Решение по делу № 2-967/2022 (2-8661/2021;) от 12.11.2021

Дело № 2-967/2022

УИН 72RS0013-01-2021-012399-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Тюмень                                                          4 мая 2022 года

Калининский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Молоковой С.Н.

с участием помощника прокурора Калининского АО города Тюмени Петрушенко К.Ф.

при секретаре Малгаждаровой А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ахтямова Руслана Раисовича к ООО «Жилье-2012» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, по встречному иску ООО «Жилье-2012» к Ахтямову Руслану Раисовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Жилье-2012» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В день подписания договора квартира была передана истцу по акту приема-передачи, произведен расчет, истец въехал в приобретенную квартиру и зарегистрировался в ней. Однако ответчик не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру, поскольку ответчик уклоняется от явки в Управление Росреестра по <адрес>. В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском, просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности с ООО «Жилье-2012» на ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ООО «Жилье-2012» не согласившись с требованиями истца, обратился со встречным иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, ссылаясь на то, что действительно между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не могла быть осуществлена, поскольку имелось обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк». О наличии обременений ФИО2 был предупрежден до заключения договора купли-продажи. Регистрационная запись о залоге (ипотеке) квартиры были погашены ПАО «Сбербанк» в декабре 2019 года, о чем было сообщено ФИО2, несмотря на это в течение 2020 и 2021 года ФИО9 не выражал намерения обратиться с совместным заявлением для регистрации сделки. С момента передачи квартиры для проживания до настоящего времени ФИО9 не вносил плату за коммунальные услуги и содержание жилого помещения, чем принес истцу убытки. В период проживания в квартире ФИО9 пользовался квартирой, потреблял коммунальные услуги. При отсутствии регистрации перехода права собственности на квартиру ООО «Жилье-2012», будучи собственником квартиры, оплачивал жилищно-коммунальные услуги, которые фактически потреблял ФИО9. Кроме того, у ФИО9 возникло неосновательное обогащение в виде сбереженных денежных средств за пользование квартирой с даты заключения договора и передачи квартиры во владение и пользование. Директор ООО «Жилье-2012» предлагал ФИО2 расторгнуть договор купли-продажи квартиры и произвести возврат денежных средств, внесенных им за квартиру, за вычетом задолженности за жилищно-коммунальные услуги. От расторжения договора купли-продажи ФИО9 отказывался, однако от завершения сделки купли-продажи и регистрации своего права собственности на квартиру он также уклоняется, поскольку не желал компенсировать задолженность за потребленные коммунальные услуги. В связи с чем, ООО «Жилье-2012» с учетом уточнений просит расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ответчика неосновательное обогащение за пользование жилищно-коммунальными услугами в размере 99.039 руб., неосновательное обогащение за пользование квартирой в размере 281.880 руб., судебные расходы.

ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, со встречными требованиями не согласились.

Представитель ООО «Жилье-2012» ФИО6 в судебном заседании с иском не согласен, встречные требования поддержал.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, выслушав заключение помощника прокурора, полагавшего иск ФИО2 подлежащим удовлетворению, встречный иск не подлежащим удовлетворению, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилье-2012» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 15,9 кв.м. расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 8).

Стороны оценили квартиру в 900.000 руб. Оплата стоимости квартиры произведена покупателем в полном объеме до подписания договора. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит, а также лиц, обладающих правом пользования квартирой, в том числе согласно ст. 292 ГК РФ, не имеется (п.п. 3, 4, 5 договора).

ФИО2 оплатил стоимость квартиры, что подтверждается подлинником квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 900.000 руб. (л.д. 9).

Факт оплаты стоимости квартиры стороной ответчика по первоначальному иску не оспаривался в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение - квартира, площадью 15,9 кв.м. расположенная по адресу: <адрес> передана по передаточному акту ФИО2 (л.д. 10).

Согласно сведения из ЕГРН, правообладателем квартиры по адресу: <адрес> является ООО «Жилье-2012» (л.д. 43-46).

Как следует из материалов дела и пояснений сторон в судебном заседании, регистрация перехода права собственности на спорную квартиру не произведена по причине ограничения регистрационных действий (ипотека) в отношении данной квартиры.

Гарантийным письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилье-2012» сообщило ФИО2 о том, что внесенные в ПАО «Сбербанк» денежные средства в размере залоговой стоимости <адрес> целью последующей ее продажи до настоящего времени банком не распределены в счет погашения основного долга по кредитным обязательствам ООО «Жилье-2012» по причине того, что процесс реструктуризации не завершен. После того, как <адрес> будет освобождена от обременений, ООО «Жилье-2012» сообщит для обращения с заявлением о переходе права собственности (л.д.12).

Способы защиты гражданских прав регламентированы ст. 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, учитывая, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, как покупателем, исполнены, стоимость квартиры покупателем уплачена, данное недвижимое имущество передано ему продавцом ООО «Жилье-2012» во владение и пользование, при этом, возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> во внесудебном порядке истец не имеет, поскольку ООО «Жилье-2012» уклоняется от регистрации перехода права собственности, исковые требования ФИО7 о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

При этом, суд учитывает, что на запрос суда ПАО «Сбербанк» сообщило (л.д. 149), что в настоящий момент жилое помещение по адресу: <адрес>39 в залоге у ПАО «Сбербанк» не находится, записи об ипотечных обременениях погашены.

Данное обстоятельство подтверждается также выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 154-156).

Доводы встречного искового заявления о том, что регистрационные записи о залоге (ипотеке) спорной квартиры были погашены ПАО «Сбербанк» в декабре 2019 года, о чем было сообщено ФИО2 документально не подтверждены, опровергаются ФИО2 при рассмотрении данного дела.

При этом наличие ареста на спорную квартиру до ДД.ММ.ГГГГ подтверждается постановлением судебного пристава исполнителя, согласно которому в рамках исполнительного производства в отношении должника ООО «Жилье-2012» ранее установленные меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, отменены с ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Жилье-2012» в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств принятия мер к осуществлению регистрации перехода права на квартиру по адресу: <адрес>.

Таким образом, суд приходит к выводу, ООО «Жилье -2012» злоупотребляет своими правами, препятствуя ФИО2 зарегистрировать свое право на спорное жилье в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы материального права, судом достоверно установлен факт оплаты покупателем ФИО2 стоимости спорной квартиры, подписывая передаточный акт, стороны сделки засвидетельствовали исполнение взятых на себя обязательств по договору в полном объеме и отсутствие у них друг к другу претензий по существу договора купли-продажи, что свидетельствует о надлежащим исполнение принятых на себя договорных обязательств со стороны покупателя.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Указание истца по встречному иску на то, что ФИО2 не производит оплату за ЖКХ, отклоняется судом, так как данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора.

Согласно абз. 3 п. 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Передача объекта недвижимости по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования объектом недвижимого имущества.

Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с моментом получения лицом квартиры по акту приема-передачи, законодательно возлагая на покупателя недвижимости бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения, что согласуется с нормой ст. 210 ГК РФ, в соответствии с которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Таким образом, оснований для взыскания неосновательного обогащения за пользование квартирой по адресу: <адрес> размере 281.880 руб. не имеется, поскольку ФИО2 получив квартиру по передаточному акту являлся ее титульным владельцем и пользователем.

Требование ООО «Жилье-2012» о взыскании неосновательного обогащения за пользование жилищно-коммунальными услугами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 99.039 руб., расходы на которое были понесены ООО «Жилье-2012», не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не предоставлено доказательств несения данных расходов за указанный период в отношении именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Представленный представителем ООО «Жилье-2012» акт взаимных расчетов между ООО «Жилье-2012» и ТСН «Жилье-2012» судом не принимается во внимание, поскольку из данного акта не представляется возможным установить какие расчеты, по факту чего, кем произведены.

На запрос суда, представителем ООО «Жилье-2012» представлены договоры с ресурсоснабжающими организациями, однако бухгалтерские документы, подтверждающие несения расходов, так и не были представлены суду.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, встречные требования ООО «Жилье-2012» не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ООО «Жилье-2012» в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, ст.ст. 3, 12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Ахтямова Руслана Раисовича к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилье-2012» о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности с Общества с ограниченной ответственностью «Жилье-2012» на ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Бабарынка, <адрес>, кадастровый №, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Жилье -2012» к Ахтямову Руслану Раисовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилье-2012» в пользу Ахтямова Руслана Раисовича государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Тюмени.

Председательствующий судья    /подпись/                      С.Н.Молокова

Решение принято в окончательной форме 16 мая 2022 года

Копия верна

Судья                                        С.Н.Молокова