Решение от 16.12.2021 по делу № 2-1317/2021 от 18.11.2021

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2021 г.

дело № 2-1317/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Алапаевск                                    16 декабря 2021 г.

Алапаевский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Зубаревой О.Ф., при секретаре Подкорытовой А.Н.,

с участием истца Ереминой Н.П. и представителя истца Городчиковой Т.Б., действующей на основании доверенности от 15.11.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ереминой Н. П. к Администрации Муниципального образования город Алапаевск о признании недействительным в части соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, определении выкупной цены недвижимого имущества, взыскании стоимости изымаемого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

        Еремина Н.П. обратилась в суд с иском к Администрации МО г. Алапаевск, в котором просит: признать недействительным соглашение об изъятии путем выкупа жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, заключенное между Администрацией МО г. Алапаевск и Ереминой Н.П. 07.11.2019, в части установления рыночной стоимости жилого помещения и стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: <адрес>; определить выкупную цену недвижимого имущества, изымаемого у Ереминой Н.П. в размере 367 385,00 руб., из них: рыночная стоимость указанного выше жилого помещения – квартиры, площадью <данные изъяты>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в размере 272 616,80 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом, в размере 56 569,00 руб., убытки, связанные с изъятием принадлежащего Ереминой Н.П. жилого помещения в размере 38 200 руб.; взыскать с Администрации МО г. Алапаевск в пользу Ереминой Н.П. стоимость изымаемого жилого помещения с учетом стоимости доли вправе общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в размере 272 616,80 руб.

Кроме того, истец Еремина Н.П. просит взыскать с ответчика в ее пользу расходы, понесенные на уплату государственной пошлины, в размере 5 926,00 руб., на оплату услуг представителя, в размере 25 000,00 руб.

В обоснование заявленных исковых требований в исковом заявлении и в судебном заседании истец Еремина Н.П. и ее представитель Городчикова Т.Б. пояснили, что Еремина Н.П. являлась единоличным собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Дом был поврежден в результате пожара 09.09.2013, признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации МО г. Алапаевск от 17.03.2014 №-491-П. Ереминой Н.П. было получено требование о сносе многоквартирного дома от 03.07.2017 № 2879. В связи с тем, что требование, которое необходимо было исполнить до 31.12.2017 было проигнорировано жильцами, Администрацией МО город Алапаевск вынесено постановление № 1537-П от 28.11.2018 об изъятии земельного участка с кадастровым номером № для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом, и квартиры, общей площадью <данные изъяты>., принадлежащей истцу. Затем Ереминой Н.П. Администрацией МО <адрес> было предложено подписать соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 03.12.2018. Согласно п. 1, 3 соглашения стороны брали на себя обязательство заключить договор купли-продажи квартиры истца по цене 94 769 руб. Еремина Н.П. посчитала, что цена выкупаемой квартиры занижена, не соответствует ее рыночной стоимости, понимала, что на предлагаемую сумму купить себе какое-либо жилье не сможет. Елеминой не было разъяснено, из чего сложилась выкупная цена и на каком основании, не была предоставлена возможность ознакомиться с отчетом оценщика, то есть информацией, касающейся предмета сделки. Не доверять выводам Администрации МО города Алапаевск о выкупной стоимости ее квартиры у Ереминой не было оснований. Ответчик поставил ее перед выбором, выкупить квартиру по предлагаемой цене или остаться без денежного возмещения. При таких обстоятельствах, будучи убежденной в правильной оценке предмета сделки, основанной на верной оценке его свойств, а также, зная, что если в силу ст. 32 Жилищного кодекса РФ она не подпишет соглашение, то ее имущество будет изъято принудительно, Еремина Н.П. заключила соглашение от 03.12.2018, а впоследствии и от 07.11.2019 об изъятии путем выкупа принадлежащего ей жилого помещения, признанного непригодным для проживания. Потом от бывшей соседки по дому из <адрес> ФИО1 она узнала, что согласно отчетам оценщика ФИО2, стоимость всех квартир в <адрес> оценена как равная нулю, а стоимость доли собственника в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме равна стоимости годных остатков сгоревшего дома (дрова). Поэтому, учитывая не высокую цену дров на рынке и затраты, которые необходимо понести по разбору уцелевших конструкций дома и распиловке на дрова, оценщиком стоимость долей в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме не рассчитывалась и принималась равной нулю. Иски ФИО1 и ФИО3, а также соседки истицы из квартиры <адрес> ФИО4 о признании недействительным соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания, в части определения выкупной цены Алапаевским городским судом Свердловской области были удовлетворены соответственно 27.07.2021 (дело № 2-772/2021), 14.12.2020 (дело № 2-423/2020) и 21.05.2021 (дело № 2-476/2021). Оценки квартир ФИО1, ФИО3, ФИО4, а также соседей ФИО5 (<адрес>), Федосеевой B.C. (<адрес>), ФИО6 (<адрес>), ФИО7 (<адрес>), ФИО8 (<адрес>), ФИО9 (<адрес>), ФИО10 (<адрес>) проводились также оценщиком ИП ФИО2 и были оспорены при рассмотрении дел в том же суде во всех случаях, где истцами выступали указанные лица. Судом не были приняты отчеты ИП ФИО2 на том основании, что оценено было не жилое помещение, а дрова. Так Ереминой Н.П. стало понятно, что, по сути, свою квартиру и долю в праве общей собственности на дом она передала Администрации МО г. Алапаевск безвозмездно, так как заблуждалась относительно оценки и качеств предмета договора. Согласно сделке она передавала в собственность Администрации жилое помещение и долю в праве общей собственности на дом, а на самом деле, согласно отчету - дрова. Качества передаваемого по сделке предмета определяют его цену таким образом, чтобы уравновесить интересы обеих сторон договора. Поэтому заблуждение относительно качеств предмета сделки является существенным по смыслу действующих положений договорного права. Владея информацией о том, что передаёт жилье, которое имеет качество дров, а также о том, что совершает сделку безвозмездной передачи права собственности, Еремина Н.П. отказалась бы от нее. В свою очередь, Администрация МО город Алапаевск была осведомлена о том, что квартира и доля в праве общей собственности на дом оценены в 0 руб., передаются безвозмездно, исходя не из рыночной стоимости жилья, а дров. По смыслу ст. 35 Конституции Российской Федерации, п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо, по достигнутому между собственником и соответствующим органом власти соглашению, собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену. Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в. случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 2).По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения. Выкуп носит компенсационный характер, его целью является возместить собственнику потери, связанные с совершаемой процедурой и восстановить материальное положение, которое он имел до нее. Заключенное соглашение не отвечает указанной цели и нарушает баланс интересов сторон по вышеприведенным основаниям. По смыслу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. В том случае, если бы Ереминой Н.П. был предоставлен отчет об оценке квартиры полностью либо было бы доведено ответчиком до ее сведения иным приемлемым для неё способом, и она бы понимала, что продаёт свое имущество по цене дров, которые оценены в 0 руб., то не согласилась бы на заключение соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания. Воля Ереминой Н.П. при заключении соглашения была направлена на получение равноценного возмещения за передаваемый предмет, которое могло бы не только восстановить её имущественное положение на момент продажи, но и покрыть необходимые расходы, связанные с совершаемым договором, согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако ввиду заблуждения, вызванного отсутствием информации о качестве предмета сделки по вине ответчика, она заключила соглашение, которое вопреки её воле не отвечает компенсационному смыслу этой сделки. Заключением судебной строительно-технической экспертизы со ссылкой на то обстоятельство, что «фактическая цена каждой квартиры уже включает в себя как стоимость непосредственной квартиры, так и стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая права на земельный участок» (п. 2.6.3. заключения) сделан вывод о выкупной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО3 в размере 508 000 руб. и определена средняя стоимость 1 кв. м. жилого помещения в доме по <адрес> в размере 16 542,00 руб. (стр. 38) (дело № 2-423/2020). Решением Алапаевского городского суда Свердловской области от 14.12.2021 г., исходя из этой суммы, взыскана в пользу ФИО3 рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности с Администрации МО город Алапаевск. Решение вступило в законную силу. Истец полагает, что в таком же размере можно оценивать и имущество Ереминой Н.П. Квартира истца имеет аналогичную планировку, совпадающие корректировки. Таким образом, выкупная стоимость жилого помещения, принадлежащего истице, может быть оценена следующим образом. Площадь <адрес> - <данные изъяты>. Средняя стоимость 1 кв.м. по заключению из дела № 2-423/2020 - 16 542 руб. Выкупная стоимость доли в праве собственности на земельный участок — 56 569 руб. (отчет № 495/6 об оценке квартиры истицы). Рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием - 38 200 (отчет № 495/6 об оценке квартиры истицы). Следовательно, рыночная стоимость жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, площадью 19,9 квадратных метров, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составит 272 616,80 руб. (16 542,00 руб. x <данные изъяты>.-56 569,00 руб.); выкупная стоимость составляет 367 385 руб. По такому же принципу была рассчитана стоимость жилого помещения и стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащих ФИО4 и ФИО1

Так как часть стоимости доли истца при изъятии недвижимого имущества была выплачена Ереминой Н.П., истец и ее представитель просили взыскать с ответчика стоимость изъятого имущества в размере 272 616,80 руб., а также возместить истцу понесенные судебные расходы.

Представитель ответчика – Администрации муниципального образования город Алапаевск в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен судом надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица – МКУ «Дирекция единого заказчика», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, по неизвестным причинам, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, с согласия истца, представителя истца, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле и исследовав письменные доказательства, в том числе материалы дела № 2-423/2020 суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ч. 2 ст. 178 Гражданского кодекса РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

По смыслу вышеприведенной нормы, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме предусмотренных данной статьей случаев и производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков.

В части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положения ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

По смыслу приведенных норм и разъяснений право собственности на жилое помещение не может быть прекращено у собственника без предварительного и равноценного возмещения.

Размер возмещения за жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения изымаемого жилого помещения должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В случае возникновения спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 г., следует, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого помещения.

При этом законом не предусмотрено исключения по поводу причин, в силу которых дом был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем не будет иметь значения сгорел данный дом либо был признан аварийным и подлежащим сносу по какой-либо иной причине.

Согласно разъяснениями, содержащимся в пп. "а" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Из материалов дела следует, что Еремина Н.П. являлась единоличным собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Дом был поврежден в результате пожара 09.09.2013.

Заключением межведомственной комиссии МО город Алапаевск от 10 декабря 2013 г. № 6, составленным на основании акта обследования многоквартирного дома межведомственной комиссией от 10 декабря 2013 г., жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО город Алапаевск от 17.03.2014 № 491-П многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением предусмотрен срок отселения жителей указанного многоквартирного жилого дома – по истечении трех лет с момента признания многоквартирного жилого дома аварийным.

Судом установлено, что в региональные адресные программы по переселению граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда, действовавшие на территории Свердловской области с 2013 по настоящее время, жилой <адрес> А по <адрес> в г. Алапаевске Свердловской области не включался.

Соответственно, жилищные права собственника Ереминой Н.П. должны быть обеспечены в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из Постановления от 28.11.2018 № 1537-П «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № для муниципальных нужд под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу» Администрацией постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, ориентировочной площадью 1927 кв.м. под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, а также изъять для муниципальных нужд квартиры, расположенные по адресу: <адрес>.

03.12.2018 Администрацией МО город Алапаевск подготовлен и направлен в адрес истца проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в связи с невыполнением требования о сносе в установленный срок многоквартирного жилого дома, непригодного для проживания. При этом по условиям Соглашения стоимость имущества, изымаемого у истца, согласно отчету об оценке от 28.11.2018, составляет 94 769 руб. В соответствии с п. 6 соглашения гражданин обязуется передать, а администрация принять по договору купли-продажи в муниципальную собственность квартиру <адрес>. При этом согласовано, что Администрация производит гражданину возмещение за жилое помещение путем выкупа квартиры после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в течение одного месяца. Администрация перечисляет выкупную стоимость квартиры в размере 94 769 руб. на банковский счет гражданина, указанный в договоре купли-продажи.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости в целях определения выкупной цены жилых помещений в домах, признанных аварийными, между МКУ «Дирекция единого заказчика», действующим от имени Муниципального образования город Алапаевск и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен муниципальный контракт № 1399 от 08.10.2018.

В соответствии с муниципальным контрактом № 1399 от 08.10.2018 оценщиком ИП ФИО2 произведена оценка рыночной стоимости объекта оценки – квартиры <адрес>, и 05.12.2018 составлен отчет №, согласно которому итоговая выкупная цена квартиры истца по адресу: <адрес>, составляет 94 769 руб.

Согласно отчету № 495/6 об оценке рыночной стоимости квартиры <адрес>, дом, в котором расположена квартира истца, после пожара. При пожаре сгорели и обрушились стропильные конструкции крыши, кровельное покрытие из шифера и так далее. Квартира не пригодна для проживания вследствие отсутствия части конструктивных элементов и аварийного состояния дома. Ремонт экономически не целесообразен. Стоимость квартиры равна нулю. Стоимость доли собственника в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме равна стоимости годных остатков сгоревшего дома (дрова). Учитывая не высокую цену дров на рынке и затраты, которые необходимо понести по разбору уцелевших конструкций дома и распиловке на дрова, оценщиком стоимость доли собственника в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме не рассчитывалась и принимается равной нулю. Рыночная стоимость земельного участка площадью 2509 кв.м., на котором расположен многоквартирный дом, по состоянию на дату оценки составила 1 740 569,00 руб. Расчет доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом произведен согласно доле истца на квартиру. Рыночная стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок на дату оценки составляет 56 569,00 руб. Размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения на дату оценки определен в сумме 38 200,00 рублей. При этом в расчет убытков оценщиком включены расходы на оплату услуг риелторов по подбору нового жилья 30 000,00 руб., расходы на переезд, исходя из средних цен на грузоперевозки в сумме 6 200,00 руб. и расходы по оплате государственной пошлины, связанной с регистрацией прав на новое жилое помещение в сумме 2 000,00 руб.

С учетом проведенного анализа, а также произведенных расчетов оценщиком сделан вывод о том, что по состоянию на дату оценки 26.11.2018, итоговая выкупная цена изымаемого у истца недвижимого имущества составляет 94 769,00 руб.

07.11.2019 между МО г. Алапаевск и Ереминой Н.П. заключено соглашение об изъятии путем выкупа жилого помещения, непригодного для проживания, в котором стоимость изымаемого имущества определена на основании отчета № 495/6 от 05.12.2018, оставленного ИП ФИО2, в размере 94 769 руб. Также в п. 3 Соглашения указано, что при определении выкупной цены жилого помещения в нее включены рыночная стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Вместе с тем, из материалов гражданского дела № 2-423/2020 по иску ФИО3 к Администрации МО город Алапаевск о признании недействительным соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения и определении выкупной цены недвижимого имущества, следует, что истцом ФИО3, являющейся собственником квартиры <адрес> также оспаривалось соглашение об изъятии ее имущества в данном доме, в части установления размера выкупной стоимости недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела, судом по ходатайству истца ФИО3 26.08.2020 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Ирбит-сервис» эксперту ФИО11

Согласно представленному суду заключению экспертизы, проведенной ООО «Ирбит-Сервис» в период с 04.09.2020 по 28.10.2020, фактическая цена каждой квартиры включает в себя как стоимость непосредственно квартиры, так и стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая права на земельный участок (п. 2.6.3 заключения). В данном заключении сделан вывод о выкупной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО3 в размере 508 000 руб. Также в данном заключении определена средняя стоимость 1 кв.м. изымаемого недвижимого имущества в размере 16 542 руб.

Решением Алапаевского городского суда Свердловской области от 14.12.2021 в пользу ФИО3 с Администрации МО город Алапаевск взыскана рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом ее доли в праве общей собственности, исходя из расчета стоимости 1 кв.м. изымаемого жилого помещения в размере 16 542,00 руб.

Решение участниками процесса не обжаловано и вступило в законную силу 19.01.2021.

Истец Еремина Н.П. считает, что ее имущество можно оценивать таким же образом, так как стоимость 1 кв. м. изымаемого для муниципальных нужд недвижимого имущества в размере 16 542 руб. не оспаривается ответчиком – Администрацией МО город Алапаевск.

Квартира Ереминой Н.П. имеет аналогичную планировку, совпадающие корректировки, что также не оспаривается представителем ответчика.

Площадь квартиры <адрес>, принадлежащей Ереминой Н.П., составляет <данные изъяты>., средняя стоимость 1 кв.м. жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по <адрес> по заключению судебной экспертизы ООО «Ирбит-Сервис», представленного в материалы дела № 2-423/2020, составляет 16 542 руб., с учетом стоимости доли в земельном участке, которая в оспариваемом соглашении об изъятии имущества Ереминой Н.П. определена отдельно и не оспаривается в настоящем иске. Выкупная стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 56 569 руб. Рыночная стоимость права требования убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 38 200 руб. Следовательно, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составит 16 542,00 руб. х <данные изъяты>. – 56 569,00 руб. = 272 616,80 руб., а выкупная стоимость имущества Ереминой Н.П. с учетом убытков и доли в праве собственности на земельный участок составит 272 616,80 руб. + 38 200 руб. + 56 569,00 руб. = 367 385,80 руб.

Суд при рассмотрении дела № 2-423/2020 пришел к выводу, что экспертное заключение ООО «Ирбит-Сервис» отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание исследования, выводы эксперта мотивированы, аргументированы и не вызывают у суда сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее техническое образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», стаж его экспертной работы с 1997 г. (23 года). Каких-либо нарушений требований статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при проведении судебной экспертизы не установлено. Эксперт ФИО11 при составлении экспертного заключения обоснованно применил корректировки к состоянию объекта, с учетом неудовлетворительного состояния дома, в то же время, оценив рыночную стоимость изымаемого у ФИО3 жилого помещения с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не стоимости дров, как об этом указано в заключении оценщика ИП ФИО2

Заключение эксперта ООО «Ирбит-Сервис» ФИО11 не оспаривается сторонами.

Суд считает возможным положить указанное заключение в основу настоящего решения, так как оно отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит выводы о средней стоимости квадратного метра спорного недвижимого имущества (жилого дома по <адрес>), изъятого для муниципальных нужд, квартира истца Ереминой Н.П. расположена в этом же доме и имеет технические характеристики, аналогичные характеристикам квартиры <адрес>, принадлежащей ФИО3, по ходатайству которой ООО «Ирбит-Сервис» проводилась экспертиза.

Так как ходатайств о назначении по настоящему делу судебной оценочной и строительно-технической экспертизы не поступило, а выводы эксперта в заключении ООО «Ирбит-Сервис», представленном в материалы дела № 2-423/2020 никем не оспариваются, суд считает данное заключение относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

Проверяя доводы истца Ереминой Н.П. о введении ее в заблуждение относительно свойств предмета оспариваемого соглашения, суд установил, что в адрес истца была направлена только выкопировка из отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого у нее жилого помещения, составленного ИП ФИО2 В полном объеме отчет истцу не направлялся.

Из направленной в адрес истца выкопировки отчета ИП ФИО2 невозможно установить, что входит в рыночную стоимость изымаемого у истца жилого помещения. Таким образом, до истца не была доведена информация, о том, что согласно отчету оценщика ФИО2 стоимость ее квартиры определена равной нулю, квартира оценена как стоимость дров, стоимость доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме равна стоимости годных остатков сгоревшего дома (дрова) и также определена равной нулю. Узнать выкупную цену изымаемого жилого помещения истец имела возможность только получив отчет оценщика ИП ФИО2 в полном объеме, однако такой возможности истец была лишена, так как воспользоваться предложением скачать отчет на флеш-накопитель она не смогла.

Ереминой Н.П., 11.04.1951 года рождения, на момент заключения Соглашения от 07.11.2019 было 68 лет. Поэтому с учетом возраста истца, отсутствия у нее компьютера и навыка пользования цифровыми технологиями, что ответчиком не оспорено, у истца отсутствовала возможность в полном объеме, доступным для нее способом, ознакомиться с отчетом оценщика ИП ФИО2, в связи с чем суд приходит к выводу, что Соглашение от 07.11.2019 между Ереминой Н.П. и МО города Алапаевск заключено под влиянием заблуждения истца относительно свойств предмета сделки, в том числе рыночной стоимости изымаемого у нее жилого помещения и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. При этом заблуждение было настолько существенным, что истец, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заключенное между истцом и ответчиком Соглашение не отвечает принципу компенсации за изымаемое у истца жилое помещение в соответствии с требованиями ст. 32 Жилищного кодекса РФ и ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации.

В связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании недействительным соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между МО город Алапаевск и Ереминой Н.П. 07.11.2019, в части установления рыночной стоимости жилого помещения и стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Истец с учетом выводов судебной экспертизы, проведенной ООО «Ирбит-Сервис», просит определить выкупную стоимость недвижимого имущества, изымаемого у нее для муниципальных нужд, в размере 367 385 руб., в том числе, стоимость квартиры и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 272 616,80 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, определенная ИП ФИО2 – 56 569 руб., убытки, связанные с изъятием жилого помещения, определенные ИП ФИО2 - 38 200 руб. (Расчет приведен выше).

Так как Администрацией МО город Алапаевск в настоящее время Ереминой Н.П. уже выплачена часть возмещения за изъятое имущество в размере 94 769 руб., включая убытки в сумме 38 200 руб. и стоимость доли в праве собственности на земельный участок в сумме 56 569 руб., с ответчика в пользу истца следует взыскать разницу между реальной рыночной стоимостью изымаемого имущества и выплаченной суммой, что составит 367 385,80 руб. – 94 769,00 руб. = 272 616,80 руб. Данная сумма фактически является стоимостью квартиры по адресу: <адрес> и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по <адрес>.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов в виде расходов на уплату государственной пошлины в размере 5 926 руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что иск Ереминой Н.П. удовлетворен, расходы истца по оплате госпошлины в размере 5 926,00 руб., уплаченной при обращении в суд, подлежат возмещению ответчиком Администрацией МО город Алапаевск.

В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из смысла ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в каждом конкретном случае суду при взыскании таких расходов надлежит определять степень разумных пределов участия представителя по делу с учетом конкретных его обстоятельств: объема заявленных требований, представления доказательств по делу, изучения нормативного материала, длительности его рассмотрения, объема оказанной представителем юридической помощи и т.п.

Из разъяснений, приведенных в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Из договора об оказании юридических услуг от 14.11.2021, заключенного между ИП Городчиковой Т.Б. и Ереминой Н.П. следует, что клиент (Еремина Н.П.) поручает, а исполнитель (ИП Городчикова Т.Б.) принимает на себя обязательство оказать клиенту юридические услуги при обращении в суд с исковыми требованиями о признании соглашения об изъятии путем выкупа квартиры клиента, расположенной по адресу: <адрес>, от 07.11.2019, недействительным в части. В рамках дела, указанного в п. 1 настоящего договора, исполнитель обязуется: изучить представленные клиентом документы и проинформировать клиента о возможных вариантах решения проблемы; подготовить необходимые для рассмотрения дела документы; ознакомиться с материалами дела; принять меры к сбору доказательств по делу; принять меры к взысканию судебных расходов; представлять интересы клиента в суде. Сторонами договора согласована стоимость услуг по договору – 25 000 руб.

Из чека № 200rrgqufw от 16.12.2021, печать которого осуществлена из программы «Мой налог», следует, что услуги представителя Городчиковой Т.Б. были оплачены истцом 16.12.2021 в размере 25 000 руб.

С учетом категории спора, объема и сложности проведенной представителем истца работы, принимая во внимание, что рассмотрение настоящего дела не потребовало сбора большого объема доказательств, так как, исходя из позиции ответчика, в основу решения положено заключение экспертизы, представленное в материалы другого гражданского дела, учитывая, что по делу проведено одно судебное заседание, при этом от ответчика возражений по иску не поступило, в связи с чем исковые требования Ереминой Н.П. удовлетворены в полном объеме, суд считает разумным компенсировать истцу Ереминой Н.П. за счет средств ответчика расходы на оплату услуг представителя Городчиковой Т.Б. в сумме 10 000,00 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 07.11.2019 ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░, – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> (░░░░░ 3 ░░░. 1 ░░░░░░░░░░ ░░ 07.11.2019).

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░ ░░░░░░░ 367 385,80 ░░░., ░░ ░░░: ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>., ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░ 272 616,80 ░░░., ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░ 56 569,00 ░░░., ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 38 200,00 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░ 272 616,80 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10 000,00 ░░░., ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5 926,00 ░░░., ░░░░░ 15 926,00 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░. ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░           ░.░. ░░░░░░░░