Решение по делу № 2-586/2017 от 16.12.2016

Решение принято в окончательной форме 14 августа 2017 г.

Дело № 2-586/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2017 г. г. Ярославль

Дзержинский районный суд г. Ярославля в составе председательствующего судьи Фоминой Т.Ю., при секретаре Ердяковой М.В., с участием прокурора Смирновой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к Черствовой Эльмире Рамизовне об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения его стоимости, иску Черствовой Эльмиры Рамизовны к мэрии г. Ярославля, ООО «Коммунары» о взыскании выкупной стоимости недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии <адрес>, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии <адрес>, Департамент организации строительства и жилищной политики мэрии <адрес> обратились в суд с иском к Черствовой Э.Р., собственнику <адрес> по адресу: <адрес>, пер. Коммунаров, <адрес>А, об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, мотивируя тем, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира ответчика, признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд <адрес> земельного участка по переулку Коммунаров, <адрес>А в <адрес> и жилых помещений». По заключению ООО «Метро-Оценка» стоимость изымаемого имущества, квартиры и доли ответчика в праве собственности на земельный участок, с учетом убытков, определена в размере 366 000 руб. Соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и его выкупе ответчиком не подписано.

Истцы просили изъять у Черствовой Э.Р. указанное недвижимое имущество путем предоставления возмещения по цене 366 000 руб., прекратить право собственности ответчика на недвижимое имущество, признав на него право муниципальной собственности <адрес>.

Черствова Э.Р. предъявила иск к мэрии <адрес>, ООО «Коммунары» о взыскании в солидарном порядке выкупной стоимости изымаемого имущества, требования уточняла, окончательно просила взыскать 1 636 000 руб., в том числе стоимость квартиры – 721 000 руб., стоимость 72/1101 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок – 915 000 руб., ссылаясь на то, что предложенное мэрией <адрес> возмещение занижено, не соответствует рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию.

Определением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии <адрес> по доверенности Велитченко С.Н., представители ООО «Коммунары» по доверенности Бородин А.Л., Лисицына О.П. поддержали исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии <адрес>, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии <адрес>, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии <адрес>, возражали против удовлетворения иска Черствовой Э.Р., ссылаясь на его необоснованность.

Истцы: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии <адрес>, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии <адрес>, ответчик Черствова Э.Р., ее представители, третьи лица: Каримов А.Р., Департамент городского хозяйства мэрии <адрес>, территориальная администрация <адрес> мэрии <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. При этом, Черствова Э.Р., ее представители причин неявки в судебное заседание не сообщили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии <адрес> по доверенности Велитченко С.Н., представителей ООО «Коммунары» по доверенности Бородина А.Л., Лисицыну О.П., исследовав письменные материалы дела, обозрев дело по факту пожара, заслушав заключение прокурора, полагавшего подлежащими удовлетворению требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии <адрес>, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии <адрес>, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии <адрес>, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 1).

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (часть 2).

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (часть 6).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8).

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Частью 10 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд не вправе обязать орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В пункте 22 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом, собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Судом установлено, что Черствова Э.Р. является собственником двухкомнатной <адрес> общей площадью 47,0 кв.м по адресу: <адрес>, пер. Коммунаров, <адрес>А. приобрела право собственности в порядке наследования. На основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Ярославского нотариального округа Губиной Н.А. (реестровый №). Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ Копия дела правоустанавливающих документов, представленного Управлением Росреестра по <адрес>, имеется в материалах дела.

Согласно выписке из домовой книги, выданной ОАО «<адрес>», в принадлежащем ответчику жилом помещении зарегистрирован по месту жительства брат собственника – Каримов А.Р., привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица.

Заключением городской межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № жилой <адрес>А по переулку Коммунаров <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с постановлением мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № дом подлежал расселению в срок до 2010 года.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждена Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес> на 2013 - 2017 годы. Указанный многоквартирный жилой дом включен в эту программу. Срок расселения дома установлен – четвертый квартал 2014 г., срок сноса – четвертый квартал 2017 г.

Требование о сносе дома в соответствии с положениями ч. 11 ст. 32 ЖК РФ было вручено ответчику ДД.ММ.ГГГГ При этом, Черствова Э.Р. в письменной форме выразила согласие на изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, и жилого помещения, в том числе на изъятие путем выкупа жилого помещения и на предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и выкупе жилого помещения и земельного участка сторонами не достигнуто, проект соглашения был вручен ответчику ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени не подписан.

Данные обстоятельства подтверждены требованием о сносе дома, согласием Черствовой Э.Р. на изъятие земельного участка, проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества, распиской Черствовой Э.Р. о получении проекта соглашения, ответчиком не опровергнуты.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии <адрес> и ООО «Коммунары» заключен договор № о развитии застроенной территории, по условиям которого ООО «Коммунары» обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления мэрии <адрес> жилые помещения, находящиеся в частной собственности, в многоквартирных домах №№ и 1А по переулку Коммунаров <адрес>.

В соответствии с постановлением мэрии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № <адрес> доля в размере 72/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1101 кв.м с кадастровым номером 76:23:010911:18 из земель населенных пунктов по адресу: пер. Коммунаров, <адрес>А, на котором расположен многоквартирный дом, являющийся аварийным и подлежащим сносу, изъяты у Черствовой Э.Р.

Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) исковые требования Черствовой Э.Р. к мэрии <адрес> о предоставлении жилого помещения оставлены без удовлетворения. Отказывая Черствовой Э.Р. в иске, суд исходил из того, что она не вправе претендовать на предоставление другого жилого помещения рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес> на 2013 - 2017 годы, утвержденной постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ изложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда, обязательны для суда, не подлежат доказыванию и оспариванию сторонами при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

На основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно отчету ООО «Метро-Оценка» №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатная <адрес> общей площадью 47 кв.м по адресу: <адрес>, пер. Коммунаров, <адрес>А, отдельной рыночной стоимостью не обладает. Выкупная стоимость 72/1101 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 352 000 руб., стоимость убытков – 14 000 руб., общая стоимость объекта оценки – 366 000 руб.

Оснований не доверять данному отчету у суда не имеется, поскольку он составлен специалистом-оценщиком, соответствующим требованиям ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», что подтверждается страховым полисом, свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

Выводы отчета об оценке рыночной стоимости размера возмещения соответствуют требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, убедительно мотивированы, основаны на результатах личного и непосредственного осмотра объектов специалистом-оценщиком, подтверждены актом осмотра, фототаблицей, показаниями свидетеля Александровой О.О. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, Черствовой Э.Р. не опровергнуты.

Представленный ответчиком отчет ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» №-О, которым определена рыночная стоимость квартиры в размере 721 000 руб., не может быть принят судом, так как не соответствует требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ – не содержит выводов об оценке рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли ответчика в праве общей собственности на такое имущество, включая земельный участок, а также об оценке убытков, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Отчет ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» №-О от ДД.ММ.ГГГГ представлен в материалы дела в виде незаверенной копии, что является нарушением требований ч. 2 ст. 71 ГПК РФ.

Этот отчет также не соответствует положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: стоимость имущества необоснованно определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату до момента начала органом местного самоуправления процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд и принятия соответствующего постановления мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, из дела видно, что многоквартирный жилой дом фактически был уничтожен в результате двух пожаров, произошедших ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается делом по факту пожара, справками АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, Отдела надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Специалистом-оценщиком ЗАО «Ярославский Центр Недвижимости» в отчете №-О от ДД.ММ.ГГГГ данное обстоятельство не учтено, производилась оценка строения с физическим износом 75%. Выводы отчета об определении рыночной стоимости жилого помещения ничем не обоснованы и не подтверждены.

При этом, суд учитывает то обстоятельство, что дело находилось в производстве суда длительный период времени, возможность для представления доказательств у Черствовой Э.Р. имелась. Однако ответчик и ее представитель без уважительных причин в судебное заседание не явились, не представили доказательства, в том числе не обеспечили явку свидетеля Лапшина В.Г. Повестка для вручения свидетелю была выдана представителю ответчика ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к Черствовой Э.Р. об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения его стоимости. В удовлетворении исковых требований Черствовой Э.Р. должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Департамента организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля к Черствовой Эльмире Рамизовне об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения его стоимости удовлетворить.

Изъять у Черствовой Эльмиры Рамизовны путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, пер. Коммунаров, <адрес>, состоящее из <адрес> доли в размере 72/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010911:18.

Прекратить право собственности Черствовой Эльмиры Рамизовны на <адрес> долю в размере 72/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010911:18, по адресу: <адрес>, пер. Коммунаров, <адрес>.

Признать право собственности <адрес> долю в размере 72/1101 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:010911:18, по адресу: <адрес>, пер. Коммунаров, <адрес>.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Черствовой Эльмиры Рамизовны выкупную цену изымаемого имущества в размере 366 000 рублей.

Исковые требования Черствовой Эльмиры Рамизовны к мэрии г. Ярославля, ООО «Коммунары» о взыскании выкупной стоимости недвижимого имущества оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд с подачей жалобы через Дзержинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Ю. Фомина