Решение по делу № 33-7181/2022 от 08.11.2022

УИД 47RS0006-01-2022-003024-09

Дело № 2-3892/2022

33-7181/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                         21 декабря 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В..

судей Нестеровой М.В., Озерова С.А.

при секретаре Минихановой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3892/2022 по апелляционной жалобе Дяну Н. В. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 сентября 2022 года, которым удовлетворен иск Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну Н. В. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд с иском к Дяну Н. В., в котором просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 4 квартал 2021 года по 1 квартал 2022 года в размере 755 178 рублей 22 копеек, пени за период с 16 марта 2022 года по 25 апреля 2022 года в размере 45 310 рублей 69 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ФИО5 являлся арендатором по договору аренды земельного участка № от 26 февраля 2021 года, по условиям которого арендатору передан участок общей площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 20 лет. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, поставленный на кадастровый учет 18 марта 2021 года.

1 апреля 2021 года была произведена государственная регистрация права собственности ФИО6 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, таким образом, с указанной даты к ней от ФИО5 перешли права и обязанности арендатора по договору № от 26 февраля 2021 года.

Далее, 2 декабря 2021 года право собственности на данный объект зарегистрировано на Дяну Н.В., а потому она стала арендатором земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, по договору №-а от 26 февраля 2021 года. Согласно условиям договора аренды размер годовой арендной платы составляет 2 273 320 рублей.

В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности за период с 4 квартала 2021 года (с 2 декабря 2021 года) по 1 квартал 2022 года (по 31 марта 2022 года).

У ответчика возникла задолженность по арендным платежам в заявленном размере. Требование о погашении задолженности в добровольном порядке ответчиком не исполнено, в связи с чем, истец вынужден обратить в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца - Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик Дяну Н.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 сентября 2022 года исковые требования Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области удовлетворены.

Суд взыскал с Дяну Н.В. в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за период с четвертого квартала 2021 года (с 2 декабря 2021 года) по конец первого квартала 2022 года (по 31 марта 2022 года) в размере 755 178 рублей 22 копеек, пени за просрочку платежей за период с 16 марта 2022 года по 25 апреля 2022 года в размере 45 310 рублей 69 копеек.

Этим же решением суд взыскал с Дяну Н.В. в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в размере 11 204 рублей 89 копеек.

Дяну Н.В. не согласилась с законностью и обоснованностью решения Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 сентября 2022 года, подала апелляционную жалобу, в которой просит постановленное решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указано, что согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Поэтому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка третьему лицу невозможна. Истец обязан был заключить с ответчиком новый договор аренды земли, как с собственником объекта недвижимого имущества, но без проведения торгов на новый срок, и на новых условиях. До его заключения ответчик по вине истца был лишен возможности использовать участок по целевому назначению.

Податель жалобы полагает, что ответственность за недоплаченную арендную плату по договору аренды лежит на арендаторе, то есть на ФИО5, а не на Дяну Н.В., которая не является стороной договора аренды, не участвовала в торгах и не заключала договора цессии с ФИО5

Обращает внимание суда апелляционной инстанции на тот факт, что судом первой инстанции нарушено правило подсудности при рассмотрении настоящего спора, поскольку исковое заявление неподсудно Гатчинскому городскому суду.

Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых содержится критическая оценка ее доводов.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО5 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные, усадебные жилые дома с придомовыми участками, с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.4 указанного договора установлен срок аренды земельного участка, который составляет двадцать лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 2 273 320 рублей.

Согласно пункту 2.2 договора задаток в размере 64 400 рублей, внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного пункте 2.5 договора.

Как следует из пункта 2.3 договора, арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 2.10 договора).

До настоящего времени за ФИО5 в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) зарегистрировано право аренды на спорный земельный участок (л.д.17).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке по адресу: <адрес> находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Государственная регистрация права собственности за ФИО5 произведена 18 марта 2021 года.

На основании договора купли-продажи ФИО5 продал, а ФИО6 купила указанный объект незавершенного строительства. Право собственности за ФИО6 было зарегистрировано 1 апреля 2021 года.

ФИО6 заключила с Дяну Н.В. договор купли-продажи указанного незавершенного строительством объекта. Право собственности на этот объект зарегистрировано за Дяну Н.В. 2 декабря 2022 года.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции указал, что Дяну Н.В., являясь собственником объекта незавершенного строительства, вправе заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку такая обязанность вытекает из положений п. п. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что соответственно и приведен к замене стороны в ранее заключенном договоре аренды. В этой связи, суд пришел к выводу об удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и их толковании.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся разъяснения о том, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24 марта 2005 года N 11.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Это же позволит недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 года N 520. В подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

Исходя из приоритета норм земельного законодательства (пункты 5, 9 статьи 22 ЗК РФ) передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора купли-продажи аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна.

Действительно, в силу положения части 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Согласно статьям 39.3 ЗК РФ, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 - 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, поскольку со стороны ответчика нарушены условия договора по внесению аренды, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части взыскания суммы основного долга.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответственность по недоплаченной арендной платы по договору аренды лежит на арендаторе, то есть на ФИО5, а не на Дяну Н.В., которая не является стороной договора аренды, не участвовала в торгах и не заключала договора цессии с ФИО5, не могут быть приняты во внимание.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из положений статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Таким образом, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из материалов дела, право собственности Дяну Н.В. на объект незавершенного строительства возникло с момент регистрации договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, то есть с 2 декабря 2021 года, соответственно, с указанного момента у Дяну Н.В. возникло и право пользования земельным участком, занятым данным объектом незавершенного строительства.

При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии законных оснований для взыскания с Дяну Н.В. задолженности по арендной плате за период с 2 декабря 2021 года по 31 марта 2022 года.

Кроме того, суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 333 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к правильному выводу, что неустойка за период с 16 марта 2022 года по 25 апреля 2022 года не является несоразмерной нарушенному обязательству, а потому не подлежит снижению.

В этой связи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции при рассмотрении заявленного спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных в дело доказательств, применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, и постановил законное и обоснованное решение в полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Доводы жалобы базируются на ошибочном толковании правовых норм, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом судебного разбирательства, и к переоценке доказательств, основания для применения которой не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 19 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дяну Н. В. - без удовлетворения.

    Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий судья

Судьи