Решение по делу № 2-448/2017 от 13.02.2017

Дело № 2-448/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 декабря 2017 года г. Кашин Тверской области

Кашинский городской суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Трусова Р.Ю.,

при секретаре Галан В.С.,

с участием: представителя истца Унг Е.К. по доверенности- Морозова А.В.,

представителя ответчика администрации Карабузинского сельского поселения Кашинского района - Полякова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Кашинского городского суда Тверской области гражданское дело № 2-448/2017 по иску Унг Евгения Кхыонговича к администрации Карабузинского сельского поселения Кашинского района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 25.04.1995 года,

у с т а н о в и л:

Унг Е.К. обратился в суд с иском к администрации Карабузинского сельского поселения Тверской области, в котором с учетом уточненных требований просил признать заключенным договор купли-продажи жилого дома [номер обезличен] общей площадью [данные изъяты] и земельного участка общей площадью [данные изъяты], расположенных по адресу: [данные удалены], произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный жилой дом и земельный участок, заключенный между Ч. и Унг Е.К.

Исковые требования мотивированы тем, что 25.04.1995 года между Унг Е.К. и Ч. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью [данные изъяты] и жилого дома [номер обезличен], расположенных по адресу: [данные удалены]. Оплата по данному договору была произведена в полном объеме при подписании договора в размере 15 000 000 рублей. Имущество, также было передано при подписании договора. Передаточный акт не составлялся. Претензий по сделке стороны договора друг другу не предъявляли, то есть условия договора исполнены в полном объеме. Стороны непосредственно после заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не обратились с заявлениями о государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. По неподтвержденным данным Ч. в 2000-х годах умерла, при этом место ее смерти установить не представляется возможным, сведения о наследниках отсутствуют. Отсутствие стороны по данной сделке делает возможным регистрацию сделки только в судебном порядке.

Истец Унг Е.К. будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, с участием представителя по доверенности- Морозова А.В.

Представитель истца Морозов А.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации Карабузинского сельского поселения Кашинского района- Поляков А.А., пояснил, что в 1995 году на момент заключения договора купли-продажи он не был Главой администрации сельского поселения, однако, по имеющимся в администрации данным, содержащимся в похозяйственной книге, Ч., проживающей в [данные удалены] действительно выделялся земельный участок площадью [данные изъяты], по жилому дому сведения не сохранились. Унг длительное время владеет спорными домом. О каких-либо притязаниях на указанный дом и земельный участок со стороны других лиц ему ничего не известно.

Третье лицо не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, сведений об уважительности причин неявки не предоставило, ходатайств об отложении дела не заявляло, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Допрошенный в качестве свидетеля по делу Б. суду пояснил, что имеет дачный дом в [данные удалены]. Дом [номер обезличен] в данной деревне до 1991 г. принадлежал М., которая его потом продала Ч. и Ч1 В 1993 г. умер Ч1 и в 1995 г. его супруга продала этот дом Угн Е.К. От дачников [данные удалены] слышал, что Ч. умерла где-то в 2000 г. Детей у Ч.Ч1 не было, о их наследниках ему ничего не известно.

Ознакомившись с исковым заявлением, выслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, свидетеля Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другим лицом.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из абз.1 ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные доказательства (ст. 162 ГК РФ).

В обоснование иска истцом представлен письменный договор купли - продажи от 25.04.1995 года, в котором указано, что Ч. продала Унг Евгению Кхыонговичу, земельный участок площадью [данные изъяты] и жилой дом, площадью [данные изъяты] расположенные по адресу: [данные удалены].

Как следует из технического паспорта жилого дома от 12.10.2017г. жилому дому [номер обезличен], расположенному по адресу: [данные удалены] присвоен инвентарный номер [номер обезличен], общая площадь жилого дома составляет [данные изъяты].

Согласно выписки из единого государственного реестра недвижимости от 03.10.2017 года земельному участку, площадью [данные изъяты] по адресу: [данные удалены] присвоен кадастровый номер [номер обезличен].

Также судом установлено, что Ч. на момент совершения сделки обладала правом собственности на земельный участок площадью [данные изъяты], расположенного по адресу: [данные удалены], что подтверждается Постановлением Главы администрации Фалевского сельсовета Кашинского района [номер обезличен] от 27.03.1992 года, а также копией похозяйственной книги [номер обезличен] за 1991-1995 гг. по Фалевскому сельскому Совету народных депутатов (в настоящее время Карабузинское сельское поселение Кашинского района). Согласно Постановления Главы администрации Фалевского сельского округа Кашинского района [номер обезличен] от 03.07.2000 года «О проведении нумерации домов по населенным пунктам сельского округа» дому в [данные удалены], владельцем которого указана Ч. присвоен [номер обезличен].

По информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости- земельный участок площадью [данные изъяты]и жилой дом [номер обезличен], расположенные [данные удалены].

Из показаний свидетеля Б. следует, что дом [номер обезличен] в [данные удалены] ранее принадлежал Ч., которая его продала Унг Е.К.

Из показаний представителя ответчика – главы администрации Карабузинского сельского поселения Полякова А.А. следует, что какие-либо притязаний со стороны третьих лиц на дом и земельный участок отсутствуют.

Оценивая договор купли - продажи от 25.04.1995 года суд учитывает, что договор купли - продажи подписан продавцом Ч. и покупателем Унг Е.К.. Из условий договора следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит сведения о продаваемом имуществе, его цене. Кроме того, данный договор содержит сведения и о том, что при подписании договора покупатель уплатил продавцу указанную в договоре цену за приобретенное имущество, и продаваемое по договору имущество было передано покупателю.

Представитель истца Морозов А.В. в судебном заседании также подтвердил, что имущество приобретенное истцом Унг Е.К. по договору купли-продажи от 25.04.1995 года ему передано, и с момента приобретения указанного недвижимого имущества истец пользуется им как своим собственным, оплачивает необходимые платежи, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что сделка, совершена в надлежащей форме и стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и фактически исполнили все существенные условия договора, что свидетельствует о том, что договор является состоявшимся.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом или договором.

В соответствии с положениями статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п.п. 62, 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункта 2 статьи 165, и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации такой сделки и о государственной регистрации перехода права собственности и государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине смерти последнего.

Действовавший     ГК РФ, а так же Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не устанавливали конкретного срока, в течении которого стороны сделки по отчуждению недвижимого имущества, должны обратится с заявлениями о регистрации перехода прав на недвижимое имущество по такой сделке, в регистрационное учреждение. Таким образом, даже с учетом того, что истец, как покупатель по договору купли-продажи недвижимости и продавец по данному договору, непосредственно после подписания договора не обратились в регистрационное учреждение с заявлениями о государственной регистрации перехода прав по сделке, данное обстоятельство не лишило их права обратиться с соответствующим заявлением в последующем. Вместе, с тем, как следует из объяснений представителя истца и материалов дела, истец не имеет возможности зарегистрировать свое право на недвижимое имущество, поскольку непосредственно после заключения договора купли-продажи недвижимости, он и продавец не обратились в регистрационный орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права, а в настоящий момент местонахождение продавца Ч. неизвестно, данные о том, что Ч. умерла также отсутствуют, в связи с чем, явиться в регистрирующий орган для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, не представляется возможным.

Добытые в судебном заседании доказательства подтверждают, что договор купли-продажи недвижимости заключен Унг Е.К. и Ч. в соответствии с требованиями законодательства в надлежащей письменной форме, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, обязательства по договору фактически исполнены сторонами, его исполнение не нарушило прав третьих лиц, в связи с чем, суд считает, что истец на основании ст.218 ГК РФ приобрел право собственности на имущество, являющееся предметом указанной сделки. Вместе с тем, в настоящий момент истец Унг Е.К. не имеет возможности осуществить государственную регистрацию принадлежащего ему права собственности на данную недвижимость, поскольку место нахождения продавца Ч. неизвестно, при этом Ч., как продавец недвижимости не приняла разумных и достаточных мер для обращения с заявлением о регистрации заключенного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома и перехода права собственности на указные объекты недвижимого имущества к истцу Унг Е.К., что свидетельствует о её уклонении от государственной регистрации заключенной сделки и перехода права собственности на проданную истцу недвижимость.

Таким образом, суд считает обоснованными доводы представителя истца о том, что только в судебном порядке возможно восстановление прав истца Унг Е.К.

На основании изложенного суд считает, что исковые требования Унг Е.К. являются обоснованными, они не противоречат требованиям действующего законодательства, направлены на реализацию прав граждан, предусмотренных Конституцией РФ, а потому подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л :

Признать заключенным договор купли продажи земельного участка площадью [данные изъяты] и жилого дома [номер обезличен], расположенных по адресу : [данные удалены], оформленный между Унг Евгением Кхыонговичем и Ч.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 25.04.1995 года заключенному между продавцом Ч. и покупателем Унг Евгением Кхыонговичем, в соответствии с которым «продавец» Ч. продала, а «покупатель» Унг Евгений Кхыонгович купил земельный участок, площадью [данные изъяты] (кадастровый номер [номер обезличен]) и жилой дом, площадью [данные изъяты], расположенные по адресу: [данные удалены].

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кашинский городской суд Тверской области.

Судья