Решение по делу № 2-490/2019 от 27.12.2018

№

УИД 61RS0№-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2019 года

Азовский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Карпенко Н.А.,

с участием Верменской Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Общества с ограниченной ответственностью «АгроСоюз Юг Руси» к Охапкину А.В., Рындиной Г.Е. об оспаривании договора аренды земельного участка, об исключении записи об обременении правом аренды,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился представитель ООО «АгроСоюз Юг Руси» с иском к Охапкину А.В., Рындиной Г.Е. об оспаривании договора аренды земельного участка, об исключении записи об обременении правом аренды. В обоснование исковых требований указал, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Договор аренды заключен при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на пять лет и зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора подписано соглашение о продлении действия договора сроком на пять лет. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае не уведомления путем подачи соответствующего заявления арендатором либо арендодателем в регистрирующий орган о расторжении договора не позднее, чем за 60 дней, срок действия считается продленным на 5 лет. До момента окончания срока действия договора в редакции дополнительного соглашения общество не получало от собственников земельных участков уведомление о не желании продолжать договорные отношения. В связи с этим договор аренды считает возобновленным на новый срок. В ДД.ММ.ГГГГ году арендодатель ФИО11. произвел выдел в натуре принадлежащей ему земельной доли в земельном участке с кадастровым номером № В результате этого образовалось три земельных участка: с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м.. При регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки Управление Росреестра не внесло запись об обременении правом аренды в пользу ООО «АгроСоюз Юг Руси». Фактически ФИО7 в одностороннем порядке отказался от исполнения условий заключенного с ООО «АгроСоюз Юг Руси» договора аренды, и передал арендуемые участки иному лицу. С учетом уточнения исковых требований истец просил:

признать недействительным договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, заключенными между Охапкиным А.В. и индивидуальным предпринимателем Рындиной Г.Е.;

признать право аренды указанных земельных участков, зарегистрированное за Рындиной Г.Е., отсутствующим.

В суд явился представитель истца ООО «АгроСоюз Юг Руси» по доверенности Верменская Е.С., заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам искового заявления.

В судебное заседание ответчики Охапкин А.В., Рындина Г.Е. не явились, о времени и месте рассмотрения иска извещены надлежащим образом по месту регистрации.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явился, был уведомлен о дне и времени судебного заседания.

Выслушав представителя истца, изучив другие доказательства, суд приходит к выводу.

В судебном заседании установлено, что согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ собственники земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, находящегося в долевой собственности, и ООО «АгроСоюз Юг Руси» заключили договор аренды сроком на 5 лет. На стороне арендодателей, в том числе значится ФИО7, сведения о том, что на момент проведения собрания из участвовавших лиц собственник долей ФИО7 высказался против заключения с обществом договора аренды земельных участков, материалы дела не содержат. Договор аренды земельного участка между ООО «АгроСоюз Юг Руси» и собственниками земельного участка прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ собственники земельного участка с кадастровым номером № и ООО «АгроСоюз Юг Руси» заключили дополнительное соглашение № к договору аренды, где в пункте 1 указали, что срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ продлевается на пять лет. Кроме того, в пункте 4 дополнили, что в случае не уведомления путем подачи соответствующего заявления арендатором либо арендодателем в регистрирующий орган уведомления о расторжении договора не позднее, чем за 60 дней, срок действия считается продленным на 5 лет. В числе лиц, подписавших дополнительное соглашение, значится ФИО7. Дополнительное соглашение зарегистрировано органом Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В ходе рассмотрения дела установлено, что до истечения срока действия договора аренды собственники земельного участка не уведомили общество о не желании продолжать договорные отношения. Спорный участок по-прежнему находится в пользовании истца. При указанных обстоятельствах договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № с ООО «АгроСоюз Юг Руси» считается возобновленным на неопределенный срок.

ФИО7 произвел выдел в натуре принадлежащих ему долей из земель участка с кадастровым номером № с образованием земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м..

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на указанные участки зарегистрировано право собственности Охапкина А.В..

В настоящее время земельные участки с кадастровым номером №, №, № обременены арендой в пользу Рындиной Г.Е. на основании договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что выделение спорных земельных участков произошло в соответствии со ст. ст. 13, 13.1., 14 Федерального закона N 101- ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

По смыслу ст. ст. 12 - 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из данной нормы права не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении и выделенных земельных участков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Указанная норма прямо согласуется как с требованиями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в части надлежащего исполнения обязательств и недопустимости одностороннего отказа от их исполнения либо изменения их условий, так и с принципом гражданского оборота о стабильности гражданско-правовых отношений.

Пунктом 1 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указано, что, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В силу ч. 2 ст. 1 ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению только в случае выражения на общем собрании участников долевой собственности несогласия с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или несогласия с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду арендатору. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

При отсутствии возражений участника долевой собственности на общем собрании против заключения договора аренды с ООО «АгроСоюз Юг Руси», последующее образование земельных участков и их продажа не влечет за собой прекращение аренды между ООО «АгроСоюз Юг Руси» и собственником исходной земельной доли.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ содержит нормы, призванные обеспечить юридические гарантии стабильности прав землепользователей и арендаторов исходных (преобразуемых) земельных участков.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Следовательно, по общему правилу соответствующие землепользователи и арендаторы имеют преимущественное право на заключение с ними новых договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на тех же условиях, которые применялись до преобразования исходных земельных участков. Иные условия стороны в таких случаях вправе установить в новых договорах аренды или безвозмездного срочного пользования. В любом случае указанные договоры заключаются без проведения торгов.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что прежний собственник ФИО7 подписал договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует об отсутствии с его стороны возражений по поводу договора аренды, вследствие чего выделение земельных долей не влечет за собой прекращение аренды между ООО «АгроСоюз Юг Руси» и новым собственником выделенных земельных участков.

Как пояснил представитель истца, ни со стороны ФИО7, ни со стороны ответчика Охапкина А.В. не поступали уведомления о прекращении действия договора аренды. В ходе рассмотрения дела стороной ответчика не предъявлены требования о расторжении договора аренды спорного участка с ООО «АгроСоюз Юг Руси».

Учитывая, что выделение спорных участков в натуре по существу само по себе не может являться основанием для прекращения арендных отношений с ООО «АгроСоюз Юг Руси», заключение собственником участков Охапкиным А.В. договора аренды с третьим лицом и его государственная регистрация по существу нарушают права истца в отношении регистрации прав в свою пользу в отношении спорного имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Учитывая, что истец как легитимный арендатор спорного земельного участка в силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ обязан зарегистрировать право аренды в отношении спорных участков, а государственная регистрация обременения участков арендой в пользу Рындиной Г.Е. препятствует тому, избранный способ защиты права не противоречит ст. 12, 166 ГК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом указанных обстоятельств суд находит обоснованными требования ООО «АгроСоюз Юг Руси» о признании права аренды указанных выше земельных участков в пользу Рындиной Г.Е. отсутствующим.

Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительности договора.

При таких обстоятельствах, избранный способ защиты нарушенного права - признание договора аренды между Охапкиным А.В. и Рындиной Г.Е. недействительным, не отвечает положениям ст. 10 ГК РФ. В связи с этим, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить частично исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АгроСоюз Юг Руси» к Охапкину А.В., Рындиной Г.Е. об оспаривании договора аренды земельного участка, об исключении записи об обременении правом аренды.

Признать право аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, зарегистрированное за Рындиной Г.Е. на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим.

В остальной части исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АгроСоюз Юг Руси» оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 5 июня 2019 года.