Решение по делу № 2-1432/2022 (2-8687/2021;) от 29.11.2021

№

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2022 года                                          г. Мытищи МО

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Лазаревой А.В., при секретаре Троицкой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о признании сделки недействительной.

    В обоснование иска указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ умер сын истцов ФИО4. С целью вступления в права наследования, как наследники первой очереди по закону, истцы обратились к нотариусу <адрес> ФИО7, где выяснилось, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> наследодателю не принадлежит, ее собственником является – ФИО3 Истцы указывают на то, что намерения у их сына продавать квартиру не было. Кроме того, согласно выписки из ЕГРН, регистрация перехода права произошла после смерти сына, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Истцы полагают, что сделка по отчуждению квартиры является недействительной. Денежные средства от продажи указанных объектов недвижимости умершей не получал. Договор на основании, которого право собственности было передано ФИО3 является мнимой сделкой и направлен на причинение имущественного вреда наследникам ФИО4

Ссылаясь на положения статей 166, 432, 434, 167, 170 ГК РФ, истцы просят признать сделку по отчуждению <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между ФИО4, умершим ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3 – недействительной, включить квартиру в наследственную массу умершего ФИО4

После получения реестрового дела из ФИО5 <адрес>, истцы уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать ничтожными предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, акт приема – передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9, признать ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в УФРС ДД.ММ.ГГГГ, вернуть спорную квартиру в наследственную массу наследодателя ФИО4

    Истцы ФИО16 в судебное заседание не явились, извещена, их представитель ФИО10 исковые требования поддержала в полном объеме.

    Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.

    Представитель ФИО3 о месте и времени судебного заседания на ДД.ММ.ГГГГ извещался, что подтверждается его подписью в явочном листе.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произвел отчуждение квартиры, ДД.ММ.ГГГГ подписал предварительный договор купли-продажи квартиры, акт приема- передачи денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ действуя по нотариальной доверенности основной договор был подписан от имени ФИО4 - ФИО12 При этом в органы УФРС по МО договоры для проведения государственной регистрации перехода права были переданы ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО4 Кроме того, ФИО3 фактически имуществом пользуется, произвела ремонтные работы, несет бремя по содержанию имущества.

По ходатайству ответчика в судебном заседании были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО11 указал на то, что она присутствовала в момент передачи денег, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 денежные средства были переданы ФИО4 при подписании предварительного договора. С предварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 была ознакомлена, при этом обстоятельств сделки свидетелю не известно.

Суд критически относится к показаниям данного свидетеля, поскольку свидетель ФИО11 не смогла пояснить по каким причинам данная сумма денежных средств была передана до регистрации перехода права, а также не смогла пояснить обстоятельства при которых ДД.ММ.ГГГГ был подписан только предварительный договор, а основной договор был подписан лицом по доверенности (ФИО12) ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо ФИО12, привлеченная к участию в деле, в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель третьего лица ФИО5 по МО в судебное заседание явился, предоставил материалы регистрационного дела на бумажном носителе, данные документы были ранее получены судом по запросу.

Выслушав лиц участвующих в рассмотрении данного дела, изучив доводы сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу абз.1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в п. 78 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать ей правовые последствия, ничтожна.

В п. 86 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Таким образом, из анализа данных норм и разъяснений следует, что фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Для данной категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны в самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Мнимость сделки исключает намерение собственника прекратить свое право собственности на предмет сделки, а приобретатель по сделке со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, а также материалами наследственного дела № от ДД.ММ.ГГГГ к имуществу ФИО4, что истцы ФИО4 и ФИО2 являются наследниками умершего ДД.ММ.ГГГГ наследодателя ФИО4.

ДД.ММ.ГГГГ истцы ФИО4 и ФИО2 обратились к нотариусу <адрес> ФИО7 с заявлением о принятии наследства умершего ДД.ММ.ГГГГ наследодателя ФИО4.

Нотариусом истребована выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с которой право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ФИО5 <адрес>, которое как указывают истцы является наследственным имуществом наследодателя, зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, из анализа данных норм следует, что основные права, составляющие содержание права собственности - это право владения, то есть право собственника обладать принадлежащим ему имуществом; право пользования, то есть право собственника на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, и право распоряжения, то есть право определения юридической судьбы имущества. По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Продавец несет обязанность: по передаче вещи покупателю и переносу на покупателя права собственности на продаваемую вещь, а покупатель обязан принять вещь и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи направлен на прекращение права собственности у одной стороны и возникновение такого права на имущества у другой стороны, то есть все правомочия собственника переходят по договору купли-продажи к покупателю.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 68 ГПК РФ, объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании исследованы следующие доказательства.

Согласно представленных копий регистрационных дел из Управления Росреестра Московской области по запросу суда на спорную квартиру усматривается, что в отношении спорной квартиры были совершены следующие сделки:

- договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО4 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, по которому <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> была продана за 5 600,00 руб., стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры: оплата стоимости квартиры производится Покупателем с момента заключения настоящего договора в срок не позднее указанной даты в п. 4.6 настоящего договора (п. 2.2, п.2.3, п.2.3.1 Договора).

В судебное заседание стороной ответчика предоставлено:

    - нотариально удостоверенная копия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО3, удостоверенная Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №

    - нотариально удостоверенная копия договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО4 и ФИО3, с отметкой о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенная Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №

- нотариально удостоверенный акт приема – передачи к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому покупатель в лице ФИО3 передала денежные средства в размере 5 600 000 руб., а покупатель в лице ФИО4 денежные средства получил, удостоверенный Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №

Согласно ответа из ФИО5 городской нотариальной палаты № от ДД.ММ.ГГГГ, Врио не осуществляла нотариальное удостоверение копий вышеуказанных документов, более того, подпись лица, который заверил документы от имени Врио нотариуса ФИО8 ФИО9 не принадлежит ФИО9

При ознакомлении с регистрационным делом на <адрес>, расположенную по адресу: ФИО5 <адрес> сличении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленного стороной ответчика ФИО3 были выявлены следующие расхождения:

№ пункта в договоре	Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленный ответчиком ФИО3	Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, находящийся в материалах регистрационного дела.
1.2	Право собственности на Квартиру подтверждается Продавцом на основании выписки из ЕГРП ФИО5 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 <адрес>, о чем внесена запись о регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ №	Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиру № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО18 и гр. ФИО4, о чем ФИО5 Федеральной служды государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 <адрес> внесена запись регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ №
2.3	Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры:	Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры:
2.3.1	Оплата стоимости квартиры произведена Покупателем с момента заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГРасчеты Покупатель произвел наличными денежными средствами по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ	Оплата стоимости квартиры производится Покупателем с момента заключения настоящего договора в срок не позднее указанной даты в п. 4.6 настоящего договора. Расчеты Покупатель вправе осуществить, по своему усмотрению следующим образом: - безналичным расчетом, путем перевода денежных средств от Покупателя на р/сч представителя Продавца по следующим реквизитам: № в ФИО19 №- наличными денежными средствами по акту приема-передачи денежных средств; - через индивидуальный сейф (банковская ячейка).
3.1.3	Оплатить при наличии задолженности стоимость коммунальных услуг, электроэнергии, а также иные услуг в случае их предоставления либо их подключения.	Оплатить стоимость коммунальных услуг, электроэнергии, а также иных услуг в случае их представления либо их подключения, до момента передачи по Акту приема-передачи квартиры Покупателю.
3.4.1	Требовать от Продавца исполнения принятых по Договору обязательств в том числе и согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ	Требовать от Продавца исполнения принятых по настоящему Договору обязательств.
4.2	Вся переписка сторон и устные договоренности, имеют полную юридическую силу. Стороны не вправе отказаться от намерений, согласованных в письменной форме. Покупатель осмотрел квартиру и претензий по его качеству не имеет. Продавец передал квартиру по акту приема-передачи в том состоянии, каком она находилась на день подписания предварительного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ без ремонта и отделки. Право собственности Покупателя на квартиру возникает с момента заключения Договора и передачи квартиры.	Покупатель осмотрел квартиру и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, каком она имеется на день подписания Договора.
4.3	Согласно статье 556 ГК РФ передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту. Стороны пришли к соглашение, что послед произведения оплаты Покупателем, до регистрации перехода права собственности в срок до даты, указанной в п. 4.6., Покупатель принимает на себя бремя содержания всех текущих расходов по ЖКХ, а также расходов, установленных Законом. С момента передачи Объекта, все обязательства по содержанию МКД несет Покупатель.	Согласно статье 556 ГК РФ передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по передаточному акту.Стороны пришли к соглашению, что при произведении Покупателем, до регистрации перехода права собственности в срок до даты, указанной в п. 4.6, Стороны подписывают передаточный акт с момента перехода права собственности на Покупателя не позднее 3-х рабочих дней.

Стороной истца заявлено ходатайство о подложности доказательств, а именно предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема – передачи к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленных стороной ответчика.

В силу ст. 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Исходя из правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 778-О и в других его актах, способ проверки заявления о подложности доказательства (проведением судебной экспертизы или истребованием иных доказательств) определяет сам суд исходя из принципа своей самостоятельности и независимости.

Стороной ответчика были представлены оригиналы договоров, однако после заявления стороной истца о том, что планируется подача ходатайства суду о проведении технико-криминалистической экспертизы договоров, которые были представлены ответчиком и нотариально удостоверенные ВрИО нотариусом <адрес> ФИО8, ФИО9, сторона ответчика уклонилась от явки в суд и представления оригиналов договоров.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация права осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Такими документами являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Выдача документов после завершения регистрационных действий осуществляется многофункциональными центрами в соответствии с ч. 18 ст. 29 Закона о недвижимости.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 и ФИО3 направили на государственную регистрацию через МФЦ, следовательно, был зарегистрирован переход права на основании именно того договора, который был получен из материалов регистрационного дела.

Из пояснений представителя УФРС по МО следует, что все экземпляры, которые передаются на регистрацию перехода прав являются идентичными, а сведения о смерти собственников УФРС по МО может получать с опозданием, и, следовательно, регистрация перехода права на данную квартиру было произведено ввиду отсутствия сведений о смерти ФИО4, и как следствия – невозможности установления прекращения полномочий по доверенности ввиду смерти (пп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).

Как следует из дела правоустанавливающих документов, представленных по запросу суда Управлением Росреестра по Московской области, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продал ФИО3 <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в 5 600,00 руб.

Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры: оплата стоимости квартиры производится Покупателем с момента заключения настоящего договора в срок не позднее указанной даты в п. 4.6 настоящего договора (п. 2.2, п.2.3, п.2.3.1 Договора).

Стороны пришли к соглашению, что при произведении покупателем полной оплаты, до регистрации перехода права собственности в срок до даты указанной в п. 4.6, стороны подписывают передаточный акт в дату произведения расчетов, в случае оплаты после подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, стороны подписывают передаточный акт с момента перехода права собственности на покупателя не позднее 3 (трех) рабочих дней (п.4.3 Договора).

Согласно п. 4.6 Договора право собственности покупателя на квартиру подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и возникает с момента государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдана доверенность, которой он уполномочил ФИО13 выставлять на продажу квартиру, расположенную по адресу: ФИО5 <адрес>; осуществлять переговоры, встречи с потенциальными покупателями, осуществлять показ квартиры, продать квартиру кадастровый номер объекта: № за цену не ниже 5 500 000 руб. на условиях и по своему усмотрению, заключить в простой письменной форме и подписать договор купли-продажи квартиры (произвести отчуждение) вышеуказанного недвижимого имущества (квартиры); в связи с этим уполномочивает совершать от его имени в отношении указанного недвижимого имущества (квартиры) кадастровый номер объекта: № любые сделки, в том числе произвести и зарегистрировать переход права собственности, подать и получить все документы связанные с настоящим поручением, по сделки купли-продажи, получать и подписывать иные документы связанные с квартирой; получать денежные средства от продажи квартиры на свой банковский счет, либо наличными денежными средствами от покупателя, в том числе с использованием индивидуального сейфа (или сейфовой ячейки).

Доверенность удостоверена нотариусом <адрес> ФИО14, и зарегистрирована в реестре за №

В силу пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 17 Гражданского кодекса Российской Федерации правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность (пункт 5 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов регистрационного дела следует, что заявления в МФЦ г.о.Щелково МО на государственную регистрацию перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ, были поданы ФИО3 и ФИО13, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за № в интересах ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО4, последовавшей 05.07.2021

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> от ФИО4 к ФИО3, на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, условие договора купли-продажи о том, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору в ФИО5 Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии ФИО5 <адрес>, было исполнено после смерти наследодателя истцов по данному делу, на основании выданной им при жизни доверенности, срок действия которой прекратился его смертью.

Доказательств того, что ФИО4 получил от ФИО3 денежные средства за проданную квартиру, материалы дела не содержат. Копия акта приема – передачи к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому покупатель в лице ФИО3 передала денежные средства в размере 5 600 000 руб., а покупатель в лице ФИО4 денежные средства получил, таким доказательством не является, поскольку не отвечает признакам договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который представлен из ФИО5 <адрес>. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исключает наличие какого-либо предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, также как и передачу денежных средств по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи квартиры в нарушении п.4.3 Договора между сторонами не подписан.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Действия, которые были произведены ФИО3 до регистрации перехода права – произведение ремонта, оплата коммунальных услуг ЖКХ не могут служить подтверждением добросовестности владения.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Поскольку материалами дела подтверждается, что истцы ФИО4 и ФИО2 являются наследниками ФИО4, суд приходит к выводу, что они вправе заявить требования о признании договора купли-продажи недействительным.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 указанного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Из материалов дела следует, что регистрация перехода права на квартиру не была произведена при жизни ФИО4, а совершение таких действий после смерти продавца не основано на законе.

При отсутствии регистрации право собственности у покупателей могло считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, бремя доказывания таких обстоятельств лежало на покупателе, однако достаточных доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи, равно как и уклонения продавца от регистрации договора не было предоставлено.

Обязательным условием признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным является регистрация перехода права собственности, законом допускается проведение регистрационных действий и без волеизъявления стороны в случае ее уклонения от совершения таких действий, при этом регистрация производится по решению суда. В рассматриваемом споре признаков уклонения продавца либо наследников от регистрации перехода права собственности не было обнаружено. Ссылки ответчика на фактическое исполнение условий договора не были надлежащим образом доказаны.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что совокупность имеющихся в деле доказательств, включая тот факт, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры не вошли в наследственную массу, ФИО3 не представила доказательств наличия у нее денежных средств для оплаты цены договора купли-продажи, а также объяснения стороны ответчика о том, что денежные средства передавались еще до заключения договора купли-продажи, которые какими-либо доказательствами не подтверждены, фактом государственной регистрации договора купли-продажи вопреки требованиям п. 2 ст. 17 ГК РФ после смерти ФИО4, свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры не был исполнен сторонами и, соответственно, спорная квартира ответчику продавцом не передавалась.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО16 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, удостоверенного Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, удостоверенного Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №, акта приема – передачи к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, удостоверенного Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, зарегистрированного в УФРС ДД.ММ.ГГГГ и о возврате спорной квартиры в наследственную массу наследодателя ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению, поскольку доказательства, объективно свидетельствующие и отвечающие принципам относимости и допустимости о том, что воля умершего ФИО4 была направлена на заключение предварительного договора, а также доказательства, достоверно свидетельствующие о получение ФИО4 денежных средств, в материалах дела отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО4, <данные изъяты> к ФИО3, <данные изъяты> о признании сделки недействительной – удовлетворить.

Признать недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, удостоверенный Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, удостоверенный Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №.

Признать недействительным акт приема – передачи к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3 удостоверенный Врио нотариуса <адрес> ФИО8 и ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ реестр №.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, зарегистрированный в УФРС ДД.ММ.ГГГГ

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ФИО5 <адрес> состав наследственной массы после смерти ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в ФИО5 областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме с 12.12.2022

    Судья                                    Лазарева А.В.