Решение от 05.08.2022 по делу № 2-103/2022 от 10.01.2022

Дело №

УИД 52RS0№-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<адрес>                  05 августа 2022 года

    Шахунский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Шатохиной Н.В.,

при секретаре Антакове Ю.В.,

с участием ответчика Зуйкова Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «ДОМ.РФ» к Зуйкову Е. В., Зуйковой Н. С. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

         АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к Зуйкову Е. В., Зуйковой Н. С. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между Государственным предприятием <адрес> «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» и Зуйковым Е. В., Зуйковой Н. С. заключен Договора займа №/МС2-ШАХ, по условиям которого Займодавец предоставил Заемщику для приобретения в собственность квартиры денежные средства в размере <данные изъяты> с даты фактического предоставления займа по последнее число 240-ого календарного месяца под <данные изъяты> годовых на дату заключения Договора, перечислив сумму кредита на лицевой счет, открытый на имя Зуйкова Е. В. в ОАО НКБ «Радиотехбанк». В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской по счету ДЕПО о наличии Закладной на счете ДЕПО, согласно которой, владельцем счета ДЕПО является АО «ДОМ.РФ». В соответствии с правилами п. 1 ст. 48 ФЗ №102-ФЗ от 1б.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о её новом владельце не делается.    В соответствии с Договором заемщик возвращает кредит и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей. Заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки при наличии, осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором. Однако, заемщиком в нарушение условий договора займа обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщик допускал ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных договором займа. Условиями договора займа предусмотрено, что неисполнение заемщиком своих обязательств даёт право кредитору досрочно истребовать кредит. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по договору займа займодавцем было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных сумм неустоек. В соответствии с ним заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленный проценты за пользование кредитом и сумму неустойки (при наличии) в срок не позднее 30 календарных дней со дня предъявления кредитором письменного требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа по основаниям, установленным договором и ст. 811 ГК РФ. С учетом уточнений просят взыскать с Зуйкова Е. В. и Зуйковой Н. С. в пользу А0 «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа №/МС2-ШАХ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 965 510 руб. 97 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 432 руб. 99 коп., обратить взыскание на принадлежащий на праве собственности Зуйкову Е. В. и Зуйковой Н. С. предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: 606910, <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 1 456 000 рублей, определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

        В судебном заседании ответчик Зуйков Е.В. с иском согласен частично, пояснил, что он заключал договор кредитный, задолженность имеется, не согласен с тем, что ему начисляет проценты истец после подачи иска в суд. Также не согласен с установлением начальной цены как жилого помещения. Он перевел квартиру по адресу: <адрес> нежилое помещение, документы до конца не оформлены, так как нет согласия банка. Просит в иске отказать.

        В судебное заседание истец, ответчик Зуйкова Н.С. не явились, извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в свое отсутствие.

        Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав ответчика, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В порядке ч. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Государственным предприятием <адрес> «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» и Зуйковым Е. В., Зуйковой Н. С. заключен договор займа №/МС2-ШАХ, согласно которому банк предоставил заемщику займ в размере 1 629 000 рублей на срок с даты фактического предоставления займа по последнее число 240 месяца с взиманием за пользование кредитом 12,95 % годовых под залог приобретаемого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 63 кв.м, кадастровый №.

В соответствии с п. 2.3.4 Общих условий договора заемщик возвращает займ и уплачивает проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый и последний процентные периоды.

В соответствии с п. 2.9 договора займа №/МС2-ШАХ от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячного платежа на дату заключения договора составляет 18 257 рублей.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ Общих условий договора в случае возникновения просроченного платежа займодавец начисляет проценты по ставке, установленной в п. 1.2.2 договора.

Согласно договору купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Зуйков Е.В., Зуйкова Н.С. купили квартиру за 1 815 000 рублей.

Согласно п. 2.3 договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа считает находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

В соответствии с Закладной от ДД.ММ.ГГГГ залогодателями являются Зуйков Е.В., Зуйкова Н.С., первоначальным залогодержателем – Государственное предприятие <адрес> «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс». Согласно отметке о смене владельца закладной - передано на временный депозитарный учет в Депозитарий «Газпромбанк» (Открытое Акционерное Общество).

Согласно выписке со счета ДЕПО «Газпромбанк» (Акционерное общество) владелец счета депо № – Акционерное общество «ДОМ.РФ», номер закладной: 52-52-23/107/2014-871.

Истец условия договора выполнил в полном объеме.

Ответчик взятые обязательства не выполняет.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчиков составляет 1 965510 руб. 97 коп., из которых: задолженность по основному долгу – 1 482 380 руб. 39 коп.; задолженность по процентам – 345294 руб. 25 коп.; задолженность по пеням – 137836 руб. 33 коп.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направлял ответчикам требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки.

Указанное требование должниками Зуйковым Е.В., Зуйковой Н.С. не было исполнено в установленный срок.

При определении размера задолженности, подлежащей взысканию с ответчиков Зуйкова Е.В., Зуйковой Н.С. в пользу истца, суд руководствуется расчетом задолженности, представленным истцом, поскольку указанный расчет является арифметически верным, не противоречит требованиям закона, ответчиками не оспорен и не опровергнут.

Доказательств оплаты имеющейся задолженности ответчиками Зуйковым Е.В., Зуйковой Н.С., у суда не имеется.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению.

Истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога, установлении начальной продажной цены в отношении предмета залога - квартиры, находящейся по адресу: <адрес> размере 1 456 000 рублей.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с ч. 3 ст. 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Поскольку ответчики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по договору, задолженность до настоящего времени не погашена, имеются основания для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Исходя из общей суммы задолженности, подлежащей взысканию по обязательствам ответчиков, стоимости заложенного имущества, суд находит обоснованным требования иска и в части обращения взыскания на заложенное имущество, так как допущенное должниками нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно для истца. Оснований для отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотренных статьей 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не усматривается. О применении судом положений пункта 3 статьи 54 данного Федерального закона ответчиками не заявлено.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", квартира в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации права общей совместной собственности покупателей на квартиру.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, составленного ООО «Мобайл Групп», рыночная стоимость предмета залога составляет 1 820 000 руб.

Согласно справке ООО «Национальная ипотечная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Зуйковым Е.В., среднерыночная стоимость имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3900000 руб.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Альтернатива», рыночная стоимость заложенного имущества (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> составляет 2709000 руб.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходит из стоимости имущества, установленного заключением эксперта ООО «Альтернатива», поскольку заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, его выводы являются четкими, ясными, полными, противоречий не содержат.

Доводы ответчика о том, что квартира в настоящее время является нежилым помещением, поэтому ее стоимость определена неверно, суд находит несостоятельным.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно представленным сведениям об объекте недвижимого имущества, являющегося предметом залога, из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, помещение по адресу: <адрес> имеет статус жилого: квартира.

Таким образом, в ЕГРП не внесены изменения о переводе квартиры, расположенной по адресу <адрес>, в нежилое помещение.

При таких обстоятельствах правовых оснований для установления начальной цены квартиры по оценке, представленной ответчиком, не имеется.

Таким образом, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость объекта недвижимости – квартиры – в размере 80% ее рыночной стоимости, то есть 2167200 рублей.

Способ реализации имущества в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяется путем продажи с торгов.

Ответчиками Зуйковым Е.В., Зуйковой Н.С. на основании ст.ст.56-57 ГПК РФ, каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца об обоснованности взыскания задолженности, и ставящих под сомнение, имеющиеся в материалах дела доказательства, не представлено.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке подлежат взысканию судебные расходы на оплату госпошлины в размере 23 432 руб. 99 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░.░░» ░ ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░.░░» ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ №/░░2-░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 965510 ░░░░░░ 10 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: 606910, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░ 63 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░                                                                                           ░.░.░░░░░░░░