Решение по делу № 2-112/2015 (2-10445/2014;) от 17.09.2014

Дело № 2-112/15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

13 марта 2015 года Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Л.И.Э., при секретаре Г.Д.С, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.Н.Б, Ч.В.В к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район МО, Администрации городского поселения Люберцы, ООО «Строительно-инвестиционная компания САС» о признании незаконным договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что предоставленный ООО «Строительно-инвестиционная компания САС» (далее по тексту – ООО «СИК «САС») по договору аренды № от ДД.ММ.ГГ. земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находится за красными линиями по <адрес> и <адрес>. В <адрес> расположена Свято-Троицкая церковь, являющаяся памятником культурного наследия регионального значения. Земельный участок, предоставленный в аренду для строительства многоэтажного жилого дома, находится на сопряженной территории в № м от памятника. ДД.ММ.ГГ году на публичных слушаниях по утверждению Генплана <адрес> были установлены зоны охраны для Свято-Троицкой церкви – № м: № м – охранная зона и № м – зона регулируемой застройки. Земельный участок, предоставленный в аренду ООО «СИК САС», находится в охранной зоне памятника культурного наследия, в которой запрещено капитальное строительство. Оспариваемый договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ. был заключен до установления зон охраны памятника культурного наследия, что нарушает ст.ст. 34, 36 Федерального закона № 73-Ф3 и п.4 ст.99 Земельного кодекса РФ, в период, когда проводилась разработка документации по планировке территории. ООО «СИК «САС» нарушил п.3.1.1 Договора № от ДД.ММ.ГГ. о развитии застроенной территории <адрес> тем, что в течение 1 года с момента заключения договора не разработал и не направил на утверждение проект межевания застроенной территории <адрес>.. Проект межевания территории <адрес> был разработан и представлен для утверждения после заключения Договора аренды. Публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории <адрес> прошли ДД.ММ.ГГ. и были утверждены Постановлением администрации города № от ДД.ММ.ГГ..

Учитывая изложенное, истцы полагают, что, поскольку на момент заключения оспариваемого договора аренды не был разработан, утвержден и рассмотрен на публичных слушаниях проект межевания <адрес>, в проекте планировки территории <адрес>. отсутствовали красные линии, а также отсутствовал специальный раздел, посвященный сохранению объекта культурного наследия регионального значения, у ответчика - Администрации Люберецкого муниципального района Московской области отсутствовали основания для заключения Договора аренды № от ДД.ММ.ГГ. на земельный участок с кадастровым №, в связи с чем, истцы обратились в суд с настоящим иском, в котором просят признать недействительным Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., как заключенный с нарушением закона.

Истец Т.Н.Б, также представляющая по доверенности интересы истца Ч.В.В, в судебное заседание явилась, настаивала на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что договором аренды указанного земельного участка нарушены права истцов, являющихся жителями <адрес>, на благоприятную среду проживания.

Истец Ч.В.В в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель Ответчиков - Администрации Люберецкого муниципального района, Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО (по доверенности С.Н.И) в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснила, что истцы не являются стороной договора аренды, права истцов оспариваемым договором не нарушены. Договор заключен на основании Постановления Администрации Люберецкого района № от ДД.ММ.ГГ.. В настоящее время на земельном участке построен многоквартирный дом, началась регистрация права собственности граждан на квартиры в указанном доме.

Представитель ООО «СИК «САС» (по доверенности Б.А.С) в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшим в момент его заключения.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГ принято решение Совета депутатов г.<адрес> муниципального района МО № «Об утверждении Правил землепользования и застройки <адрес>, опубликованное в «Люберецкой газете», спецвыпуск ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ между Администрацией г.<адрес> муниципального района Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-инвестиционная компания САС» заключен договор о развитии застроенной территории <адрес>» №.

Постановлением Администрации г.<адрес> № № от ДД.ММ.ГГ. ООО «СИК «САС» разрешена разработка проекта планировки территории микрорайона 1А <адрес>.

Постановлением Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО № от ДД.ММ.ГГ. «Об утверждении проекта планировки территории <адрес> и проекта межевания территории» утвержден проект планировки территории <адрес> и проект межевания территории, опубликованный ДД.ММ.ГГ в газете «Люберецкая газета» № с графическим приложением проекта межевания территории <адрес> в границах улиц: <адрес>.

Постановлением Администрации г.<адрес> № № от ДД.ММ.ГГ. ООО «СИК «САС» разрешена разработка проекта планировки и проекта межевания территории <адрес>

Постановлением Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области № от ДД.ММ.ГГ утвержден проект планировки и проект межевания территории <адрес>, Постановление № от ДД.ММ.ГГ. «Об утверждении проекта планировки территории <адрес> и проекта межевания территории» отменено.

Вступившим в законную силу решением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по делу № в удовлетворении требований Ч.Д.В, Ч.В.В о признании незаконным проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона 1А <адрес>, утвержденных Постановлением Главы г.<адрес> № от ДД.ММ.ГГ., признании недействительным Постановления Главы г.<адрес> № от ДД.ММ.ГГ. отказано.

Решением суда установлено, что территория памятника культуры регионального значения располагается за границами красных линий в <адрес>. В отношении данного памятника охранная зона не установлена. Строительство <адрес> соответствии с проектом планировки будет производиться на расстоянии № метров от памятника, за переделами границ указанного объекта, в связи с чем, проект планировки не должен содержать границы охранных зон памятника. Памятник культуры Свято-Троицкий монастырь расположен по адресу: <адрес>. Земельный участок имеет установленные границы, ему присвоен государственный кадастровый номер №.

Согласно п.п. 7, 8 ст. 46.1. Градостроительного кодекса РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ст. 42 Градостроительного кодекса РФ проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает в себя: а) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии; линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

В соответствии с п. 3.1. договора № от ДД.ММ.ГГ о развитии застроенной территории <адрес> ООО «СИК «САС» обязан в течение 1 года с момента заключения настоящего Договора подготовить (разработать и направить на утверждение) в соответствии с действующим законодательством проект планировки застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, включая проект межевания застроенной территории, обеспечить за свой счет установление на местности границ земельных участков, в соответствии с документацией по планировке территории, выполнение в отношении этих земельных участков кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета.

В представленном истцом Т.Н.Б проекте планировки, подготовленном ООО «СИК «САС» имеется информация, содержащая данные о красных линиях в проекте планировки.

Согласно п. 2.ст. 2 Закона Московской области от 7июня1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Московской областной Думы от 29 мая 1996 г. N 9/92) органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также принимают решения:

об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Согласно п.. 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ, действовавшего на момент заключения договора аренды № 79/13 от 23.05.2013г. земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

Постановлением Администрации Люберецкого муниципального района Московской области № от ДД.ММ.ГГ ООО «СИК «САС» предоставлен в аренду земельный участок, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «под строительство многоэтажного жилого дома», утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории.

Решением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГ., в удовлетворении исковых требований Ч.В.В, Т.Н.Б о признании незаконными Постановления Администрации от ДД.ММ.ГГ. № отказано.

Решением суда установлено, что земельный участок площадью № кв.м., предоставлен в аренду ООО «СИК «САС» с ограничением по красным линиям. Доводы заявителей о том, что земельный участок был предоставлен за красными линиями, суд признал несостоятельными.

Согласно ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно пп.1 п. 11 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.

Правила землепользования и застройки микр. № и № проходили публичные слушания, были опубликованы в средствах массовой информации, основанием для заключения договора аренды на земельный участок является договор о развитии застроенной территории.

В материалы гражданского дела был предоставлен градостроительный план земельного участка №, состоящего из трех земельных участков № кв.м., № кв.м. и № кв.м. с кадастровыми номерами №, № и №.

Информации о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, границы зон действия публичных сервитутов, информация о нахождении красных линий на земельном участке подлежащем застройке, в Градостроительном плане земельного участка под строительство жилого <адрес> (строительный адрес К6) расположенного по <адрес> отсутствует.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия сервитутов на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику ООО «СИК «САС».

Учитывая вышеприведенные нормы закона, суд приходит к выводу, что при заключении Администрацией Люберецкого муниципального района с Застройщиком ООО «СИК «САС» договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ нарушения норм действующего законодательства допущено не было.

В материалах дела имеется акт о частичной реализации договора о развитии застроенной территории от ДД.ММ.ГГ подписанный между Администрацией г.<адрес> и ООО «СИК «САС». На основании этого документа в муниципальную собственность переданы квартиры, расположенные в построенном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке. На основании свидетельства о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ г. застройщик ООО «СИК «САС» зарегистрировал свое право собственности на <адрес>, расположенную в <адрес>

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на это помещение (пп. 1 и 2 ст. 37 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу закона спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, право муниципальной собственности на спорный земельный участок соответственно прекратилось после регистрации права собственности на жилые помещения.

Судом также принимается во внимание, что истцы не являются стороной договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16.07.2009 N 738-О-О указал, что лицо, предъявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может быть признано заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации в случае, если оно имеет материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, либо в его правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на его правовое положение она может повлиять.

Учитывая, что истцы не являются сторонами оспариваемой сделки, они не могут быть признаны заинтересованными лицами по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации, которые вправе предъявить требования о признании договора аренды недействительным. Истцами не доказано наличие у них существенного интереса в признании недействительным договора аренды, участниками которого они не являются. Избрание такого способа защиты как признание сделки недействительной имеет своей целью, прежде всего, устранение разногласий контрагентов относительно предмета состоявшегося договора и должно способствовать разрешению споров по надлежащему исполнению обязательств. Заявленный Т.Н.Б, Ч.В.В иск не соответствует характеру спорного правоотношения. Истцами выбран ненадлежащий способ защиты права.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Т.Н.Б, Ч.В.В являются необоснованными и удовлетворению не подлежат

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Т.Н.Б, Ч.В.В к Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район МО, Администрации городского поселения Люберцы, ООО «Строительно-инвестиционная компания САС» о признании незаконным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:             Л.И.Э

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ

Судья:             Л.И.Э