Решение по делу № 2-782/2015 от 14.08.2015

Гр. дело № 2-782/15 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

... ...

Луховицкий районный суд ... в составе:

председательствующего судьи Невмержицкой Н.А.

при секретаре Климановой Д.Д.

с участием представителя истца по доверенности от ... Галкиной Е.С., представителя ответчика по доверенности от ... Нестеркина В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью ... к Подгородецкому В.А. о расторжении договора аренды и возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л :

...» обратилось в суд с иском к Подгородецкому В.А. и с учётом уточненных исковых требований просит расторгнуть долгосрочный договор аренды нежилого объекта недвижимости ... от ... и взыскать убытки: затраты на строительно-монтажные работы, в связи с утратой имущества в размере ... руб. ... коп., затраты на охранные услуги за период с ... по ... в сумме ... руб., сумму обеспечительного депозита – ... руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб.

В обоснование иска истец указал на то, что ... между сторонами был заключен долгосрочный договор ... аренды нежилого объекта недвижимости, в соответствии с которым ответчик предоставил истцу во временное возмездное владение и пользование объект, общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., для использования в качестве магазина розничной торговли. Срок договора аренды – ... лет с даты государственной регистрации договора.

Истец во исполнение условий договора принял объект аренды и исправно оплачивал арендную плату.

Ответчик в нарушение условий договора письмом от ... сообщил, что объект изъят в связи с проведением работ по модернизации здания. При этом, проведение работ по модернизации с истцом не согласовывалось.

Претензией от ... истец просил возместить ему убытки, причиненные изъятием объекта, которая осталась удовлетворения.

Письмом от ... ответчик уведомил истца об окончании работ по модернизации здания и об уменьшении площади помещения на ... кв.м., т.е. измененная площадь объекта составляет ... кв.м., вместо согласованной сторонами в договоре - ... кв.м.

По согласованию с арендодателем арендатор, рассчитывая на долгосрочное владение и пользование объектом аренды, учитывая зарегистрированный долгосрочный договор аренды нежилого объекта недвижимости, произвёл строительно-монтажные работы на объекте, что подтверждается согласованным сторонами перечнем работ и дизайн-макетом, а также первичными бухгалтерскими документами истца. В результате неправомерного изъятия объекта аренды, проведения работ по его модернизации, уменьшения площади помещения, истцу нанесен ущерб в размере ... руб. ... коп., который вызван утратой отремонтированного арендатором имущества и складывается из следующих расходов: 1) расходы в виде стоимости рекламного оформления (вывески, банеры и наклейки), которые утрачены в связи с их демонтажем арендодателем и невозможностью их повторного использования, а также расходы на дорожно-транспортные расходы по рекламному оформлению объекта, в размере ... руб. рублей, что подтверждается договором поставки ... ... г., заключенным между истцом и ...; приложением ... к договору поставки ... от ...; ТН ... от ...; актом ... от ...; счетом-фактурой ... от ...; платежными поручениями ... от ... и ... от ...; 2) расходы в виде стоимости расходных материалов, утраченных в связи с их демонтажем и не пригодных для повторного использования, а также расходы на монтажные и пусконаладочные работы сплит-систем кондиционирования на объекте, в размере ... руб., что подтверждается договором № ... от ..., заключенным между истцом и ...; приложением ... к договору № ... от ...; ТН ... от ...; актом ... от ...; платежными поручениями ... от ... и ... от ...; 3) расходы по ремонту объекта аренды в размере ... руб. ... копю, что подтверждается договором подряда на текущий ремонт помещения ... от ...; приложением ... договору ... от ... (локальная смета ... от ...); справкой ... от ... о стоимости выполненных работ и затрат; Актом ... от ... о приемке выполненных работ; счетом-фактурой ... от ...; платежными поручениями ... от ... и ... от ...

Итого размер ущерба в виде стоимости строительно-монтажных работ на объекте и утраченных расходных материалов, не пригодных к повторному использованию, составляет: ... коп.

Также, в связи с тем, что согласно п.... договора арендатор обязан самостоятельно отвечать за сохранность своего имущества и учитывая, что объект неправомерно был изъят из владения и пользования арендатора и на объекте находились посторонние лица (работники арендодателя), арендатор был вынужден заключить договор на охранные услуги с охранной организацией с целью обеспечения сохранности его имущества, что также повлекло вынужденные расходы арендатора в размере ... руб., которые подтверждаются договором ... от ... на охранные услуги, заключенным между истцом и ... приложением ... к договору ... от ...; соглашением о расторжении договора ... от ... от ...; актом ... от ...; актом ... от ... актом ... от ...; платежными поручениями ... от ..., ... от ..., ... от ...

Также, в соответствии с п.... договора арендатором уплачен арендодателю обеспечительный депозит в размере постоянной части арендной платы за ... месяц - ... руб., что подтверждается платежным поручением ... от ...

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

... истец направил ответчику предложение расторгнуть договор и возместить истцу причиненные убытки. Предложение истца о расторжении договора и возмещении причиненных убытков ответчик оставил без ответа.

В судебном заседании представитель истца Галкина Е.С. заявленные уточнённые исковые требования поддержала, пояснив, что рекламное оформление (внешние вывески, баннеры и наклейки) были утрачены истцом, в связи с их демонтажем ответчиком. К требованиям о взыскании расходов по ремонту объекта не может быть применена амортизация, поскольку произведённые ремонтные работы не повлекли за собой создания объекта амортизируемого имущества в виде капитальных вложений в арендованный объект основных средств при ремонте арендуемых помещений, поскольку осуществленные ремонтные работы не изменили несущих конструкций помещения, в результате выполненных работ общая площадь объекта осталась неизменной, работы были направлены на замену и восстановление изношенных конструкций и частей объекта с целью сохранения его работоспособности и выполнения им своих функций, что не относится к неотделимым улучшениям при ремонте арендованного помещения.

Ответчик Подгородецкий В.А. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие ... Представитель ответчика – Нестеркин В.В. в судебном заседании уточнённые исковые требования признал частично: а именно не возражал против расторжения долгосрочного договора аренды. Требования в части компенсации затрат на строительно-монтажные работы признал в сумме ... руб. ... коп., в виде затрат на охранные услуги - в размере ... руб., сумму обеспечительного депозита в размере ... руб. признал в полном объёме. В остальной части заявленные требования не признал и показал, что реконструкция принадлежащего истцу здания (в том числе помещения которое арендовал истец) была проведена по требованию главы города ..., о чём истец был уведомлен ... До начала реконструкции истец полностью демонтировал и вывез рекламное оборудование, в связи с чем, полагает необоснованными требования о взыскании ... руб. Также истцом были вывезены: все подвитринные светильники, стоимостью ... руб.; бойлер, стоимостью ... руб. и подвесные потолки, стоимостью ... руб. ... коп., а итого на сумму ... руб. ... коп. Кроме того, требования о возмещении затрат на ремонт объекта аренды не могут быть удовлетворены в полном объёме, поскольку по истечении срока действия договора аренды все затраты, произведённые арендатором на неотделимые улучшения не компенсируются арендодателем. Представленная истцом локальная смета завышена, а именно завышена стоимость работ по установке светильников с люминесцентными лампами, их фактически не ..., а ..., то есть в локальной смете завышен объём работ по их установке на ... руб. ... коп. Более того, улучшения, произведённые арендатором, подверглись амортизации, размер которой составляет ... руб. ... коп., а в случае с сплит-системами – ... руб., что также не было учтено истцом. Ряд работ по ремонту объекта аренды не был согласован с арендодателем, а именно: устройство перегородок с установкой элементов каркаса и облицовкой поверхностей декоративными отделочными материалами; установка смесителя и раковины в туалете; наружная облицовка по бетонной поверхности керамическими отдельными плитками на цементном растворе стен; устройство мелких покрытий (брандмауэры, парапет, свесы); установка декоративного фриза; замена унитаза с бачком, а итого на сумму ... руб. ... коп.

Кроме того, считает, что истцом необоснованно применён коэффициент зимнего удорожания.

Не может согласится ответчик и на полную компенсацию затрат на оплату услуг одного поста охранного предприятия из расчёта ... руб. в месяц. Из распространённой практики по ... и ... стоимость услуг охранного предприятия с одним постом в месяц составляет от ... до ... руб.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

... обратилось в суд с иском к Подгородецкому В.А. и с учётом уточненных исковых требований просит расторгнуть долгосрочный договор аренды нежилого объекта недвижимости ... от ... и взыскать сумму обеспечительного депозита в размере ... руб.

Представитель ответчика Нестеркин В.В. в судебном заседании не возражал против расторжения долгосрочного договора аренды, требования в части взыскания суммы обеспечительного депозита в размере ... руб. признал в полном объёме.

Cудом представителю ответчика разъяснены положения ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, в соответствии с которой при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд считает, что признание иска представителем ответчика не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, а поэтому в силу ст. 39 ГПК его следует принять, требования истца в части расторжения договора и взыскания суммы обеспечительного депозита в размере ... руб. удовлетворить.

Истец просит взыскать с ответчика затраты на строительно-монтажные работы, в связи с утратой имущества в размере ... руб. ... коп., из которых ... руб. – расходы по рекламному оформлению объекта; ... руб. – расходы на монтажные и пусконаладочные работы сплит-систем кондиционирования; ... руб. ... коп. – расходы по ремонту объекта без коэффициента зимнего удорожания.

Судом установлено, что ... между Подгородецким В.А. (арендодателем) и ... (арендатором) заключен долгосрочный договор ... аренды нежилого объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., вблизи ..., общей площадью ... кв.м., кадастровый номер ... ... Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... и по акту приёма-передачи от ... объект передан истцу ...

В соответствии с п. ... договора арендатор (...) имеет право проводить ремонтные работы, перепланировку и реконструкцию на Объекте при условии письменного согласования с Арендодателем (ответчиком) ....

Истцом и ответчиком согласованы следующие наименования работ: 1) вывоз мусора, 2) демонтаж потолка типа армстронг, 3) демонтаж внутренних светильников в потолок армстронг, 4) демонтаж дверей, 5) демонтаж керамической плитки с пола, 6) заливка выравнивающей стяжки до 10 мм, 7) замена окна, 8) установка и межкомнатных дверей (ручки, петли, коробки, наличники, доборы), 9) увеличение проёма под входную дверь, 10) установка входной двери ..., 11) монтаж каркаса подвесного потолка армстронг с покраской, 12) монтаж перегородки гипсокартоном 2-х сторонний, 13) монтаж плитки напольной, 14) обшивка стен панелями ЛДСП с обрешёткой,15) замена сантехники, раковина, 16) замена сантехники, унитаза, 17) монтаж балок декоративных потолочных полиуретановых с покраской, 18) светильник ... с светодиодной лампой ... вт, 19) светильник ... армстронг, 20) светильник декоративный подвесной надвитринное пространство, 21) изготовление декоративного фриза под витрины, 22) плинтус напольный и потолочный + раскладки между лдсп, 23) ремонт внутренних ступеней с заменой плитки, электрика, 24) розетка и выключатель, 27) кабель ввг ..., 28) кабель ввг ..., 29) кабель пвс ..., 30) гофра, 31) короб ..., 32) короб ..., 33) расходные материалы и метизы, 34) краска, 35) плитка напольная, 36) клей плиточный, 37) затирка, 38) покраска стен, 39) монтаж декоративного фриза под вент фасадом, 40) обшивка батарей отопления ....

Кроме того, сторонами согласован дизайн-макет ....

... между истцом и ... заключен договор поставки № ..., по условиям которого ... приняло обязательства о поставке рекламно-полиграфической продукции, иных рекламных материалов, а также иных полиграфических услуг с учётом доставки и установки на объекте .... Цена договора, согласно приложению № ..., составляет ... руб. ..., что также подтверждается счётом-фактурой от ... ..., товарной накладной ... от ... и актом ... от ... ...

Внешнее и внутреннее оформление подтверждено приложенными фотоматериалами ...

Оплата за рекламно-полиграфическую продукцию подтверждается платёжными поручениями ... от ... и ... от ... ....

... между истцом и ... заключен договор по монтажу сплит-систем кондиционеров на объекте заказчика по адресу: ..., вблизи ... ..., стоимость которого составила ... руб. ...

... между истцом и ...» заключен договор на текущий ремонт помещения ...).

В соответствии с локальной сметой стоимость работ составила ... руб. ... коп. ...

Работы по ремонту были истцом приняты, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат ..., актом о приёмке выполненных работы от ... ..., счётом-фактурой от ... ... и платёжными поручениями ... от ... и ... от ... ....

В судебном заседании представителем истца уменьшена стоимость ремонта в связи с исключением коэффициента зимнего удорожания без применения которого стоимость работ составила ... руб. ... коп.

Таким образом, суд считает установленным, что истцом понесены затраты на строительно-монтажные работы в размере ... руб. ... коп., из которых ... руб. – расходы по рекламному оформлению объекта; ... руб. – расходы на монтажные и пусконаладочные работы сплит-систем кондиционирования и ... руб. ... коп. – расходы по ремонту объекта.

Стороны в судебном заседании не оспаривали и суд считает установленным, что с ... по ... в здании, где истцом было арендовано нежилое помещение, проводились работы по модернизации. Арендуемая истцом площадь в результате модернизации уменьшилась с ... кв.м. до ... кв.м. ...

Представитель истца Галкина Е.С. в судебном заседании утверждала, что договор аренды не содержит условий, позволяющих арендодателю приостановить действия договора в одностороннем порядке, а также в одностороннем порядке изъять объект аренды из владения и пользования арендатора и осуществить его модернизацию. В связи с тем, что объект аренды неправомерно был изъят из владения и пользования истца, истец понёс убытки.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что договор аренды от ... заключен сроком на ... лет.

Досрочное расторжение договора аренды в соответствии с п. ... договора возможно по соглашению сторон и по инициативе арендодателя – при условии письменного уведомлении арендатора за ... месяца до предполагаемого дня прекращения действия договора (п.... договора, ...).

Представитель ответчика Нестеркин В.В. утверждает, что ... Подгородецкий В.А. уведомил ...» о расторжении договора.

Действительно, в материалах дела имеется письменное уведомление от ..., полученное продавцом-кассиром П. о расторжении с ... долгосрочного договора аренды нежилого объекта недвижимости от ... ...

Однако, в соответствии с п.... договора письменное уведомление о расторжении договора должно быть направлено ответчиком за ... месяца до предполагаемой даты прекращения действия договора, то есть ответчиком не соблюдена процедура расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку работы по модернизации (в ходе которых объект аренды был изъят у истца) были начаты через месяц после уведомления арендатора. Кроме того, представитель истца в судебном заседании пояснила, что продавец-кассир П. не наделена полномочиями на принятие указанных выше уведомлений о расторжении договора.

В соответствии с п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как установлено в судебном заседании истцом понесены затраты на строительно-монтажные работы в размере ... руб. ... коп., из которых ... руб. – расходы по рекламному оформлению объекта; ... руб. – расходы на монтажные и пусконаладочные работы сплит-систем кондиционирования и ... руб. ... коп. – расходы по ремонту объекта, которые следует взыскать с ответчика, в связи с ненадлежащим исполнением обязательства.

Кроме того, с ответчика подлежат взысканию и расходы в виде затрат на охранные услуги в размере ... руб., поскольку в период с ... по ... для охраны, находящегося на объекте имущества, истец вынужден был заключить договор на охранные услуги, что подтверждается договором ... на охранные услуги от ... ..., соглашением о расторжении указанного договора от ... ..., актами ... от ..., ... от ..., ... от ... и платёжными поручениями от ..., ... .... При этом, суд не находит оснований для уменьшения стоимости суммы затрат на охранные услуги.

Доводы представителя ответчика Нестеркина В.В. о том, что часть произведённых истцом работ не была согласована с ответчиком, а именно: устройство перегородок с установкой элементов каркаса и облицовкой поверхностей декоративными отделочными материалами; установка смесителя и раковины в туалете; наружная облицовка по бетонной поверхности керамическими отдельными плитками на цементном растворе стен; устройство мелких покрытий (бранмауэры, парапет, свесы); установка декоративного фриза; замена унитаза с бачком, суд находит необоснованными, поскольку указанные виды работ предусмотрены согласованным сторонами списком работ (..., позиции ...) и дизайн-макетом.

Ничем не подтверждены и доводы представителя ответчика о том, что истцом демонтированы и вывезены: рекламная конструкция, все подвитринные светильники, бойлер и подвесные потолки.

Не состоятельны доводы представителя ответчика о завышении стоимости работ по установке светильников с люминисцентными лампами. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороной истца представлены доказательства, подтверждающие расходы по ремонту объекта аренды, виды работ были согласованы с арендодателем, оплата произведена. Следует отметить, что при соблюдении ответчиком условий договора о сроках уведомления истца о расторжении договора в одностороннем порядке, последний исключил бы для себя негативные последствия в виде полной компенсации затрат, произведённых на ремонт объекта недвижимости.

Суд соглашается с доводами представителя истца о том, что произведенные истцом ремонтные работы не повлекли за собой создания объекта амортизируемого имущества, поскольку в соответствии с положениями ст. 256,257, 270 НК РФ, п.1 и 2 ст. 623 ГК РФ осуществление спорных работ не относится к неотделимым улучшениям при ремонте арендованного имущества.

Из платежного поручения ... от ... следует, что истцом за подачу искового заявления уплачена государственная пошлина в размере ... руб. ...

В силу требований ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере ... руб. ... коп. ((...).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ... к Подгородецкому В.А. о расторжении договора аренды и возмещении убытков удовлетворить.

Расторгнуть долгосрочный договор ... аренды нежилого объекта недвижимости от ..., заключенный между Подгородецким В.А. и ...

Взыскать с Подгородецкого В.А. в пользу ... затраты на строительно-монтажные работы в размере ... коп., затраты на охранные услуги за период с ... по ... – ... руб., сумму обеспечительного депозита – ... руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб... коп. а итого ... руб. ... коп. (... руб. ... коп.)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ... областной суд через ... районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полное мотивированное решение суда изготовлено 16 октября 2015 г.

Судья - Н.А.Невмержицкая