Решение по делу № 3а-91/2022 от 28.03.2022

Дело № 3а-91/2022        

УИД 33OS0000-01-2022-000073-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир                                  27 мая 2022 г.

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи                Е.В. Кутровской,

при секретаре         А.Н. Шаховой,

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Сокольники» – Котова П.Г., заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» Остапец А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сокольники» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сокольники» обратилось во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области и государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО»).

В обоснование требований сослалось на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью **** кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, с кадастровой стоимостью 13 325 388, 68 руб., установленной по состоянию на 28 мая 2021г.

Согласно отчёту об оценке ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 28 мая 2021 г. составляет 4 463 310 руб.

ООО «Сокольники» полагает, что более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению арендной платы и нарушает его права, как арендатора земельного участка.

Определением Владимирского областного суда от 15 апреля 2022 г., занесенным в протокол судебного заседания, в соответствии со статьей 43 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации произведена замена ненадлежащих административных ответчиков – Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» на надлежащего административного ответчика - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области). Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц (л.д. 155-157).

Представитель административного истца по доверенности Котов П.Г. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Заинтересованное лицо ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в пояснениях его представителя по доверенности Остапец А.В., данных в судебном заседании после допроса в качестве свидетеля оценщика Б., не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости, под сомнение правильность отчёта об оценке ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. не ставила. Полагала, что упомянутый отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта оценки, оставила принятие решения по названному административному делу на усмотрение суда.

Представители административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации города г. Собинки, Комитета по управлению имуществом г. Собинки в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д.193-198).

В возражениях на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области указало, что при изучении отчёта ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. названным учреждением не выявлено существенных замечаний в расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу. При этом названный административный ответчик просил отказать в удовлетворении административного искового заявления к указанному учреждению, полагая, что он не наделён полномочиями по рассмотрению вопросов относительно установления кадастровой стоимости существующих объектов недвижимости. При принятии акта от 28 мая 2021 г. определения кадастровой стоимости земельных участков ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области выполнило лишь техническую функцию, выразившуюся в проведении арифметических подсчётов согласно установленной методике, с использованием утверждённых удельных показателей (л.д.164-165,202-204).

Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области в ранее представленном письменном отзыве указывал на то, что не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям (л.д. 130-131).

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Владимирской области в ранее направленном в суд письменном отзыве указано на то, что Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, решение по данному делу оставляет на усмотрение суда (л.д.170-171).

Администрация города г. Собинки, Комитет по управлению имуществом г. Собинки в направленных в суд письменных ходатайствах оставили разрешение заявленных требований на усмотрение суда (л.д. 199,200).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, допросив в качестве свидетеля оценщика Бахтину Е.С., составившую отчёт о рыночной стоимости спорного земельного участка, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.19 этого же Федерального закона установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 18 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённых объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (далее также - Порядок), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 г. № 514, кадастровая стоимость земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 19 - 24 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

В силу пунктов 3,4 Порядка относительно земельного участка с кадастровым номером **** был оформлен акт от 28 мая 2021 г. определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 28 мая 2021 г., в соответствии с которым кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 13 325 388, 68 руб. (л.д.166).

Исходя из положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** является 28 мая 2021 г.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ООО «Сокольники» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью **** кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****. Договор аренды заключен на срок по 10 июня 2026 г. (л.д.9-16).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** была определена в соответствии с актом от 28 мая 2021 г. определения кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 28 мая 2021 г., утверждённым органом кадастрового учета, в размере 13 325 388, 68 руб. (л.д.8,166).

ООО «Сокольники» обратилось 29 декабря 2021 г. в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном органе - Управлении Росреестра по Владимирской области, решением которой № 398 от 30 декабря 2021 г. заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка отклонено (л.д.86-89), а затем 28 марта 2022 г. с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д.2-4).

Согласно представленной информации внесены сведения о новой кадастровой стоимости указанного земельного участка, определенной в соответствии с актом № АОКС-33-2021-000222 от 18 марта 2022 г. определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 15 421 097,20 руб. Данная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2022 г. (л.д.153-154,204,207).

Таким образом, в данном случае права ООО «Сокольники» затрагиваются в связи с необходимостью уплаты арендной платы за период с 28 мая 2021 г. по 31 декабря 2021 г., исчисленной исходя из оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем у административного истца имеется правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере в 13 325 388, 68 руб., установленной по состоянию на 28 мая 2021 г.

Учитывая изложенное, а также дату обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном органе - Управлении Росреестра по Владимирской области, суд полагает, что ООО «Сокольники», являющееся арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, исчисленной из оспариваемой кадастровой стоимости упомянутого выше земельного участка, вправе обратиться в суд с названным административным исковым заявлением.

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 28 мая 2021 г. в размере 4 463 310 руб. (л.д.17-85).

К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Б. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Названный оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № **** по направлению «Оценка недвижимости», выданный 25 августа 2021 г. ФБУ «Федеральный ресурсный центр», диплом о профессиональной переподготовке № ****, выданный 21 октября 2016 г. НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», является членом саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» и включена в реестр членов указанной Некоммерческого партнерства 26 декабря 2016 г. за № 2266, гражданская ответственность ООО «****» и оценщика застрахованы СПАО «Ингосстрах», полис № **** от 13 декабря 2021 г., сроком действия с 15 декабря 2021 г. по 14 декабря 2022г., полис № **** от 13 декабря 2021 г., сроком действия с 15 декабря 2021 г. по 14 декабря 2022 г., соответственно (л.л. 77-83).

Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности отчёта об оценке не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов - аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.

При этом каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчёте ООО «****», суду не представлено, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области в представленных в суд письменных возражениях с учетом их дополнения указал, что при изучении отчёта ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. названным учреждением не выявлено существенных замечаний в расчётной части, а также нарушений требований федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.

Кроме того, в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик Б., составившая отчёт № КС-04-2021 от 28 декабря 2021г. об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, которая настаивала на правильности и обоснованности этого отчёта. На возникшие у ГБУ ВО «ЦГКО ВО», а также у суда вопросы оценщиком Б. даны подробные и мотивированные ответы, в том числе и в письменном виде (л.д.209), не противоречащие выводам, содержащимся в отчёте № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. о рыночной стоимости земельного участка.

Разница (в 2,98 раза) между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности вывода оценщика, содержащегося в отчёте ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г., поскольку он мотивирован, предельно ясен, обоснован исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

С названным отчётом после допроса оценщика Б. согласилось ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не ставя при этом под сомнение правильность указанного отчёта, полагая, что упомянутый отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и может являться надлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке ООО «****» № КС-04-2021 от 28 декабря 2021 г. в основу решения суда и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 28 мая 2021 г. в размере его рыночной стоимости 4 463 310 руб.

В абз. 2 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку на момент рассмотрения дела внесены сведения о новой кадастровой стоимости, суд полагает необходимым определить период действия архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере, установленном судом и равной рыночной стоимости, с 28 мая 2021 г. по 31 декабря 2021 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сокольники» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью **** кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – ****, по состоянию на 28 мая 2021 г., в размере его рыночной стоимости 4 463 310 (четыре миллиона четыреста шестьдесят три тысячи триста десять) руб.

Установленная архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** подлежит применению с 28 мая 2021г. по 31 декабря 2021 г.

Считать датой подачи заявления ООО «Сокольники» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 29 декабря 2021 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда     Е.В. Кутровская

Решение в окончательной форме принято 9 июня 2022 г.