Решение по делу № 2-77/2015 (2-1961/2014;) от 03.09.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский                                      12 января 2015 года

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Попковой Н.В.

при секретаре Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 – 77/2015 по иску Мальцева Е.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, возложении обязанности освободить нежилое помещение и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» к Мальцеву Е.И. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Мальцев Е.И. обратился в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» о расторжении договора аренды нежилого помещения № от (дата)., взыскании арендной платы в сумме <*****> руб. за период с (дата). по (дата) возложении обязанности освободить нежилое помещение площадью <*****> расположенное в <адрес>. В обоснование иска указано, что истец является собственником указанного нежилого помещения. (дата) между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № в соответствии с которым истец принял на себя обязательство предоставить арендатору (ответчику) нежилое помещение по временное владение и пользование сроком с (дата) по (дата) В соответствии с <*****> договора аренды арендатор обязан в установленные договором сроки производить оплату арендной платы. Арендная плата и порядок платежей арендной платы оговорены в приложении № к договору аренды, размер арендной платы определен в сумме <*****> ежемесячно. Аренда выплачивается не позднее <*****> числа текущего месяца. Ответчик фактически начал пользоваться указанным нежилым помещением с (дата) вносил арендную плату ежемесячно в сумме <*****>. По истечения срока действия договора аренды, предусмотренного п.1.1 договора, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, однако, уплачивать арендную плату прекратил. В связи с этим со стороны ответчика перед истцом возникла задолженность по выплате арендной платы за период с (дата) по (дата) в размере <*****> В настоящее время ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» отказывается освободить нежилое помещение, задолженность по арендной плате не оплачивает. Ссылаясь на положения ст.ст. 11, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Мальцев Е.И. просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от (дата) взыскать с ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» денежные средства в размере <*****> за период с (дата). по (дата) а также обязать ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» освободить нежилое помещение площадью <*****> расположенное в <адрес>

Ответчиком ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» предъявлено в суд встречное исковое заявление к Мальцеву Е.И. о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, истребовании из чужого незаконного владения денежных средств в сумме <*****> процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <*****> В обоснование встречного иска указано, что Мальцев Е.И. на момент заключения договора аренды и в течение всего периода его действия не являлся собственником объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды, поскольку право собственности Мальцева Е.И. было прекращено в (дата) В период с (дата) по (дата) ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» оплачивало арендные платежи в размере <*****> ежемесячно, всего выплачено <*****> Ссылаясь на положения ст.ст. 301, 395, 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» просит удовлетворить встречные исковые требования.

Определением Синарского районного суда г.Каменска – Уральского от (дата) встречное исковое заявление принято к производству суда.

В последующем в материалы дела было представлено письменное уточнение встречных исковых требований, в соответствии с которым ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» просит взыскать с Мальцева Е.И. денежные средства в размере <*****> в остальной части ответчик встречные исковые требования полностью поддерживает.

В судебном заседании истец Мальцев Е.И. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, уточнив, что просит взыскать с ответчика арендную плату за пользование нежилым помещением за период с (дата) по (дата) включительно, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону является собственником <*****> доли в праве на нежилое помещение по <адрес>, расположенное на первом этаже данного здания и являющееся бывшей фотографией. В соответствии с договором аренды нежилого помещения от (дата) проект которого был составлен руководителем ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций», часть помещения № на первом этаже (бывшая фотография), площадью <*****> было предоставлено во временное пользование ответчику за плату. Фактически предоставленная часть помещения была отделена временной перегородкой от остальной части помещения № (на поэтажном плане), при заключении договора руководителю ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» были переданы ключи от входной двери в помещение № В период до (дата) ответчиком вносились платежи за пользование предоставленной частью нежилого помещения, однако, с (дата) платежи вноситься перестали. В связи с невнесением арендной платы истцом в адрес ответчика было направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды. Однако, платежи по договору аренды ответчиком не вносятся, нежилое помещение добровольно не освобождено. Встречные исковые требования истец Мальцев Е.И. не признал, полагая, что они противоречат закону и удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства, не явился. В материалах дела имеется письменное заявление представителя ответчика о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика. В материалы дела представителем ответчика представлен письменный отзыв на иск, в котором указано, что договор аренды нежилого помещения был подписан Мальцевым Е.И., представившимся собственником предоставляемого помещения. Однако, данные, подтверждающие наличие права собственности у Мальцева Е.И., в договор внесены не были. В период (дата) а также нескольких месяцев (дата) ответчиком производилась выплата арендных платежей, всего выплачено <*****> При этом, Мальцевым Е.И. не подписывались передаваемые ответчиком расходные ордера. В последующем представителем ответчика были получены сведения из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии у Мальцева Е.И. права собственности на предоставленное недвижимое имущество. Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований Мальцева Е.И. отказать, встречные исковые требования ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» удовлетворить в полном объеме.

Выслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд приходит к следующему выводу:

В соответствии с Выпиской из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) свидетельством о праве на наследство по закону от (дата) Мальцев Е.И. является собственником <*****> доли в праве на нежилые помещения №№ площадью <*****> находящиеся на первом этаже жилого <адрес>

Из материалов дела также следует, что ранее сособственниками оставшихся долей в праве собственности на нежилое помещение общей площадью <*****> расположенное по <адрес>, также являлись Е., У

Согласно соглашению от (дата) заключенному между Мальцевым Е.И., Е У стороны пришли к соглашению выделить Е в натуре помещение №№ и № общей площадью <*****> Мальцеву Е.И. и У в соответствии с достигнутым соглашением остается оставшаяся часть нежилого помещения по <*****> доле в праве каждому после выделения Е в натуре помещения №№ с № площадью <*****> как основного, так и вспомогательного назначения.

Из имеющейся в материалах дела Выписки из единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от (дата) следует, что на основании указанного соглашения за Е зарегистрировано право собственности на помещения №№ № общей площадью <*****> по <адрес>

Регистрация прав Мальцева Е.И., У на основании соглашения от <*****> не произведена.

Исследовав представленные доказательства в совокупности, вопреки доводам стороны ответчика, суд приходит к выводу о наличии у истца Мальцева Е.И. права общей долевой собственности на нежилые помещения №№№ № № № (учитывая наличие у Е зарегистрированного права собственности на помещения №№ №) по <адрес> возникшего изначально на основании свидетельства о праве на наследство по закону от (дата)

Суд отмечает, что в силу п.4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В силу вышеизложенного, несмотря на отсутствие регистрации в установленном законом порядке соглашения от (дата) истец Мальцев Е.И. является сособственником указанного объекта недвижимости, в связи с чем обладает правомочиями собственника в отношении данного имущества, предусмотренными, в том числе, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с договором аренды нежилого помещения № от (дата) заключенным между Мальцевым Е.И. и ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций», истец обязуется предоставить ответчику во временное владение и пользование сроком с (дата) по (дата) имущество – помещение площадью <*****> в здании, расположенном по <адрес> (<*****> договора). Указанное имущество принадлежит на праве собственности арендодателю. Арендатор обязан использовать арендуемые помещения по целевому назначению, в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы (<*****> договора); письменно сообщить арендатору не позднее, чем за (дата) календарных дней о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении (<*****>). Арендная плата и порядок ее внесения оговорены в приложении № к договору (<*****> договора).

В соответствии с имеющимся в материалах дела письмом – соглашением от (дата) подписанным У последний уведомлен о предстоящей сдаче в аренду <*****> общей долевой собственности нежилого помещения, дает согласие на сдачу в аренду данного имущества ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» с уплатой арендной платы в размере <*****>

Из объяснений истца, плана <*****> и <*****> этажа строения по <адрес>, содержащегося в техническом паспорте на жилой дом по <адрес>, имеющимся в материалах дела, а также содержания договора аренды нежилого помещения от (дата) следует, что по указанному договору в фактическое пользование ответчика была предоставлена часть нежилого помещения № площадью <*****> расположенного на первом этаже здания и имеющего общую площадь <*****> (помещение № «фотографии» в соответствии с экспликацией, имеющейся в техническом паспорте).

Как указано ранее, истец является сособственником указанного имущества, в связи с чем в силу закона правомочен заключать договор аренды в отношении данного объекта.

Проанализировав содержание имеющегося в материалах дела договора аренды нежилого помещения № от (дата) а также приложение к нему <*****> предусматривающего порядок внесения и размер арендной платы по договору, суд приходит к выводу о соответствии указанного договора требованиям закона. В частности, в договоре четко определен его предмет, то есть имущество, подлежащее передаче арендатору, размер платы за пользование имуществом (ст.ст. 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, сам по себе факт передачи во временное владение и пользование ответчика части нежилого помещения положениям закона не противоречит, поскольку каких – либо ограничений относительно возможности передачи во временное владение и пользование части нежилого помещения закон не содержит.

Суд также признает, что учитывая факт заключения договора аренды нежилого помещения на срок менее одного года, указанный договор не подлежал государственной регистрации (ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Вследствие изложенного, суд признает, что имеющийся в материалах дела договор аренды нежилого помещения, вопреки доводам и требованиям ответчика, изложенным во встречном иске, является законным, в том числе, заключен со стороны арендодателя уполномоченным лицом.

Заявляя встречные исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения от (дата) представитель ответчика ссылается на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой (в редакции, действовавшей до (дата) и подлежащей применению на основании п.3 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013г. № 100 – ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела первого части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Каких – либо доказательств не соответствия оспариваемого договора требованиям закона в материалах дела нет, ответчиком не представлено. По изложенным ранее мотивам доводы ответчика о недействительности договора аренды ввиду отсутствия у истца Мальцева Е.И. полномочий на заключение договора аренды отклоняются судом как противоречащие материалам гражданского дела.

Вследствие изложенного, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании договора аренды недействительным не имеется, как не имеется законных оснований и для взыскания заявленных ответчиком денежных средств, уплаченных в качестве арендной платы по данному договору.

Оснований, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, для взыскания с Мальцева Е.И. процентов за пользование чужими денежными средствами также не имеется.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с <*****> договора аренды нежилого помещения № в случае, если за <*****> месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на условиях, определенных настоящим договором.

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения был заключен на срок <*****> месяцев (до (дата) и ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, соответственно, договор был продлен на тот же срок, то есть до (дата) Поскольку, в установленный условиями договора срок стороны также не заявили о его прекращении, надлежит признать, что срок договор аренды был продлен до (дата)

Из имеющегося в материалах дела письменного уведомления истца, адресованного ответчику и направленного (дата) следует, что истцом было направлено требование об исполнении обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы. Содержание указанного требования, несмотря на его наименование «о расторжении договора аренды», не позволяет суду прийти к выводу об отказе истца от пролонгации договора аренды, поскольку в самом документе содержится требование истца к ответчику об исполнении обязательств по договору аренды.

Вследствие изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от (дата) был пролонгирован сторонами до (дата)

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, подтверждающих факт надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендных платежей, в материалах дела нет, суду не представлено. Последний платежный документ о внесении арендной платы, представленный ответчиком в материалы дела (расходный кассовый ордер), датирован (дата)

Имеющиеся в материалах дела письменные возражения представителя ответчика также не содержат доводов о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы после указанного срока.

Вместе с тем, факт внесения ответчиком в течение длительного периода времени арендных платежей по договору от (дата) (в период с (дата) что подтверждено объяснениями истца, письменным отзывом представителя ответчика, представленными ответчиком в материалы дела расходными кассовыми ордерами от (дата) (дата) (дата) подтверждает доводы стороны истца Мальцева Е.И. о фактическим пользовании ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» частью нежилого помещения, площадью <*****> по <адрес>.

Вследствие изложенного, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для взыскания с ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» в пользу истца задолженности по внесению арендных платежей, размер которых определен условиями договора аренды, в размере <*****> за период с (дата) по (дата) (<*****>

В соответствии с п.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано ранее, письменное предупреждение истцом в адрес ответчика об исполнении обязательств по договору аренды было направлено (дата) получено представителем ответчика (дата) о чем свидетельствует копия имеющегося в материалах дела уведомления о вручении.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с (дата) по настоящее время, с учетом положений ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеются основания для досрочного расторжения договора аренды.

В этой связи, исковые требования Мальцева Е.И. о расторжении договора аренды нежилого помещения от (дата). подлежат удовлетворению.

Учитывая расторжение договора аренды нежилого помещения, а, соответственно, отсутствие законных оснований для дальнейшего нахождения ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» в нежилом помещении площадью <*****> по <адрес>, доказательств наличия иных оснований для нахождения ответчика в данном помещении в материалы дела не представлено, исковые требования Мальцева Е.И. о возложении на ООО «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» обязанности освободить указанное помещение также являются законными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца в возмещении судебных расходов на уплату госпошлины надлежит взыскать <*****>

На основании п.1 ч.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу надлежит возвратить излишне уплаченную госпошлину в размере <*****>

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Мальцева Е.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» в пользу Мальцева Е.И. денежные средства в размере <*****> в возмещение судебных расходов <*****> а всего взыскать <*****>

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от (дата) заключенный между Мальцевым Е.И. и обществом с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций».

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» обязанность освободить нежилое помещение площадью <*****> расположенное на первом этаже в здании по <адрес>

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости, кредитования и инвестиций» к Мальцеву Е.И. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Синарский районный суд.

Решение изготовлено в машинописном варианте и является подлинником.

Судья Н.В. Попкова

Решение изготовлено в окончательной форме 19 января 2015 года.