Решение по делу № 8Г-13208/2022 [88-1158/2023 - (88-12946/2022)] от 28.12.2022

88-1158/2023

2-323/2022

27RS0001-01-2021-007050-29

Девятый кассационный суд общей юрисдикции

                    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

9 февраля 2023 года                                                 г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей     юрисдикции в составе

Председательствующего Старовойт Р.К.,

судей Кравченко А.И., Бузьской Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным договор найма жилого помещения, взыскании убытков, по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о взыскании платы за наем жилого помещения, содержание жилья и коммунальные услуги,

по встречному иску ФИО2, ФИО4 к ФИО1, ФИО3, Союзу рыболовецких кооперативов-колхозов Хабаровского края «Крайрыбакколхозсоюз» о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения,

по кассационным жалобам ФИО5, ФИО3, ФИО2 и ФИО4 на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 28 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 сентября 2022 года,

Заслушав доклад судьи Кравченко А.И., выслушав пояснения представителя ФИО2 - ФИО9

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договор найма жилого помещения, взыскании убытков в виде платы за жилье и коммунальные услуги.

В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела квартиру в жилом доме по адресу: <адрес>, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Сведения об ограничении прав и обременениях данного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не имелось. Продавец предупредил её, что в квартире зарегистрированы по месту жительства ФИО2 и ФИО4, но они в этой квартире не проживают и расходы на ее содержание не несут. Во время проведения работ по замене приборов учета электроэнергии, было выяснено, что квартира используется ответчиками. ДД.ММ.ГГГГ им было предложено заключить с ней договор найма жилого помещения, однако от заключения договора ответчики уклонились. Проживание ответчиков в ее квартире нарушает ее законные права и интересы, как собственника, она несет убытки в виде неполученных доходов. По заключению оценщика величина рыночной стоимости арендной платы за наем спорной квартиры, составляет 24500 рублей в месяц.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив исковые требования, просила признать фактически заключенным договор найма жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ней ФИО1 (наймодателем) и нанимателем ФИО2 на условиях, предложенных в проекте договора от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО2 в возмещение убытков в виде неполученных доходов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 73500 рублей, расходы по оплате коммунальных платежей в сумме 8430 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по уплате госпошлины 3200 рублей.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО4 о взыскании платы за наем жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 566048 рублей, и за содержание жилья и коммунальные услуги 110871,32 рублей.

В обоснование требований указал, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он являлся собственником квартиры по адресу: <адрес>, в которой проживали на условиях найма супруги ФИО2 и ФИО4 Ответчиками обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не исполнялись. Его расходы по оплате за содержание жилья и коммунальных услуг в ТСЖ «Гамарника, 9» за указанный период составили 110871,32 рублей. Рыночная величина арендной платы за пользование квартирой за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 370655 рублей, или 17763 рублей в месяц. Таким образом, плата за наем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 566048 рублей.

Определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

ФИО2 и ФИО4 заявили встречный иск к Союзу рыболовецких кооперативов-колхозов <адрес> «Крайрыбакколхозсоюз», ФИО3, ФИО1, просили признать недействительными в силу ничтожности следующие сделки: договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> -22, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Союзом рыболовецких кооперативов-колхозов <адрес> «Крайрыбакколхозсоюз» и ФИО3, договор купли-продажи этой же квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 Применить последствия недействительности сделок путем погашения (аннулирования) в ЕГРН записи № от ДД.ММ.ГГГГ и записи № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности в отношении данной квартиры.

В обоснование требований указали, что квартира по адресу: <адрес> -22 находится в многоквартирном доме, построенном в 1965 году с привлечением средств Хабаровского «Крайрыбакколхозсоюза» и относилась к общественному жилищному фонду. Семья ФИО11 была вселена в эту квартиру на основании обменного ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего между Хабаровским «Крайрыбакколхозсоюзом» и ФИО10 возникли правоотношения, вытекающие из договора социального найма. ДД.ММ.ГГГГ данное жилое помещение зарегистрировано на праве собственности за Союзом «Крайрыбакколхозсоюз». Право собственности зарегистрировано не как коллективная собственность, а как единоличная, что послужило основанием для принятия Союзом «Крайрыбакколхозсоюз» на себя правомочий наймодателя. Наниматель квартиры ФИО10 умер ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего нанимателем стал его сын ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между Союзом «Крайрыбакколхозсоюз» и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован в ЕГРН                   ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, указанная сделка сторонами фактически не исполнялась, покупатель приобретаемую квартиру в ходе приобретения не осматривал, её цену продавцу не оплатил, а продавец не передал покупателю объект недвижимости в фактическое пользование. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой, так как был заключен лишь для вида. Оспаривая данную сделку, ФИО2 обращался в суд с иском к Союзу «Крайрыбакколхозсоюз» и ФИО3 о признании договора ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой либо незаключённой, но получил отказ. При этом на стадии апелляционного рассмотрения дела ему стало известно, что квартира ФИО3 продана ФИО1, которая требует освобождения жилого помещения. Считают, что договор купли-продажи межу ФИО3 и ФИО1 также является мнимой сделкой, так как воля сторон была направлена лишь на формальную смену собственника недвижимого имущества. Таким образом, в поведении ответчиков имеются признаки злоупотребления правом.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы убытки в виде оплаченных коммунальных услуг за май 2021 года в размере 1202,42 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 400 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказано.

Исковые требования ФИО3 удовлетворены частично.

С ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана плата за наем жилья за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 23145,71 рублей, расходы по оплате коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 65993, 32 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 2874 рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО3 отказано.

Встречный иск ФИО2 и ФИО4 к Союзу рыболовецких кооперативов-колхозов <адрес> «Крайрыбакколхозсоюз», ФИО3, ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи жилого помещения оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения и апелляционного определения в части отказа в удовлетворении ее требований о признании договора найма заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, а также в части уменьшения взыскания с ответчиков расходов на оплату коммунальных услуг за период с мая по август 2022 года. Считает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. Обращает внимание на то, что отсутствие согласованных условий о пользовании квартирой порождает неопределенность правоотношений между сторонами, в том числе их прав и обязанностей. Она, как сторона направившая оферту и не получившая акцепта вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора. Пользование жилым помещением должно носить возмездный характер.

В кассационной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене решения и апелляционного определения в части отказа во взыскании расходов на содержание жилья. Не соглашается с выводами о том, что наниматели должны оплачивать только коммунальные услуги, а обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения лежит на собственнике. Обращает внимание на то, что структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника и для нанимателя одинакова. В правоотношениях с предыдущим собственником ФИО2 и ФИО4 несли расходы на содержание занимаемого жилого помещения.

В кассационной жалобе ФИО2 и ФИО4 ставят вопрос об отмене решения и апелляционного определения в части отказа в удовлетворении встречного иска, настаивают на то, что оспариваемые ими сделки являются мнимыми, совершены лишь для вида. Отчуждение квартиры, в которой они проживают, было направлено исключительно на заведомое нарушение их законных прав и интересов, то есть сделки совершены с противоправной целью и должны быть признаны недействительными в силу их ничтожности.

В судебное заседание кассационного суда, участники процесса, помимо представителя ФИО2, не явились, извещались надлежащим образом.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции оснований, предусмотренных часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены оспариваемых судебных актов не усматривает.

Разрешая спор и удовлетворяя требования первоначальных истцов в части взыскания с ФИО2 и ФИО4 расходов по оплате за жилье коммунальные услуги, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 10, 30, 39, 153, 154, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходит из того, что граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилье и потребляемые коммунальными услуги. Установив, что правоотношения по найму квартиры по адресу: <адрес> - 22, между Хабаровским «Крайрыбакколхозсоюзом» и семьей ФИО11, сложились до ДД.ММ.ГГГГ, а также учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, суд пришел к выводу, что ФИО2 и ФИО4 используя спорное жилое помещение для проживания должны вносить плату за наем жилья новым собственникам, исходя из размера платы установленной органом местного самоуправления, а также оплачивать жилищно-коммунальные услуги, за исключением платы за содержание жилья, которую обязан вносить только собственник. Оснований для взыскания с ФИО2 и ФИО4 убытков в размере рыночной величины арендной платы за пользование квартирой, суд не усмотрел.

Отклоняя встречные исковые требования ФИО2 и ФИО4 к ФИО1, ФИО3, Союзу рыболовецких кооперативов-колхозов <адрес> «Крайрыбакколхозсоюз» о признании недействительным сделок купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> 22, суд руководствовался положениями статей 432, 550, 558, 166, 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что регистрация и проживание в отчуждаемой квартире граждан не свидетельствует о недействительности оспариваемых договоров купли-продажи, доводы о мнимом характере сделок своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, то обстоятельство, что новые собственники в жилое помещение не вселялись, не означает, что указанные сделки не исполнены. Переход права собственности зарегистрирован, расчет между сторонами произведен, участники сделок их условия не оспаривают.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими суждениями, отклонив апелляционные жалобы сторон.

Изложенные в оспариваемых судебных актах выводы сомнений в правильности не вызывают.

Выражая несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями, заявители не приводят доводов, которые в силу закона могли бы повлечь их отмену.

Вопреки доводам ФИО1 положения Гражданского кодекса Российской Федерации об условиях коммерческого найма к спорным правоотношениям не применимы.

В соответствии ранее действовавшим жилищным законодательством (глава 28 Гражданского кодекса РСФСР, ст. 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, п.2 ст.5 Жилищного кодекса РСФСР), жилищный фонд включал, в том числе жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд).

Согласно статье 7 Жилищного кодекса РСФСР, статье 5 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик жилые дома и жилые помещения предназначались для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Статьей 7 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, статьей 10 Жилищного кодека РСФСР закреплено право граждан на получение в установленном порядке жилого помещения в домах общественного жилищного фонда в бессрочное пользование.

Из материалов дела следует, семья ФИО11 вселилась в спорную квартиру в 1966 году в установленном законом порядке, по обменному ордеру, между ними и прежним владельцем жилого помещения Хабаровским «Крайрыбакколхозсоюзом» возникли правоотношения по бессрочному найму занимаемого жилого помещения, которые в последующем не изменялись.

Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, смена собственника жилого помещения не влечет расторжения или изменения условий договора найма жилого помещения.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом.

Принимая во внимание, установленную статьей 153, 154, 155 Жилищного кодека Российской Федерации обязанность нанимателей по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания расходов понесенных новыми собственниками на оплату коммунальных услуг с проживающих в квартире и фактически использующих эти услуги ФИО2 и ФИО4

Доводы ФИО3 о том, что суд необоснованно отказал ему в удовлетворении иска в части взыскания с ФИО2 и ФИО4 расходов за содержание жилого помещения, подлежат отклонению.

В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации именно собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Доводы кассационной жалобы ФИО2 и ФИО4, выражающие несогласие с выводами суда об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых сделок недействительными, направлены на переоценку установленных обстоятельств и доказательств по делу, вместе с тем правом переоценки в соответствии с положениями главы 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен.

Указанные заявителями доводы были предметом проверки суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Мотивы, по которым эти доводы были отклонены, изложены в апелляционном определении, и оснований считать их неправильными не усматривается.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и принятия нового судебного постановления другого содержания.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Хабаровска от 28 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 сентября 2022 года оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО5, ФИО3, ФИО2 и ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: