Решение по делу № 2-54/2017 (2-2374/2016;) от 05.09.2016

Дело № 2-54/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 марта 2017 года г. Сокол,

Вологодская область

Сокольский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Закутиной М.Г.,

при секретаре Янгосоровой Е.В.,

с участием:

- истца Марковой Л.С.,

- представителя истца адвоката Гомзяковой Н.В.,

- ответчика Кокудановой В.Б.,

- представителей ответчиков Белоглазова А.Н., Шатунова Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Марковой Л.С. к Кокудановой В.Б., Красиковой А.Н. о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными,

у с т а н о в и л:

на основании свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией Нестеровского сельсовета на основании решения Администрации Нестеровского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ, Кокуданова В.Б. являлась собственником земельного участка площадью <данные изъяты> га (<данные изъяты> кв. м), расположенного в <адрес>, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства (т. 1, л.д. 161).

Право собственности Кокудановой В.Б. на данный земельный участок (кадастровый номер №) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 66).

Согласно решению Сокольского районного суда Вологодской области от 21 ноября 2011 года, вступившему в законную силу 06 декабря 2011 года, за Красиковой А.Н. признано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности Красиковой А.Н. на данный земельный участок (кадастровый номер №) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 65).

ДД.ММ.ГГГГ между Кокудановой В.Б. (продавцом) и Марковой Л.С. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора покупатель купил у продавца земельный участок за 60 000 руб., расчет между сторонами произведен наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. В силу п. 5 договора на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, строений нет (т. 1, л.д. 44).

Переход права собственности на земельный участок к Марковой Л.С. на основании названного договора купли-продажи зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 66).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Красиковой А.Н. (продавцом) и Марковой Л.С. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 4 договора покупатель купил у продавца земельный участок за 60 000 руб., расчет между сторонами произведен наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. В силу п. 5 договора на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, строений нет (т. 1, л.д. 55).

Переход права собственности на земельный участок к Марковой Л.С. на основании указанного договора купли-продажи зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 65).

ДД.ММ.ГГГГ между Марковой Л.С. и индивидуальным предпринимателем Шушковой Н.В. заключен договор подряда на выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ между Марковой Л.С. и Кокудановой В.Б. заключено соглашение, в котором указано, что в период проведения работ по межеванию земельных участков с кадастровыми номерами № и № покупатель Маркова Л.С. обнаружила, что на земельных участках находится строение, которое никак не оформлено, не имеется технической документации, разрешение на строительство не выдавалось. По условиям соглашения продавцы признают данное строение самовольной постройкой, созданной без получения на это необходимых разрешений и с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а покупатель имеет право снести самовольную постройку за свой счет; продавцы не имеют претензий на данную самовольную постройку, согласны с тем, что покупатель устранит постройку, обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить компенсацию убытков в размере 3 000 руб. (т. 1, л.д. 15).

Постановлением старшего УУП МО МВД России «Сокольский» от ДД.ММ.ГГГГ (впоследствии отмененным) в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления по материалу проверки, зарегистрированному в КУСП №, отказано за отсутствием состава какого-либо преступления, усмотрены гражданско-правовые отношения. Из данного постановления усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ гражданка Веденкова И.Г., проживающая по адресу: <адрес>, находилась по месту жительства. В это время ей на телефон позвонили соседи по даче в д. Деревенька и сообщили, что неизвестные люди ходят по территории дачи. При проверке сообщения установлено, что Маркова Л.С. приобрела по договору купли-продажи у Красиковой А.Н. и Кокудановой В.Б. два земельных участка, на которых расположен одноэтажный деревянный дом. Дом принадлежал Маликовой А.И., которая по договору дарения передала данный дом и земельные участки в пользование дочерям Красиковой А.Б. и Кокудановой В.Б., а так как Красикова А.Б. умерла, то в наследство вступила ее дочь Красикова А.Н. С ДД.ММ.ГГГГ дом в отчетной документации сельского поселения не числится, так как им перестали пользоваться и проживать в нем. Веденкова И.Г. пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ она по расписке приобрела данный дом на дрова у Задунайского А.Н., но так как Веденкова И.Г. передумала сносить дом, то она стала пользоваться данным домом в летний период, то есть использовать как дачу. Кокуданова В.Б. пояснила, что ранее её мать Маликова А.И. продала данный дом на дрова Задунайскому А.Н., Кокуданова В.Б. неоднократно предупреждала Веденкову И.Г. о том, что она и Красикова будут продавать землю, но Веденкова И.Г. никак не реагировала. Имущество Веденковой И.Г. находится в доме. Опросить Задунайского А.Н. не представилось возможным, так как его местонахождение неизвестно. Веденковой И.Г. разъяснено право обращения в суд в порядке гражданского судопроизводства.

ДД.ММ.ГГГГ Маркова Л.С. направила Веденковой И.Г. требование о сносе самовольного строения и восстановлении земельного участка (т. 1, л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ Марковой Л.С. в адрес Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Н. направлено предложение о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, в обоснование указано, что если бы покупатель знала, что на участках находится жилой дом, принадлежащий третьим лицам, не совершила бы с продавцами никаких сделок (т. 1, л.д. 20).

Маркова Л.С. обратилась в суд с иском к Кокудановой В.Б., Красиковой А.Н., требуя расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Марковой Л.С. и Кокудановой В.Б.; обязать Кокуданову В.Б. возвратить уплаченную цену за земельный участок в размере 60 000 руб.; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Марковой Л.С. и Красиковой А.Н.; обязать Красикову А.Н. возвратить уплаченную цену за земельный участок в размере 60 000 руб. В обоснование требований указывает, что на территории приобретенных ею земельных участков оказался старый жилой дом, собственником которого себя считает Веденкова И.Г. Между Веденковой И.Г. и Кокудановой В.Б. существует спор по поводу данного жилого дома, Веденкова И.Г. против сноса дома. Сложившаяся ситуация не позволяет Марковой Л.С. осуществлять свои права собственности на земельные участки в полной мере. Кокуданова В.Б. расторгнуть договор отказалась. Истец считает, что ответчиками при продаже спорных земельных участков существенно нарушены ее права и законные интересы, так как они скрыли факт присутствия на земельных участках недвижимости, которая им не принадлежит и является спорным объектом.

В ходе судебного разбирательства истец Маркова Л.С. изменила предмет иска, просит суд признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от 04 февраля 2016 года, заключенный между Марковой Л.С. и Кокудановой В.Б., недействительным; привести стороны в первоначальное положение, обязать Кокуданову В.Б. возвратить уплаченную за земельный участок цену в размере 60 000 руб.; признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Марковой Л.С. и Красиковой А.Н., недействительным; привести стороны в первоначальное положение, обязать Красикову А.Н. возвратить уплаченную цену за земельный участок в размере 60 000 руб. В обоснование указывает, что Кокуданова В.Б., показывая предмет продажи перед сделкой, указала на земельный участок, на котором не было жилого дома, при этом продаваемый земельный участок располагался по правую сторону от стоящего жилого дома и имел прямоугольные размеры. При межевании, когда истец уже приобрела земельные участки, она указала, что земельные участки располагаются от дома и за домом, потом выяснилось, что жилой дом расположен на проданных земельных участках. Никаких требований о сносе дома Кокуданова В.Б. Веденковой И.Г. не предъявляла, а последняя никогда не видела Кокуданову В.Б.

Определением суда от 12 сентября 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области, Администрация сельского поселения Нестеровское, Государственное предприятие Вологодской области «Вологдатехинвентаризация».

Истец Маркова Л.С. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что с риэлтором Южаковой Н.С. и Кокудановой В.Б. смотрели участок за неделю до заключения договора, торопились, потому что весной хотели начать строительство. Кокуданова В.Б. показала участок, сказала, что их участок от дома вправо площадью <данные изъяты> соток, дом является родовым, закрыт, следов не было, соседей тоже никого не было, зимой деревня пустует. Её все устроило, согласилась заключить договор, но документы не посмотрели. Оказалось, что участка два, это выяснилось только при заключении договора. У Кокудановой В.Б. был какой-то старый план, она его показывала, так как участки смежные, решила, пусть будет два участка. Во время проведения межевания Кокуданова В.Б. вдруг стала показывать совсем другой участок, который за домом, а дом обошла. Кадастровый инженер сказал, что таких участков не бывает, что он должен быть прямоугольным, нужен тот план, который есть у Кокудановой В.Б. После этого он сфотографировал план и уехал. Вечером позвонила кадастровый инженер Шушкова, сказала, что на участке стоит дом. Когда узнали, что на участке есть дом, то пошли в агентство, написали жалобу, просили разобраться. Через неделю вызвали в агентство составить соглашение о том, что Кокуданова В.Б. считает строение своим домом и разрешает его сносить. Когда растаял снег, пошли к этому дому, зашли внутрь, там были вещи, которые они сложили в одно место. Потом позвонили из полиции, сказали, что на ее написали заявление с Мурманской области в связи с проникновением в дом. Снова пошли в агентство, юрист составил требование о сносе дома, которое было направлено в Мурманскую область, ответа никакого не последовало. Потом выяснилось, что у Веденковой И.Г. есть какая-то расписка, заверенная сельсоветом, о том, что она купила этот дом. Когда заключали договор, Кокуданова В.Б. сказала, что дом и земля под домом у нее еще не оформлены, она их оформит и будет продавать.

Представитель истца Марковой Л.С. по доверенности Гомзякова Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что когда шла речь о том, какой земельный участок будет приобретать истец, был совершен выезд представителя агентства недвижимости, Кокудановой В.Б. и истца с мужем в деревню Деревенька Нестеровского сельского совета. В связи с тем, что участки не были промежеваны, то основывались на словах Кокудановой, которая на местности показала, где находятся примерно эти 50 соток земли. Истца все устроило. После того, как сделка состоялась, выяснилось, что юридически это два участка. Несмотря на это сделки были совершены. Когда истец решила промежевать эти участки в конце февраля ДД.ММ.ГГГГ, заключив договор с ИП Шушковой, должен был состояться выезд на местность. Представитель ИП Шушкова указал, что ему необходимы предыдущие документы с каким-нибудь планом этих земельных участков. Но Кокуданова В.Б. сказала, что этого плана у нее нет, и она сама будет присутствовать при межевании и покажет участки. Когда состоялся выезд на местность, Кокуданова В.Б. стала показывать земельные участки по-другому, не как показывала первоначально, сказала, что жилой дом не входит в эти земельные участки. Когда происходило межевание, Кокуданова В.Б. сказала, что дом не является предметом продажи, необходимо промежевать так, чтобы границы земельного участка проходили за домом и от дома, на что кадастровый инженер указал, что это странные границы участка, участок не может быть так расположен. После того как кадастровый инженер произвел необходимые действия, был осуществлен звонок истцу и указано, что дом входит в состав земельных участков, которые она приобрела. Был составлен план, как располагается жилой дом относительно приобретенных земельных участков, оказалось, что дом находится на одном участке и одним краем касается другого участка. Истец позвонила в агентство недвижимости, агентство связалось с ответчиками, какие объяснения дали ответчики, неизвестно. Было предложено соглашение о сносе этого строения. Когда началась реализация этого соглашения, выяснилось, что дом когда-то был продан на дрова матерью Кокудановой В.Б., потом этот дом был перепродан другим людям, которые передумали его разбирать на дрова, а укрепили его, сделали ремонт и в летний период приезжают из Мурманской области с ребенком-инвалидом для того, чтобы проживать в нем. Данное лицо, которое сейчас позиционирует себя владельцем данного строения, Веденкова И.Г. написала заявление в полицию по поводу того, что это ее собственность.

Ответчик Кокуданова А.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, представила письменный отзыв на иск, суду пояснила, что очень хорошо знает границы своего земельного участка, начала продажу земельных участков в ДД.ММ.ГГГГ, в этих целях обратилась в агентство недвижимости «Ключ». В ДД.ММ.ГГГГ ей позвонили из агентства и сказали, что есть покупатель. Марковой Л.С. было известно, что на участке находится жилой дом. До совершения сделки у них была договоренность не указывать дом в договоре купли-продажи участков, чтобы не было проблем при регистрации. В случае, если во время межевания окажется, что дом расположен на участке, она будет согласна на его снос. Дом был подарен им с сестрой её матерью Маликовой А.И. в ДД.ММ.ГГГГ, затем ею продан на дрова Задунайской М.П., однако не снесен. Она обращалась к женщине, которая проживает в доме, с требованием либо выкупить земельный участок, либо снести дом. Она отказалась.

Ответчик Красикова А.Н. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представила.

Представители ответчиков Кокудановой В.Б., Красиковой А.Н. по доверенностям Белоглазов А.Н. и Шатунов Е.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, суду пояснили, что Маркова Л.С. проявила неосмотрительность при покупке земельных участков, не уточнила границы приобретаемых земельных участков. Формулировка в договоре о том, что на участке отсутствуют строения, является актом воли двух сторон.

Третье лицо индивидуальный предприниматель Егорова Л.А. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Третье лицо Веденкова И.Г. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении указывает, что купила дом в д. Деревенька в ДД.ММ.ГГГГ у Задунайского А.Н., который ранее ему продала мать Кокудановой В.Б. - Маликова Мария. За пятнадцать лет отдыха в д. Деревенька ни разу не видела Кокуданову В.Б., о том, что она собирается продавать землю, она не предупреждала. В ДД.ММ.ГГГГ позвонили соседи и сказали, что в доме находятся посторонние люди, они взломали окна и проживают. После обращения в полицию, были допрошены Маркова и Кокуданова, Кокуданова в свою очередь пояснила, что знает о продаже дома Веденковой. Следовательно, при продаже земельного участка она намеренно обманула Маркову.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, в котором исковые требования оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Указывает, что сведения об описании местоположения границ и уточненной площади с <данные изъяты> кв. м на <данные изъяты> кв. м земельного участка с кадастровым номером № внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Шушковой Н.В., поступивших в орган кадастрового учета от Марковой Л.С. В представленном межевом плане отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. Кроме того, сведения об описании местоположения границ и уточненной площади с <данные изъяты> кв. м на <данные изъяты> кв. м земельного участка с кадастровым номером № внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером Шушковой Н.В., поступивших в орган кадастрового учета от Марковой Л.С. В представленном межевом плане отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №. Сведения об объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, в ГКН отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, в котором оставляет разрешение иска на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, решение вопроса оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации сельского поселения Нестеровское в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве решение по иску оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, заслушав истца, её представителя, ответчика, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Маркова Л.С. согласно договорам купли-продажи приобрела два земельных участка в <адрес>, площадью каждый по <данные изъяты> кв. м, один из которых принадлежал Кокудановой В.Б. (кадастровый номер №), второй – Красиковой А.Н. (кадастровый номер №). Переход права собственности на земельные участки к Марковой Л.С. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Из материалов дела следует, что земельные участки являются смежными (имеют одну общую границу), на момент продажи истцу границы земельных участков в соответствии с требованиями земельного законодательства установлены не были.

По утверждению истца при просмотре на местности данных земельных участков перед покупкой она была введена в заблуждение продавцом Кокудановой В.Б. относительно местоположения границ приобретаемых ею земельных участков, которая, показывая продаваемую территорию в присутствии Марковой Л.С., её мужа и риэлтора Южаковой Н.С., пояснила, что участок находится правее её родительского дома, при этом умолчала, что земельный участок юридически состоит из двух земельных участков, а жилой дом расположен в границах участков. О том, что приобретаемый ею земельный участок состоит из двух участков, истцу было сообщено перед заключением договоров купли-продажи, с чем она согласилась; однако о том, что границы участков имеют иное местоположение, чем первоначально показывала Кокуданова В.Б., а указанный жилой дом расположен на обоих земельных участках, Марковой Л.С. стало известно только после регистрации перехода права собственности и проведения кадастровых работ.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в ст. 178 ГК РФ, носит примерный характер.

При этом в силу п. 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Из текстов договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами № и № строений нет.

Вместе с тем судом установлено, что в границах данных земельных участков расположен жилой дом № Указанное обстоятельство подтверждено планом, подготовленным кадастровым инженером Шушковой Н.В. (т. 1, л.д. 116), схемой расположения земельных участков сельского поселения Нестеровское деревни Деревенька в кадастровом квартале № (т. 1, л.д. 181), сообщением Администрации сельского поселения Нестеровское Сокольского муниципального района Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 214-216) и не оспаривалось в ходе судебного разбирательства ответчиком Кокудановой В.Б.

Из похозяйственной книги Нестеровского сельсовета № за ДД.ММ.ГГГГ годы (лицевой счет №) следует, что жилой № в д. Деревенька принадлежал Маликовой А.И., передан Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Б. по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ; в разделе «Земля, находящаяся в личном пользовании хозяйства» указано: на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ – всего земли <данные изъяты> га, в том числе под постройками <данные изъяты> га; на ДД.ММ.ГГГГ - всего земли <данные изъяты> га, в том числе под постройками <данные изъяты> га; на ДД.ММ.ГГГГ - доп. <данные изъяты> га; на ДД.ММ.ГГГГ – всего земли <данные изъяты> га; на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> га (пост. №) (т. 1, л.д. 62-64).

В материалы дела Администрацией сельского поселения Нестеровское представлена копия договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного секретарем исполкома Нестеровского сельского Совета народных депутатов Сокольского района Вологодской области Романовой В.М. за реестровым №. Согласно данному договору Маликова А.И. подарила Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Б. в равных долях принадлежащий ей на основании похозяйственной книги № за ДД.ММ.ГГГГ (лицевой счет №) одноэтажный бревенчатый жилой дом с надворными пристройками в д. Деревенька (т. 1, л.д. 182).

Согласно записям похозяйственной книги Нестеровского сельсовета № за ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома № в д. Деревенька указано: «1/2 дома Кокудановой В.Б. – <данные изъяты> га зем. уч., 1/2 дома Красиковой А.Б. – <данные изъяты> га зем. уч.» (т. 1, л.д. 59-61).

По сообщению Администрации сельского поселения Нестеровское от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1, л.д. 58) с ДД.ММ.ГГГГ в похозяйственных книгах записей о собственнике дома нет.

В соответствии с постановлением Администрации Нестеровского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Б. переданы в собственность земельные участки по <данные изъяты> га каждой в д. Деревенька (в том числе под постр. <данные изъяты> га) (т. 1, л.д. 164-166). Кокудановой В.Б. выдано свидетельство на землю № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 161), Красиковой А.Б. – свидетельство на землю № от ДД.ММ.ГГГГ.

Изложенное свидетельствует о том, что изначально жилой дом № в д. Деревенька располагался на едином земельном участке площадью <данные изъяты> га (впоследствии <данные изъяты> га и <данные изъяты> га), находился в личном пользовании семьи Маликовой А.И.; после дарения дома в пользу Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Б. в ДД.ММ.ГГГГ участок под домом был разделен на два участка, которые в ДД.ММ.ГГГГ предоставлены из государственной собственности в собственность Кокудановой В.Б. в размере <данные изъяты> га и Красиковой А.Б. – в размере <данные изъяты> га (наследником которой является Красикова А.Н.). При этом в свидетельствах Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Б. на землю данные земельные участки указаны как смежные, на участках имеется постройка, занимающая площадь <данные изъяты> га.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Кокуданова В.Б. и Красикова А.Н., заключая оспариваемые договоры купли-продажи, не могли не знать, что на принадлежащих им земельных участках расположен жилой дом №. Однако в противоречие этому в договорах указали на отсутствие каких-либо строений на участках.

Факт того, что ответчики в момент продажи земельных участков знали о находящемся на нем жилом доме, подтверждается также объяснениями самой Кокудановой В.Б., данными как в ходе судебного разбирательства, так и в рамках проведенной проверки по заявлению Веденковой И.Г. (КУСП №).

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что относительно данного дома имеется спор о праве. Дом полагает своим собственным третье лицо Веденкова И.Г., которая указывает, что купила его в ДД.ММ.ГГГГ у Задунайского А.Н. и с этого времени пользуется им открыто и добросовестно, предъявила расписку от ДД.ММ.ГГГГ о приобретении дома (т. 1, л.д. 246-248). В то же время суд полагает, что данная расписка надлежащим правоустанавливающим документом на объект недвижимости не является, поскольку в силу ст. 550 ГК РФ купля-продажа жилого дома оформляется письменным договором купли-продажи. Кроме того, согласно пункту 2 ст. 558 ГК РФ (подлежащему применению к договорам, заключенным до 01 марта 2013 года) договор продажи жилого дома подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации, а в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежал государственной регистрации. В противоречие названным нормам договор купли-продажи жилого дома между Задунайским А.Н. и Веденковой И.Г., переход права собственности на дом к Веденковой И.Г. в Едином государственном реестре недвижимости (ранее – в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в установленном законом порядке не зарегистрированы.

В то же время относительно принадлежности жилого дома ответчиком Кокудановой В.Б. даны суду противоречивые показания. Так, с одной стороны, она не отрицает, что данный дом был продан ею в ДД.ММ.ГГГГ на дрова Задунайской М.П., но не был последней снесен, поясняет, что в настоящее время в доме проживают незнакомые ей люди, которых она просила либо выкупить земельный участок, либо снести дом. Одновременно Кокуданова В.Б. считает, что имеет надлежащий правоустанавливающий документ на дом (договор дарения), вследствие чего вправе распоряжаться домом, в частности, вправе была разрешить Марковой Л.С. его снос.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что покупатель Маркова Л.С. подписала договоры купли-продажи земельных участков, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в них данных достаточно для индивидуализации земельных участков, при этом суд полагает доказанным, что заблуждение возникло по вине продавцов. Истцом представлено достаточно доказательств того, что приобретенные ею земельные участки не тождественны земельным участкам, которые она намеревалась приобрести, и что качество приобретенных земельных участков значительно снижает возможность их использования по назначению (на участках расположен жилой дом, о сносе которого имеется спор).

Приходя к такому выводу, суд принимает во внимание показания свидетеля Южаковой Н.С., которая пояснила, что работает в агентстве недвижимости «Ключ» риэлтором, присутствовала при просмотре Марковой Л.С. земельных участков до их покупки. Во время просмотра продавец Кокуданова В.Б. пояснила, что продаваемый участок имеет площадь <данные изъяты> соток, располагается от угла жилого дома вправо, показала на дом и сказала, что это их старый дом, незарегистрированный, о том, что дом расположен на продаваемом участке, не говорила. О договоренностях между Марковой Л.С. и Кокудановой В.Б. не указывать в договорах купли-продажи про дом, не слышала. О том, что дом фактически расположен на участках, узнала от кадастрового инженера, в то время Маркова Л.С. участки уже купила и проводила их межевание. Если бы Кокуданова В.Б. сообщила в агентство недвижимости о доме, то не стали бы совершать сделку. Во время просмотра слышала, что Кокуданова В.Б. разрешала Марковой Л.С. попользоваться домом на период строительства своего дома. Кокуданова В.Б. уже после совершения сделки сообщила, что дом был продан на дрова, не зарегистрирован.

Также суд принимает во внимание показания свидетеля Лыскова С.В., который пояснил, что является геодезистом, выезжал на геодезическую съемку земельных участков, во время которой также присутствовали Маркова Л.С., её муж и Кокуданова В.Б. Кокуданова В.Б. показывала границы земельного участка таким образом, что старый дом не располагался на участках. Данные пояснения вызвали у него сомнения, он попросил у Кокудановой В.Б. старое свидетельство на землю, из которого понял, что дом находится на обоих участках. Во время данного визита на участок у него было ощущение, что Кокуданова В.Б. не знает границ своего земельного участка, что необычно, а также то, что она не хочет, чтобы дом попал в границы участков.

Кроме того, суд принимает во внимание и пояснения самой ответчицы Кокудановой В.Б., которая пояснила, что очень хорошо знает границы своего земельного участка, в случае указания жилого дома в договорах купли-продажи земельных участков такие сделки не были бы зарегистрированы.

    Судом установлено, что истец проявила должную осмотрительность, обычную для практики совершения подобных сделок и предприняла все необходимые меры для ознакомления с предметом договоров купли-продажи, которые возможно было сделать в существующих условиях их совершения, при которых приобретаемые земельные участки были без установленных в соответствии с земельным законодательством границ: Маркова Л.С. осмотрела приобретаемые участки на местности, при этом их границы были показаны Кокудановой В.Б. в присутствии риэлтора Южаковой Н.С. без указания на расположение на участках жилого дома, участки не были со всех сторон огорожены забором, осмотр проводился в зимнее время, более того, оформлением документов и продажей занимались работники агентства недвижимости «Ключ», что являлось одной из гарантий законности сделок и не должно было вызывать сомнений в подготовленных ими документах и соответствии этих документов действительности.

Суд, анализируя имеющиеся в деле доказательства, соглашается с доводами истца о том, что она узнала о расположении жилого дома в границах приобретенных ею земельных участков только после регистрации перехода права собственности на земельные участки и установления границ земельных участков на местности.

Данные доводы подтверждены показаниями свидетеля Южаковой Н.С., пояснившей, что при покупке земельных участков Кокуданова В.Б. сообщала о других границах участков, чем было потом установлено при межевании, и умолчала о расположении на данных участках жилого дома. Согласно показаниям свидетеля Лыскова С.В. при проведении геодезической съемки Кокуданова В.Б. показала ему уже другие границы земельного участка, в том числе и за домом, но не включая дом, хотя её пояснения оказались не соответствующими действительности.

Доказательств обратного Кокудановой В.Б., Красиковой А.Н. не представлено.

При таких обстоятельствах заблуждение истца в отношении предмета сделок является существенным, поскольку с учетом установленного Маркова Л.С. бы их не совершила, в связи с чем сделки подлежат признанию судом недействительными. При этом ответчики при той добросовестности, какая от них требовалась по условиям оборота, намеренно умолчали о том, что на участках имеется жилой дом.

    Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу третьему пп. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Из указанных норм права следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Более того, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

    Изложенные нормы земельного законодательства свидетельствуют о том, что в случае сообщения органу регистрации сведений о том, что на земельных участках имеется жилой дом, принадлежащий продавцам земельных участков либо третьим лицам, в регистрации оспариваемых сделок купли-продажи земельных участков было бы отказано.

    Как пояснила Кокуданова В.Б. в ходе судебного разбирательства, о возможном отказе в регистрации по указанному основанию она знала до совершения сделок. Вместе с тем суду не представлено доказательств того, что Маркова Л.С. знала о расположении на участках жилого дома и согласилась на указание в договорах сведений об отсутствии на участках строений.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного суд считает необходимым привести стороны в первоначальное положение – прекратить право собственности Марковой Л.С. на спорные земельные участки, восстановить право собственности Кокудановой В.Б. и Красиковой А.Н. на земельные участки и взыскать с ответчиков в пользу истца денежные средства с каждой в размере по 60 000 руб., уплаченных по договорам купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Марковой Л.С. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Марковой Л.С. и Кокудановой В.Б..

Вернуть стороны в первоначальное положение.

Обязать Кокуданову В.Б. возвратить Марковой Л.С. уплаченную цену за земельный участок в размере 60 000 руб.

Прекратить право собственности Марковой Л.С. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности Кокудановой В.Б. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Марковой Л.С. и Красиковой А.Н..

Вернуть стороны в первоначальное положение.

Обязать Красикову А.Н. возвратить Марковой Л.С. уплаченную цену за земельный участок в размере 60 000 руб.

Прекратить право собственности Марковой Л.С. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Восстановить право собственности Красиковой А.Н. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Сокольский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.Г. Закутина    

    Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2017 года.