Решение по делу № 33-2055/2024 от 12.03.2024

Председательствующий: Савченко С.Х.    Дело № 33-2055/2024 (2-3363/2023)

    УИД 55RS0006-01-2023-003576-12

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 апреля 2024 года                                г. Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Григорец Т.К.

при секретаре Ляхове Д.И.

рассмотрела в судебном заседании дело по иску департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Коху С. К., Бойковой О. В. о понуждении к вступлению в договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе Коха С.К. на решение Советского районного суда города Омска от 27 декабря 2023 года.

Заслушав доклад судьи Лисовского В.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее по тексту – ДИО г. Омска) обратился в суд с иском к Коху С.К., Бойковой О.В., Ляшенко А.В., Масленникову А.В., Нехаенко В.И., Арышеву А.Е. о понуждении к вступлению в договор аренды земельного участка, указав, что ответчики являются собственниками нежилых помещений в здании с кадастровым номером № <...> расположенном на земельном участке государственной собственности с кадастровым номером № <...>, в отношении которого ранее заключен договор аренды № № <...> с одним из собственников помещений. Департаментом подготовлены проекты соглашений о вступлении ответчиков в договор аренды этого земельного участка, которые ими не подписаны. Истец просил обязать Коха С.К., Бойкову О.В., Ляшенко А.В., Масленникова А.В., Нехаенко В.И., Арышева А.Е. вступить в качестве соарендаторов в договор аренды земельного участка № № <...>, зарегистрированный <...>, путем заключения и государственной регистрации дополнительных соглашений.

Определением Советского районного суда города Омска от 11.10.2023 принят отказ ДИО г. Омска от иска и прекращено производство по делу в части предъявленных к Ляшенко А.В., Масленникову А.В., Нехаенко В.И., Арышеву А.Е. требований.

Представитель истца ДИО г. Омска Гайсинский В.Г. в судебном заседании участие не принимал, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчики Бойкова О.В. и Кох С.К. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом; Кох С.К. просил рассмотреть дело в его отсутствие, Бойкова О.В. причины неявки не сообщила.

В ходе рассмотрения дела Кох С.К. не возражал против вступления в договор аренды земельного участка в качестве арендатора, не согласившись с условием договора о расчете арендной платы с применением экономически обоснованного коэффициента 4,5% и применяемой для расчета площадью земельного участка.

Представитель Коха С.К. - Кох Н.С. в судебном заседании и в письменных возражениях иск не признала, указала, что её доверитель не отказывается от вступления в договор аренды, но не согласен с предложенными истцом условиями договора, полагая, что при расчете арендной платы применению подлежит коэффициент 2,5%, так как гаражный бокс используется ответчиком исключительно в личных целях, и долю участия в оплате следует определять исходя из части площади земельного участка, занятой зданием.

Судом постановлено решение, которым исковые требования департамента имущественных отношений Администрации г. Омска удовлетворены, возложена обязанность на Коха С. К. и Бойкову О. В. вступить в качестве соарендаторов в договор аренды земельного участка № № <...> зарегистрированный <...>, путем заключения и государственной регистрации дополнительных соглашений в приведённой истцом редакции с применением экономически обоснованного коэффициента 4,5%, которые считаются заключенными с момента вступления в законную силу решения суда и подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ.

Определением от <...> исправлена описка, допущенная в написании имени ответчика Коха С.К.

В апелляционной жалобе Кох С.К. просит решение отменить. Указывает, что от заключения договора аренды он не отказывался. Выражает несогласие с применённым в проекте договора истцом расчетом арендной платы за пользование земельным участком, полагая, что неправильно определены площадь участка и коэффициент 4,5%. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Основания для понуждения его к вступлению в договор аренды отсутствуют, так как земельный участок был сдан в аренду на 49 лет Кромберг, от которой истец получает арендную плату. Поскольку его нежилое помещение используется в личных целях, при расчете арендной платы коэффициент 4,5% не подлежит применению, следует применять подлежал коэффициент 2,5%.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Бойковой О.В., Кромберг Ю.В., представителя ООО «Атлант», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших причин неявки и не просивших об отложении дела.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Коха С.К., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ДИО г. Омска Гайсинского В.Г., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что Кох С.К. является собственником гаражного бокса с кадастровым номером № <...> площадью 21,4 кв.м, а Бойкова О.В. является собственником гаражного бокса с кадастровым номером № <...> площадью 22,1 кв.м, которые расположены в здании с кадастровым номером № <...> по адресу г. Омск, <...>, назначение – нежилое, наименование – наземный многоэтажный гараж-стоянка с офисами организаций непосредственного обслуживания населения. Также в указанном многоэтажном гаражном комплексе имеются гаражные боксы и нежилые помещения, находящиеся в собственности иных лиц. Данный гаражный комплекс расположен на земельном участке с кадастровым номером № <...> площадью 2 897 кв.м, относящемся к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В отношении данного земельного участка <...> заключен договор аренды № <...> между ДИО г. Омска и собственником помещений вышеуказанного здания Кромберг Ю.В., на основании которого <...> в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) зарегистрировано соответствующее обременение.

В соответствии с подп. 2 и 6 п. 20 «Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», утверждённого решением Омского городского Совета от <...> № <...>, муниципальным органом, уполномоченным на распоряжение находящимися на территории города Омска землями, государственная собственность на которые не разграничена, является ДИО г. Омска.

В соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ истцом были подготовлены проекты соглашений о вступлении ответчиков в договор аренды земельного участка № <...>, которые направлялись в адрес Коха С.К <...>, а в адрес Бойковой О.В. – <...>. На момент предъявления данного иска такие соглашения не были подписаны ответчиками.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для понуждения Коха С.К. и Бойковой О.В. к заключению договора аренды, в связи с чем возложил на них обязанность вступить в качестве соарендаторов в договор аренды земельного участка

Бойкова О.В. решение суда в части разрешения требований к ней не обжалует, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для его проверки в этой части нет.

Доводы жалобы об отсутствии оснований к понуждению Коха С.К. к заключению договора аренды с ДИО г. Омска не могут быть признаны обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Согласно п. 2 этой статьи в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктами 6-8 этой статьи установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 этой статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 этой статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерным долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них; отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из содержания приведённых выше норм следует, что Кох С.К. как собственник помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № <...>, обязан заключить договор аренды этого земельного участка; неисполнение такой обязанности может служить основанием для понуждения к её исполнению судебным решением в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Приведенные в жалобе ссылки ответчика на то, что фактически он не отказывался от вступления в договор аренды в качестве соарендатора и от подписания соответствующего соглашения, не свидетельствуют об отсутствии в данном случае оснований для возложения судом обязанности заключить этот договор, поскольку по истечении установленного законом срока после получения соглашения к договору аренды Кох С.К. действий по его подписанию не принял, до настоящего времени не вступил в договор аренды в качестве соарендатора.

Вопреки доводам жалобы, наличие заключенного <...> между ДИО г. Омска и Кромберг Ю.В. договора аренды земельного участка № № <...> с множественностью лиц на стороне арендатора не освобождает Коха С.К. от обязанности вступить в данный договор в качестве соарендатора. Напротив, с соблюдением требований п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка изначально был заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей помещений в здании, расположенном на земельном участке.

Суждения ответчика о том, что Кромберг Ю.В. вносит арендную плату по указанному договору за весь земельный участок, являются неверными, поскольку Кромберг Ю.В., как собственник нескольких помещений в здании, расположенном на арендуемом земельном участке, уплачивает арендную плату соразмерно ее доле в праве пользования земельным участком.

Возлагая на Коха С.К. обязанность заключить договор аренды, суд первой инстанции в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ определил условия, на которых должен быть заключен такой договор.

Доводы ответчика о несогласии с условиями договора, влияющими на размер арендной платы, являются несостоятельными.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В Омской области он установлен «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденным постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05 октября 2015 года №275-п».

Согласно п. 3 этого порядка размер годовой арендной платы за такие земельные участки рассчитывается по формуле путем умножения величины кадастровой стоимости земельного участка на установленный этим порядком экономически обоснованный коэффициент (Кф).

При исчислении размера арендной платы, начиная с <...>, истец применил кадастровую стоимость земельного участка 5 694 198,35 руб., установленную приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 09.09.2022 № 78-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области». В данной части условия договора ответчиком не оспариваются.

Его довод о необходимости применения при расчете арендной платы экономически обоснованного коэффициента 2,5%, установленного в отношении земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок, подлежит отклонению.

Согласно п. 3 «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

Как следует из выписки из ЕГРН, в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> установлен вид разрешённого пользования: для строительства наземного многоэтажного гараж-стоянки с офисами организаций непосредственного обслуживания населений.

Пунктом 3 приложения к вышеуказанному «Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» для земельных участков для размещения гаражей и автостоянок установлен экономически обоснованный коэффициент 2,5 %. Пунктом 7 этого приложения для земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения установлен экономически обоснованный коэффициент 4,5 %. Поэтому для расчёта арендной платы подлежит применению коэффициент 4,5% как наиболее высокий. То обстоятельство, что ответчик использует земельный участок с целью личного пользования принадлежащего ему гаражного бокса, с учетом приведенных выше положений нормативного акта Правительства Омской области, не влечет возможности установления ему иного коэффициента, применяемого при расчете арендной платы.

Ни нормами федеральных законов, ни положениями нормативных актов органов власти Омской области не предусмотрена возможность разного исчисления размера арендной платы для арендаторов, которым принадлежат помещения или здания различного назначения, расположенные на одном земельном участке. По смыслу приведённых выше положений закона при множественности лиц на стороне арендатора земельного участка государственной собственности размер арендной платы устанавливается единым на весь участок и распределяется между собственниками зданий и помещений пропорционально их долям.

Несогласие ответчика с используемой истцом для расчет арендной платы величиной площади земельного участка также не может служить основанием для признания обжалуемого решения незаконным или необоснованным. Фактически в расчете арендной платы величина общей площади влияет на определение пропорции, исходя из которой распределяется общий размер арендной платы между собственниками помещений.

Кох С.К. в обоснование своих возражений в данной части указывает, что при расчете подлежащей внесению им арендной платы необходимо учитывать площадь земельного участка, занимаемого только зданием, без прилегающей территории, включенной в состав земельного участка. Такое суждение ответчика является ошибочным.

Земельный участок с кадастровым номером № <...>, на котором располагается здание с принадлежащим, в том числе, Коху С.К. помещением, является единым. Такой земельный участок был сформирован с учетом площади, необходимой для эксплуатации находящегося на нем здания. Соответственно, фактическое превышение площади земельного участка над площадью занятой зданием, не является основанием к исключению при расчете арендной платы для кого-либо из соарендаторов какой-либо части площади земельного участка. Исходя из установленных обстоятельств судом сделан правильный вывод о том, что при расчете арендной платы, подлежащей уплате Кохом С.К., подлежит учету вся площадь земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно возложил на Коха С.К. обязанность по вступлению в договор аренды в качестве соарендатора на приведенных истцом условиях.

При рассмотрении дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда города Омска от 27 декабря 2023 года, с учетом определения об исправлении описки от 22 февраля 2024 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

<...>

<...>

<...>