Решение по делу № 3а-89/2020 от 27.12.2019

Дело № 3а-89/2020

УИД 76OS 0000-01-2019-000414-37

                                                                      Мотивированное решение изготовлено 11.03.2020г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                      6 марта 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Антоновой Е.С.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Егорова Юрия Николаевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Егоров Ю.Н. обратился в Ярославский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – индивидуального жилого дома общей площадью 371 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 681 000 рублей по состоянию на 08 августа 2018 года.

Заявление обосновано следующим: Егоров Ю.Н. являлся собственниками указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость жилого дома по состоянию на 08 августа 2018 года составляет 14 388 493 рублей и является завышенной, что отражается на справедливом начислении налога.

Согласно отчету ООО «Яр-Оценка» от 27 декабря 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 08 августа 2018 года установлена в размере 5 681 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

          В судебном заседании представитель административного истца Уваров В.С. административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. ранее в судебном заседании от 25 февраля 2020 года представил отзыв на административный иск, в котором имеются возражения против заявленных требований со ссылкой на то, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости индивидуального жилого дома не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвердили размер кадастровой стоимости жилого дома на 08 августа 2018 года в размере 14 388 493 рублей.

ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что Егоров Ю. Н. с 04 ноября 2018 года по 05 июня 2019 года являлся собственником объекта недвижимости – индивидуального жилого дома общей площадью 371 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором купли-продажи от 03 мая 2019 года.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленные решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц, являются публичными, вопрос определения налога на имущество урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество физических лиц, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он являлся.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 08 августа 2018 года. Он не вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 12 июля 2012 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 11.12.2012 N 1404-п.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – индивидуального жилого дома с 08 августа 2018 года составляет 14 388 493 рублей.

На момент вынесения решения суда указанная стоимость является архивной, поскольку с 01 января 2020 года вступил в силу Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области", которым утверждены результаты новой кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе спорного.

Данный факт не является препятствием для оспаривания административным истцом архивной стоимости, т.к. она затрагивает права заявителя как налогоплательщика.

Административным истцом представлен отчет ООО «Яр-Оценка» №367/2019 от 27 декабря 2019 года оценки рыночной стоимости жилого дома, согласно которого рыночная стоимость на 08 августа 2018 года определена в размере 5 681 000 рублей.

Суд отмечает, что определяя рыночную стоимость в указанном размере, оценщик не производил никакой очистки рыночной стоимости от налога на добавленную стоимость, т.е. данная стоимость является без относительной к НДС.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о не соответствии отчета законодательству об     оценочной деятельности, не могут быть приняты судом ввиду следующего.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Замечание о необоснованном неприменении затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуто пояснениями допрошенного в суде в качестве свидетеля оценщика Халиулиной С.В.

Обоснование отказа от затратного подхода приведено в отчете на странице 41.

Судом установлено, что объект оценки является двухэтажным с мансардой, имеет гараж, отсутствуют коммуникации.

Вместе с тем, предложенный заинтересованным лицом объект –аналог не имеет гаража, является двухэтажным, т.е. является несопоставимым с объектом оценки.

Замечание по расчету стоимости земельного участка под объектом капитального строительства существенным образом не влияет на итоговую стоимость объекта оценки.

Действительно, оценщиком оценен земельный участок исходя из условий права собственности, поскольку данный участок выкуплен заявителем по определенной цене, которая и взята за основу при расчете.

На дату оценки (08.08.2018г.) имелся договор аренды, но стоимость права аренды существенно не отличалась в рассматриваемом случае от права собственности (0,1%), что не может ставить под сомнение выводы оценщика.

Ссылка в замечаниях на необоснованное указание площади в объекте-аналоге №3 (ул.Хвойная) судом не принимаются, т.к. указанный аналог сопоставим с объектом оценки, оба объекта имеют гаражи и площадь аналога приведена оценщиком с учетом площади гаража.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете оценщиком произведен анализ рынка объектов наиболее сходных с объектом оценки именно по ценообразующим факторам, которые определены оценщиком в полном соответствии с пунктом 22 ФСО № 7.

Исключение аналога (<адрес>) достаточно обоснованно оценщиком в отчете (страницы 34,89). Данный аналог отклонен по причине недостаточности информации о его отделке.

Аналог (<адрес>) не рассматривался оценщиком из-за не соответствия времени предложения к дате оценки.

Суд констатирует, что отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Допустимых и достоверных доказательств, опровергающих рыночную стоимость объекта оценки, установленную в отчете, лицами, участвующими в деле, не приведено, материалы административного дела не содержат.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Таким образом, оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 5 681 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения физического лица с заявлением в суд, т.е. – 27 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – индивидуального жилого дома общей площадью 371 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 681 000 рублей по состоянию на 08 августа 2018 года.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 681 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 27 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено апелляционное представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                      Нуждин С.В.