Решение по делу № 8Г-16169/2024 [88-17141/2024] от 14.08.2024

УИД 59RS0001-01-2023-006033-81

        Дело №88-17141/2024

    мотивированное определение

    составлено 01 октября 2024 года

        ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Челябинск                             26 сентября 2024 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего    Чернецовой С.М.,

    судей     Малоедовой Н.В., Бурматовой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-437/2024 по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах Шишмагаевой Надежды Александровны, Сухаревой Яны Камилевны, Сухарева Александра Юрьевича, Мальцевой Ольги Николаевны, Мальцева Алексея Вячеславовича, Давыдовой Натальи Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ПГС» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа,

по кассационной жалобе Пермской региональной общественной организации «Пермский Региональный Центр Защиты Прав Потребителей», действующей в интересах Шишмагаевой Надежды Александровны, Сухаревой Яны Камилевны, Сухарева Александра Юрьевича, Мальцевой Ольги Николаевны, Мальцева Алексея Вячеславовича, Давыдовой Натальи Викторовны на решение Дзержинского районного суда г. Перми от                            07 февраля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07 мая 2024 года.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Чернецовой С.М. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ПРОО «Пермский Региональный Центр Защиты Прав Потребителей», действующий в интересах Шишмагаевой Н.А., Сухаревой Я.К., Сухарева А.Ю., Мальцевой О.Н., Мальцева А.В., Давыдовой Н.В. обратился с иском к ООО «Специализированный застройщик ПГС» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование исковых требований указано на разницу между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства. Застройщик произвел расчет цены договора участия в долевом строительстве, исходя из формулы общей приведенной площади. Данный способ расчета применим только в тех случаях, когда частью объекта строительства является балкон/лоджия. Фактически балкон/лоджия частью жилого помещения не являются, в связи с чем, примененный способ расчета цены договора участия в долевом строительстве не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации. Застройщиком была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договора долевого участия, заключенных с физическими лицами.

Решением Дзержинского районного суда г. Перми от 07 февраля 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07 мая 2024 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ПРОО «Пермский Региональный Центр Защиты Прав Потребителей» просит об отмене вышеуказанных судебных актов, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия Седьмого кассационного суда общей юрисдикции установила, что участники процесса надлежащим образом и своевременно извещены о времени и месте судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу заблаговременно размещена на официальном сайте суда.

В судебное заседание Седьмого кассационного суда общей юрисдикции лица, участвующие в деле, не явились, о причинах неявки не сообщали, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. На основании ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно ч.1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, если эти нарушения привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что основания для отмены обжалуемых судебных постановлений отсутствуют.

При рассмотрении дела установлено, что 24 декабря 2021 между ООО «Специализированный застройщик ПГС» и Шумиловым А.С., Шумиловой О.А. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № <данные изъяты>.

Объектом капитального строительства в соответствии с проектной документацией, указанного в разрешении на строительство, является: 2-й этап строительства - вторая секция, расположенный по адресу: <данные изъяты>, 2-х комнатная, расположенная на 17 этаже 26-этажного дома, жилой площадью 24,31 кв.м, общей площадью 43,99 кв.м, общей приведенной площадью 46,46 кв.м. Цена договора составила 3 321 245 руб. (п. 5.1 договора).

24 августа 2022 между Шумиловым А.С., Шумиловой О.А. (цедент) и Мальцевой О.А., Мальцевым А.В. (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому цедент уступает цессионарию в полном объеме свое право требования объекта по адресу: <данные изъяты>

13 октября 2020 между ООО «Специализированный застройщик ПГС» и Масленниковым Д.Н. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № <данные изъяты>

Объектом капитального строительства в соответствии с проектной документацией, указанного в разрешении на строительство, является: 1-й этап строительства - первая секция, расположенный по адресу: <данные изъяты> расположенная на <данные изъяты>-этажного дома, жилой площадью 25,79 кв.м, общей площадью 36,31 кв.м, общей приведенной площадью 38,77 кв.м. Цена договора составила 2 114 550 руб. (п. 5.1 договора).

23 октября 2020 между ООО «Специализированный застройщик ПГС» и Шишмагаевой Н.А. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № <данные изъяты>

Объектом капитального строительства в соответствии с проектной документацией, указанного в разрешении на строительство, является: 1-й этап строительства - первая секция, расположенный по адресу: <данные изъяты> 1-комнатная, расположенная на <данные изъяты> дома, жилой площадью 12,16 кв.м., общей площадью 21,33 кв.м, общей приведенной площадью 22,64 кв.м. Цена договора составила 1 267 840 руб. (п. 5.1 договора).

17 сентября 2022 между Гусаковым А.В. и Давыдовой Н.В. заключен договор уступки права требования (цессии) по договору № <данные изъяты> участия в долевом строительстве, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору № <данные изъяты> от 30 ноября 2021 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № <данные изъяты>, заключенного с ООО «Специализированный застройщик ПГС» на квартиру по адресу: <данные изъяты> расположенная на 17 этаже, общей проектной площадью квартиры 59,81 кв.м.

Пунктом 1.3 договора сторонами согласовано, что цессионарию переходят все права и обязанности по договору. Стоимость уступленного права составляет                     4 700 000 руб. Согласно представленному прайс-листу от ноября 2021 года, общая площадь квартиры № <данные изъяты> на 17 этаже составляет 57,91 кв.м.

Все договоры, заключенные с первоначальными участниками долевого строительства, являются типовыми и размещены на сайте ответчика. Указание в них площади соответствовало прайс-листам, которые также размещены на сайте ответчика.

Факт собственности истцов на квартиры, расположенные в доме <данные изъяты> подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Актом от 10 ноября 2022 подтверждается факт передачи квартиры ООО «СЗ ПГС» Давыдовой Н.В. во исполнение договора уступки прав требования от 17 сентября 2022 и договора № <данные изъяты> от 30 ноября 2021 участия в долевом строительстве дома № <данные изъяты>

Застройщик передал, а участник долевого строительства принял трехкомнатную квартиру № <данные изъяты>, общей площадью 57,60 кв.м, по данным технического паспорта (без учета балконов, лоджий), расположенную на 17 этаже жилого дома по адресу: <данные изъяты>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности за Давыдовой Н.В. зарегистрировано на квартиру №<данные изъяты>, площадь квартиры указана 57,60 кв.м.

В соответствии с актом приема-передачи от 10 ноября 2022 Сухареву А.Ю. передана квартира № <данные изъяты>, общей площадью 36,20 кв.м, по данным технического паспорта (без учета балконов, лоджий), расположенная на 22 этаже, во исполнение договора уступки прав требования от 18 июля 2022 и договора № 07-846-2020 от 13 октября 2020 участия в долевом строительстве дома № <данные изъяты>

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что право общей совместной собственности за Сухаревой Я.К., Сухаревой А.Ю. зарегистрировано на квартиру № <данные изъяты> площадь квартиры указана 36,20 кв.м.

Право общей совместной собственности зарегистрировано за Мальцевой О.Н., Мальцевым А.В., на квартиру № <данные изъяты> площадь квартиры указана 57,60 кв.м.

Право собственности зарегистрировано за Шишмагаевой Н.А. на квартиру № <данные изъяты> площадь квартиры указана 21,30 кв.м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 421, 424, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 2, 5, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и исходил того, что условиями договоров между сторонами согласован размер определённых отступлений в фактической площади передаваемого объекта долевого строительства от общей (проектной) площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения. Судом первой инстанции установлено, что размер фактической площади объекта долевого строительства находится в пределах 5% от общей площади объекта долевого строительства, что в соответствии с условиями договора является допустимым, то есть стороны согласны с таким отступлением. Согласие с отступлением в разнице между площадью квартиры по договору и фактической площадью, исходя из смысла данной фразы в договоре, не может вести к каким-либо правовым последствиям, как для истца, так и для ответчика.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал законными и обоснованными.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцы вправе требовать уменьшения цены договора, поскольку в общую площадь жилого помещения площадь лоджии не входит, ответчик нарушил принцип свободы договора, когда включил в договор условия о порядке определения площади и составе жилого помещения вопреки требованиям законодательства, являются необоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Цена договоров была согласована в твердой денежной сумме, не зависящей от стоимость 1 кв.м общей площади жилого помещения ( п. 5.1).

При этом в п. 3.2 договора указано, что объектом строительства является структурно обособленное жилое помещение жилой площадью 12,16 кв.м, общей площадью 21,33 кв.м, общей приведенной площадью 22,64 кв.м.

В этом же пункте имеется разъяснение, что общая площадь - это сумма площадей помещений объекта, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением площади лоджий\балконов. Общая площадь объекта применяется сторонами исключительно для расчета цены договора и может не совпадать с фактической. Общая приведенная площадь – общая площадь объекта с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, балкона – 0,3.

В материалах дела имеются договоры участия в долевом строительстве от 24 декабря 2021, 13 октября 2020 и 23 октября 2020, согласно п. 3.4 которых сторонами согласованы допустимые пределы изменения фактической площади от общей площади (без балконов и лоджий), указанной в договоре на 5% от общей площади, что не признается существенным изменением условий договора.

Следовательно, нарушений условий договора в части требований к площади передаваемого объекта застройщиком не допущено.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

Материалами дела подтверждается, что истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, способе ее определения, доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено.

В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16                    «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.4).

Согласно п.1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из вышеизложенного следует, что содержание договоров участия в долевом строительстве, заключенных с истцами полностью соответствует требования п. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устанавливающим порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениями ст. 421, 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с процентной менее 5%. Стороны договора при заключении договора достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цены объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения общей площади передаваемого объекта в пределах 5 %.

Истцы, как правоспособные и дееспособные лица добровольно подписали договор участия в долевом строительства на приведенных условиях, были согласны и не оспаривали условия договора, более того, приняли квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний, при этом тексты договора и передаточного акта не допускают их двоякое толкование.

Доказательств отступления застройщиком от условий договора, либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, в материалах дела не имеется.

Таким образом, цена договора была определена в твердой денежной сумме, с которой истцы согласились, никаких претензий не указывали.

В связи с чем, суд правильно пришел к выводу о том, что требования истцов о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств не подлежат удовлетворению.

Вновь приводя данные доводы, истец не указывает на существенные нарушения норм материального или процессуального права, допущенные судами, повлиявшие на исход дела, а выражает несогласие с выводами судов в части оценки установленных обстоятельств дела, что в соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может являться основанием для пересмотра в кассационном порядке вступивших в законную силу судебных постановлений.

Согласно положениям ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции наделен ограниченными полномочиями по проверке судебных актов нижестоящих инстанций - имеет право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права, однако не полномочен при этом непосредственно переходить к исследованию доказательств и переоценке установленных на их основании фактических обстоятельств.

Принятые по делу решение суда первой инстанции и определение апелляционной инстанции вынесены на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Дзержинского районного суда г. Перми от 07 февраля 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07 мая 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Пермской региональной общественной организации «Пермский Региональный Центр Защиты Прав Потребителей», действующей в интересах Шишмагаевой Надежды Александровны, Сухаревой Яны Камилевны, Сухарева Александра Юрьевича, Мальцевой Ольги Николаевны, Мальцева Алексея Вячеславовича, Давыдовой Натальи Викторовны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи