Решение по делу № 2-8696/2019 от 02.09.2019

Дело № 2-8696/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Автушина Ф.А.,

при секретаре Березиной Н.С.,

с участием истца Савельева М.А.,

представителя ответчика Матушкина О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 23 декабря 2019 года гражданское дело по иску Савельева М.А. к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми о возложении обязанности передать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Савельев М.А. обратился в суд с иском к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми о возложении обязанности передать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, требования обосновывает тем, что 19 ноября 2014 года между ним о ООО «ИСК» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., по которому истцу должна была быть передана квартира №... 29 ноября 2017 года между ООО «ИСК» и ответчиком заключено соглашение о переводе прав и обязанностей застройщика, до настоящего времени жилое помещение истцу не принято.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ИСК» в лице конкурсного управляющего.

В судебном заседании истец требования к Фонду поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился.

Третье лицо представителя для участия в судебном заседании не направило.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено,

ООО « ИСК» являлось застройщиком объекта – многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный на земельном участке по адресу: ...

19.11.2014г. между ООО «ИСК» и Савельевым М.А. подписан договор участия в долевом строительстве № 9/Н1-14 (далее – договор от 19.11.2014 г., предметом которого является участие Савельева М.А. (дольщика) в финансирования строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного на земельном участке по адресу: ..., в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность части построенного дома –квартиры, строительный номер ... общей проектной площадью ...

Согласно п. 3.2 договора от 19.11.2014 г. ООО «ИСК» обязалось ввести дом в эксплуатацию в 2-м квартале 2017 года и передать в собственность дольщика квартиру в срок до 31 августа 2017 года.

29.11.2017 г. ООО «ИСК» и Фонд развития жилищного строительства Республики Коми заключили соглашение о переводе прав и обязательств заказчика, в соответствии с которым к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми перешли права и обязательств заказчика и застройщика по строительству объекта – дом со встроенными предприятиями обслуживания по адресу: ...

Согласно п. 4.1 указанного соглашения Фонд развития жилищного строительства Республики Коми принял на себя обязательства ООО «ИСК», в том числе по договору с Савельевым М.А. от 19.11.2014 г.

В силу п. 4.4. соглашения перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных ООО «ИСК» с участниками долевого строительства договоров…. влечет за собой перевод на сторону 2 (Фонд развития жилищного строительства Республики Коми) со стороны 1 (ООО «ИСК») обязательств ООО «ИСК» по передаче жилых помещений со дня передаче Фонду Объекта незавершенного строительства, …. и обязательств застройщика по передаточному акту.

Передаточный акт подписан ООО «ИСК» и Фондом развития жилищного строительства Республики Коми 29.11.2017 г.

Истец исходил из того, что по состоянию на день рассмотрения настоящего спора объект долевого строительства Савельеву М.А. не передан Фондом, договор не расторгнут, обязательства по договору ответчиком не исполнены.

Определением Арбитражного Суда Республики Коми от 20.10.2017 требование Савельева М.А. о передаче в собственность спорного жилого помещения включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ИСК».

Решением Арбитражного Суда Республики Коми от 15.05.2018 ООО «ИСК» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура – конкурсное производство.

Определением Арбитражного Суда Республики Коми от 31.10.2018, вступившим в законную силу 28.05.2019, заявление конкурсного управляющего ООО «ИСК» в части исключения из реестра требований кредитора Савельева М.А. о передаче жилого помещения на объекте: ..., было оставлено без удовлетворения. Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что часть кредиторов, в том числе и Савельев М.А., в договорные правоотношения с Фондом развития жилищного строительства Республики Коми не вступили.

15.03.2018 в адрес истца Фондом направлялись предложения по подписанию дополнительного соглашения в связи со сменой застройщика и переносов сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства и согласованию даты и времени проведения процедуры государственной регистрации дополнительного соглашения.

По акту приемо-передачи квартиры (к договору №09/Н1-14 участия в долевом строительстве от 19.11.2019) от 31.03.2019 передана от Фонда развития жилищного строительства Республики Коми конкурсному управляющему ООО «ИСК» квартира ...

29.11.2017 между ООО «ИСК» и Фондом развития жилищного строительства Республики Коми заключено Соглашение о переводе прав и обязательств заказчика, по условиям которого Фонд принимает на себя обязательства по договору с Савельевым М.А. По указанному договору Фонд принял на себя неисполненные обязательства ООО «ИСК» и передаче помещения в МКД по адресу: ...(пункт 4.1)

Согласно п 4.4 указанного Соглашения перемена лиц в обязательствах, влечет за собой перевод на Фонд обязательств ООО «ИСК» по передаче жилых помещений со дня передачи Фонду объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

В соответствии с п. 7.2 Соглашения с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и перехода права на арендованный земельный участок Фонду, последний принимает на себя функции заказчика (застройщика) по строительству объекта, несет ответственность за качество и сроки выполнения строительно-монтажных работ перед дольщиками и иными специализированными контрольными и разрешительными организациями, привлекает подрядные организации для осуществления строительно-монтажных работ, обеспечивает ввод объекта в эксплуатацию, оформление прав дольщиков на объекты договоров долевого строительства.

Участники долевого строительства, в том числе и Саельев М.А., дали согласие на передачу ООО «ИСК» прав и обязательств застройщика по строительству на земельных участках объекта: «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: ... Фонду развития жилищного строительства Республики Коми и на перенос сроков ввода дома в эксплуатацию (ориентировочно 4 квартал 2018 года) и передачи объектов долевого строительства дольщикам (не позднее 31 марта 2019 года), заполнив соответствующий реестр согласно Приложению № 1, указанному в соглашении № 2 от 29.11.2017.

Вместе с тем согласие истца на заключение соглашения № 2 от 29.11.2017 о переводе прав и обязательств заказчика-застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома само по себе не означает переход прав и обязанностей ООО «ИСК» по заключенным им договорам с дольщиками к Фонду без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с положениями статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование).

В соответствии со статьей 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В силу п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договора регулируются ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости".

Согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации. Из чего следует, что в связи со сменой застройщика ООО «ИСК» по договору участия в долевом строительстве от 19.11.2014 на Фонд жилищного строительства Республики Коми на основании соглашения № 2 от 29.11.2017, обязательства по указанному договору у Фонда перед истцом должны были возникнуть при заключении соответствующего соглашения, которое подлежало государственной регистрации.

В силу статьи 451 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд приходит к выводу, что в данном случае изменение стороны по договору – застройщика является существенным обстоятельством, влияющим на условия договора от 19.11.2014, и данные изменения должны были быть оформлены между сторонами путем заключения письменного соглашения.

Кроме того, пунктом 11.3 договора участия в долевом строительстве от 24.11.2014 предусмотрено, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно части 1 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В части 2 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (часть 4 статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о проекте строительства согласно пункту 1 части 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом, одностороннее внесение изменений в который в части, касающейся изменения такого условия договора как срок окончания строительства, является существенным изменением условий договора.

С учетом установленных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что истец, требования которого о передаче спорного жилого помещения были включены в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве ООО «ИСК», отказавшись от внесения изменения в договор участия в долевом строительстве от 19.11.2014 в связи со сменой застройщика и изменением сроков передачи объектов, не вправе предъявлять заявленные исковые требования к ответчику - Фонду жилищного строительства Республики Коми.

Согласие истца за заключение соглашения № 2 от 29.11.2017 между ООО «ИСК» и Фондом, не свидетельствует о возникновении прав и обязанностей между конкретным дольщиком, и Фондом. Изменение одной из сторон по договору от 19.11.2014, и изменение сроков ввода дома в эксплуатацию в связи с заменой стороны застройщика в договоре в отсутствие соответствующего письменного соглашения об изменении условий первоначального договора между этими сторонами, не порождает никаких правовых последствий для обеих сторон.

руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Савельева М.А. к Фонду развития жилищного строительства Республики Коми о возложении обязанности передать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда, неустойки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ф.А.Автушин

Мотивированное решение составлено 26 декабря 2019 года