Решение по делу № 33-525/2021 от 10.02.2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Судья Тлатов В.К. Дело №33-525/2021

№2-3/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 5 апреля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Климова И.А.,

судей Хадонова С.З., Панаиотиди И.В.,

при секретаре Маркиной С.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 5 апреля 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Икаева Т.Б. на решение Советского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 06 ноября 2020 года, которым постановлено:

иск заместителя Прокурора РСО-А в интересах муниципального образования г.Владикавказ к ООО «Фавор», Икаеву Т.Б. - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 01 февраля 2018г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... га (из них ... га без права застройки), расположенного по адресу: РСО-А, г...), категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование - для содержания и эксплуатации спортивно- оздоровительного комплекса; и нежилого здания с кадастровым номером ... общей площадью ... кв м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: РСО-А, г...., на земельном участке с кадастровым номером ..., заключённый между ООО «Фавор» и Т.Б..

Истребовать земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... га (из них ... га без права застройки), расположенный по адресу: РСО-А, г....), категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование - для содержания и эксплуатации спортивно- оздоровительного комплекса, из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г.Владикавказ в лице УМИЗР г.Владикавказа.

Обязать Икаева Т.Б. в течение тридцати дней после вступления в законную силу решения суда освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером ... путём сноса за свой счёт объекта самовольного строительства - нежилого здания с кадастровым номером ... с предоставлением АМС г.Владикавказа права осуществить снос указанного объекта в случае неисполнения Икаевым Т.Б. обязанности по сносу с отнесением расходов на Икаева Т.Б..

Взыскать с ООО «Фавор» в бюджет МО г.Владикавказ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере ...) рублей.

Взыскать с Икаева Т.Б. в бюджет МО г.Владикавказ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере ...) рублей.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Панаиотиди И.В., выслушав позицию прокурора Бязрова И.Ф., поддержавшего решение суда первой инстанции и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы Икаева Т.Б., а также мнение представителя АМС г.Владикавказа и УМИЗР г.Владикавказа Ряшко И.В., полагавшего решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

у с т а н о в и л а:

Заместитель Прокурора РСО-А обратился в суд в интересах МО г.Владикавказ с иском к ООО «Фавор» и Икаеву Т.Б. о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.02.2018г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... га (из них ... га без права застройки), расположенного по адресу: РСО-А, г....), категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование - для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса; и нежилого здания с кадастровым номером ... общей площадью ... кв м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: РСО-А, ..., на земельном участке с кадастровым номером ..., заключённого между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., истребовании из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу МО г.Владикавказ в лице УМИЗР г.Владикавказа названного земельного участка.

В обоснование иска указал, что 03 декабря 2012г. ООО «Вира» передало ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды ... от 01 октября 2012г. земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... га, находящегося по адресу: РСО-А, г...), предоставленного в целях строительства спортивно- оздоровительного комплекса. Указанный договор аренды между ООО «Вира» и АМС г.Владикавказа был заключён на основании постановления АМС г.Владикавказа №... от 27 сентября 2012г. 05 июля 2013г. Гаппоев А.Д. передал ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды №... от 17 января 2013г. земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью ... га, находящегося по адресу: РСО-А, г...), предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса. Названный договор аренды между Гаппоевым А.Д. и АМС г.Владикавказа был заключён на основании постановления АМС г.Владикавказа №... от 12 декабря 2012г. 29 октября 2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение №... на строительство объекта капитального строительства: спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью застройки - ... кв м, из которых КПП - площадью ... кв м, а административное здание - площадью ... кв м. 20 августа 2014г. постановлением АМС г.Владикавказа указанные земельные участки (КН ...) были ликвидированы и объединены в земельный участок с кадастровым номером ... площадью .... Этим же постановлением были расторгнуты договоры аренды земельных участков №... от 01.10.2012г. и №... от 17.01.2013г. с одновременным принятием решения о предоставлении ООО «Фавор» в аренду сроком на три года вновь образованного земельного участка с КН ..., расположенного в г....) для строительства спортивно-оздоровительного комплекса. 20 августа 2014г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён договор аренды земельного участка за №..., согласно которому земельный участок с КН ... был предоставлен ООО «Фавор» в аренду сроком на три года для целей строительства спортивно-оздоровительного комплекса. 26 сентября 2014г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию за ..., в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью ... кв.м, строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство № ..., выданного 29 октября 2013г. ООО «Фавор».

22 декабря 2014г. постановлением №... АМС г.Владикавказа на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2014г. №... предоставило ООО «Фавор» в собственность земельный участок с кадастровым номером ... площадью ..., расположенный по адресу: РСО-А, г....), для содержания и эксплуатации спортивно- оздоровительного комплекса.

30 марта 2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» был заключён договор №... купли- продажи земельного участка с кадастровым номером ... площадью ..., расположенного по адресу: РСО-А, г...), для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса; стоимость земельного участка составила ... рубля.

24 августа 2016г. ООО «Фавор» на указанный земельный участок зарегистрировало право собственности.

29 марта 2018г. заместитель прокурора РСО-А (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Фавор», АМС г.Владикавказа и УМИЗР АМС г.Владикавказа о признании недействительным (ничтожным) договора от 30 марта 2015г. №... купли-продажи земельного участка с КН ... площадью ..., заключённого между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор».

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 07 августа 2018г., оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06 ноября 2018г. и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2019г., договор купли-продажи №... земельного участка с КН ... площадью ..., расположенного по адресу: РСО-А, г....), заключённый 30.03.2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса, признан недействительным (ничтожным). В рамках арбитражного дела №... был принят отказ прокуратуры РСО-А от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Фавор» возвратить УМИЗР АМС г.Владикавказа земельный участок с КН ... площадью ..., расположенный по адресу: РСО-А, г....), ввиду того, что собственником указанного земельного участка на момент рассмотрения дела было не общество с ограниченной ответственностью «Фавор», а Икаев Т.Б..

01 февраля 2018г. между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. был заключён договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... (из них 0... без права застройки), расположенный по адресу: РСО-Алания, г....), категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование - для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса;

        - нежилое здание с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: РСО-Алания, г...., расположенное на земельном участке с кадастровым номером ....

        Далее, приводя положения ст. 167 Гражданского кодекса РФ, истец указывает, что договор купли-продажи земельного участка от 30.03.2015г. №... с кадастровым номером ... площадью ... был заключён с нарушением действующего законодательства и признан недействительной (ничтожной сделкой), не повлекшей правовых последствий, что влечёт недействительность по следующей сделке, а именно - договора купли- продажи от 01.02.2018г., заключённого между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. Признание договора купли-продажи от 01.02.2018г., заключённого между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., недействительным не нарушает права собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., поскольку не лишает его права на приобретение в собственность земельного участка под пятном застройки, принадлежащей ему на праве собственности. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016г. №... по делу №.... Учитывая тот факт, что первоначальный договор купли-продажи №... был признан недействительной (ничтожной) сделкой без применения последствий её недействительности, истец считает целесообразным заявить требование об истребовании спорного земельного участка с кадастровым номером ... в порядке ст.301 ГК РФ из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г.Владикавказ.

        Согласно разъяснениям п.32 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, применяя ст.301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Согласно ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или иного, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

        Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных п.1 ст.302 ГК РФ - отсутствие осведомлённости приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездным приобретением имущества; наличием воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества. В п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008г. №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствует о том, что приобретатель не является добросовестным. При этом наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п.38 Постановления Пленумов №10/22).

        Прокурорской проверкой установлено, что Икаев Т.Б. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку мог и должен был знать, что договор купли-продажи №... от 30.03.2015г. был заключён между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Фавор» с нарушением требований земельного законодательства. Ссылаясь на положения ч.3 ст.61 ГПК РФ, о том, что при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом, истец обращает внимание на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РСО-А от 07.08.2018г. по делу №..., в котором третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечён Икаев Т.Б., было установлено, что договор от 30.03.2015г. №... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду того, что площадь предоставленного ООО «Фавор» земельного участка (... га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости (площадью ... кв м). Данное обстоятельство (превышение площади земельного участка) возлагало на последующего приобретателя данного участка обязанность проверить законность основания возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, то есть требовало проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая бы свидетельствовала о его добросовестности. Предположение, что такое основание ничтожности сделки как превышение площади земельного участка относительно площади расположенного на нём объекта недвижимости не применима к договору купли-продажи от 01.02.2018г. и к вопросу об установлении добросовестности Икаева Т.Б., поскольку он не испрашивал у АМС г.Владикавказа земельный участок с целью эксплуатации расположенного на нём имущества, является несостоятельным, поскольку названное обстоятельство свидетельствовало о необходимости осуществления Икаевым Т.Б. действий по дополнительной проверке документации (постановления о предоставлении земельного участка, договора купли-продажи и иных документов), на основании которой Икаев Т.Б. впоследствии стал правообладателем земельного участка с кадастровым номером ...

        Из материалов прокурорской проверки следует, что ООО «Фавор» приобрело спорный земельный участок у публичного собственника - АМС г.Владикавказа по договору купли-продажи от 30.03.2015г. №... и 01 февраля 2018г. произвело его отчуждение Икаеву Т.Б. При этом оспариваемая сделка, заключённая 01.02.2018г. и зарегистрированная в органах Росреестра 06.04.2018г., свидетельствует о том, что эта сделка совершена в период нахождения искового заявления Прокуратуры РСО-А в производстве Арбитражного суда РСО-А. Эти обстоятельства, по убеждению истца, свидетельствуют о заинтересованности ответчиков, направленной на легализацию выбытия земельного участка из публичной собственности.

        Указывая на право прокурора обратиться в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределённого круга лиц или интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, истец отмечает, что в рассматриваемом случае он добивается единства в подходе, связанном с регулированием земельных правоотношений, равного доступа лиц к приобретению земельных участков из государственной или муниципальной собственности, эффективного освоения земли, а также исключения необоснованного приоритета прав одних землепользователей перед другими.

        В дальнейшем к производству суда было принято заявление заместителя Прокурора РСО-А об изменении иска в порядке ст.39 ГПК РФ с предъявлением к ответчику Икаеву Т.Б. дополнительного требования о возложении обязанности в течение 30-ти дней после вступления в законную силу решения суда освободить самовольно занятый земельный участок с КН ... путём сноса за свой счёт объекта самовольного строительства - нежилого здания с КН ... с предоставлением АМС г.Владикавказа права осуществить снос указанного объекта (с отнесением расходов на Икаева Т.Б.) в случае неисполнения последним обязанности по сносу этого объекта. Дополнительно заявленное исковое требование обосновано следующим.

Прокурорской проверкой установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: РСО-Алания, г....), являющегося собственностью МО в лице УМИЗР АМС г.Владикавказа, находится объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: РСО-Алания, г....). Также установлено, что 29.10.2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение №... на строительство объекта капитального строительства: спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью застройки - ... кв м, из которых КПП - площадью ... кв м, а административное здание - площадью ... кв м. 26 сентября 2014г. УМИЗР АГ АМС г.Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию за №..., в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - первой очереди спортивно- оздоровительного комплекса общей площадью ... кв.м, строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство № ... выданного 29 октября 2013 г. Таким образом, площадь спорного объекта недвижимости не соответствует площади, указанной в разрешении на строительство. Истребование земельного участка без решения вопроса о судьбе спорного объекта недвижимости неправомерно, поскольку противоречит закреплённому в подпункте 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. При этом иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен прокурором одновременно с иском о сносе самовольной постройки в соответствии со ст.222 ГК РФ. Поскольку признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства, прокуратура РСО-А одновременно с иском об истребовании спорного земельного участка из незаконного владения Икаева Т.Б. сочла необходимым уточнить иск, предъявив требование о сносе самовольной постройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером ..., объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м (п.22 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г.).

Далее истец указывает, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определение Конституционного суда РФ от 03.07.2007г. №595-0-П); вводя правовое регулирование самовольной постройки законодатель закрепил в п. 1 ст.222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведённым для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причём для определения её таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п.2 этой же статьи ГК РФ последствия в виде сноса самовольной постройки осуществившим её лицом либо за его счёт. В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных оснований.

В п.22 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор. Кроме того, из разъяснений содержащихся в пунктах 22 и 23 указанного Постановления Пленума, следует, что уполномоченное собственником земельного участка лицо наделено правом обращения в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки; в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

С учётом толкования приведённых норм права и разъяснений судебной практики собственник земельного участка вправе защищать свои права путём предъявления к нарушителю (лицу, самовольно занявшему земельный участок) требования о пресечении правонарушения и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

При этом собственник земельного участка, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка посредством возведения строения, восстанавливает его путём принуждения к исполнению обязанности по сносу такой незаконной постройки.

Следовательно, при отсутствии правовых оснований нахождения спорной постройки на земельном участке именно собственник земельного участка, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка посредством возведения строения, восстанавливает его путём принуждения к исполнению обязанности по сносу незаконной постройки.

В судебном заседании представитель истца - заместителя Прокурора РСО-А - Габараев М.Т. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в первоначальном и дополнительном исковых заявлениях, иск просил удовлетворить. Полагал, что обстоятельства, на которых основаны требования, полностью подтверждены представленными при предъявлении иска и в ходе разбирательства дела доказательствами. Отметил также, что в процессе рассмотрения дела доказано, что ответчик Икаев Т.Б. не является добросовестным приобретателем указанных в оспариваемом договоре купли- продажи земельного участка и нежилого здания. Также обратил внимание суда на результаты проведённой по делу судебной строительно-технической экспертизы, которые, по его убеждению, подтверждают как самовольный характер возведения спорного нежилого здания, так и лишний раз говорят о недобросовестности ответчика Икаева Т.Б.

Представитель истца - муниципального образования г.Владикавказ - Плиева А.Т. иск поддержала в полном объёме, подтвердила обстоятельства и доводы, приведённые в основном исковом заявлении и заявлении об изменении иска, обратив внимание суда на следующее: спорный земельный участок изначально был предоставлен Гаппоеву А.Д. и впоследствии передан ООО «Фавор»; в октябре 2013г. УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа выдало обществу «Фавор» разрешение на строительство спортивно- оздоровительного комплекса с общей площадью застройки ... кв м (КПП и административное здание), однако из заключения проведённой по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы следует, что на земельном участке спортивно-оздоровительный комплекс отсутствует, а то нежилое здание, которое на этом участке имеется, не отвечает требованиям спортивно-оздоровительного комплекса, а также требованиям, предъявляемым к объекту капитального строительства. Прокурорской проверкой установлено, что Икаев Т.Б. не может быть признан добросовестным покупателем, так как мог и должен был знать, что договор купли-продажи от 30.03.2015г. между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и

ООО    «Фавор» был заключён с нарушениями требований действующего земельного законодательства. Решением Арбитражного суда РСО-А, принятым в 2018г. (с участием в деле Икаева Т.Б. в качестве третьего лица без самостоятельных требований), установлено, что названный договор купли-продажи земельного участка с КН ... является недействительной ничтожной сделкой, поскольку площадь предоставляемого участка превышала площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости. Это обстоятельство возлагало на последующего приобретателя данного земельного участка обязанность проверить законность обоснования возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, находившийся ранее в публичной собственности. То есть требовалось проявить такую степень заботливости и осмотрительности, которая бы свидетельствовала о добросовестности покупателя. Установлено, что ООО «Фавор» приобрело спорный земельный участок у публичного собственника в 2015г., а в 2018г. произвело его отчуждение Икаеву Т.Б. Оспариваемая сделка, заключённая в феврале 2018г. с регистрацией в Управлении Росреестра по РСО-А в апреле 2018г., свидетельствует о её совершении в период нахождения в производстве Арбитражного суда РСО-А дела по иску Прокуратуры РСО-А. Эти обстоятельства, полагает представитель, говорят о заинтересованности ответчиков, направленной на легализацию выбытия названного земельного участка из публичной собственности. Просила суд исковые требования к ООО «Фавор» и Икаеву Т.Б. удовлетворить.

Представитель ответчика - ООО «Фавор» в судебное заседание не явился был извещен надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения, не сообщив о причинах неявки; ранее Дзиов Х.К., представлявший общество «Фавор», заявил о непризнании иска прокурора и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик Икаев Т.Б. не явился в судебное заседание, был извещён судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, рассмотреть дело без его участия не просил.

Его представитель Кушнир С.В. иск не признал по основаниям, изложенным в представлявшихся суду письменных возражениях на исковые требования, отметив, в частности, что, вопреки утверждениям стороны истца, его доверитель Икаев Т.Б. является добросовестным приобретателем. Упоминание о том, что в оспариваемом договоре купли-продажи продавец гарантировал, что объекты не состоят в споре и под арестом, к покупателю никакого отношения не имеет. В данном случае значение имеет, располагал ли соответствующей информацией покупатель, тогда как у Икаева Т.Б. этой информации не было; договор купли-продажи был подписан, сдан в государственный регистрирующий орган, переход права был зарегистрирован при отсутствии каких-либо обременений и споров, а Икаев Т.Б., получив в последующем оспариваемый в настоящее время договор с отметкой о государственной регистрации, был уверен, что всё было сделано правильно, добросовестно и в соответствии с законом. Для его доверителя преюдициальное значение имело бы только то судебное постановление, которое было постановлено при рассмотрении дела, в котором Икаев Т.Б. принимал участие; между тем спор в арбитражном суде рассматривался без его участия, и он, будучи не участником этого судебного процесса, не знал обо всех взаимоотношениях между сторонами, которые были до него. Что касается факта оплаты денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи, то оплата, пусть и несвоевременная, говорит о возмездности сделки, об отсутствии у сторон претензий; Икаев Т.Б при этом имеет право на признание его судом добросовестным приобретателем, поскольку произвёл оплату по договору в полном объёме. Более того, он не согласен с результатами проведённой повторной судебной строительно-технической экспертизы; подготовленное судебное экспертное заключение считает не соответствующим требованиям закона и необоснованным по основаниям, подробно указанным в представленной на это заключение рецензии, в том числе об отсутствии данных о поверенности использовавшихся в ходе проведения этой судебной экспертизы приборов, вследствие чего соответствующее заключение судебной экспертизы, по его мнению, не может быть принято судом.

Относительно искового требования о сносе расположенного на спорном земельном участке нежилого здания пояснил, что разрешение на его строительство было выдано АМС г.Владикавказа, которая в дальнейшем выдала и акт о вводе этого объекта в эксплуатацию, при этом ни разрешение, ни акт в установленном законом порядке стороной истцов не оспорены, вследствие чего они не могут быть признаны судом недействительными (ничтожными), следовательно, необходимо исходить из их законности и действительности; не оспоренный в установленном порядке акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости подтверждает осуществление его строительства в установленном законом порядке, то есть без отмены акта ввода в эксплуатацию объекта невозможно произвести снос данного объекта; кроме того, следует иметь в виду, что право собственности Икаева Т.Б. на спорное нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке, это его право в установленном законом порядке оспорено не было, к Икаеву Т.Б. как к добросовестному приобретателю виндикационный иск предъявлен не был. В удовлетворении иска просил суд отказать в полном объёме ввиду необоснованности исковых требований.

Ряшко И.В., представлявший интересы АМС г.Владикавказа и УМИЗР г.Владикавказа, участвующих в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, полагал исковые требования, предъявленные заместителем Прокурора РСО-А в интересах муниципального образования г.Владикавказ, подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по РСО-А не явился в суд при надлежащем уведомлении о дате, времени и месте разбирательства дела.

Советским районным судом г.Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания 6 ноября 2020 года постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с данным решением, Икаевым Т.Б. была подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение Советского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 6 ноября 2020 года отменить, считая его незаконным и необоснованным по доводам, изложенным в жалобе и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора отказать в полном объеме.

Проверив материалы дела, выслушав прокурора Бязрова И.Ф., представителя администрации местного самоуправления г.Владикавказа и УМИЗР г.Владикавказа Ряшко И.В., обсудив доводы апелляционной жалобы Икаева Т.Б., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания приходит к следующему.

На основании постановления АМС г. Владикавказ № ... от 27.09.2012 г. между АМС г. Владикавказ и ООО «Вира» был заключен договор аренды № 4442 от 01.10.2012 г. земельного участка с кадастровым номером: ... общей площадью ... га, находящегося по адресу: г....), предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

03.12.2012 г. ООО «Вира» передало ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды № ... от 01.10.2012 г.

На основании постановления АМС г. Владикавказ № ... от 12.12.2012 между АМС г. Владикавказ и Гаппоевым А.Д. был заключен договор аренды земельного участка № ... от 17.01.2013 г. с кадастровым номером: ..., общей площадью ... га находящегося по адресу: г. ...), предоставленного в целях строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

05.07.2013 г. Гаппоев А.Д. передает ООО «Фавор» права и обязанности по договору аренды № ... от 17.01.2013 г.

29.10.2013 г. УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение № ... на строительство объекта капитального строительства: спортивно-оздоровительного комплекса общей площадью застройки - ... кв.м., из которых КПП площадью ... кв.м., а административное здание - площадью ... кв.м.

20.08.2013 г. постановлением АМС г. Владикавказа земельные участки с кадастровыми номерами: ... и ... ликвидированы и объединены в земельный участок с кадастровым номером: ... площадью ... га, при этом этим же постановлением расторгнуты договоры аренды земельных участков № ... от 01.10.2012 г. и № ... от 17.01.2013 г. и принято решение о предоставлении ООО «Фавор» в аренду сроком на 3 года вновь образованного земельного участка с кадастровым номером: ..., расположенного в г. ...), для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

20.08.2014 г. между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказ и ООО «Фавор» был заключен договор аренды земельного участка № ..., согласно которому земельный участок с кадастровым номером: ... предоставлен ООО «Фавор» в аренду сроком на 3 года для целей строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

26.09.2014 г. УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа выдало ООО «Фавор» разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию № ..., в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса - здание КПП общей площадью ... кв.м., строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство № ..., выданного 29.10.2013 г. ООО «Фавор».

Постановлением АМС г. Владикавказа № ... от 22.12.2014 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ... и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2014 №... предоставило ООО «Фавор» в собственность земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... га, в г. ...) для содержания и эксплуатации спортивно - оздоровительного комплекса.

30.03.2015 г. между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Фавор» был заключен договор № ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: ... (площадью ... га), расположенного по адресу: г. ...), для содержания и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса.

24.08.2016 г. за ООО «Фавор» было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером: ....

01.02.2018 г. между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером: ... (площадью ... га), расположенный по адресу: г. Владикавказ...), а также нежилое здание с кадастровым номером: ... (общей площадью ... кв.м.), расположенное на земельном участке с кадастровым номером: ..., были переданы Икаеву Т.Б. по акту приема-передачи, при этом указанный договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН 06.04.2018 г.

Вместе с тем, полагая, что договор купли-продажи № ... от 30.03.2015 г., заключенный между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Фавор» в отношении земельного участка с кадастровым номером: ..., площадью ... га, в г. ...), был совершен с нарушением требований земельного законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд.

07.08.2018 г. Арбитражным судом РСО-Алания по делу № ... было вынесено решение, оставленное без изменения апелляционным постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 г. и кассационным постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2019 г., в соответствии с которым суд решил: прекратить производство по делу в части применения последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде обязания ООО «Фавор» возвратить УМИЗР АМС г. Владикавказа спорный земельный участок, а УМИЗР АМС г. Владикавказа - возвратить ООО «Фавор» ... рублей; исковые требования заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания удовлетворить; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 30.03.2015 № ... земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... га, расположенного по адресу: г. ...), заключенный между Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН 1021500579088, ИНН 1502010822) и обществом с ограниченной ответственностью «Фавор» (ОГРН 1111513006472, ИНН 1513007821).

В рамках арбитражного дела №... был принят отказ прокуратуры РСО-Алания от исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Фавор» возвратить УМИЗР АМС г.Владикавказа земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... га, расположенного по адресу: г. ...), ввиду того, что собственником указанного земельного участка на момент рассмотрения дела было не общество с ограниченной ответственностью «Фавор», а Икаев Т.Б.

В настоящее время прокурором заявлен иск в интересах муниципального образования г. Владикавказа с привлечением к участию в деле уполномоченных органов - непосредственно самого муниципального образования г. Владикавказа, а также АМС г. Владикавказа и УМИЗР г. Владикавказа.

Согласно содержанию иска, первоначальный договор купли-продажи от 30.03.2015 г. № ..., совершенный между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Фавор» в отношении земельного участка с кадастровым номером: ..., был заключен с нарушением действующего земельного законодательства и на основании решения Арбитражного суда РСО-Алания от 07.08.2018 г. (по делу № ...) был признан недействительной (ничтожной) сделкой, не повлекшей правовых последствий, что влечет недействительность последующей сделки, а именно договора купли-продажи от 01.02.2018 г., заключенного между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б.

При этом, по мнению истца, Икаев Т.Б. не может быть признан добросовестным покупателем, поскольку мог и должен был знать, что договор купли-продажи от 30.03.2015 г. № ... был заключен УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Фавор» с нарушением требований земельного законодательства, в связи с этим в порядке ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ были заявлены исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 01.02.2018 г., заключенного между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., а также о применении последствий недействительности указанной сделки в форме истребования из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г. Владикавказа в лице УМИЗР г. Владикавказа земельного участка с кадастровым номером: ....

В свою очередь в ходе судебного разбирательства ответчиком Икаевым Т.Б. было заявлено о том, что по договору купли-продажи от 01.02.2018 г. он является добросовестным приобретателем указанных объектов недвижимости, в связи с чем к нему может быть предъявлен лишь виндикационный иск об истребовании имущества от добросовестного приобретателя в соответствии со ст. 302 ГК РФ, чего стороной истца сделано не было.

    Таким образом, факт наличия либо отсутствия у Икаева Т.Б. статуса добросовестного приобретателя по указанному договору купли-продажи от 01.02.2018 г. имеет юридическое значение и подлежит обязательному установлению.

    В связи с этим следует отметить, что Конституцией РФ гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. ст. 8 и 35, части 1 и 2).

    Названные права, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции РФ, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства (Постановление Конституционного Суда РФ от 01.04.2003 г. по делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 7 Федерального закона РФ «Об аудиторской деятельности»).

    По смыслу ст. 35 (часть 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

    Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

    Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола № 1 в редакции Протокола № 11).

    Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты «в» и «о») и 76 Конституции РФ регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

    В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

    Гражданский кодекс РФ - в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

    Согласно ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166-181 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301-302 ГК РФ).

    Из статьи 120 (часть 2) Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьями 76 (части 3, 5 и 6), 118, 125, 126 и 127 следует, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле. Вместе с тем в судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование подлежащих применению нормативных положений. Поэтому в тех случаях, когда неоднозначность и противоречивость в истолковании и применении правовых норм приводит к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав, вопрос об устранении такого противоречия приобретает конституционный аспект и, следовательно, относится к компетенции Конституционного Суда РФ, который, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого нормативного акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой, а также исходя из его места в системе правовых актов (часть вторая статьи 74 Федерального конституционного закона РФ «О Конституционном Суде РФ»), обеспечивает в этих случаях выявление конституционного смысла действующего права.

    Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

    Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

    Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

    В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    Согласно ст. 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

    При этом по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

    Вместе с тем из статьи 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

    Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

    Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

    Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

    Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

    Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

    Указанная правовая позиция изложена в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».

При этом конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ в указанном постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Следует также отметить, что ГК РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов, при этом граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Таким образом, в соответствии с ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. ст. 166-181 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. ст. 301-302 ГК РФ).

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что споры о возможности истребования имущества от добросовестных приобретателей возникают преимущественно тогда, когда такое имущество продается лицом, не имеющим права его отчуждать.

Соответственно, в том случае, если спорное имущество получено владельцем не от собственника, то собственник либо иное уполномоченное законом лицо вправе истребовать его посредством виндикационного иска.

Согласно указанным разъяснениям Конституционного Суда РФ, защита прав собственника имущества, приобретенного третьим лицом у неуправомоченного отчуждателя, должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска с целью выяснения вопроса о добросовестности конечного приобретателя имущества и законности его прав на основании ст. 302 ГК РФ.

    Таким образом, согласно правовых позиций, изложенных в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П, в случае если заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано, при этом защита прав собственника имущества, приобретенного третьим лицом у неуправомоченного отчуждателя, должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска с целью выяснения вопроса о добросовестности конечного приобретателя имущества и законности его прав на основании ст. 302 ГК РФ.

При этом согласно сложившейся судебной практики по спорам, связанным с защитой прав собственности и других вещных прав, закрепленной (практики) в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении иска прокурора следует руководствоваться следующими разъяснениями:

- спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ (п. 34 постановления);

- если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35 постановления);

- приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 постановления);

- по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 постановления).

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

Вопреки указанным нормам судом первой инстанции при рассмотрении данного гражданского дела воля муниципального образования г. Владикавказа в лице соответствующих уполномоченных органов на передачу в собственность ООО «Фавор» спорного земельного участка не устанавливалась.

При этом суд первой инстанции ограничился констатацией преюдициального значения для настоящего дела решения Арбитражного суда РСО-Алания 07.08.2018 г. (по делу № ...).

Суд первой инстанции также не дал оценки тому обстоятельству, что на протяжении почти 3 лет Муниципальным образованием г.Владикавказ в лице соответствующих уполномоченных органов не предпринималось никаких действий по восстановлению своих прав на земельный участок.

Более того, Муниципальным образованием г.Владикавказ в лице соответствующих уполномоченных органов неоднократно совершались действия, которые могут свидетельствовать о волеизъявлении муниципального образования г. Владикавказа в лице соответствующих муниципальных органов на передачу земельного участка в собственность иному лицу - ООО "Фавор".

Таким образом, воля Муниципального образования г.Владикавказ, реализуемая через свои уполномоченные органы, в отношении юридической судьбы земельного участка с кадастровым номером: ... фактически была выражена при оформлении приведенных выше документов, а также при регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к ООО «Фавор».

В связи с этим также необходимо отметить, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

    Из материалов дела усматривается, что Икаев Т.Б. приобрел указанные объекты недвижимости: нежилое здание и земельный участок у ООО «Фавор», права собственности которого на данные объекты недвижимого имущества были зарегистрированы в установленном законом порядке соответственно 27.11.2014 г. (на основании разрешения на строительство от 29.10.2013 г. № ... и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 26.09.2014 г. № ...) и 24.08.2016 г. (на основании договора купли-продажи от 30.03.2015 г., заключенного с УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа).

    В силу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

    Вместе с тем, договор купли-продажи от 01.02.2018 г., заключенный между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., является возмездной сделкой (цена сделки – ... рублей), при этом согласно акту приема-передачи от 01.02.2018 г. нежилое здание и земельный участок были переданы ООО «Фавор» во владение Икаева Т.Б., кроме того, Икаев Т.Б. как покупатель произвел денежный расчет с продавцом ООО «Фавор» на условиях предусмотренных сделкой, более того, впоследствии право собственности Икаева Т.Б. на нежилое здание и земельный участок было зарегистрировано 06.04.2018 г.

В настоящем случае Икаев Т.Б. является вторым собственником земельного участка, в отношении которого неоднократно проводилась процедура государственной регистрации права собственности, и Икаев Т.Б. приобрел земельный участок у лица ООО «Фавор», завладевшего им, по мнению истца, незаконным путем, в результате нарушения земельного законодательства УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Фавор» при заключении между ними договора купли-продажи от 30.03.2015 г. № ....

    В силу приведенных норм действующего законодательства и соответствующих разъяснений, иных условий или оснований, чем осведомленность приобретателя об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое производит отчуждение, положения закона для признания добросовестным приобретателем не предусматривают.

    При этом на момент приобретения Икаевым Т.Б. указанных объектов недвижимости, в отношении данных объектов недвижимости отсутствовали какие-либо притязания третьих лиц или обременения, о которых могло быть или было известно Икаеву Т.Б.

В данном случае Икаев Т.Б. приобрел указанные объекты недвижимости на возмездной основе у ООО «Фавор», за которым в Управлении Росреестра по РСО-Алания было зарегистрировано право собственности на данные объекты недвижимости, при этом доказательств того, что Икаев Т.Б. является недобросовестным приобретателем, поскольку он должен был усомниться в праве продавца ООО «Фавор» на отчуждение имущества, либо находился в сговоре с ООО «Фавор» в материалы дела не представлены.

Перечисленные в судебном решении от 06.11.2020 г. обстоятельства, которые, по мнению суда первой инстанции, свидетельствуют о недобросовестности Икаева Т.Б. (несвоевременность внесения оплаты по договору купли-продажи от 01.02.2018 г., задержка в регистрации указанной сделки и др.) не являются юридически значимыми для установления статуса добросовестного приобретателя в силу действующего законодательства и ранее приведенных разъяснений.

    В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание, что при рассмотрении споров, связанных с истребованием в пользу публично-правовых образований имущества из незаконного владения физических лиц в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда РФ, согласно которым государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна.

    Как установлено судом апелляционной инстанции при заключении договора купли-продажи 01.02.2018 г. продавцом ООО «Фавор» были предоставлены покупателю Икаеву Т.Б. все правоустанавливающие документы на указанные объекты недвижимости, при этом принадлежность данных объектов недвижимости продавцу проверялась не только самим Икаевым Т.Б., но и сотрудниками Управления Росреестра по РСО-Алания при регистрации договора купли-продажи 01.02.2018 г., заключенного между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., а также при регистрации перехода к Икаеву Т.Б. права собственности на упомянутые объекты недвижимости.

    Кроме того, непосредственно сам Икаев Т.Б. при заключении с ООО «Фавор» договора купли-продажи от 01.02.2018 г. действовал добросовестно, соблюдая действующее законодательство, а также не совершил ни одного действия, влекущего недействительность данной сделки.

    При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции с учетом положений ст. ст. 10 и 302 ГК РФ признает ответчика Икаева Т.Б. добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости, с учетом того, что по состоянию на момент заключения между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б. договора купли-продажи 01.02.2018 г., а также государственной регистрации данного договора, состоявшейся 06.04.2018 г., в отношении земельного участка с кадастровым номером: ... отсутствовали какие-либо зарегистрированные в установленном законом порядке обременения, ограничения, аресты, а также записи о нахождении объектов недвижимости в судебном споре.

Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что земельный участок с кадастровым номером: ... выбыл из муниципальной собственности г. Владикавказа по воле уполномоченного на то органа местного самоуправления - УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа на основании договора купли-продажи от 30.03.2015 г. № ..., при этом недействительность данной сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером: ..., установленная решением Арбитражного суда РСО-Алания от 07.08.2018 г. (по делу № ...), сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения муниципального образования г. Владикавказа помимо воли собственника.

Вместе с тем, как следует из содержания искового заявления прокурором не был предъявлен виндикационный иск к Икаеву Т.Б. в том его виде и по тем, основаниям, которые прямо предусмотрены законом - статьей 302 ГК РФ ("Истребование имущества от добросовестного приобретателя"), то есть истцом не были заявлены соответствующие исковые требования об истребовании в пользу муниципального образования г. Владикавказа в лице УМИЗР г. Владикавказа указанного имущества от приобретателя, при этом заявленное прокурором исковое требование об истребовании из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР г. Владикавказа земельного участка с кадастровым номером: ..., с учетом одновременного предъявления им другого искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 01.02.2018 г., заключенного между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., по смыслу статьи 302 ГК РФ к виндикационным исковым требованиям отнесено быть не может.

Кроме того, как следует из материалов дела, муниципальное образование г.Владикавказ в лице соответствующих уполномоченных органов в рамках разрешения настоящего спора с виндикационным иском к Икаеву Т.Б. не обращалось.

Таким образом, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные прокурором требования, фактически решил вопрос об истребовании спорного земельного участка из владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г.Владикавказ в лице УМИЗР г. Владикавказа, без заявления такого требования лицом, полагающим, что оно является собственником спорного имущества.

При таких обстоятельствах, спорный земельный участок с кадастровым номером: ... не может быть истребован у ответчика Икаева Т.Б. в порядке ст. 166, 167, 168 ГК РФ.

    Таким образом, поскольку Икаев Т.Б. по заключенному с ООО "Фавор" договору купли-продажи от 01.02.2018 г. является добросовестным приобретателем, то истцом был избран ненадлежащий способ правовой защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

    При этом в силу изложенного, наличие решения Арбитражного суда РСО-Алания от 07.08.2018 г. (по делу № ...) не является обстоятельством исключающим добросовестность Икаева Т.Б., а также не предполагает возможность использования истцом в отношении добросовестного приобретателя Икаева Т.Б. вместо способа правовой защиты, предусмотренного законом в данном случае, в виде подачи виндикационного иска (в порядке ст. 302 ГК РФ), иного способа правовой защиты в виде подачи иска о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий ее недействительности путем истребования переданного покупателю имущества в пользу первоначального собственника - муниципального образования г.Владикавказ (в порядке ст. 167 ГК РФ).

Однако приведенные выше юридически значимые обстоятельства были проигнорированы при вынесении обжалуемого решения суда от 06.11.2020 г.

В силу изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 01.02.2018 г., заключенного между ООО «Фавор» и Икаевым Т.Б., а также о применении последствий недействительности указанной сделки в форме истребования из незаконного владения Икаева Т.Б. в пользу муниципального образования г. Владикавказ в лице УМИЗР г. Владикавказа земельного участка с кадастровым номером: ... не имеется.

Вместе с тем, отказ в удовлетворении указанных исковых требований прокурора влечет за собой отказ в удовлетворении производных от них других исковых требований, а именно, об обязании Икаева Т.Б. в течении тридцати дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: г.Владикавказ, пр. Коста (район Водной станции) путем сноса за свой счет объекта самовольного строения - нежилого здания с кадастровым номером ..., с предоставлением АМС г.Владикавказа права осуществить снос указанного объекта в случае неисполнения Икаевым Т.Б. обязанности по сносу с отнесением расходов на Икаева Т.Б.

    Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не были установлены признаки, позволяющие в силу ст. 222 ГК РФ считать самовольной постройкой нежилое здание с кадастровым номером: ..., расположенное по адресу: РСО-Алания, г. ..., находящимся на земельном участке с кадастровым номером: ... по следующим причинам.

    В отношении указанного объекта недвижимости УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа сначала было выдано ООО «Фавор» разрешение на строительство объекта капитального строительства от 29.10.2013 г. № ..., а впоследствии было выдано ООО «Фавор» разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию 26.09.2014 г. № ..., при этом указанные разрешения, ставшие правоустанавливающими документами на указанное нежилое здание не были оспорены, а также не были признаны недействительными в установленном законом порядке, и доказательств обратного в суд предоставлено не было.

    При этом право собственности на указанное нежилое здание с кадастровым номером: ... было зарегистрировано в установленном законом порядке сначала за ООО «Фавор» (27.11.2014 г.), а затем за Икаевым Т.Б. (06.04.2018 г.).

    Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В связи с этим судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 67 ГПК РФ не принимаются во внимание выводы, изложенные в заключении эксперта от 01.10.2020 г. № ..., выполненного Владикавказским филиалом ФБУ "Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы", заключении эксперта № ... от 01.10.2019 г., выполненного ООО «Севосэксперт», заключении эксперта № ... от 30.12.2019 г., выполненного Автономной некоммерческой организацией «Экспертный центр «Совет».

Приведенные выше юридически значимые обстоятельства не были приняты во внимание при вынесении обжалуемого решения Советского районного суда г.Владикавказа от 06.11.2020 г.

Таким образом, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора, суд исходит из того, что права муниципального образования г. Владикавказа на указанный земельный участок с кадастровым номером: ... не могут быть восстановлены ввиду необоснованности заявленных исковых требований, недоказанности обстоятельств, на которые истец ссылается как на основания своих требований (в силу ст. 56 ГПК РФ), а также наличия у Икаева Т.Б. статуса добросовестного приобретателя по договору купли-продажи от 01.02.2018 г. и отсутствия заявленного в установленном законом порядке виндикационного иска к Икаеву Т.Б. (в соответствии со ст. 302 ГК РФ), то есть из избрания истцом ненадлежащего способа правовой защиты.

С учетом изложенного, по мнению Судебной коллегии, отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований заместителя прокурора РСО-Алания в интересах Муниципального образования г.Владикавказ.

При таких обстоятельствах, имеются предусмотренные статьей 330 ГПК РФ основания для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, в связи с чем, решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 06.11.2020 г. подлежит отмене с принятием нового судебного решения об отказе в удовлетворении в полном объеме исковых требований заместителя прокурора РСО-Алания в интересах муниципального образования г. Владикавказа, а апелляционная жалоба Икаева Т.Б. подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

определила:

решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 6 ноября 2020 года отменить и принять новое.

В удовлетворении исковых требований заместителя Прокурора Республики Северная Осетия-Алания в интересах муниципального образования г.Владикавказ к обществу с ограниченной ответственностью «Фавор», Икаеву Т.Б, отказать.

Председательствующий                          И.А. Климов

Судьи     С.З. Хадонов

                                         И.В. Панаиотиди