Решение от 10.10.2023 по делу № 33-2809/2023 от 18.09.2023

Судья Бабкина Л.В. Дело № 2-3405/2023

№ 33-2809/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шарыповой Н.В.,

судей Алексеевой О.В., Фроловой Ж.А.,

при секретаре судебного заседания Губиной С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 10 октября 2023 года гражданское дело по иску Иванова А.В. к Тюлюгеневу А.Б. о расторжении договора купли-продажи, встречному иску Тюлюгенева А.Б. к Иванову А.В. о возложении обязанности

по апелляционной жалобе истца Иванова А.В. на решение Курганского городского суда Курганской области от 8 июня 2023 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Шарыповой Н.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца Иванова А.В. – Медведева В.В., ответчика Тюлегенева А.Б. и его представителя Богомоловой Л.П., судебная коллегия

установила:

Иванов А.В. обратился в суд с иском к Тюлюгеневу А.Б. о расторжении договора купли-продажи, в котором с учетом изменений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры № с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, в части продажи 1/2 долю квартиры, принадлежащей Иванову А.В.; прекратить зарегистрированное право Тюлюгенева А.Б. на спорную квартиру; зарегистрировать право собственности Тюлюгенева А.Б. и Иванова А.В. на 1/2 доли за каждым на данную квартиру.

В обоснование иска указано, что <...>. между Ивановым А.В., Рагозиной Е.Ф. и Тюлюгеневым А.Б. был заключен договор купли-продажи квартиры № находящейся по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором продавец 1 и продавец 2 обязуются передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить жилое помещение. Согласно пункту 3.1 покупатель уплачивает цену квартиры продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в пункте 2.1 договора, в день подписания настоящего договора будут размещены на счете в ПАО Сбербанк России до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю, а после перехода права собственности - на расчетный счет продавцов. <...> между сторонами был составлен передаточный акт квартиры, согласно которому продавцы передали, а покупатель принял двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. <...> произведена регистрация права собственности, однако денежные средства от ответчика истцу не поступили. <...> в адрес ответчика был направлен ответ на письмо от <...> с просьбой о проведении расчета и перечислении денежных средства на счет истца, указанный в договоре. Денежные средства не поступили. <...> в адрес ответчика была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения. После обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением, <...> в ходе судебного заседания стало известно, что ответчиком перечислены денежные средства в счет расчета по договору. Истцу не передано следующее имущество, оставшееся и находящееся в квартире: холодильник, кухонный гарнитур. Отсутствие оплаты за проданную часть квартиры в течение около 11 месяцев не позволило использовать денежные средства в планируемых целях, тем самым истец был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора. Считал, что ответчик сознательно длительное время нарушал свои обязательства, предусмотренные договором, извлекая материальную выгоду из использования денежными средствами, предназначенными для расчета с истцом.

Не согласившись с иском, Тюлюгенев А.Б. предъявил встречный иск к Иванову А.В. о возложении обязанности оплатить задолженность перед ТСХ «Зорге 5», по коммунальным услугам за период с января 2021 по <...> в сумме 24511 руб. 81 коп.

Встречные требования основаны на том, что Иванов А.В., являясь собственником 1/2 доли <адрес> в <адрес> и Тюлюгенев А.Б. <...> заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Сторонами были согласованы условия договора, подписан как договор, так и передаточный акт к нему, переданы ключи от квартиры. Денежные средства были приготовлены для передачи продавцам и находились на отдельных банковских счетах (ЭСК РОУ) - для продавца 1 и для продавца 2. Покупатель Тюлюгенев А.Б., являясь добросовестным приобретателем, проявил должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи в соответствии с требованиями статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Стоимость квартиры определена по соглашению сторон, соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости на данную дату. В соответствии с пунктом 5.4 договора купли-продажи продавец 1 и продавец 2 обязуются оплатить коммунальные услуги за квартиру за период - до дня регистрации перехода права собственности на покупателя. Согласно представленному расчету задолженность на дату регистрации права собственности покупателем - на <...> составляла 50879 руб. 94 коп. Продавец 2 - Рагозина Е.Ф. свое обязательство по оплате коммунальных услуг исполнила, в связи, с чем задолженность продавца 1 за период нахождения жилого помещения в его собственности на <...> составляет 24511 руб. 81 коп.

В судебном заседании истец Иванов А.В. и его представитель по доверенности Медведев В.В., на удовлетворении измененных исковых требований настаивали, с встречными исковыми требованиями не согласились.

Ответчик Тюлюгенев А.Б. и его представитель по ордеру Богомолова Л.П. в судебном заседании выразили несогласие с исковыми требованиями, на встречном исковом заявлении настаивали.

Третье лицо Рогозина Е.Ф. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Иванова А.В. к Тюлюгеневу А.Б. о расторжении договора купли-продажи отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Тюлегенева А.Б. к Иванову А.В. о возложении обязанности отказано.

В апелляционной жалобе истец Иванов А.В.. просит решение суда отменить, выражая с ним несогласие. В обоснование апелляционной жалобы вновь ссылается на доводы изложенные в исковом заявлении и суде первой инстанции. Считает, что не доказаны установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Тюлюгенев А.Б. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Иванова А.В. по доверенности Медведев В.В. настаивает на доводах апелляционной жалобы.

Ответчик Тюлегенов А.Б. и его представитель по доверенности Богомолова Л.П. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не соглашаются, просят решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия, с учетом мнения присутствующих, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <...> между Ивановым А.В. (продавец 1), Рагозиной Е.Ф. (продавец 2) и Тюлюгеневым А.Б. (покупатель) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, с кадастровым номером №, общей площадью 56,8 кв.м, находящейся по адресу: <адрес>.

Цена квартиры составляет 2800000 руб. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 покупатель уплачивает цену квартиры продавцу 1 и продавцу 2 в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в пункте 2.1 договора, в день подписания настоящего договора будут размещены на счете в ПАО Сбербанк России до регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца 1 и продавца 2 к покупателю.

Как указано в п. 3.2. договора после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на квартиру принадлежит покупателю, денежные средства переводятся:

- 1450000 руб. на расчетный счет № в ПАО Сбербанк продавца 1,

- 1350000 руб. на расчетный счет № в ПАО Сбербанк продавца 2.

Согласно п. 5.4 договора купли-продажи продавец 1 и продавец 2 обязуются оплатить коммунальные услуги за квартиру до дня регистрации права собственности за покупателем.

В соответствии с п. 6.1 договора купли-продажи продавец 1 и продавец 2 заверяет и гарантирует покупателю, что квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также продавец 1 и продавец 2 не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении квартиры.

Согласно п. 6.2 договора продавец 1 и продавец 2 заверяет и гарантирует покупателю, что отсутствуют иные лица, которые могут претендовать по получение квартиры в наследство Першуковой Ларисы Андреевны, а если такие появятся, будут самостоятельно компенсировать им убытки или иным образом восстанавливать их права.

<...> между сторонами был составлен передаточный акт квартиры, согласно которого продавец 1 и продавец 2 передали, а покупатель принял двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

<...> Тюлюгенев А.Б. для проведения расчетов по договору открыл аккредитив и разместил на нем денежные средства в размере 1450000 руб., назначение платежа оплата по договору купли-продажи от <...>, получателем по которому, указан Иванов А.В. при предоставлении нотариально удостоверенной копии договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации права собственности Тюлюгенева А.Б. и оригинал выписки из ЕГРН где правообладателем указан Тюлегенев А.Б. (представлены заявление на открытие аккредитива, договор аккредитива № от <...>, мемориальный ордер № от <...>.

Согласно копии дел правоустанавливающих документов, <...> стороны обратились в Управление Росреестра по Курганской области для государственной регистрации прав на недвижимое имущество – квартиру № по адресу: <адрес>.

<...> государственная регистрация прав на спорную квартиру приостановлена по заявлению Иванова А.В., в связи с обращением в суд Иванова В.В. с заявлением об установлении факта принятия наследства по закону, о признании свидетельства о праве на наследство недействительными, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 29.09.2021 исковые требования Иванова В.В. к Иванову А.В., Рагозиной Е.Ф. об установлении факта принятия наследства по закону, о признании свидетельства о праве на наследство недействительными, о признании договора купли-продажи квартиры недействительными, оставлены без удовлетворения.

Указанным судебным актом установлено, что <...> умерла Першукова Л.А., после ее смарти заведено наследственное дело.

Першуковой Л.А. принадлежала на праве собственности вышеуказанная квартира, дата регистрации – <...>.

Нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону в 1/2 доле Иванову А.В., Рагозиной Е.Ф., соответственно; наследство, на которое выданы свидетельства, состоит из: квартиры, находящаяся по адресу: <адрес>, общей площадью 56,8 кв.м; денежных вкладов, хранящихся в подразделениях ПАО Сбербанк Уральский банк на счетах с причитающимися процентами.

Также имеются еще наследники этой же очереди - два племянника: родные братья Иванова А.В. - Иванов В.В. и Першуков В.С., которые в установленные законом 6-месячный срок не обратились к нотариусу с заявлениями о принятии наследства после смерти тети Першуковой Л.А.

Иванов А.В. до заключения договора купли-продажи с Тюлюгеневым А.Б. знал о наличии иных наследников, а именно родных братьев, однако покупателя об этом до заключения договора купли-продажи не информировал, <...> подписал договор, а уже <...> по своему заявлению приостановил государственную регистрацию перехода права собственности.

В связи с приостановлением государственной регистрации и рассмотрением дела в суде, Тюлюгенев А.Б. расторг договор аккредитива и снял денежные средства, которые предназначались для оплаты по договору купли-продажи от <...>.

Определением Курганского городского суда Курганской области от <...> по заявлению Тюлюгенева А.Б., отменены обеспечительные меры, принятые определением судьи Курганского городского суда Курганской области от <...> в виде запрета регистрационных действий по переходу права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> по договору купли-продажи между Ивановым А.В., Рогозиной Е.Ф. и Тюлюгеневым А.Б.

<...> Управлением Росреестра по Курганской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности Тюлюгенева А.Б. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Рагозина Р.Ф. во исполнение договора купли-продажи от <...> получила от Тюлюгенева А.Б. в счет оплаты за 1/2 доли проданной ему квартиры, расположенную по адресу: <адрес>, денежную сумму в размере 1350000 руб., каких-либо претензий к покупателю квартиры она не имеет, что подтверждается распиской от <...>.

<...> Тюлюгенев А.Б. направил в адрес Иванова А.В. письмо для согласования, как с продавцом 1, вопроса, а именно - способа передачи денежных средств в размере, указанном в пункте 3.2 договора купли-продажи и предложением погасить задолженность по квартплате за период с января 2021 года по апрель 2022 год.

<...> Иванов А.В. направил в адрес Тюлюгенева А.Б. ответ на письмо от <...>, в котором указал, что порядок расчетов прописан в пункте 3 договора, денежные средства должны были быть переведены, на его расчетный счет после регистрации права собственности, кроме того сообщить время передачи ему имущества, оговоренного при передаче квартиры.

<...> Иванов А.В. обратился с письменной претензией к Тюлюгеневу А.Б., в которой просил расторгнуть договор купли-продажи <адрес> кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, в части 1/2 квартиры, принадлежащей Иванову А.В., в связи с отсутствием оплаты за проданную часть квартиры в течение более 6 месяцев после регистрации права собственности <...>.

Согласно кассовому ордеру № от <...> Тюлюгенов А.Б перевел на счет Иванова И.В. 1450000 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, пришел к выводу о том, что принимая во внимание поведение сторон, Тюлюгенева А.Б., исполнившего условия договора, открыв аккредитив, перечислив на него денежные средства для расчета с продавцом, своевременную передачу денежных средств по договору после государственной регистрации перехода права собственности продавцу Рогозиной Е.Ф., намерение передать денежные средства второму продавцу Иванову А.В., перечисление денежных средств на расчетный счет Иванова А.В. после судебного заседания, в котором он уточнил у представителя истца об актуальности счета указанного в пункте 3 договора купли-продажи, а также поведение истца Иванова А.В., выразившееся в нарушении пунктов 6.1, 6.2 договора по не указанию иных наследников в том числе родного брата истца – Иванова В.В., приостановление государственной регистрации спустя 3 дня после заключения договора купли-продажи, а также учитывая, что денежные средства Иванову А.В. перечислены Тюлюгеневым А.Б. на указанный им расчетный счет, суд не усматривает оснований для расторжения договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Как установлено статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

Статьями 549, 555 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и предоставляет продавцу право требовать расторжения такого договора с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку неполучение оплаты по договору либо значительной части цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.

При этом продавец, не получивший оплаты за проданное имущество, с очевидностью лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, то есть выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

В данном случае, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от Иванова А.В., Рогозиной Е.Ф. к Тюлюгеневу А.Б. произведена, Рогозина Е.Ф. получила денежные средства после регистрации сделки, Иванов А.В. получил денежные средства после обращения в суд.

Ссылка в жалобе на то, что судом не учтено, что в договоре согласован способ оплаты и подтвержден в ответе, данное условие покупателем нарушено, несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что с учетом поведения сторон, Тюлюгенева А.Б., исполнившего условия договора, открыв аккредитив, перечислив на него денежные средства для расчета с продавцом, своевременную передачу денежных средств по договору после государственной регистрации перехода права собственности продавцу Рогозиной Е.Ф., намерение передать денежные средства второму продавцу Иванову А.В., перечисление денежных средств на расчетный счет Иванова А.В. после судебного заседания, в котором он уточнил у представителя истца об актуальности счета указанного в пункте 3 договора купли-продажи, а также поведение истца Иванова А.В., выразившееся в нарушении пунктов 6.1, 6.2 договора по не указанию иных наследников в том числе родного брата истца – Иванова В.В., приостановление государственной регистрации спустя 3 дня после заключения договора купли-продажи, а также учитывая, что денежные средства Иванову А.В. перечислены Тюлюгеневым А.Б. на указанный им расчетный счет, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, основаны на неверном применении правовых норм применительно к указанным обстоятельствам.

Суд первой инстанции, истолковав положения договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для расторжения спорного договора купли-продажи, поскольку установил факт оплаты покупателем за приобретенный объект, части стоимости после регистрации сделки и оставшейся части в момент рассмотрения спора.

Судом первой инстанции также установлено, что ответчик после заключения договора купли-продажи проживает в спорной квартире, реализуя тем самым права собственника квартиры, что также свидетельствует об исполнении условий договора, в том числе и в части фактической передачи спорного имущества от продавца к покупателю.

Доводы истца о том, что ему причинены убытки, не являются предметом настоящего спора, согласно п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Истец не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части решение суда не обжаловано.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи, с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 8 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Иванова Александра Витальевича – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 октября 2023 года