответствии со ст. 201.15-1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Кроме того, согласно ч. 5 ст.201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Таким образом, приобретатель осуществляет погашение всех обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства путем передачи помещений в натуре.

Согласно ч.9 ст. 201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Следовательно, у ответчика не возникает перед истцом обязанности по возврату денежных средств в случае изменения в ходе строительства площади помещения. А, кроме того, в суд не представлено сведений о том, что ООО «Осенний квартал» вносил изменения в проектную документацию после принятия объекта к строительству, также как и его виновных действий направленных на нарушения в строительстве спорного объекта повлекшее за собой изменения площади в сторону уменьшения.

Требования Истца о взыскании штрафа являются производными от первоначального, в связи с чем подлежат отклонению, а, также объектом требования заявлены как покупателем для личных семейных нужд, тогда как объектами недвижимости выступают коммерческие помещения офисы.

В соответствии с ч. 5 ст.201.15-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Осенний квартал» об уменьшении цены договора долевого участия в долевом строительстве объекта недвижимости в связи с уменьшением площади объекта, взыскании штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Д.А. Молева