Решение по делу № 2-498/2024 от 01.04.2024

Дело № (М-260/2024)

УИД: 05RS0№-68

Решение

Именем Российской Федерации

<адрес> 12 июля 2024 года

Буйнакский районный суд Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Шуаева Ш.Ш., при ведении протокола судебного заседания ФИО10, с участием представителя истца Дагестанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО12, представителя ответчика ФИО6 А.А. по доверенности ФИО6 У.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО12 к ФИО6 (ранее ФИО2) ФИО5 и ФИО4 о признании договора купли-продажи и записи в ЕГРН недействительными,

установил:

АО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» и его представителя по доверенности ФИО12 обратилось в суд с иском к ФИО6 (ранее ФИО2) ФИО5 и ФИО4 с уточненными и дополненными в порядке ст. 39 ГПК РФ исковыми требованиями:

- о признании недействительным договора купли - продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 П.А. и ФИО6 А.А.;

- о признании недействительной записи № в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенной ДД.ММ.ГГГГ по земельному участку с кадастровым номером №.

- о признании недействительной записи № в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенной ДД.ММ.ГГГГ по жилому дому с кадастровым номером №.

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД восстановить запись в ЕГРН на недвижимое имущество о праве собственности ФИО6 (ранее ФИО2) ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №.

Исковые требования мотивированы тем, что между ОАО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала и ИП ФИО1 ФИО8 заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Одним из способов обеспечения обязательства по кредитному договору служил Договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ФИО2.

Согласно п. 3.1 данного Договора, предметом ипотеки является следующее имущество: земельный участок с кад. № с расположенным на нём жилым домом с кад. № общей площадью 137,1 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ работниками банка запрошены актуальные выписки из ЕГРН на недвижимость, являющейся предметом залога по договору №.2п от ДД.ММ.ГГГГ, и было обнаружено, что право собственности по данному недвижимому имуществу зарегистрировано за ФИО4. При заключении договора залога №.2п от ДД.ММ.ГГГГ собственником являлась ФИО2. При этом банк своего согласия на отчуждение заложенного имущества не предоставлял.

Так как банк не давал своего согласия на отчуждение заложенного имущества, то договор, на основании которого эта сделка была совершена, является незаконным и должен быть признан недействительным.

Представитель истца по доверенности ФИО12 поддержал исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении и просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Ответчик ФИО6 А.А., надлежаще извещённый о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе через представителя, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя ФИО6 У.А.

Представитель ФИО6 У.А. исковые требования не признала, просила об отложении разбирательства дела.

Ответчик ФИО6 П.А. (ранее ФИО2), надлежаще извещённая о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе через представителя, в судебное заседание не явилась.

Представитель ФИО6 П.А. по доверенности и ордеру - адвокат ФИО7, надлежаще извещённый о дате, времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явился, просил об отложении, однако доказательства уважительности неявки не представил. В ходе предыдущего судебного заседания исковые требования не признал, просил об отложении разбирательства для представления в суд и обозрения оригинала кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала и ИП ФИО1 ФИО8.

С учетом сведений об извещении сторон, суд не усмотрел оснований для отложения разбирательства дела, доказательства уважительности неявки сторонами не направлялись, письменные материалы, затребованные стороной ответчика, представлены стороной истца для обозрения, в связи с чем дело рассмотрено при имеющейся явке сторон на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу положений ст. 11 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 3 ГПК РФ обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы нарушены ответчиком.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала и индивидуальным предпринимателем – главой крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3 заключен кредитный договор №. Размер кредита составляет 3 000 000 рублей. Окончательный срок возврата кредита ДД.ММ.ГГГГ.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» в лице управляющего дополнительным офисом <адрес> ДРО Дагестанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» ФИО11 и ФИО2 заключен договор №.2п об ипотеке. Предмет ипотеки: жилой дом площадью 137,1 кв.м., расположенный по адресу: РД, <адрес> (инвентарный №, кадастровый №), и земельный участок под ним площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 05№.

Таким образом одним из способов обеспечения обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ служил договор об ипотеке (залоге недвижимости) №.2п от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Россельхозбанк» и ФИО2.

Как усматривается из Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесены сведения об ограничении прав и обременения объектов: ипотека (реестровая запись № и № на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску АО «Россельхозбанк» к ИП ФИО6 У.А. и ФИО2 в связи с неисполнением кредитных обязательств должника, требования Банка удовлетворены, кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, взыскана задолженность с ответчиков в солидарном порядке, а также обращено взыскание на предмет залога.

Апелляционным определением Верховного Суда РД от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований Банка отказано в полном объеме по причине того, что кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не представлен, соответственно, не доказано получение должником от Банка кредитной суммы в указанную дату. В кассационном порядке апелляционное определение оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сменила фамилию на ФИО6.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (ранее ФИО2) ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи предмета залога - указанного выше жилого дома площадью 137,1 кв.м. вместе с земельным участком площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, о чем сделаны записи о регистрации перехода права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вновь заявленному иску к ИП ФИО6 У.А. и ФИО2, но уже о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и обращении взыскания на предмет залога, исковые требования удовлетворены в полном объеме (Дело №).

Решение суда первой инстанции на момент рассмотрения настоящего дела не вступило в законную силу.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 ст. 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 39 указанного закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснено, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после ДД.ММ.ГГГГ (после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу приведенных выше положений закона и разъяснений Верховного суда РФ, поскольку согласие Банка (залогодержателя) на переход права (отчуждение) при заключении спорного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обремененных ипотекой, ответчиками не получено, такая сделка является недействительной, а регистрация перехода права без согласия залогодержателя – незаконной.

Неблагоприятные последствия для Банка в данном случае заключаются в утрате залогового обеспечения по кредиту, который согласно п. 2.7 Договора №.2п об ипотеке обеспечивает также обязательства по возврату Залогодержателю денежных средств, полученных Заемщиком.

В соответствии с п. 6.2. Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ "надлежащее обеспечение исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору является существенным обстоятельством, из которых Кредитор исходит при его заключении. Обеспечением исполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему договору является: Залог недвижимости по Договору №.2п об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кредитором и физическим лицом ФИО2

Данное положение дублируется и в договоре №.2п об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, пункт 1.2. договора об ипотеке указывает, что "Распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо безвозмездное/безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускаются".

Судом установлено, что в обход данного пункта договора, залогодатель – ФИО6 (ФИО2) П.А. без согласия Банка заключила сделку по купле-продаже обремененного имущества, продав его соответчику ФИО6 А.А.

Согласно абз. 2 п. 7.1 договора об ипотеке: "Настоящий Договор прекращается надлежащим исполнением обязательств Заемщика по Кредитному договору либо полной реализацией предмета ипотеки - в зависимости от того, что наступит ранее".

Обязательства Заемщика перед Банком не исполнены, соответственно договор считается действующим.

Стороной ответчика заявлялось ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное ходатайство отклонено судом по причине того, что по настоящему делу кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и вытекающие из него обязательства, не являются предметом судебного разбирательства.

Исковые требования основаны на договоре №.2п об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключение и подписание которого никем по делу не оспариваются.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой, оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности предъявляемых истцом требований и необходимости удовлетворения иска.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд    

решил:

исковые требования представителя истца Дагестанского регионального филиала АО «Россельхозбанк» (№ по доверенности ФИО12 (№) к ФИО6 (ранее ФИО2) ФИО5 (паспорт серии № от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО4 (паспорт серии № от ДД.ММ.ГГГГ) удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 П.А. и ФИО6 А.А.

Признать недействительной запись № в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенную ДД.ММ.ГГГГ по земельному участку с кадастровым номером №.

Признать недействительной запись № в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенную ДД.ММ.ГГГГ по жилому дому с кадастровым номером №

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РД восстановить запись в ЕГРН на недвижимое имущество о праве собственности ФИО6 (ранее ФИО2) ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Ш.Ш. Шуаев