Решение по делу № 2-615/2024 (2-4743/2023;) от 22.11.2023

Дело № 2-615/24                                                                   УИД 23RS0037-01-2023-007229-44

                         Р Е Ш Е Н И Е

                    Именем Российской Федерации

30 сентября 2024 года.                                                                     Октябрьский районный суд

г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

Председательствующего Кириленко И.В.,

При секретаре Ермак К.Ю.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в части сведений о покупателе, признании права собственности на квартиру,

                    У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в части сведений о покупателе, признании права собственности на квартиру.

    В обоснование иска указано, что в ходе совместно проживания с ФИО3 в Новороссийске истцом было принято решение о приобретении истцом квартиры в г. Новороссийске.

    Между истцом и ФИО3 на доверительной основе была достигнута договорённость об оформлении договора ипотеки на выбранную квартиру на имя ФИО3 ввиду плохой кредитной истории истца и возможного отказа ему банковскими организациями в оформлении ипотечного договора, с последующим переходом права собственности с государственной регистрацией в органах юстиции на приобретённую (после исполнения кредитных обязательств перед банком), фактически истцом, квартиру на его имя.

    При этом, формально ипотека и право собственности оформлялось на ФИО3, фактически же, первый взнос денежных средств в счёт стоимости квартиры и все последующие платежи по договору ипотеки осуществлялись исключительно истцом за счёт личных сбережений, какого - либо финансового участия в этом, как и в последующих коммунальных и налоговых платежах, ФИО3 участия не принимала.

    Истцом был выбран объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу <адрес>, ул. <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и АО «Россельхозбанк» был заключён кредитный договор №, согласно которому, фактически истцом, с официальным оформлением ипотеки на имя ответчика была приобретена вышеуказанная квартира.

ДД.ММ.ГГГГ истцом были переданы личные денежные средства продавцу вышеуказанной квартиры ФИО5 в размере 900 000 рублей наличными в качестве первоначального взноса в счёт стоимости данной квартиры, что подтверждается рукописной распиской ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ.

    В последующем, абсолютно и исключительно все платежи по кредитному договору оплачивались лично истцом за счёт его личных денежных средств, им производилось досрочное погашение размера кредита, что подтверждается платёжными поручениями

ДД.ММ.ГГГГ кредитные обязательства по вышеуказанному договору перед АО «Россельхозбанк» были выполнены в полном объёме лично истцом и кредитный договор был исполнен, что подтверждается справкой АО «Россельхозбанка» об отсутствии кредитных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ. №.

    Кроме того, после приобретения данной квартиры, ФИО3 передала истцу ключи от неё, выдала на его имя нотариально заверенную доверенность на право пользования этой квартирой и, с момента приобретения данной квартиры и до настоящего времени, истец в ней проживает один, самостоятельно за свой счёт несет все обязательства по коммунальным и налоговым платежам, что также, подтверждается платёжными поручениями.

    Названные обстоятельства в свою очередь подтверждают факт приобретения данной квартиры именно истцом для личных нужд истца, в связи с чем, ФИО3 является лишь формальным, номинальным, т.е. фиктивным собственником, не выполняющим своего назначения и обязанностей. Более того в данной квартире ФИО3 не проживает и даже не зарегистрирована

    В настоящее время, ввиду закрытия истцом кредитных обязательств по вышеуказанному кредитному договору и снятии ограничений на регистрационные действия с данной квартиры, считает возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество на свое имя

    В связи с чем истец обратился с письменной досудебной претензией к ответчику ФИО3. Однако, до настоящего времени ответа на свою претензию он не получил, право собственности на вышеуказанную квартиру на его имя не переоформлено.

    Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость вышеуказанной квартиры составляет 1 742 668 рублей

    В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

    Согласно выводам заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ: Общая сумма денежных средств внесенных сторонами на покупку квартиры по адресу <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, составляет:

ФИО2: 2 863 929,00 рублей (два миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи девятьсот двадцать девять) рублей, или 87,88% от общей суммы;

ФИО3: 395 090,00 (триста девяносто пять тысяч девяносто) рублей, или 12,12% от общей суммы.

    Доля в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 45,2 кв.м., к/н 23:47:0307021:490, расположенную по адресу: <адрес>, ул. <адрес>

<адрес> <адрес>, пропорционально суммам денежных средств, внесенных сторонами, может быть распределена следующим образом, с учетом округления:

ФИО2 - 88% или 88/100 в праве общей долевой собственности;

ФИО3 - 12% или 12 /100 в праве общей долевой собственности.

    На основании изложенного просит суд:

    Признать факт заключения договора создания совместной собственности между ФИО2 и ФИО3 в виде квартиры расположенной по адресу: <адрес>, ул. <адрес> <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 45,2 кв.м

    Исключить (аннулировать) из ЕГРН сведения о собственности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 45,2 кв.м

    Признать за ФИО2 право собственности на 88/100 долей в квартире расположенной по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 45,2 кв.м

    Признать за ФИО3 право собственности на 12/100 долей в квартире расположенной по адресу: <адрес>, ул. <адрес> <адрес> <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 45,2 кв.м

    Решение суда по настоящему исковому заявлению считать основанием для государственной регистрации права собственности ФИО4 и ФИО3 на квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 45,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>,

    В ходе судебного разбирательства сторона истца настаивала на удовлетворении иска.

    Ответчик иск не признала, ссылаясь на то, что в феврале 2019 года с целью смены места жительства, истец приняла решение о приобретении квартиры в г. Новороссийске. На период 2019 года ответчик находилась в отношениях с истцом, и поскольку знакомых в г. Новороссийск она не имела, попросила истца помочь ей в поиске подходящего объекта недвижимости. Квартира для покупки была найдена, ответчика устроила цена, расположение и состояние объекта недвижимости и ответчик приняла решение о ее покупке, о чем сообщила ФИО2

    Данный объект недвижимости ответчик приняла решение с привлечением кредитных средств, однако необходимо было внести аванс продавцу, как гарантия обязательств о ее приобретении. ДД.ММ.ГГГГ они вместе встретились с продавцом квартиры и передали сумму в размере 900 000 рублей, о чем была составлена расписка. В связи с тем, что на тот момент наличных денежных средств не было, ФИО2 сообщил ей, что поможет в оформлении и внесет 900 000 рублей. Вкладывая деньги, истец не мог не знать, что делает это без правовых оснований и в отсутствие соответствующих обязательств перед ответчиком.

    Между сторонами не было никаких обязательств, все затраты истец нес добровольно в силу личных отношений с ответчицей. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и «АЖС-Риелт» был заключен договор по оценке приобретаемой квартиры, ответчик выплатила денежные средства по договору об оказании услуг, что подтверждается выданной распиской.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости, между ФИО3 и АО «Россельхозбанк» был заключен кредитный договор №, денежные средства были направлены на оплату полной стоимости приобретенной квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу <адрес>, ул. <адрес> <адрес>

    Денежные средства в счет стоимости квартиры были ответчиком выплачены продавцу в полном объеме, что также отражено в договоре.

    После возникновения кредитных обязательств ответчик вносила платежи по кредитному договору, что подтверждается квитанциями о внесении денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор ответчиком был исполнен.

    Поскольку постоянным местом жительства ответчика является <адрес>, а истец находился в <адрес>, доверяя ФИО2 для присмотра за приобретенной квартирой ДД.ММ.ГГГГ, ответчик оформила доверенность ФИО2 на право владения данным объектом недвижимости без права продажи.

    Между ними была договоренность о том, что если за время отсутствия ответчика в <адрес>, поскольку арендную плату за квартиру истец ей не выплачивал, он будет жить в спорной квартире и самостоятельно оплачивает коммунальные платежи. В дальнейшем доверенность ответчиком была отменена, поскольку после приобретения квартиры в собственность, приехав в <адрес> для проверки состояния счетов, ей стало известно, что истец в ее квартире проживает с другой женщиной.

    Ответчик попросила истца покинуть жилое помещение и вывести свои вещи. Однако истец сообщил ответчику, что данная квартира также и его собственность и у него имеется доверенность от ответчика на право распоряжения квартирой. Истец создает ответчику препятствия во владении и распоряжении квартирой, на ее просьбы выселиться отвечает отказом.

    Какого-либо соглашения о создании общей собственности, либо о переоформлении в дальнейшем спорной квартиры на ФИО2 между ответчиком и истцом не заключалось

    Квартира с кадастровым номером № по адресу <адрес>, ул. <адрес> <адрес> была приобретена с привлечением кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и АО Российский Сельскохозяйственный банк.

    Кредитный договор (ипотека) ответчиком был выплачен в полном объеме, долг гасили за счет ее средств, истец же иногда, просто носил деньги в банк. Ипотека оформлена на ответчика, как и право собственности на квартиру и задолженность по ипотечному кредиту - это обязательство ответчика, которое было исполнено ДД.ММ.ГГГГ Имущественные отношения между сожителями носят безвозмездный характер. Данная позиция отражена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ дело №-№

    После приобретения права собственности на квартиру, ответчик заключала договора на оказание коммунальных услуг, осуществляла оплату за газоснабжение, что подтверждается квитанциями об оплате, актами технического обслуживания газоиспользующего оборудования, заключенные между ФИО3 и ОАО «Юггазсервис».

    Кроме того, требования о признании договора купли-продажи недействительным в части, заявлены за пределами срока исковой давности

    Третьи лица – АО «Россельхозбанк», Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО5, будучи извещены о месте и времени судебного заседания, в суд не прибыли, не сообщив причину неявки, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

    Ознакомившись с позициями сторон по делу, изучив материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

    Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал ФИО3 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, улица <адрес> <адрес> за 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

    Квартира приобретается Покупателем у Продавца частично за счет собственных средств в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, которые оплачиваются наличными в день подписания настоящего договора, и частично за счет кредитных средств в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей, предоставленных Покупателям по Кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ. года №, заключенному в городе Новороссийск между Покупателем и АО «Россельхозбанк», находящимся по адресу: <адрес>, <адрес>, ИНН №, ОГРН №, БИК №, корсчет № в ГРКЦ ГУ Банка России по <адрес> (именуемому далее - «Кредитный договор»). Кредит предоставляется сроком на 240 (двести сорок) месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита.

    Сумма 2 000 000 (два миллиона) рублей выплачивается Покупателем Продавцу посредством безотзывного покрытого аккредитива, который открывается банком-эмитентом АО «Россельхозбанк» на следующих условиях

    Плательщик: ФИО3

    Банк-эмитент и исполняющий банк: Краснодарский региональный филиал АО «Россельхозбанк»;

    Сумма аккредитива: 2 000 000 (два миллиона) рублей;

    Срок действия аккредитива: 90 (девяносто) календарных дней с даты открытия; Получатель средств; ФИО5;

    Счет Получателя средств № Филиал № Банка ВТБ (публичное акционерное общество), к/с №, БИК №,

    Все расходы и комиссии по аккредитиву (всех банков) оплачивает Плательщик; Платеж по аккредитиву производится по представлению Получателем средств в исполняющий банк следующих документов:

    оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры с отметками о государственной регистрации (на договоре купли-продажи квартиры должны быть проставлены штампы, подтверждающие совершение регистрационных действий, удостоверяющие права собственности на Отчуждаемое имущество и ипотеки, фамилия, имя и отчество или фамилия и инициалы, а также подпись (и) государственного регистратора, оттиск(и) печати Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю).

    Покупатель обязуется для осуществления расчетов по настоящему Договору открыть в Банке на имя Продавца покрытый (депонированный) безотзывный аккредитив на сумму, указанную в пункте 7 настоящего Договора.

    Квартира, приобретаемая Покупателем по Договору, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю будет в полном объеме находиться в залоге у Банка, предоставившего Покупателям кредит на покупку Квартиры, в обеспечение исполнения всех обязательств Покупателем по Кредитному договору. Право залога (ипотеки), принадлежащее Банку в отношении Квартиры, а также право требования Банка по Кредитному договору удостоверяется закладной, подаваемой, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с настоящим договором.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и АО «Россельхозбанк» был заключён кредитный договор №, согласно которому, фактически истцом, с официальным оформлением ипотеки на имя ответчика была приобретена вышеуказанная квартира.

    Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ истцом были переданы личные денежные средства продавцу вышеуказанной квартиры ФИО5 в размере 900 000 рублей наличными в качестве первоначального взноса в счёт стоимости данной квартиры.

    В ответ на запрос суда от ДД.ММ.ГГГГ Краснодарский РФ АО "Россельхозбанк" (далее - Банк) сообщает следующее.

    Между Банком и ФИО3 был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ Ипотечный кредит (аннуитетный) и выданы денежные средства в размере 2 000 000.00 рублей (Два миллиона рублей 00 копеек), Договор закрыт ДД.ММ.ГГГГ.

    Сумма уплаченного основного долга по Договору составила 2 000 000.00 рублей (Два миллиона рублей 00 копеек).

    Уплаченные проценты за период с 24.05.2019г. по 24.11.2022г. составили 490 385.82 рублей (Четыреста девяносто тысяч триста восемьдесят пять рублей 82 копейки):

    уплаченные проценты за 2019 год составляют 120 451.47 руб. (Сто двадцать тысяч четыреста пятьдесят один рубль 47 копеек);

    уплаченные проценты за 2020 год составляют 202 836.59 руб. (Двести две тысячи восемьсот тридцать шесть рублей 59 копеек);

    уплаченные проценты за 2021 год составляют 137 315.53 руб. (Сто тридцать семь тысяч триста пятнадцать рублей 53 копейки);

    уплаченные проценты за 2022 год составляют 29 782.23 руб. (Двадцать девять тысяч семьсот восемьдесят два рубля 23 копейки)

    Возврат кредита осуществлялся ежемесячно в дату платежа - 24 числа равными аннуитетными платежами с текущего счета ФИО3 (далее - Счет). Согласно условиям Договора п. 4.4 Заемщик обязан обеспечить наличие денежных средств на Счете

    Пополнение Счета осуществлялось как безналичным, так и наличным путем ФИО3, и частично ФИО2

    За период с 24.02.2022г. по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на Счет ФИО3 были внесены следующие суммы

ДД.ММ.ГГГГ - 7 200.00 рублей (Семь тысяч двести рублей 00 копеек)

ДД.ММ.ГГГГ - 7 200.00 рублей (Семь тысяч двести рублей 00 копеек)

ДД.ММ.ГГГГ - 275 000.00 рублей (Двести семьдесят пять рублей 00 копеек);

ДД.ММ.ГГГГ - 125 000.00 рублей (Сто семьдесят пять рублей 00 копеек)

ДД.ММ.ГГГГ - 200 000.00 рублей (Двести тысяч рублей 00 копеек);

ДД.ММ.ГГГГ - 4 800.00 рублей (Четыре тысячи рублей 00 копеек);

ДД.ММ.ГГГГ - 18 000.00 рублей (Восемнадцать тысяч рублей 00 копеек);

г. - 17 000.00 рублей (Семнадцать тысяч рублей 00 копеек);

г. - 54 000.00 рублей (Пятьдесят четыре рублей 00 копеек).

АО «Российский сельскохозяйственный банк» уведомляет суд о том, что кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и АО «Россельхозбанк» полностью погашен, задолженность - отсутствует, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ исх. №.

Согласно заключению специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ общая сумма денежных средств внесенных сторонами на покупку квартиры по адресу <адрес>, ул. <адрес>, <адрес>, составляет:

ФИО2: 2 863 929,00 рублей (два миллиона восемьсот шестьдесят три тысячи девятьсот двадцать девять) рублей, или 87,88% от общей суммы;

ФИО3: 395 090,00 (триста девяносто пять тысяч девяносто) рублей, или 12,12% от общей суммы.

    Довод ответчика о том, что между сторонами не было никаких обязательств, все затраты истец нес добровольно в силу личных отношений с ответчицей, - истцом не опровергнут.

    Денежные средства в счет стоимости квартиры были ответчиком выплачены продавцу в полном объеме, что также отражено в договоре.

    После возникновения кредитных обязательств ответчик вносила платежи по кредитному договору, что подтверждается квитанциями о внесении денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор ответчиком был исполнен.

    Суд находит состоятельными доводы ответчика о том, что поскольку постоянным местом жительства ответчика является <адрес>, а истец находился в <адрес>, доверяя ФИО2 для присмотра за приобретенной квартирой ДД.ММ.ГГГГ, ответчик оформила доверенность ФИО2 на право владения данным объектом недвижимости без права продажи. А также о том, что между ними была договоренность о том, что если за время отсутствия ответчика в <адрес>, поскольку арендную плату за квартиру истец ей не выплачивал, он будет жить в спорной квартире и самостоятельно оплачивает коммунальные платежи. В дальнейшем доверенность ответчиком была отменена.

    Какого-либо соглашения о создании общей собственности, либо о переоформлении в дальнейшем спорной квартиры на ФИО2 между ответчиком и истцом не заключалось

    Квартира с кадастровым номером №, по адресу г. <адрес> <адрес> была приобретена с привлечением кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и АО Российский Сельскохозяйственный банк.

    Кредитный договор (ипотека) ответчиком был выплачен в полном объеме. Ипотека оформлена на ответчика, как и право собственности на квартиру и задолженность по ипотечному кредиту - это обязательство ответчика, которое было исполнено ДД.ММ.ГГГГ.

    Истец, указав требования о признании в части договора купли-продажи квартиры недействительным и признании права собственности на объект недвижимости, не оспаривает кредитный договор денежные средства, по которому были перечислены в полной объеме продавцу спорной квартиры

    По кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с кредитором - АО «Российский Сельскохозяйственный банк» истец не являлся ни поручителем, ни созаемщиком, в качестве основного заемщика была ФИО3

    При этом ни одного доказательства, указанного истцом в обоснование требований о наличии его плохой кредитной истории и отказами банков в получении кредита на спорную квартиру, в материалы дела не предоставлено.

    После приобретения права собственности на квартиру, ответчик заключала договора на оказание коммунальных услуг, осуществляла оплату за газоснабжение, что подтверждается квитанциями об оплате, актами технического обслуживания газоиспользующего оборудования, заключенные между ФИО3 и ОАО «Юггазсервис». Каких-либо доказательств наличия соответствующих обязательств, соглашение между сторонами о создании совместной собственности, истцом не предоставлено

    Кроме того, требования о признании договора купли-продажи недействительным в части, заявлены за пределами срока исковой давности

    В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

    Договор купли-продажи квартиры заключен между ФИО3 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление о признании сделки недействительной в части направлено в суд в ДД.ММ.ГГГГ. Со дня заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости до обращения в суд с настоящим иском прошло 4 года 6 месяцев. Соответственно данные требования предъявлены за пределами трехлетнего срока исковой давности

    Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

    Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности»).

    Принимая во внимание вышеизложенное, отсутствуют правовые основания для признания сделки недействительной в части и признании за истцом права собственности на долю в спорной квартире.

    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

      Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 14 октября 2024 года.

Председательствующий                    Кириленко И.В.